Wo sich der Kauf von Betongold besonders lohnt

Von Thomas Knedel

In der Hälfte aller Städte und Kreise Deutschlands steigt der Wert von Wohneigentum, und 70-Quadratmeter-Wohnungen sind gefragt wie nie. Das fand die 15-Jahres-Prognose der Postbank zur Werteentwicklung von Immobilien heraus.

Der erste Blick auf die eingefärbte Deutschlandkarte zeigt: In den alten Bundesländern dominieren hohe bis sehr hohe Steigerungen bei den Immobilienpreisen. Im Osten ist dagegen mit überproportionalen Steigerungen nur an ausgesuchten Standorten zu rechnen. Und in Mitteldeutschland – Ruhrgebiet, Nordhessen, Teilregionen von Niedersachen – stehen die Zeichen auf moderates Wachstum. Das Besondere an der Postbank-Karte ist, dass sie Wertpotentiale auch jenseits der deutschen Großstädte betrachtet.

Im Detail wird es spannend

Interessanter für Privatinvestoren, die Geld strategisch anlegen wollen, ist die Auswertung en Detail. So laufen die bayerischen Landkreise in Punkto Werthaltigkeit allen anderen den Rang ab (siehe Tabelle unten). Hier ist zu prüfen, ob sich daraus Anlagealternativen zum empfindlich teuren Münchener Markt ergeben können. Die Analyse rückt auch Orte in den Interessenfokus, die viele Menschen bislang nicht mit Entwicklungsperspektiven in Verbindung brachten. Dazu zählen Cloppenburg, Lüneburg und Harburg in Niedersachsen, Trier in Rheinland-Pfalz, Segeberg in Schleswig-Holstein sowie Havelland und Barnim in Brandenburg. Wer in seiner Portfoliostrategie nicht allein auf Großstädte setzen möchte, kann prüfen, ob hier der Mietmarkt genügend Substanz für einen Ankauf hergibt. Die Preise werden jedenfalls weniger angespannt sein als in München, Berlin oder Hamburg.

Bevölkerungswachstum entscheidet

Dreh- und Angelpunkt der Werthaltigkeitsstudie ist die Frage: Wie entwickelt sich die Bevölkerung? Mit ihrem Anstieg oder Rückgang steigt oder fällt die Nachfrage und beeinflusst die Immobilienpreise. Wer sich unabhängig von der Studie ein Bild machen möchte, ob sein geplanter Ankauf von Betongold zu den Gewinnerprojekten zählen kann, sollte die wirtschaftlichen Rahmendaten zu Rate ziehen und ihre Entwicklung über die Jahre verfolgen. Besonders vielversprechend sind Investments, wenn sich positive Trends anbahnen: Große Firmen stellen Neuansiedlungen in Aussicht, oder Gebietsentwicklungen stehen zur Diskussion, die für eine Aufwertung der Lage sorgen. Wer in Hoffnung auf einen künftigen Sprung in der Wertentwicklung Eigentum erwirbt, geht höhere Risiken ein. Das kann, muss aber nicht immer, zu lukrativeren Objekten führen.

Nach der Bevölkerungsentwicklung beurteilt, hilft die Postbankstudie, die Chancen einzelner Regionen genau zu unterscheiden. Im eher immobilienschwachen Osten halten einzelne Städte wie Jena oder Weimar noch Käufer-Opportunitäten bereit. Vorsicht hingegen ist in großen Teilen Brandenburgs, Sachsen-Anhalts, Thüringens und Mecklenburg-Vorpommerns geboten, die deutlich von Einwohnerschwund betroffen sind. Das schließt für Toplagen und Projekte eine nachhaltige Entwicklung nicht aus, macht sie aber deutlich unwahrscheinlicher.

Kleine Wohnungen werden zur sichereren Wahl

Aber nicht allein Ort und Lage bestimmen, wer sein Eigentum gut vermietet bekommt. Auch die Art der Immobilie zählt, fand die Studie heraus. Fast ausnahmslos in allen Teilen Deutschlands sind Wohnflächen um die 70 Quadratmeter begehrter denn je. Dass Klein- und Singlehaushalte weiter Auftrieb haben, davon ist nicht zuletzt auch wegen der alternden Bevölkerung auszugehen. Besonders rasant zog der Absatz in den zwei niedersächsischen Landkreisen Grafschaft Bentheim und Landkreis Emsland an. Für den Privatinvestor sind solche Entwicklungen ein klares Signal, ob sich in den angebotenen Objekten die Wohneinheiten im gesunden „Invest-Miete-Verhältnis“ verkleinern lassen. Da Mieter eher in Gesamt- als in Quadratmeterpreis denken, lassen sich mit überschaubaren Wohnflächen oft die Gesamteinnahmen deutlich steigern.

Trotz des allgemeinen Trends zum kompakteren Wohnen, gibt es wohlgemerkt noch Landstriche, wo geräumige Flächen auf dem Vormarsch sind. Vor allem in Bayern und der Region Weser-Ems ist der Immobilientyp um die 110 Quadratmeter gefragter als zuvor.

Was können Privatinvestoren konkret aus solchen Analysen von Studien lernen? Grundsätzlich sind Studien und Prognosen wichtige Informationen, um sich über die eigene Portfoliostrategie klar zu werden. Allerdings geben statistische Auswertungen nur eine Ansammlung von Werten und dienen damit als erster Anhaltspunkt. Um konkret zu entscheiden, in welcher Stadt man Geld in die Hand nimmt und auf welchen Immobilientyp man setzt, kommt kein seriöser Geldanleger dran vorbei, sich von den konkreten lokalen Gegebenheiten ein Bild zu machen. Gerade in Städten, die man nicht wie seine Westentasche kennt, ist die Einschätzung der Situation vor Ort genauso wichtig, wie das Wissen um die harten wirtschaftlichen Fakten. Das gute alte Netzwerken direkt vor Ort, ist hier nach wie vor die bewährteste Methode, um detaillierte Informationen zu sammeln. Wie das am besten funktioniert, erfahren Sie demnächst auf diesem Blog.

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