So nutzen Sie die Niedrigzinsphase richtig

Die Zinsen sind seit einigen Jahren alles andere als interessant für Anleger, und wenn Sie Festgeld, Sparbücher und Lebensversicherungen betrachten, stellen Sie fest: Es lohnt sich nicht. Mit Glück können Sie gerade einmal die Inflation ausgleichen. Die andere beliebte Alternative sind Wertpapiere. Obwohl die Börsenkurse in den letzten Jahren recht gut gelaufen sind, unterliegen Sie als Aktienanleger immer einem mehr oder wenigen großen Verlustrisiko. Speziell in einem fragilen weltpolitischen Umfeld wie derzeit können Aktien bei allen Chancen auch schnell in den Keller rauschen. Vor diesem Hintergrund rücken Wohnimmobilien zu Recht als Investitionschance in den Blickpunkt, denn so günstig wie derzeit waren die Rahmenbedingungen für den Kauf von Immobilien selten.

Das Ausgangsszenario: Vermögensaufbau durch Immobilien

Heute möchte ich Ihnen einen wichtigen Aspekt vorstellen, der eng mit einer Investition in Wohnimmobilien zusammenhängt: die Zinsbindung. An dieser Stelle gehe ich davon aus, dass Sie mit der Rendite- und damit der Rentabilitätsberechnung von Immobilien vertraut sind. Deshalb soll hier nur kurz ein Vorteil von Wohnimmobilien aufgegriffen werden, der eine wesentliche Basis für die Zinsentscheidung bildet: Mit Wohnimmobilien können Sie durch die Mietzahlungen einen regelmäßigen Cashflow generieren. Bei wirtschaftlich kluger Kalkulation sind davon selbstverständlich laufende Kosten bereits abgezogen, also auch die Kreditkosten – und diesen Vorteil nutzen Sie als Investor. Denn Sie erzielen – und das ist wichtig – durch einen großen Anteil geliehenen Geldes an der Gesamtinvestition einen regelmäßigen Geldfluss. Zugleich wächst Ihr Vermögen, wenn Sie die Immobilie sehr lange halten, bis zur vollständigen Kreditablösung auf den Marktwert bzw. Wiederverkaufswert der Immobilie an. Auf diese Weise erschaffen Sie mithilfe eines Kredites ein Vermögen. Das ist das Ausgangsszenario für Sie als Investor.

Die Zinsbindung als Risiko

Doch so attraktiv die derzeitigen Zinsen sind, so bergen diese ein Risiko, das mittelfristig auch Sie als Investor treffen kann: eine teure Anschlussfinanzierung Ihres Kredits.

Nehmen wir an, Sie binden sich über zehn oder gar 20 Jahre an die momentan historisch niedrigen Zinssätze. Nach Ablauf dieser Zeit liegt der entsprechende Anschlusszinssatz aber vielleicht drei oder vielleicht sogar fünf Prozentpunkte höher. Sie ahnen sicher, was das bedeutet…

Es gibt im Wesentlichen zwei Szenarien. Den ersten Fall können wir kurz abhandeln: Verändern sich die Zinsen mittelfristig nicht oder nur sehr geringfügig, dann bleibt alles mehr oder weniger beim Alten. Im zweiten Fall sind Sie jedoch gefordert: Sollten die Zinssätze in den kommenden Jahren wieder auf ein deutlich höheres Niveau steigen, bedeutet das für Sie eine verringerte Rendite, eben einen niedrigeren Cashflow, und, je nach Kalkulation und Zinssteigerung, sogar eine Gefährdung Ihrer gesamten Investition. Besonders wenn Sie mehrere Kredite mit gleichem Enddatum der Zinsbindungen haben, können steigende Zinssätze Sie treffen. Dann potenziert sich Ihr Risiko durch teure Anschlussfinanzierungen. Zudem ist die fehlende Flexibilität langfristiger Zinsbindungen nicht zu unterschätzen. Denn wegen der lagen Zinsbindung sind Sie auch lange Zeit an eine Bank gebunden. Und wissen Sie schon heute, was Ihre Lebensumstände in beispielsweise acht Jahren sind?

Immobilienfinanzierung vorausschauend planen

Mit etwas Überlegung können Sie den Risiken der Zinsentwicklungen gegensteuern und vermeiden, in ein gefährliches Fahrwasser zu geraten. Mein wichtigster Rat: Gestalten Sie schon beim Immobilienkauf unbedingt Ihre Zinsbindungsfristen! Und berücksichtigen Sie mögliche Veränderungen der Zinssätze nach bestem Wissen so, dass diese im Zweifelsfall Ihre Investition und Ihren Cashflow trotz möglicher Abschläge nicht gefährden.

Der zweite Rat: Nutzen Sie Alternativen zu langen Zinsbindungen. Langfristig niedrige Zinsen – das erscheint auf dem ersten Blick günstig. Speziell in der aktuellen Zinsphase sind sie für Einsteiger in vielen Fällen grundsätzlich zwar erste Wahl. Aber je länger Sie sich einen niedrigen Zinssatz sichern, desto höhere Aufschläge berechnen die Banken dafür. Diese Aufschläge bedeuten für Sie eine höhere Zinslast und: Der Kredit wird teurer! Denn Ihr Cashflow und Ihre Gestaltungsfreiheit verringern sich, zugleich wird der monatliche Kapitaldienst größer bzw. die Gesamtlaufzeit verlängert sich.

Wenn Sie dagegen alternativ auf kurze Zinsbindungen setzen, verzichten Sie zwar auf festgeschriebene niedrige Zinsen. Aber Sie haben durchaus Vorteile: Zum einen starten Sie derzeit ebenfalls mit den niedrigen Zinsen und profitieren so von der derzeit günstigen Finanzierungssituation. Der bei kurzen Zinsbindungsfristen deutlich geringere Aufschlag der Banken verschafft Ihnen darüber hinaus einen höheren Cashflow und mehr Flexibilität, am Markt zu agieren. Sie können zum Beispiel Sondertilgungsmöglichkeiten bedienen, die Tilgung insgesamt erhöhen und Ihre Kreditlast so schneller reduzieren. Sie können aber auch unerwartete Kosten leichter decken oder einen zusätzlichen Betrag ansparen, um zum Beispiel eine weitere Immobilie zu finanzieren. Das alles sind Vorteile, die eine längere Zinsbindung durchaus (mehr als) aufwiegen können.

Beide Varianten, lang- und kurzfristige Zinsbindung, haben also Vor- und Nachteile. Dazwischen gibt es noch viele Abstufungen. Welche Zinsbindung für Sie ideal ist, hängt von vielen Faktoren und letztlich auch von der gewählten Immobilienstrategie ab. Wichtig ist jedoch, dass Sie sich von der Niedrigzinsphase nicht blenden zu lassen, sondern Immobilienkredite vorausschauend planen. Dazu gehört auch, Alternativen zu einer langfristigen Zinsbindung auszuloten und teure(re) Anschlussfinanzierungen schon beim Kauf einzuplanen. Setzen Sie sich darum intensiv mit der Zinsentwicklung und den verschiedenen Fragen der Finanzierung auseinander. Denn unbedarftes Zugreifen mit einer langfristigen Zinsbindung kann schnell zum Bumerang werden, vor allem, wenn Ihre Anfangskalkulation schon knapp ist. Eins ist jedoch klar: Bei einer durchdachten Finanzierung gibt es derzeit kaum eine sinnvollere Alternative als eine Investition in Wohnimmobilien – dank der extrem niedrigen Zinsen.

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