„Diese Immobilie wird zum 15-fachen der Jahresnettomiete verkauft.“ Kennen Sie solche Aussagen? Meistens hören Sie solche Aussagen von Maklern, aber sind sie überhaupt typisch im Immobilienmarkt? Gemeint ist, dass der Kaufpreis der 15-fachen Jahresmiete entspricht. Eng verbunden damit sind eine Reihe von weiteren Faktoren, die direkt oder indirekt auf den Kaufpreis und auf Ihre zu erwartende Rendite wirken. Und da sich schon kleine Veränderungen von einzelnen Faktoren zu großen Differenzen aufaddieren können, steht bei Fehlkalkulationen schlimmstenfalls Ihr gesamtes Investment auf einem wackligen Fundament. Daher sollten Sie beim Immobilienkauf zwingend alle Zahlen stets selbst nachrechnen. Für diese scheinbare Selbstverständlichkeit möchte ich Ihnen mit diesem Artikel die Sinne schärfen.
Immobilienrendite: Einflussfaktoren beachten
Es geht mir an dieser Stelle nicht darum, eine Immobilienrendite komplett zu berechnen. Dazu finden Sie hier bereits ausführliche Informationen. Wichtig ist mir vielmehr das Wissen um die Auswirkungen einzelner Stellschrauben. Dazu sollten Sie sich vorweg eins klarmachen: Der Wert einer Immobilie ist zwar anhand von Zahlen grob zu berechnen, aber grundsätzlich auch immer subjektiv. Deshalb kommt schlimmstenfalls jeder Makler und jeder Investor auf mehr oder weniger stark voneinander abweichende Ergebnisse. Jetzt werden Sie sich fragen, wie das alles zusammenpasst. Ganz einfach: Die Immobilienrendite bestimmen Sie vereinfacht mit der Formel:
Jahresnettokaltmiete ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) = Rendite in %.
Natürlich kaufen Sie zum Ist-Zustand, also auf Basis der aktuellen Mieterträge. Das entspricht einer Anfangsrendite. Ihre tatsächlich später zu erzielende Rendite bezieht sich aber auf die zu erwartenden Mieteinnahmen. Allein hier versteckt sich ein erhebliches Abweichungspotenzial, bei dem Ihre subjektive Einschätzung oder Erwartung zum Tragen kommt. Das gilt auch, wenn Sie handfeste objektive Faktoren heranziehen. Denn Ihre Erwartung bestimmt Ihre Renditerechnung und damit, ob der aufgerufene Preis einer Immobilie schlecht, marktgerecht oder gut ist.
Dazu zwei Beispiele: Ist die Immobilie über dem Marktpreis vermietet, werden Sie bei einem Mieterwechsel die Miethöhe kaum halten können. Ihre Rendite sinkt also entsprechend. Sie müssen daher knapper kalkulieren oder den Kaufpreis drücken. Liegt Ihnen die Immobilie dennoch am Herzen, verhandeln Sie auf dieser Basis den Preis. Andererseits steckt in der Formel aber auch Potenzial nach oben. Wenn Sie wissen, dass Sie die Mieten nach und nach anheben können, steigern Sie damit gleichzeitig Ihre Rendite. Damit haben Sie im Zweifelsfall zugleich mehr Verhandlungsspielraum beim Kaufpreis bzw. gegenüber von Mietbietern einen Wissensvorsprung.
In beiden Fällen weicht Ihre zukünftige Rendite von der aktuellen ab. Basis der Berechnung sind also immer Ihre eigene Erwartung an den Immobilienkauf und die damit verbundenen wirtschaftlichen Eckdaten. Daher: Rechnen Sie nach und kalkulieren Sie Ihre zu erwartende Rendite selbst! Hierfür eignet sich übrigens bestens das IIPRO-Tool. Speziell auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten, bietet IIPRO eine Reihe von Funktionen, die Ihnen die Vorteile verschaffen, die Sie brauchen, um sich im Immobilienmarkt behaupten zu können.
Bewirtschaftungskosten beachten
Neben der Miete sind übrigens weitere Einflussfaktoren wie Darlehenskosten und Bewirtschaftungskosten zu beachten. Diese können trotz scheinbar guter Rendite durchaus Auswirkungen auf eine Entscheidung für oder gegen eine Immobilie haben. Zum Beispiel können die Betriebskosten insbesondere bei einem niedrigen Mietniveau einen prozentual großen Anteil der Mieteinnahmen auffressen. Je höher dieser Anteil ist, desto gefährdeter ist Ihre Rendite bzw. Ihr generierter Cashflow, wenn ein Teil der Mieten – etwa durch mangelnde Mieternachfrage – längere Zeit ausfällt. In solchen Fällen lockt mit dem Ist-Zustand ein ansprechender Betrag, aber Ihr Verlustrisiko steigt. Insbesondere bei Angaben des Verkäufers oder Maklers, derzeit eine Summe X als Cashflow zu generieren, sollten Sie genau auf Einnahmen und Kosten schauen. Nachrechnen lohnt sich also auch hier.
Maklerformel: Hinterfragen Sie den Vervielfältiger
In der Immobilienbranche werden Sie immer wieder der „Maklerformel“ oder dem „Multiplikator“ bzw. „Vervielfältiger“ begegnen. Diese sind weitere Möglichkeiten der Wert- und Renditeberechnung, und Sie sollten sie unbedingt hinterfragen. Vereinfacht ausgedrückt lautet die Maklerformel:
Jahresmieteinnahmen × Vervielfältiger = Kaufpreis (Immobilienwert)
An dieser einfachen Formel orientiert sich übrigens fast die gesamte Branche. Erlauben Sie mir einen Hinweis: Es existieren unterschiedliche Auffassungen darüber, was in den einzelnen Variablen enthalten ist. Letztlich lassen sich aber alle mehr oder weniger klar auf die oben genannte vereinfachte Formel reduzieren.
Schauen wir uns die Formel einmal genauer an. Die große „Unbekannte“ ist der Vervielfältiger. Dieser entspricht dem Kehrwert der Rendite. Zum Beispiel bedeutet
- ein Vervielfältiger von 10 eine Rendite von 10 %,
- ein Vervielfältiger von 13 eine Rendite von 7,7 %,
- ein Vervielfältiger von 15 eine Rendite von 6,7 %,
- ein Vervielfältiger von 17 eine Rendite von 5,9 %.
Mathematische hergeleitet ist der Vervielfältiger nichts anderes als der Kehrwert der Rendite. Wichtiger ist jedoch, was eine Abweichung des Vervielfältigers vom tatsächlichen Wert bedeutet.
Um bei den genannten Werten zu bleiben: Ob der Vervielfältiger 15 oder 17 beträgt, macht eine Abweichung von 0,8 Prozentpunkten bei der Rendite aus. Die Folgen können drastisch sein. Ihre gesamte Kalkulation kann sich verändern, wenn Sie dem Angebot glauben, ohne es zu prüfen, und die Immobilie dann zu einem falschen oder perspektivisch zu hoch angesetzten Vervielfältiger kaufen. Daher gilt auch beim Vervielfältiger: Rechnen Sie immer selbst nach, vertrauen Sie keinen Angaben des Verkäufers.
Wie gesagt: Hinter dem Vervielfältiger versteckt sich nichts anderes als die Renditeberechnung. Machen Sie sich das bitte unbedingt klar. Denn daraus folgt, dass Sie bei einer Kaufentscheidung zwar einen Teil der angebotenen Immobilien bereits grob anhand der Angaben zur Maklerformel aussortieren können. Letztlich kommen Sie aber um eine detaillierte Renditebetrachtung mit den von Ihnen erwarteten Zahlen nicht herum, wie auch der folgende Abschnitt zeigt.
Gleicher Vervielfältiger heißt nicht Gleichwertigkeit!
Ich möchte Ihnen noch ein weiteres Beispiel geben: Nehmen wir an, Ihnen werden zwei Immobilien angeboten, beide mit dem Vervielfältiger 18,2, was einer Bruttorendite von 5,5 % entspricht. Aus Sicht des Investors müssten beide Immobilien also etwa gleichwertig sein. Dem ist aber nicht zwingend so! Denn die eine kann sanierungsbedürftig sein, sich in einer mäßigen Lage befinden und über dem Marktniveau vermietet sein. Die andere steht vielleicht als Neubau in einer sehr guten Wohngegend und ist deutlich zu günstig vermietet. Beide Objekte versprechen also die gleiche Rendite, aber es gibt nur eine Immobilie, die Sie kaufen sollten … Aus diesem Beispiel wird deutlich, dass Sie bei konkreten Kaufabsichten nicht nur nachrechnen, sondern auch stets Lage, Objektzustand und Mietniveau in Ihre Kalkulation einbeziehen sollten.
Fazit: Ihre Immobilienkalkulation ist entscheidend!
Mein nachdrücklicher Rat: Rechnen Sie zwingend alle Zahlen selbst nach. Ermitteln Sie Kennziffern zu Einnahmen und Kosten, machen Sie sich mit der Lage vertraut, berücksichtigen Sie das Mietniveau im Verhältnis zum Marktpreis und vor allem: Vertrauen Sie ungeprüft keinen Angaben Dritter. Nur wenn Sie selbst nachgerechnet haben, können Sie ruhigen Gewissens über ein Investment entscheiden. Denn es geht um nichts Geringeres als Ihr Vermögen, das Sie durch eine solide Kalkulation Ihrer Wunschimmobilie absichern. Hilfreich sind dabei übrigens Berechnungstools wie das IIPRO-Tool, das Sie auf meiner Webseite finden und testen können.
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