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DKP

100% finanzierung oder doch weniger?

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Hallo, 

ich bin noch relativ neu im Immobilienbusiness und wollte mal eure Meinung zu folgendem Thema wissen:

Finanziert ihr immer zu 100% Oder auch mal weniger (80-90%)?

Für eine 100% Finanzierung spricht die höhere Eigenkapitalrendite. Aber zahle ich dabei nicht höhere Zinsen bzw. habe ein höheres Risiko als wenn ich nur 90 oder 80% finanziere?

Würdet ihr in ein Objekt investieren, das bei 100% Finanzierung einen knapp negativen cash flow aufweißt, jedoch bei einer 80% Finanzierung einen positiven?

Ich bin schon sehr auf eure Meinungen gespannt :)

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Hallo,

ich bin selber noch relativ neu und habe gerade die erste Wohnung gekauft. Meine Gedanken:

41 minutes ago, DKP said:

Würdet ihr in ein Objekt investieren, das bei 100% Finanzierung einen knapp negativen cash flow aufweißt, jedoch bei einer 80% Finanzierung einen positiven?

Grundregel: Liquidität geht vor Rentabilität oder mit Robert Kiyosakis Worten "Ein Vermögenswert ist, was dir jeden Monat Geld bringt. Eine Verbindlichkeit ist, was dich jeden Monat Geld kostet." --> ich werde niemals Objekte mit einem mittel- oder langfristig negativen Cashflow (nach Steuern auf Tilgung) kaufen - das macht mich finanziell nicht unabhängiger, sondern abhängiger

42 minutes ago, DKP said:

Für eine 100% Finanzierung spricht die höhere Eigenkapitalrendite. Aber zahle ich dabei nicht höhere Zinsen bzw. habe ein höheres Risiko als wenn ich nur 90 oder 80% finanziere?

  • Immobilien sind für uns ein Investment, bei Investments geht es immer um die Eigenkapitalrendite
  • Höhere Zinsen vs. höhere EK-Quote ist ein Rechenexempel
  • Im Zweifel entscheide ich mich für weniger (positiven) Cashflow bei weniger/keinem einzusetzenden Eigenkapital. So kann ich mehr Objekte kaufen und habe einen größeren Hebel  bei Mieterhöhungen, Wertsteigerungen / Inflationsgewinn etc.
44 minutes ago, DKP said:

habe ein höheres Risiko als wenn ich nur 90 oder 80% finanziere?

Solange dein Cashflow dennoch positiv ist, bist du für die Zinsbindungsdauer erstmal fine. Achte aber auf die Steuereffekte aus dem ansteigenden Tilgungsanteil deines annuitätischen Darlehens - das kann deinen Cashflow in's Negative drehen. Am Ende der Bindung hast du eine höhere Restschuld im Vergleich zum Verkehrswert - das kann eine Herausforderung sein, wenn die Preise gefallen oder die Zinsen stark gestiegen sind.

 

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Im Thread 

sieht man das der überwiegende Teil mit EK ran geht. Was sicherlich nicht zwangsläufig in Bargeld geleistet werden muss oder sollte (rollierendes EK)

Über das gesamte Thema lässt sich lange diskutieren. Gibt da je nach Strategie und Status unterschiedliche richtige Ansätze.

Der Mythos das immer alles mit 100% oder mehr geht kann ich hier mal klar entkräften. Es mag die ein oder andere Hausbank geben die je nach Bonität und nach Objekt (underrent etc.) und Status wie z.b. erstes Objekt dies gerne macht. So war es und ist es auch bei mir vorgekommen.

Mit zunehmendem Portfolio spielt auch das vorhandene Portfolio eine größer werdende Rolle, so kalkuliert die ein oder andere Bank auch gern die Objekte mit 8 Prozent Annuität durch oder 25% BWK oder sogar 30% BWK (Alter und Lage spielen hier eine Rolle), wenn dann die Bestandsobjekte bereits mit 100% finanziert sind, hinzu kommen noch "schlecht" eingekauft (Das kann auch eine "zu gute" Lage eine Rolle spielen) dann macht die Bank auch gern mal ein paar Finanzierungen mit 70 oder 80 % EK, weil 100% nicht gehen.

Für den Anfänger kann ich ein paar Tipps geben :

Fangt klein an und sucht die passende Immobilie. Lieber Speckgürtel als TOP Lage.

Nutzt das Tool von Thomas zur Kalkulation. Nutzt das Forum und stellt Fragen zu allem was euch bewegt, diese Möglichkeit ist "Gold wert", Trefft euch auch offline zum Gedankenaustausch.

Kein Faktor über 15 ! Keine Renovierungsarbeiten ausser Wand- und Bodenbeläge. Keine Denkmalobjekte. Keine Pflege- oder Steuersparmodellle.

Habt immer ein paar Tausend Euro in der Hinterhand für Eventualitäten. Wenn ihr 20% habt und die Bank macht es mit euch für 100% dann macht es mit 100% und legt die 20% zurück für Eventualitäten (Das ist gemeint mit Liquidität geht vor Rentabiliät).

Vor dem Invest kommt Einnahmenoptimierung und Ausgabenkontrolle (Hier setzt Kiyoisaki an).

Im Prinzip ist das ganze Thema wie eine Sinfonie, zuerst die ersten Töne, dann eine Strophe und zuletzt die Sinfonie der finanziellen Freiheit durch passives ImmobilienEinkommen. Natürlich muss der erste Ton gespielt werden, diesen sollte man überlegt spielen aber spielen. Später in der Sinfonie fallen einem dann die "Fehler" auf.

Ein paar Schritte könnt ihr selber gehen aber es ist auch nicht für jeden machbar und sinnvoll, das muss auch klar ausgesprochen werden, denn hier sind auch Leute unterwegs bei denen ich Angst habe das diese Ihre ersten Investments machen !

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100% Finanzierungen sind knifflig. Wenn es einfach wäre, würde es ja fast jeder machen. Das Risiko für dich und die Bank ist enorm hoch, besonders wenn zu teuer eingekauft wurde.

Auch bei einer 100% Finanzierung brauchst du einen Exitplan. Was machst du, wenn nach Ablauf der Zinsbindungsfrist die Preise deutlich gesunken und die Zinsen deutlich gestiegen sind? Wenn deine Finanzierung auf Kante genäht ist und nichts dazwischen gekommen ist (kommt übrigens immer etwas dazwischen), kannst du vielleicht am Ende nur noch deinen Restbetrag des Darlehens als Kaufpreis erzielen und hattest 10 Jahre die Arbeit mit der Immobilie.

Rollierendes EK ist schon eine tolle Sache, besonders wenn du die Bank überzeugen kannst, dass Wertzuwächse ebenfalls zu einer schnelleren Freigabe des EK führen. Bei 3% Wertzuwachs p.a. und 2% Tilgung p.a. kannst du eine super 80% Finanzierung machen und hast nach maximal 4 Jahren dein EK wieder frei für dein nächstes Investment.

Und letztendlich macht jedes Darlehen wieder Arbeit, denn du willst ja auch gute Konditionen bekommen. Und wenn es knifflig wird, ist es gut eine oder zwei Hausbanken zu haben, die dich gut kennen...

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"Immer" 100% Finanzierungen durchziehen kann man nicht pauschal sagen - Hängt von der Gesamtsituation ab, Objektpreis? Lage? Zustand? persönliche Verhältnisse etc. Ist meine Meinung, aber da scheiden sich ja die Geister, wie Rene schon sagt: da kann man lange diskutieren. Schlauer ist man immer erst zum Schluss.

By the Way:
Letztens noch ein Videoblog von einem Profi gesehen "kein EK und keine Tilgung für mehr Überschuss"
Die Kommentare der ganzen Leute unter dem Video hätte man mal sehen müssen. "Genau, warum soll ich EK verwenden? - "EK habe ich gar nicht, will ein MFH kaufen"

Ich finde solche Empfehlungen haarsträubend. Gerade diejenigen, die noch nie mit der Branche in Berührung gekommen sind, springen auf den Zug auf und meinen, Sie haben das richtige getan. Da nützen auch keine weiteren Videoblogs, wie "A-Z Immobilienspektrum"

Erfahrung sammelt man oft durch Lehrgeld und viele Pleitiés, die ich 2003-2008 abgewickelt habe, haben ähnlich finanziert und in einer Boomphase gekauft.
Wenn der Wirtschaftskollaps kommt, droht der Totalschaden.

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Am 3.4.2016 um 18:18 schrieb Jb007:

By the Way:
Letztens noch ein Videoblog von einem Profi gesehen "kein EK und keine Tilgung für mehr Überschuss"
Die Kommentare der ganzen Leute unter dem Video hätte man mal sehen müssen. "Genau, warum soll ich EK verwenden? - "EK habe ich gar nicht, will ein MFH kaufen"

Hast du einen Link zu diesem Videoblog?

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Bis Oberkante Kredit reinladen, solange der CF (NACH Steuern und Ruecklage) positiv bleibt. Also Excel Modell aufsetzen, Miete, Nebenkosten, Zins, Tilgung einsetzen, Steuerschaetzung machen und dann EK runterschreiben bis nur ein Sicherheitspuffer bleibt. Ich versuche bei 50-100 Euro pro mittlerer Wohnung zu lande. Meine Zielgroessen min 6% ROA, 4% Kapitaldienst, 0,5% CF nach Steuern und Kapitaldienst. 50% ROE, 10% Cash Flow to Equity

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Am 3.4.2016 um 00:17 schrieb Rene Bohsem:

 

Kein Faktor über 15 ! Keine Renovierungsarbeiten ausser Wand- und Bodenbeläge. Keine Denkmalobjekte. Keine Pflege- oder Steuersparmodellle.

Ernsthaft ? Ist das Ghettoinvesting oder bist du einfach nur gut im Einkauf ? Setzt du rein auf Cash Flow Objekte mit diesem Faktor und melkst die Kuh oder nimmst du dir grosse Renovierungen vor ? 

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vor 5 Minuten schrieb Jonathan Cordero:

Ernsthaft ? Ist das Ghettoinvesting oder bist du einfach nur gut im Einkauf ? Setzt du rein auf Cash Flow Objekte mit diesem Faktor und melkst die Kuh oder nimmst du dir grosse Renovierungen vor ? 

Das war der Step für Einsteiger, ich betreibe ein wenig mehr Aufwand und erhalte dafür bessere Rendite.

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Mhm.  Ich glaube dass im derzeitigen Markumfeld und konservativer  Selektion der Makrolage (nicht in der Pampa) Objekte mit KFF<15 inherentes Risiko haben (und damit auch Renditechance) z.B. durch Renovierungsstau, schwierige Mieterlage etc.  Aus reiner CF Sicht gebe ich dir voll und ganz Recht. Ich wuerde Einsteigern eher ich eher raten solide 4-6% zu suchen, niedrige Tilgungsraten mit langen Zinsbindungsfristen und Sondertilgungsoption zu verhandeln. 

 

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vor einer Stunde schrieb Jonathan Cordero:

Mhm.  Ich glaube dass im derzeitigen Markumfeld und konservativer  Selektion der Makrolage (nicht in der Pampa) Objekte mit KFF<15 inherentes Risiko haben (und damit auch Renditechance) z.B. durch Renovierungsstau, schwierige Mieterlage etc.  Aus reiner CF Sicht gebe ich dir voll und ganz Recht. Ich wuerde Einsteigern eher ich eher raten solide 4-6% zu suchen, niedrige Tilgungsraten mit langen Zinsbindungsfristen und Sondertilgungsoption zu verhandeln. 

 

Also ich glaube ihr müsst euch mal von den Top Standorten lösen. Ein Faktor 15 Haus würde ich im Prinzip mit der Kneifzange nicht anfassen. Irgendwo muss ja auch noch was übrig bleiben.

Wenn Einsteiger Renditen zw. 4-6% suchen, dann bleiben sie auch Einsteiger, weil man nix dran verdient und keine Kohle hat um weiter einzukaufen...

Wie @Jonathan Cordero schon richtig sagt, haben Objekte unter Faktor 15 natürlich noch ganz andere Renditechancen - und die sollte man auch nutzen (dafür treibt man sich ja hier in der Community rum xD) . Oft liest man hier Beiträge über Leute, die für Faktor 20 - 25 erwägen ein Renditeobjekt zu kaufen. Da bekomme ich aber ernsthaft Bauchschmerzen - wenn da mal was repariert werden muss oder dir der Mieter nichts zahlt, dann bist du aber schnell der Dumme (das sind dann Objekte die clevere Anleger in ein paar Jahren günstig einkaufen ;p). Da ist deine "Rendite" über Jahre gestorben. Mag sich lohnen, wenn man von weiteren Preissteigerungen ausgeht, aber irgendwann ist auch an den Top Standorten mal Schluss. Dann hat irgendein Depp den schwarzen Peter in der Hand und muss sehen, wie er die Bude wieder los wird oder was dran verdient. Supermario wird zwar noch einige Jahre billiges Geld raus hauen, aber ewig wird das nicht so laufen... also fliegen die auch mal die Immopreise um die Ohren.

Aber zum Thema: @Jb007 hat hier schon recht - du kannst die Finanzierungsfrage nicht pauschalisieren. Wenn ich eine WE für 30.000 € kaufe und nochmal 15.000 € für eine Sanierung investiere, dann ist ggf. etwas mehr EK angebracht als bei einer solide vermieteten Wohnung in ordentlichem Zustand. Ich persönlich zahle die Erw NK immer aus EK - bei Sanierungen ggf. noch 10% drauf. Das kommt bislang bei den Banken auch gut an und macht sich beim Zins bemerkbar.

Edited by nemo
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vor einer Stunde schrieb Jonathan Cordero:

Mhm.  Ich glaube dass im derzeitigen Markumfeld und konservativer  Selektion der Makrolage (nicht in der Pampa) Objekte mit KFF<15 inherentes Risiko haben (und damit auch Renditechance) z.B. durch Renovierungsstau, schwierige Mieterlage etc.  Aus reiner CF Sicht gebe ich dir voll und ganz Recht. Ich wuerde Einsteigern eher ich eher raten solide 4-6% zu suchen, niedrige Tilgungsraten mit langen Zinsbindungsfristen und Sondertilgungsoption zu verhandeln. 

 

Renovierungsstaus sind eigentlich keine Risiken, sondern ein Umstand der von vorneherein bekannt ist und vom Käufer im Kaufpreis einzupreisen ist. Kann ich die Kosten nicht abschätzen, nehme ich mir jemanden an die Hand, der das kann. Und schon habe ich das Risiko beseitigt.

Schwierige Mieterlage (wenn du hier einen Mietermarkt ansprichst) ist ein händelbares Risiko, das mit einer hohen Rendite sehr gut in den Griff zu bekommen ist. Denn dann kann man mit dem Mietpreis spielen. Man muss nur günstig oder besonders sein, d.h. günstige Mieten anbieten oder Wohnungen mit Sachen ausstatten, die in der Region nachgefragt werden, z.B. EBK, Barrierefreiheit, WGs, Badewanne, etc.. Darüber muss man sich natürlich vor dem Kauf im Klaren sein. Und man muss sich hierbei auch im Klaren sein, dass man nicht auf eine Wertsteigerung des Objektes spekuliert. Im besten Fall kommt man nach x Jahren bei +/- 0 heraus und macht seinen Gewinn mit den Mieteinnahmen. Solche Objekte sind aber nicht dafür da, um sie nach 10 Jahren wieder loszuwerden, sondern sie als Cashcow zu halten.

Wenn ich dagegen in irgendwelchen Faktor >20 Lagen einkaufe, dann kaufe ich mir ganz viele schleichende Risiken ein. Bei so einem Faktor spekuliere ich eindeutig auf eine Wertsteigerung des Objektes, passiert das nicht oder sinkt der Wert gar, muss ich im günstigsten Fall Sicherheiten für die Bank nachschießen und bin ich im schlimmsten Fall Pleite, wenn ich keine Sicherheiten bieten kann. Denn bei niedrigen Tilgungsraten, bezahle ich in den ersten 10 Jahren fast gar nichts ab. Bei der geringen Rendite darf darüber hinaus auch gar nichts passieren. Mieten dürfen nicht ausfallen, Leerstandsmonate dürfen nicht all zu oft passieren, Instandsetzungen-/haltungen dürfen nicht im größeren Umfang anfallen und schon gar nicht am Anfang, wenn meine Rücklagen fast nicht vorhanden sind. Ich habe einen hohen Kaufpreis in Verbindung mit einer niedrigen Rendite. D.h. ich binde von vorneherein viel Kapital. Und Faktor >20 bedeutet ja nicht, dass es nicht ein Objekt mit Renovierungsstau sein kann. Es ist warscheinlich sogar genau das Gegenteil der Fall. Mit Faktor 20 werde ich in München ganz sicher nur eine Bruchbude bekommen und in Hamburg, Köln, Düsseldorf und Frankfurt werden das auch nicht die Topbuden sein. Was wiederum bedeutet, dass ich auch noch zusätzliches Geld dafür bereithalten muss. Also ich würde als Anfänger auf gar keinen Fall in A-Lagen bei Faktor > 20 kaufen, weil mir dort die Risiken zu groß wären. Die Risiken in Faktor 10 Lagen kann man weitaus besser händeln, finde ich.

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