Klar: Mit dem Kauf einer Wohnimmobilie zum Zweck der Vermietung kommen einige Schwierigkeiten und Risiken auf Investoren zu. Wenn Du aber schon vor dem Kauf weißt, auf welche Aspekte und Kriterien Du bei der Auswahl des Objekts und bei den Rahmenbedingungen der Vermietung besonders achten musst, hast Du die Chance, trotz regelmäßiger Sanierungen, Mietausfällen und Streitigkeiten mit den Mietern einen positiven Cashflow zu behalten und Deine Karriere als Immobilieninvestor sorgenfrei voranzubringen. Ich stelle Dir die drei größten Risiken vor, denen Du Dich bei einer Vermietung stellen musst und vor allem: Wie Du diese Hürden meisterst.
Instandhaltungskosten und Schönheitsreparaturen: Sichere den Wert Deiner Immobilie
Das Thema Instandhaltungskosten lässt sich im Wesentlichen in drei Klassen unterteilen. Mängel und Schäden am Objekt, die in die Kategorie „ Instandhaltungsstau“ fallen, sollten bereits vor dem Kauf des Objekts ausgiebig geprüft und die Reparaturkosten kalkuliert werden. Gerade für Junginvestoren empfehle ich, gemeinsam mit einem Bauexperten oder einem Sachverständigen zu schauen, welche Sanierungen innerhalb der nächsten drei bis vier Jahre vorgenommen werden müssen und wie sich die Reparaturen finanziell auswirken. Nimm die Kosten dafür direkt zu Anfang in Deinen Investitionsplan auf, bilde ein Budget für alle Arbeiten, die im Zuge des Instandhaltungsstaus unweigerlich anfallen werden und finanziere diese direkt mit. Banken stehen anfänglich gut budgetierten Instandhaltungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen aufgeschlossen gegenüber.
Beim Thema Instandhaltung solltest Du als zweiten Aspekt das Alter der Bauteile Deiner Immobilie im Blick behalten. Wann muss ich ein Bauteil voraussichtlich erneuern, reparieren oder komplett ersetzen? Immobilieninvestoren rechnen meist mit Erfahrungswerten. Architekten und Ingenieure verfügen meist über Tabellen mit genaueren Informationen zu den prognostizierten Kosten für die Instandhaltung bzw. die erwartete Lebenszeit der Bauteile. Dieser Ansatz ist jedoch vergleichsweise aufwendig und lohnt sich nicht immer. Neben einer bauteilbezogenen Kalkulation kann je nach Alter und Zustand eines Hauses für die laufende (!) Instandhaltung beispielsweise über alles mit 10 bis 14 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche an jährlichen Kosten gerechnet werden. Hierin enthalten sind große und kleine Maßnahmen genauso wie die Abnutzung der Wohnung durch die Mieter, kleinere Reparaturen fallen regelmäßig an. Mit dem Aufbau eines Instandhaltungsdepots solltest Du ein Budget ansparen, aus welchem spätere Reparaturen bezahlt werden können.
Als dritten Punkt musst Du natürlich auch die erforderlichen Schönheitsreparaturen beachten. Mein Tipp: Kalkuliere für jeden Mieterwechsel entsprechende Kosten ein. Diese hängen vor allem von den Regelungen in Deinen Mietverträgen, der Durchsetzbarkeit dieser Kosten und der vorhandenen Mieterfluktuation ab.
Rechtsfälle: Baue konstruktive Mieter-Vermieter-Beziehungen auf
Niemand mag Rechtsfälle. Sie sind oft mit Rechtsanwalts- oder sogar Prozesskosten verbunden und schmälern dadurch Deine Gewinne oft drastisch. Setze alles daran, Rechtsfälle mit Deinen Mietern zu vermeiden. Der beste Weg zu einem konstruktiven Verhältnis: Kommunikation. Gebe Dich stets offen und gesprächsbereit, um Schwierigkeiten bei den großen Themen Ein- und Auszug, der Renovierungsklausel und anderen Konfliktherden auszuschließen oder zumindest einzudämmen. Sprich mit Deinen Mietern über ihre Sorgen und Probleme. Sollte ein kooperatives Entgegenkommen nicht die gewünschte Wirkung erzielen, führe ein straffes Mahnsystem (hierunter fallen nicht nur die weitverbreiteten Briefe, sondern auch Anrufe oder gar Besuche beim Mieter). Im Normalfall lassen sich viele Rechtsfälle und die damit verbundenen Kosten abwenden.
Ein häufiges Thema für einen Rechtsstreit ist Schimmelbefall in der Wohnung, meist aufgrund falschen Lüftens: Zum förderlichen Umgang mit diesem Problem trägt das freundliche Erläutern des richtigen Vorgehens bei. Als Argumentationsstütze eignet sich beispielsweise das Merkblatt des Mieterschutzbunds „Wie lüfte ich richtig?“. Eine Kopie davon hefte ich beispielsweise jedem Mietvertrag an, dann hat der Mieter gleich Unterlagen zum Thema.
Mietausfall: Kenne Markt und Mieter
Wenn Dein Mieter die Miete nicht mehr zahlt, kann das mächtig ins Geld gehen. Um Mietausfälle zu vermeiden, ist eine Vorprüfung des Mieters entscheidend. Hole eine aktuelle Schufa-Auskunft ein und checke die letzten drei Gehaltsbescheinigungen des Mieters. Als Faustregel für die langfristige Zahlungsfähigkeit des Mieters kannst Du beispielsweise ein Drittel des Nettohaushaltseinkommens als Budget für Mietzahlungen heranziehen und so kontrollieren, ob der Mieter den Zahlungen dauerhaft gewachsen zu sein scheint. Auch ein „Vermieterzeugnis“ des früheren Vermieters kann ein Indiz für zuverlässige Mietzahlungen in der Zukunft sein.
Darüber hinaus solltest Du eine Kombination aus einem professionellen Mahnwesen und einer konstruktiven Gesprächsbereitschaft an den Tag legen, wenn es doch einmal zu Problemen kommt. In den wenigsten Fällen ist das stumpfe Verschicken von Mahnungen bei Mietausfall erfolgreich. Suche lieber das direkte Gespräch und gehe bei Schwierigkeiten wie Gehaltszahlungen des Mieters zur Monatsmitte trotz Mietfälligkeit am Monatsanfang auch auf die individuelle Situation ein.
Mögliche Mietausfälle durch Leerstand gehören ebenfalls in Deinem Budget berücksichtigt und sollten vorkalkuliert werden. Gleichzeitig musst Du dann auch noch die Nebenkosten selbst tragen. Informiere Dich schon vor dem Kauf der Wohnung darüber, wie lange Du vermutlich nach einem neuen Mieter suchen wirst. Schätze also zuvor den Markt langfristig ein. Die passenden Informationen auf Grundlage der speziellen Immobilie könnte ein Makler haben, der in der Region besonders aktiv ist.
Welche Vermietungsrisiken kann ich versichern?
Die Instandhaltungskosten für einen Sanierungsstau sind nicht zu versichern, da die Schäden bereits bestehen. Du solltest aber unbedingt über eine Gebäudeversicherung verfügen. Diese tritt für die Kosten beispielsweise aus Brand- und Wasserleitungsschäden ein. Ebenfalls notwendig ist eine Haftpflichtversicherung. Die Kosten für beide Policen werden in der Mietumlage an den Mieter weitergeleitet. Bei Wohneigentumsgemeinschaften bestehen diese Versicherungen bereits über die Gemeinschaft. Sieh Dir dennoch alle Bedingungen noch einmal an und prüfe, ob die Versicherungsprämien immer bezahlt worden sind.
Eine Rechtsschutzversicherung halte ich für wenig sinnvoll, außer, Du vermietest Deine erste, zweite oder dritte Wohnung. Hast Du zahlreiche Mieter, wirst Du selbst zu Deiner „eigenen Versicherung“. Die Kosten können dann gespart und in einem eigenen Budget für Rechtsstreitigkeiten angelegt werden. Auch eine Mietausfallversicherung ist für Investoren mit vielen Immobilien kein Thema, da beispielsweise zwei Mietausfälle bei 100 Objekten nicht entscheidend sind. Als Junginvestor oder Einsteiger, der sicherheitshalber eine Mietausfallversicherung oder eine Mietnomadenversicherung abschließen möchte, solltest Du einen genauen Blick in die Bedingungen werfen und noch einmal reflektieren, ob diese Versicherungen wirklich sinnvoll für Dich sind.
Fazit
Das vorherige Abschätzen der baulichen Substanz und der damit verbundenen Kosten sowie das Mitfinanzieren von notwendigen Reparaturen für die nächsten drei bis vier Jahre helfen Dir, in Verbindung mit Instandhaltungsdepots und dem Ansparen von Budgets für laufende Instandhaltungskosten, Deine Ausgaben und Folgeinvestitionen zu managen und das Risiko unvorhergesehener Kostenschübe zu senken. Mit dem nötigen Know-how, einem Blick auf den aktuellen Markt und dem kooperativen Umgang mit Mietern bekommst Du Deine Vermietungsrisiken leicht in den Griff. Weiteren Schutz erhältst Du durch Gebäude- und Haftpflichtversicherungen. Kenne die Vermietungsrisiken und lerne, mit ihnen umzugehen.
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