Nichts ist ärgerlicher für den privaten Immobilieninvestor, als einen unangemessenen Preis für eine Wohnimmobilie zu zahlen. Die Vergleichspreisformel hilft bei der Werteinschätzung.
Beim Immobilieninvest ist es ein bisschen wie beim täglichen Einkauf. Besonders vor einer umfangreicheren Anschaffung verschaffen wir uns einen Überblick über den jeweiligen Markt. Der Preisvergleich zielt darauf ab, zu schauen, ob das Objekt nicht überteuert angeboten wird und ob wir unsere Investitionen niedrig halten können. Damit wir dabei nicht Äpfel mit Birnen vergleichen, gibt es konkrete Eckdaten und eine Formel, mit deren Hilfe wir den Marktwert überprüfen.
Da ist zum Beispiel das Exposé einer Wohnung mit einer Wohnfläche von 43 Quadratmetern. Eine Größe, die wir zunächst einmal glauben, wie alle anderen Angaben in dem Exposé auch. Bei der Fläche kann der Verkäufer nicht tricksen. Er muss sich dabei nämlich an die Wohnflächenverordnung halten. Klingt logisch, doch auf dem Markt gibt es viele Arten von Flächendefinitionen. Die einen versuchen beispielsweise, die Nutzfläche, wozu auch Kellerräume zählen, zur Wohnfläche dazuzurechnen. Kurzum, die Wohnfläche ist die Fläche der Wohnung, die man konkret zwischen den Wänden ausmessen kann. Dabei sind alle Räume hinzuzurechnen, auch Flur, Bad und Küche, allerdings auch Abstellräume, sofern sie in der Wohnung liegen. Ein Balkon wird ebenso anteilig dazugezählt. Hier variiert allerdings die Höhe des Anteils zwischen 25 und 50 Prozent. Weiterhin sind die Flächen unter Dachschrägen wie folgt zu berücksichtigen: Beträgt die lichte Höhe unter der Dachschräge 2,00 m oder mehr, wie die Fläche voll angerechnet. Flächen mit einer Höhe von unter 1,00 m werden dagegen gar nicht angerechnet. Flächen, die eine Höhe zwischen 1,00 und 2,00 m aufweisen, werden hingegen immerhin mit einem Anteil von 50 % der Wohnfläche zugerechnet.
Auf dieser Basis lassen sich Objekte sehr gut miteinander vergleichen. Vorausgesetzt, sie haben eine ähnliche Lage und Ausstattung. Ein Rechenbeispiel: Unsere Ausgangswohnung ist ein 1-Zimmer-Appartement mit Balkon und Außenstellplatz für 74.000 Euro. Vergleichbare Wohnungen liegen bei 1.900 Euro/Quadratmetern, der Vergleichspreis für den Stellplatz bei 7.500 Euro.
Formel zur Ermittlung des Vergleichspreises:
Wohnfläche x Quadratmeterpreis + Vergleichspreis Stellplatz = Marktwert
43 m x 1.900 € /m + 7.500 € /Stellplatz = 89 200 €
Der Vergleichspreis liegt also leicht über dem Preis der Wohnung, die wir kaufen wollen, auch wenn wir die weiteren Kosten (Kaufnebenkosten und Streichen der Wohnung) einrechnen. Nach dieser einfachen Rechnung kommen wir zu dem Schluss, dass der Angebotspreis marktgerecht ist. Dieser Schritt ist unerlässlich, um eine Immobilie nicht zu einem völlig überteuerten Preis zu kaufen. Natürlich sollte – auch bereits vor der Besichtigung – in einem Folgeschritt die Lage genauer unter die Lupe genommen werden. Dank des Internets können wir uns über Google Maps einen ersten Eindruck über die genaue Lage verschaffen. Handelt es sich um ein belebtes Viertel mit Hauptverkehrsstraßen oder eher um ein ruhiges Viertel? Erfüllt diese Überprüfung unsere Vorstellungen, steht einem Anruf beim Verkäufer oder Makler nichts mehr im Weg.
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