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Thomas Knedel

Webinar #06 - Steuer 1 x 1 für Immobilienanleger

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vor einer Stunde schrieb pesdroid:

Ich habe dazu einen Artikel von Gruenderszene gefunden der die genauen Kosten nach Satzung aufzeigt und auch zeigt wie man an welchen Stellen noch etwas einsparen kann was aber teilweise größeres Risiko beinhaltet.

http://www.gruenderszene.de/allgemein/gmbh-gruendung-kosten-neues-notarkostenrecht

 

Und unter Go-Ahead gibt es auch Online die möglichkeit in Form von Paketen eine Gesellschaft zu einem Fixpreis gründen zu lassen. Hast du dir das bereits angesehen bzw war dir dies bekannt?

Das ist mir alles bekannt!

Insbesondere die online-Gründung halte ich bei Personen ohne Erfahrung für brandgefährlich.

Wer keine Ahnung hat sollte zwingend einen Notar aufsuchen und sich beraten lassen. Das standardisierte Frage/Antwort-Spiel der online-Gründung kann ohne Erfahrung nicht hinterfragt werden, mit Ergebnissen, die sich teilweise schädlich auswirken können.

Edited by Arnd Uftring
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vor 14 Minuten schrieb pesdroid:

Danke geht mir nur um eine grobe Einschätzung damit wir sehen können ob es überhaupt Sinn machen würde. Ist alles noch in der Findungsphase ;)

Und die Antwort auf die Sinnfrage findest Du nicht im Internet oder beim Steuerberater sondern ausschließlich beim Fachmann, in diesem Fall ist es der Notar.

Edited by Arnd Uftring

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Ja da hast du recht Arnd. Sehe ich genauso. Termin steht bereits. Ich wollte nur alternativen checken und Meinungen einholen.

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vor 1 Minute schrieb Arnd Uftring:

Und die Antwort auf die Sinnfrage findest Du nicht im Internet oder beim Steuerberater sondern ausschließlich beim Fachmann, in diesem Fall ist es der Notar.

Mit Sinn meinte ich nur den finanziellen Rahmen. Sinn von der Umsetzung würde es definitv machen.

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Ehr nicht. Die Laufenden jährlichen minimum Kosten der GmbH liegen bei 2000€. Damit sich dein Business Case rechnet, musst du also pro Jahr minimum 2.000€ Steuern sparen. 

Eine GmbH sollte man gründen man, weil man z.b.

a) die Bedingungen von HGB 1 sowieso erfüllt.

b) die Haftungsbeschränkung benötigt. 

Um 3 Wohnungen zu vermieten ist das Quatsch.

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ja sehe ich genauso.

gibt jedoch noch weitere gründe weshalb man eine GmbH gründen "sollte"/kann. Sollte man aber immer mit dem Steuerberater und dem Notar besprechen damit man wirklich die richtige Form wählt!

Edited by pesdroid

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Im Webinar sind ja noch ein paar Fragen aus der Fragerunde offen geblieben. Hier die Antwort im Nachgang.

Nach kurzer Recherche kann ich die folgende unverbindliche Auskunft geben:

1) Außenanlagen
Es kommt darauf an, ob es sich bei den Außenanlagen um selbständige Wirtschaftsgüter handelt oder ob diese steuerlich zum Gebäude gehören. Es kommt darauf an, ob ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude besteht. In diesem Bereich gab es ein paar Gerichtsurteile, die Einzelfälle entschieden haben.

Danach sind Garagen grundsätzlich mit dem Gebäude abzuschreiben. In einem extremen Ausnahmefall (Garagen waren nachträglich errichtet und zum Teil an Nichtbewohner vermietet) handelte es sich um ein selbständiges Wirtschaftsgut.
Die Umzäunung (auch mit Pflanzen) zähle bei Immobilien im Privatvermögen ebenfalls grundsätzlich zu den Herstellungskosten des Gebäudes.
Eine bepflanzte Gartenanlage zähle als selbständiges Wirtschaftsgut, welches über 10 Jahre abgeschrieben werden könne.
Straßenzufahrten und Platzbefestigungen seien grundsätzlich ebenfalls selbständige Wirtschaftsgüter, es sei denn diese gehören zu einem Kfz-Stellplatz oder einer Garage.
Freistehende Gartenhäuser, Gartenlauben, Wintergärten seien ebenfalls selbständige Wirtschaftgüter und gesondert über deren betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abzuschreiben.

Meiner Ansicht nach lohnt der Aufwand für die gesonderte Abschreibung der selbständigen Wirtschaftsgüter bei den Außenanlagen in den meisten Fällen nicht, wenn man den Zeitaufwand dafür berücksichtigt. Es ist aber grundsätzlich möglich.

1) Firmenwagen und Reisekosten bei Vermietung und Verpachtung
Es geht um folgenden Fall: Investor A erhält von seinem Arbeitgeber einen Firmenwagen. Für die Privatnutzung erfolgt eine Versteuerung nach der 1%-Regelung. Dieser Firmenwagen wird auch für Fahrten im Rahmen der Vermietungstätigkeit genutzt. Können Fahrtkosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden?

Kurze Antwort: Nach dem Urteil des BFH vom 16.07.2015 – III R 33/14 ist dies nicht möglich.

 

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vor 22 Stunden schrieb Albert Stranz:

Im Webinar sind ja noch ein paar Fragen aus der Fragerunde offen geblieben. Hier die Antwort im Nachgang.

Nach kurzer Recherche kann ich die folgende unverbindliche Auskunft geben:

1) Firmenwagen und Reisekosten bei Vermietung und Verpachtung
Es geht um folgenden Fall: Investor A erhält von seinem Arbeitgeber einen Firmenwagen. Für die Privatnutzung erfolgt eine Versteuerung nach der 1%-Regelung. Dieser Firmenwagen wird auch für Fahrten im Rahmen der Vermietungstätigkeit genutzt. Können Fahrtkosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden?

Kurze Antwort: Nach dem Urteil des BFH vom 16.07.2015 – III R 33/14 ist dies nicht möglich.

 

Hallo Albert,

dem widerspreche ich einfach mal.

In BFH vom 16.07.2015 – III R 33/14 geht es um Betriebsausgabenabzug bei Nutzung eines nach der sog. 1 %-Regelung versteuerten PKW eines Arbeitnehmers im Rahmen der Einkünfte aus selbständiger Arbeit.

Konkret legte der Kläger im Streitjahr insgesamt 60 000 km zurück, wovon 37 000 km auf die nichtselbständige Tätigkeit, 18 000 km auf die selbständige Tätigkeit und 5 000 km auf die privaten Fahrten entfielen. Für die private Nutzung des von der Arbeitgeberin überlassenen PKW erfolgte eine Sachbezugsbesteuerung nach der sogenannten 1 %-Regel in Höhe von 4.968 EUR.

Im Rahmen der Einkommensteuererklärung machte der Kläger bei den selbständigen Einkünften u.a. Betriebsausgaben für die betriebliche Nutzung des ihm von seiner Arbeitgeberin überlassenen PKW in Höhe von 3.889 EUR geltend. Diese ermittelte er, indem er den versteuerten Sachbezug (4.968 EUR) im Verhältnis der betrieblichen (18 000 km = 78,3 %) zu den privaten Fahrten (5 000 km = 21,7 %) aufteilte.

V&V ist aber keine selbständige Tätigkeit und ein Vermieter, der Fahrtkosten zu seinen Objekten geltend macht, nimmt keinen Betriebsausgabenabzug vor, sondern er bringt  Werbungskosten in Abzug. Dies wäre zwar eine ganz schlechte Idee, wenn es sich um den Dienstwagen des eigenen Unternehmens handelt, was als betriebliche Entnahme zu werten wäre, aber in der Frage geht es ja sicherlich um einen abhängig Beschäftigten.

Auch dieser Arbeitnehmer wird es nicht schaffen, die tatsächlichen Kosten für die Fahrtkosten in Abzug zu bringen, da diese nunmal 0€ betragen, aber

ein Vermieter darf in Zeile 49 Anlage V Reisekosten mit der Entfernungspauschale 0,3€ berücksichtigen.

Und die Entfernungspauschale ist nunmal verkehrsmittelunabhängi- ich könnte ja auch radeln ;-)

Mir ist kein § und kein Urteil bekannt, dass das verbietet. Das o.g. BFH Urteil scheidet mangels Vergleichbarkeit aus.

 

 

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Hallo Akkarin,

danke für deine Antwort. Ich stimme dir insoweit zu, dass es sich im Urteilsfall um Betriebsausgaben bei den Einkünften aus selbständiger Arbeit handelt und nicht wie im gefragten Sachverhalt um Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung. Die Argumentation des BFH lässt sich meiner Ansicht nach zu 100 % auf unseren Fall übertragen. Ein Werbungskostenabzug ist in dieser Konstellation nicht möglich.

Im Detail:

Zur dahinterstehenden Argumentation des Urteils hier ein Auszug aus der Pressemitteilung zum Urteil (in eckigen Klammern meine Ergänzungen zur Verdeutlichung, dass es sich auch auf Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung übertragen lässt):

Der Abzug von Betriebsausgaben im Rahmen der Einkünfte aus selbständiger Arbeit [Ein Abzug von Werbungskosten im Rahmn der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung] setzt voraus, dass beim Steuerpflichtigen selbst und nicht bei Dritten Aufwendungen entstanden sind. Die Aufwendungen müssen zudem durch die selbständige Tätigkeit [durch die Vermietungstätigkeit] veranlasst worden sein. Im Streitfall trug jedoch der Arbeitgeber des Klägers sämtliche Kosten des PKW und es lag kein Fall vor, in dem man dem Kläger ausnahmsweise die Aufwendungen des Arbeitgebers als eigene zurechnen konnte. Die Anwendung der 1 %-Regelung erfolgt zudem unabhängig davon, ob und wie der Arbeitnehmer den PKW tatsächlich nutzt. Es ergeben sich daher für den Arbeitnehmer auf der Einnahmenseite keine nachteiligen Folgen daraus, dass er den Dienstwagen auch zur Erzielung anderer Einkünfte einsetzt. Entsprechend kann dann im Rahmen der anderen Einkünfte, hier der Einkünfte aus selbständiger Arbeit [hier der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung], nicht davon ausgegangen werden, dass beim Steuerpflichtigen ein Wertabfluss stattfindet.

Wenn du trotzdem der Auffassung bist, dass Urteil lässt sich nicht auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung übertragen, kannst du dich gerne mit dem Finanzamt streiten. Meiner Ansicht nach hat das aufgrund des genannten BFH Urteils wenig Aussicht auf Erfolg - es sei denn, du hast noch andere gewichtige Argumente.

 

Zur Entfernungspauschale und den Reisekosten

Hier muss begrifflich unterschieden werden. Mit der Entfernungspauschale wird der Aufwand zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte berücksichtigt. Diese beträgt 0,30 € pro km unabhängig vom Transportmittel, jedoch nur für die einfache Strecke (nicht 2-mal für Hin- und Rückweg, sondern nur 1-mal).

Eine erste Tätigkeitsstätte haben viele Angestellte. Eine vermietete Immobilie stellt grundsätzlich keine erste Tätigkeitsstätte dar.

Reisekosten sind Aufwendungen für alle beruflichen oder betrieblichen Reisen (auswätige Tätigkeiten), nicht jedoch Fahrten zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte. Zu den Reisekosten gehören Fahrtkosten, Verpflegungsmehraufwendungen, Übernachtungskosten, Reisenebenkosten.

Bei den Fahrtkosten gibt es die optionale/wahlweise Vereinfachungsregelung, dass bei Fahrten mit dem Pkw 0,30 € pro gefahrenen Kilometer als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben berücksichtigt werden dürfen (Motorrad 0,20 €/km), vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 4a S. 2 EStG, BMF vom 24.10.2014 (BStBl. I S. 1412) Randziffer 36. Lt. BFH-Urteil geht das aber nicht, wenn man einen Dienstwagen nutzt, den man mit der 1%-Regelung für Privatfahrten versteuert (vgl. Ausführungen oben). Wer bei seiner auswärtige Tätigkeit zu Fuß oder mit dem Fahrrad unterwegs ist, kann hierfür keine pauschalen (und tatsächlichen) Fahrtkosten geltend machen.

Ich hoffe meine Ausführungen sind verständlich und verwirren dich nicht.

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Hallo Albert,

danke für deine Antwort. Wegen dem Fahrrad hast du recht,  das ging nur bis 2014 und seitdem nicht mehr.

Zurück zum Dienstwagen. Ich halte es für unstrittig, dass ein Vermieter berechtigt ist, die Entfernungspauschale 0,3€ zu nutzen, wenn er mit einem PKw seine Objekte aufsucht oder zum Baumarkt fährt. An anderer Stelle hatte das FG Berlin Brandenburg 2015 einem VM sogar nur die Entfernungspauschale zugesprochen und den Ansatz der tatsächlichen Kosten abgelehnt. (Aktenzeichen kann ich die Tage am PC nachliefern). BFh Urteile zum Thema sind mir nicht bekannt.

Auch ist klar dass ein Ansatz der tatsächlichen Kosten bei einem Dienstwagen nichts in Frage kommen kann. Insofern ist die BFH Entscheidung von dir logisch. Die konnten gar nicht anders. Spannend waere es gewesen.  Was der BFH zu dem Fall gesagt hatte, wenn es aber um die Entfernungspauschale gegangen waere? Man weiß  es nicht, da es nicht darum ging.

Ich halte das Urteil nach wie vor nicht uebertragbar, da ein Arbeitnehmer nach der Logik auch keine Entfernungspauschale in Anlage N  abziehen dürfte, wenn er mit dem Dienstwagen zur Arbeit fährt. Darf er aber, auch wenn hier natürlich ebenfalls keine Kosten beim Arbeitnehmer entstehen.

Grüße

Akkarin

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Hallo Akkarin,

Danke für deine Antwort! Ich möchte dir diesmal nur kurz antworten, um die Diskussion nicht ins Uferlose laufen zu lassen.

Du kommst immer wieder auf das Thema Entfernungspauschale zurück. Vermieter haben im Regelfall keine erste Tätigkeitsstätte, da Sie Ihre Immobilien nicht das ganze Jahr über an mindestens 2 vollen Arbeitstagen die Woche aufsuchen. (Für das neue Reisekostenrecht ist die Frage nach der ersten Tätigkeitsstätte bei Vermietern richterlich meines Wissens auch noch gar nicht geklärt.) Ohne erste Tätigkeitsstätte, gibt es keine Entfernungspauschale. Daher ist die Entfernungspauschale für Vermieter weniger interessant. Stattdessen können Vermieter die meist vorteilhafteren Reisekosten geltend machen.

Zu der Frage vom Webinar, um die es hier eigentlich geht, kannst du die diskutierte BFH Entscheidung nachvollziehen. Du stimmt mir im Ergebnis also zu, dass ein Vermieter, der einen betrieblichen Pkw hat bzw. einen Pkw zur Nutzung von seinem Arbeitgeber erhält und die Nutzung für Privatfahrten mit der 1%-Regelung versteuert, für die Fahrten mit diesem Pkw (mangels eignen Aufwändungen) keine Fahrtkosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen kann. Damit ist die Frage aus dem Webinar geklärt.

(Nur am Rande: Ein Arbeitnehmer, der einen Dienstwagen auch für die Fahrten zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte nutzen darf, muss diese Nutzung ebenfalls lohnversteuern. Er muss insoweit also Einnahmen versteuern. Im Gegenzug darf er wie alle anderen Steuerpflichtigen die Entfernungspauschale für Fahrten zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte als Werbungskosten abziehen. Schreib mir doch eine PN, wenn du immer noch grundlegende Verständnisschwierigkeiten etc hast.)

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Auf Steuernsparen hat es erst kürzlich einen Artikel dazu gegeben das zugunsten der Vermieter entschieden wurde das man die gefahrenen Kilometer anstatt der Entfernung absetzen kann. Es gibt dafür nur wenige vorraussetzungen eine davon ist das dieser Vermieter nicht so häufig zu diesem Objekt fährt das dieses Objekt zur ersten Tätigkeitsstätte wird. Das sollte man beachten. Wenn das Objekt keine erste Tätigkeitsstätte darstellt, kann man die vollen gefahrenen Kilometer als Werbekosten absetzen 

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Ich hätte nun auch gedacht, dass das Thema vielleicht intensiver geht als es dann wirklich war.. Aber nun ja.. Gibt halt Sachen, die weiß man schon.. Das nochmal bestätigt zu bekommen stärkt ja weiterhin die eigene Bildung ^_^

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vor 2 Stunden schrieb Ray:

Ich hätte nun auch gedacht, dass das Thema vielleicht intensiver geht als es dann wirklich war.. Aber nun ja.. Gibt halt Sachen, die weiß man schon.. Das nochmal bestätigt zu bekommen stärkt ja weiterhin die eigene Bildung ^_^

Das war der Einstieg - mehr folgtB|

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