Jump to content
Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren
Sign in to follow this  
hartmannnicolas

Neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Recommended Posts

Seit dem 21.03.2016 gilt die neue EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (bzw. ihre Umsetzung ins deutsche Recht). Siehe Anhang.

Eine Änderung ist der Verbraucherschutz bei Währungsunterschieden. Dies führt dazu, dass Banken disinzentiviert sind Kredite für Wohnimmobilien zu vergeben, wenn 

  • Wohnsitz nicht in DE
  • Einkommen nicht in EUR.

In der Richtlinie wird hier von Fremdwährungskrediten gesprochen. Diese nehmen jedoch an, dass das Einkommen für die Zurückzahlung des Kredites genutzt wird.

Meine Frage: Nehmen wir an, man kann zeigen, dass das Investment CF positiv ist (mit einem signifikanten Puffer), sodass der Vermögenswert (die Immobilien) für die Zurückzahlung dienen soll, nicht das Einkommen. Weiß jemand, ob man trotzdem in die Kategorie Fremdwährungskredit fällt?

ableu.pdf

Share this post


Link to post
Share on other sites

Wird wohl schwierig.

Ich versuche gerade ein 5 MFH zu finanzieren. Bringe 25% EK mit und die Bank zickt immer noch rum.

Ich hatte noch nie so massive Probleme, wie bei dieser Finanzierung. Die reinste Katastrophe.

Mietsteigerungen in den nächsten 30 Jahren werden z.B. nicht berücksichtigt, aber man geht von 4,8% Zins nach Zinsbindung aus. usw.usw.

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 36 Minuten schrieb _Alex_:

Wird wohl schwierig.

Ich versuche gerade ein 5 MFH zu finanzieren. Bringe 25% EK mit und die Bank zickt immer noch rum.

Ich hatte noch nie so massive Probleme, wie bei dieser Finanzierung. Die reinste Katastrophe.

Mietsteigerungen in den nächsten 30 Jahren werden z.B. nicht berücksichtigt, aber man geht von 4,8% Zins nach Zinsbindung aus. usw.usw.

Das klingt doch nach einer sehr gesunden Entwicklung, es kommt in Zukunft umso mehr auf den kreativen und geschickten Einkauf an.

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 19 Minuten schrieb Arnd Uftring:

Das klingt doch nach einer sehr gesunden Entwicklung, es kommt in Zukunft umso mehr auf den kreativen und geschickten Einkauf an.

Laut meiner Bank platzen seit 14 Tagen, gerade 97 von 100 Finanzierung. Wenn das wirklich so bleibt und keiner mehr Finanzieren kann, werden die Immobilienpreise demendsprechend reagieren.

Wie gesagt, sowas habe ich noch nie erlebt.

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Sind die Auflagen tatsächlich dermaßen verschärft worden? Hat jemand schon ähnliche Erfahrungen gemacht?

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ich war heute noch bei einer Bank (Girokontobank meiner Frau). Da ging es um die Finanzierung einer ETW und ich kriege morgen die Finanzierungszusage per e mail. Und ich habe eine 103,5% Finanzierung angeboten bekommen. Werde dennoch weitere Banken vergleichen. Und ob das alles so gut klappt wie heute beim Erstgespräch weiss ich ja leider auch noch nicht.

Falls ja, ich habe den Bänker erschlagen mit meinen Unterlagen, screenshots meines Kapitals, Gehaltsnachweise von mir und meiner Frau (obwohl nur einer wenn diesen Kredit nimmt), Bisherige Objekte und den CF daraus, Grundbuchauszüge etc etc, Er hat den Stapel durchgeblättert und meinte den Arbeitet er in Ruhe durch, danach kam aber das Angebot mit der Finanzierungszusage. 

Wenn das jetzt so gut klappt, gebe ich dir @_Alex_ gerne die Daten des Bänkers.

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 17 Minuten schrieb Eihoff:

 

Wenn das jetzt so gut klappt, gebe ich dir @_Alex_ gerne die Daten des Bänkers.

Das Problem liegt wohl bei mir daran das die Finanzierungssumme über 500.000€ liegt.

Edited by _Alex_

Share this post


Link to post
Share on other sites

@_Alex_ ab 500.000 ist bei den meisten Banken die Filialkompetenz ausgereizt. Dann entscheidet nur noch die Marktfolge. Auch haben einige Banken interne Grenzen. Die ING Diba finanziert z.B. nur, wenn die Gesamtschuld bei ihnen kleiner als das 9fache Nettojahreseinkommen ist. Dabei zählt ausschließlich das Einkommen aus "nichtselbstständiger" Arbeit. 

  • Like 7

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor einer Stunde schrieb 79115Freiburg:

@_Alex_ ab 500.000 ist bei den meisten Banken die Filialkompetenz ausgereizt.

Genau das Problem habe ich gerade...O.o

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ich habe noch eine andere Frage in dem Zusammenhang -  ich beschäftige mich auch gerade mit sämtlichen Versicherungen, die man so braucht... Im Rahmen der Beratung bzgl. einer Berufsunfähigkeitsversicherung (ich weiß - hier scheiden sich bei reinen Bürojobs die Geister, bisher habe ich keine) bei meinem Versicherungsmakler fiel folgende Aussage:

Zudem erleichtert eine solche Absicherung eine potentielle Finanzierung eines Objektes, da die neue „Wohnimmobilienkreditrichtlinie“ (kurz: WIKR vom 21.03.2016) u.a. auch den Fokus auf die „nachhaltige Kapitaldienstfähigkeit“ legt.

Habt ihr Erfahrungen, ob Banken tatsächlich auf eine solche Versicherung gucken?

Lieben Dank

Caro

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 5 Minuten schrieb Caro6689:

Habt ihr Erfahrungen, ob Banken tatsächlich auf eine solche Versicherung gucken?

Lieben Dank

Caro

Die schauen gerade irgendwie auf alles.

Man muss sich komplett nackig machen. Das sie meine Schuhgröße nicht wissen wollten, hat mich schon gewundert?!

Share this post


Link to post
Share on other sites

Mein Kumpel leitet eine grosse SPK Filiale und das war sein kurzes Statement zu der neuen Richtlinie:

Zitat

Oh je, die neue Immo-Kreditrichtlinie ist eine enorme Herausforderung an die Kreditvergabe. Um es einfach zu sagen, die Voraussetzungen für eine Kreditzusage sind mit viel mehr Aufwand und deutlich höheren Hürden verbunden. Bislang hat man z. B. nur einen Einnahme-Ausgabe-Berechnung - nach dem heutigen Einkommensstand - gemacht und zukünftig muss die Tragfähigkeit einer Finanzierung über die Gesamtlaufzeit nachgewiesen werden. Wenn eine Finanzierung mit 67 Jahre, also zum Rentenbeginn, noch nicht zurückbezahlt ist, dann muss heute schon gewährleistet sein, dass man sich die Finanzierung noch mit dem wahrscheinlichen Renteneinkommen leisten kann. Dafür musst du alle erforderlichen Nachweise vorlegen, usw.....

Wie du siehst, in unserer Branche wird es nie langweilig!  ;-)

 

  • Like 4

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 9 Stunden schrieb alex.ko:

Mein Kumpel leitet eine grosse SPK Filiale und das war sein kurzes Statement zu der neuen Richtlinie:

Zitat: "Wenn eine Finanzierung mit 67 Jahre, also zum Rentenbeginn, noch nicht zurückbezahlt ist, dann muss heute schon gewährleistet sein, dass man sich die Finanzierung noch mit dem wahrscheinlichen Renteneinkommen leisten kann. Dafür musst du alle erforderlichen Nachweise vorlegen, usw....."

Das erklärt warum die meinen letzten Rentenbescheid wollten. :-) 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ich bin der Meinung das diese Verschärfung der Finanzierbarkeit deutlich auf dem Markt zu sehen sein wird in den nächsten Monaten. Das wird die Einkaufs-Preise drücken und bietet einem bessere Verhandlungspositionen beim Einkauf.

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Wird sich aber m.E. eher auf "wacklige Finanzierungen" und/oder größere Beträge auswirken - und weniger auf "vernünftige" Finanzierungen einzelner ETW.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Also ich musste heute feststellen, dass es trotz Richtlinien wohl doch einen gewissen Spielraum gibt! 

Hatte heute ein Gespräch mit einer anderen Bank und habe direkt eine Zusage erhalten. Zins ist jetzt zwar ein wenig schlechter: Statt 1,31 sind es jetzt 1,49, aber dafür sofort eine Zusage. Wenn jetzt der Immobiliengutachter keine Mängel findet, sitz ich am Freitag beim Notar. :daumen:

  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 23 Stunden schrieb Stefan_MUC:

Wird sich aber m.E. eher auf "wacklige Finanzierungen" und/oder größere Beträge auswirken - und weniger auf "vernünftige" Finanzierungen einzelner ETW.

Da die Bänkler jetzt auch den Rentenbescheid sehen wollen, vermute ich das dies vielen die Finanzierung verhageln wird.

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 1 Stunde schrieb Eihoff:

Da die Bänkler jetzt auch den Rentenbescheid sehen wollen, vermute ich das dies vielen die Finanzierung verhageln wird.

Wollen die das auch bei uns u30 sehen?

Share this post


Link to post
Share on other sites
Am 14.4.2016 um 15:00 schrieb hartmannnicolas:

Seit dem 21.03.2016 gilt die neue EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (bzw. ihre Umsetzung ins deutsche Recht). Siehe Anhang.

Eine Änderung ist der Verbraucherschutz bei Währungsunterschieden. Dies führt dazu, dass Banken disinzentiviert sind Kredite für Wohnimmobilien zu vergeben, wenn 

  • Wohnsitz nicht in DE
  • Einkommen nicht in EUR.

In der Richtlinie wird hier von Fremdwährungskrediten gesprochen. Diese nehmen jedoch an, dass das Einkommen für die Zurückzahlung des Kredites genutzt wird.

Meine Frage: Nehmen wir an, man kann zeigen, dass das Investment CF positiv ist (mit einem signifikanten Puffer), sodass der Vermögenswert (die Immobilien) für die Zurückzahlung dienen soll, nicht das Einkommen. Weiß jemand, ob man trotzdem in die Kategorie Fremdwährungskredit fällt?

ableu.pdf

da ich mein Haupteinkommen ebenfalls nicht in EUR beziehe, interessiert mich die Frage auch noch. Hat jemand Erfahrungen damit?

Die lokale Sparkasse vergibt nun gar keine Kredite mehr an Interessenten mit Einkommen mit Fremdwährung. Das wäre echt schade wenn das die anderen Banken auch so handhaben werden.

Hierzu eine Nachricht von einem SPK-Filialleiter:

Zitat

zusammengefasste Infos zur neuen Kreditrichtlinie liegen mir nicht vor, sorry.

Das "Problem" mit dem Fremdwährungsrisiko ist in unserem Fall sogar noch extremer. Wir machen in solchen Fällen einfach keine Finanzierungen mehr!!!
Lösung wäre nur, wenn dein Einkommen in CHF ist, dann musst du auch in CHF finanzieren.

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
Sign in to follow this  

×
×
  • Create New...