Deutsche Anleger haben in Sachen Geldanlagen ein Bedürfnis nach Sicherheit. Waren sie früher gewohnt, dass sich ihr Geld aufgrund hoher Zinsen stetig vermehrte, müssen sie heute Strategien entwickeln, wie sie ihr Geld zwar risikoarm anlegen, aber trotzdem vermehren. Dabei sind Renditen oberhalb der Inflation das Ziel. Und die erlangt man am einfachsten mit einem Immobilieninvestment, mit dem man zudem noch Steuern sparen kann.
Ganz egal, ob es sich um eine kleine Eigentumswohnung oder um ein Mehrfamilienhaus handelt – die Grundprinzipien des Immobilieninvestments sind immer gleich. Es geht allein um die Bewertung und Kontrolle der Risiken und natürlich um das Thema Steuern. Das alles beinhaltet die Immostrategie 10/3®. Die Zahlen markieren nämlich zwei steuerlich interessante Zeiträume.
Die Zehn steht für die Anzahl von Jahren, die man eine privat gehaltene Immobilie behalten sollte, um die sogenannte „Spekulationssteuer“ zu umgehen. Verkauft man die Immobilie nach dieser Frist, ist der gesamte Erlös steuerfrei. Vor Ablauf von zehn Jahren fällt auf den über den Buchwert hinaus gehenden Erlös die Spekulationssteuer an. Diese wird der Einkommenssteuer zugeschlagen, was unter Umständen zu einem Höchststeuersatz von 44,31 Prozent führen kann.
Die einzige Möglichkeit, die Spekulationssteuer (steuerdeutsch korrekt nennt sich dies die Angabe eines „privaten Veräußerungsgeschäftes“ in der Steuererklärung) zu umgehen, ist die Selbstnutzung. Das heißt, wenn man in den beiden Jahren vor dem Verkauf die Immobilien selbst bewohnt oder aber sie seinen Kindern überlässt. Das gilt aber nur, solange man noch Kindergeld für sie erhält.
Die Drei steht für die Zeit des anschaffungsnahen Aufwandes. Renoviert oder modernisiert man das gekaufte Objekt sofort beziehungsweise innerhalb der folgenden drei Jahre, zählen diese zusätzlichen Kosten zu den Herstellungskosten, sofern sie 15 Prozent davon überschreiten. Diese Investition lässt sich dann nur zusammen mit dem Gebäude über 50 (bei Baujahren ab 1925) oder 40 Jahre bei älteren Immobilien abschreiben.
Abschreibungsmöglichkeiten nutzen
Die Abschreibungssätze des Hauses betragen linear 2,0 oder 2,5 Prozent pro Jahr. Das Grundstück ist von der „Absetzung für Abnutzung“, wie die Abschreibung genannt wird, ausgenommen, da es sich ja nicht abnutzt. Deswegen ist für Investoren ein relativ hoher Gebäudeanteil an der Gesamtinvestition interessant. Ebenfalls Einfluss auf die Ermittlung der Abschreibungsgrundlage hat das Zubehör der Immobilie wie etwa Einbauküchen, Saunen, Schwimmbäder oder Gartenhäuser.
Erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten bieten zudem auch denkmalgeschützte Gebäude. Der Staat will mit Steuernachlässen einen Teil zum finanziellen Aufwand bei der Pflege und dem Erhalt historischer Bausubstanz beitragen. Hier können auch Teile der Anschaffungs- und Instandsetzungskosten geltend gemacht haben. Das Gleiche gilt für Immobilien in Sanierungsgebieten, das heißt Bezirke, die in ein Programm zur Quartiersförderung aufgenommen wurden und aufgewertet werden sollen.
Wer indes mit den oben erwähnten Sanierungskosten unter der 15 Prozent-Grenze bleibt, hat mit dem anschaffungsnahen Aufwand nichts mehr zu tun. Diese Investition kann man sofort als Werbungskosten von seinen Mieteinnahmen absetzen. Darum zielt die Immostrategie 10/3® darauf ab, dass man bei der Auswahl der Immobilie darauf achtet, dass aktuell keine größeren Reparaturen anstehen.
Grundsätzlich sind Renovierungen etwas Positives. Denn nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist reduzieren sie die Steuerschuld und steigern zudem die erzielbare Marktmiete. Die liegt dann vielfach deutlich über der Inflationsrate. Der Wert des Hauses steigt und der reale Wert des Darlehens wird jährlich kleiner. Eine geschickte Kombination dieser unterschiedlichen Effekte macht den Erfolg mit Wohnimmobilien aus.
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