Abschreibung Gebäuewert

[finanzdurchblick 58]

Hallo liebe Community,

Bei meinem Berechnungstool (das von Alexander Goldwein) wird auch die Abschreibung des Gebäudes bei der Renditeberechnung berücksichtigt. Nun ist es aber so, dass dieser Wert einmal vom Bodenrichtwert und auch von der Größe der Grundstücksfläche abhängt.

Den Bodenrichtwert kann man ja noch relativ einfach und pauschal für eine erste genauere Kalkulation ermitteln: https://de.wikipedia.org/wiki/Bodenrichtwert

    in meinem Fall bei Niedersachsen: http://www.gag.niedersachsen.de/portal/live.php?navigation_id=25925&article_id=132822&_psmand=39

 

Aber die Ermittlung der Grundstücksfläche beim Kauf einer Eigentumswohnung gestaltet sich für mich sehr schwierig. Zwar kann man an Hand dieses Tools (DANKE Thomas Knedel) das Verhältnis ermitteln, aber man benötigt immer noch die Größe des Grundstücks: http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2014-09-23-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html

 

Da Steuern absolut (noch) nicht mein Thema bin, hoffe ich, dass mein Inhalt sachlich richtig ist...

 

Wie handhabt ihr diesen Sachverhalt? Geht ihr einfach gar nicht näher auf diese Sache ein oder rechnet ihr mit einer Pauschale (z.B. 1/3 des Kaufpreises ist der Bodenwert) - vielen Dank für euer Wissen dazu?

[Stephan Steup 416]

Hallo @finanzdurchblick

Beim kauf einer ETW gibt es ja eine Hausverwaltung bzw einen Beauftragten, bei diesem Kannst du die Grundstücksgröße erfragen. Ansonsten bist du als Teileigentümer auch immer berechtigt Auskünfte z.B. beim Katasteramt zu erfragen.

Grüße

[finanzdurchblick 58]

Hallo @Stephan Steup,

vielen Dank für deine Antwort! Das ist generell schon möglich, aber für eine schnelle erste Bewertung etwas aufwendig in meinen Augen...

Rechnest du zunächst einfach ohne die Abschreibung die Immobilie durch?

 

Edited March 30, 2016 by finanzdurchblick

[Stephan Steup 416]

Grundsätzlich muss sich eine Immobilie die ich erwerbe ohne Steuervorteile rechnen, diese sind nur die Kirsche auf der Sahne aber kein Erwerbsgrund. Und wenn es um die Überschlagung geht da man erwerben möchte ist das ne Info die der Makler mir zu geben hat.

Grüße

[xxDomi25xx 6]

Am 30.3.2016 um 17:28 schrieb finanzdurchblick:

Hallo @Stephan Steup,

vielen Dank für deine Antwort! Das ist generell schon möglich, aber für eine schnelle erste Bewertung etwas aufwendig in meinen Augen...

Rechnest du zunächst einfach ohne die Abschreibung die Immobilie durch?

 

Also wenn du es genau wissen willst, sollte die Gesamtgrundstücksgröße auch in der Teilungserklärung stehen. Dann kannst du den Anteil deiner Wohnung am Grundstück über die Eigentumsanteile meinetwegen 300/10000stel errechnen. So war es zumindest einige Male bei mir.

Allerdings sehe ich das ähnlich wie @Stephan Steup, dass sich die Immobilie ohne die Abschreibungen schon rechnen sollte.

[Matthias Renner 297]

Ich teil das einfach nur 80 % Gebäude 20% Boden auf. Wurde vom FA bisher nicht beanstandet. 

[Immoleben 62]

Weil öfters doch die Frage nach den AfA-Sätzen aufkommt, habe ich hier mal eine Übersicht der unterschiedlichen AfA-Arten erstellt.

Habt ihr Verbesserungen/Ergänzungen dazu?

AfA-Arten.pdf

[Ray 630]

Danke @Immoleben !

[Jonathan Cordero 84]

Kurze Frage. Ich berechne immer Gruendstruecksflaeche * Mietanteil laut Teilungserklaerung * Bodenrichtwert (wie von der Stadt veroeffentlich) = Bodenwert

Kaufpreis - Bodenwert = Gebaudewert. Korrekt ? 

[nemo 679]

ja, zumindest setze ich es immer so an. Ausnahme sind m.E. Objekte die preislich total aus der Reihe fallen. Ich hab mal eine ETW für 10.000 € gekauft, der zugehärige Bodenwert nach Miteigentumsanteilen lag aber schon deutlich höher als der Kaufpreis war. Dann hab ich einfach Kaufpreis in 80% Gebäudewert und 20% Bodenwert aufgeteilt und kurze Erläuterung für das Finanzamt dazu gepackt. Ist auch ohne Fragen durchgegangen.

[Andreas 948]

vor 23 Stunden schrieb Jonathan Cordero:

Kurze Frage. Ich berechne immer Gruendstruecksflaeche * Mietanteil laut Teilungserklaerung * Bodenrichtwert (wie von der Stadt veroeffentlich) = Bodenwert

Kaufpreis - Bodenwert = Gebaudewert. Korrekt ? 

Grundsätzlich gilt hier neuerdings  (seit 2014) die Arbeitsanleitung des BMF:

http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2014-09-23-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html

Es müßen jeweils die Verkehrswerte für Grund und Boden im Verhältnis  zueinander auf den Kaufpreis bezogen werden. Das Vorgehen ist etwas komplex und lohnt sich m.E. nicht für ETWs.

In der Vergangenheit  (2010) hatte mein  altes Finanzamt mir mal informell mitgeteilt, daß sie einem Ansatz von 10% Boden und 90% Gebäude in der Regel nicht widersprechen würden. Nach Wohnortwechsel habe ich leider keine MFH/ETWs gekauft.

Ggf. könnte man auch versuchen, mit einer Aufteilung von 80:20 zu starten (die Immowerte sind ja stark gestiegen in den letzten Jahren) und auf die FA Reaktion warten. Den bloßen Bodenwert als Abzugsposition würde ich nicht verwenden.

[Paul R. 10]

Siehe auch die letzten Beiträge folgenden Beitrags:

http://immopreneur.de/forum/topic/2236-positiver-cashflow-42-steuern/

[MT Immobilien 11]

Lasst Ihr den Grundstücksanteil in % und/oder in Euro auch in den Kaufvertrag schreiben?
Was würdet Ihr vom u.a. Beispiel in den Kaufvertrag schreiben? Oder überlasst Ihr das dem Finanzamt?

Beispiel:

ETW 100.000€, 10 Einheiten  a 100qm,  Grunudstücksfläche für die gesamte Einheit 300qm.

10%*300qm= 30qm*Grundstückswert pro qm (80€) = 2400€

Nun ist der Grundstücksanteil in € im Vergleich zum Kaufpreis in € 2,4%.

Somit müsste ich ja 97,6% * 100.000€ = 97.600€ * 2%AfA = 1952€ AfA

(KNK wurden bei dem Beispiel außen vor gelassen)

 

[Paul R. 10]

Konkrete Werte in Euro machen sich immer besser.

[nemo 679]

vor 11 Stunden schrieb MT Immobilien:

Lasst Ihr den Grundstücksanteil in % und/oder in Euro auch in den Kaufvertrag schreiben?
Was würdet Ihr vom u.a. Beispiel in den Kaufvertrag schreiben? Oder überlasst Ihr das dem Finanzamt?

Beispiel:

ETW 100.000€, 10 Einheiten  a 100qm,  Grunudstücksfläche für die gesamte Einheit 300qm.

10%*300qm= 30qm*Grundstückswert pro qm (80€) = 2400€

Nun ist der Grundstücksanteil in € im Vergleich zum Kaufpreis in € 2,4%.

Somit müsste ich ja 97,6% * 100.000€ = 97.600€ * 2%AfA = 1952€ AfA

(KNK wurden bei dem Beispiel außen vor gelassen)

 

Ich lasse immer den Betrag in € eintragen...

[MT Immobilien 11]

Okay, kann man mit dem Kaufpreis rechnen oder was nehmt Ihr für Werte?

Beim Bundesfinanzministerium gibt es nämlich eine Tabelle diese nach Bj, rechnet...

http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2014-09-23-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html

[Paul R. 10]

Am 28.11.2016 um 17:29 schrieb Paul R.:

http://immopreneur.de/forum/topic/2236-positiver-cashflow-42-steuern/

@MT Immobilien, lies dir in diesem topic mal die Beiträge ab dem 21.11. durch. Das sollte dich ein Stück weiter bringen.

[MT Immobilien 11]

vor 12 Stunden schrieb Paul R.:

@MT Immobilien, lies dir in diesem topic mal die Beiträge ab dem 21.11. durch. Das sollte dich ein Stück weiter bringen.

Danke @Paul R. habe ich gestern bereits gelesen. Grundsätzlich ist das Thema Steuern mir schon klar. Bei der Berechnung der AfA verwundert mich nur eine Sache.

Dein Tool aus dem anderen Beitrag berechnet den AfA Wert wie folgt: Kaufpreis + KNK.

Das Tool vom Bundesfinanzhof berechnet allerdings einen anderen Wert, dieser sich NICHT nach dem tatsächlichen Kaufpreis, sondern nach Baujahr der Immobilie richtet. Was meiner Meinung nach völlig falsch ist.

 

Gruß

Marvin

[Belora 27]

Am 11/28/2016 um 16:48 schrieb Andreas:

In der Vergangenheit  (2010) hatte mein  altes Finanzamt mir mal informell mitgeteilt, daß sie einem Ansatz von 10% Boden und 90% Gebäude in der Regel nicht widersprechen würden. Nach Wohnortwechsel habe ich leider keine MFH/ETWs gekauft.

Da würde ich mich im Zweifelsfall nicht drauf verlassen. Ich habe die Erfahrung gemacht, dass jedes Finanzamt da anders "tickt". Hängt sicher davon ab, wie der jeweilige Sachbearbeiter das sieht. Oder aber, welche Vorgabe der Chef für Fall XY macht.

In meiner Familie gibt es eine Finanzbeamte, die berichtete mir, dass noch nicht mal sie und ihre Kollegen komplett bei allem, was die Steuererklärung und deren Prüfung betrifft, durchblicken. Das ist nicht gerade vertrauenserweckend... Ermuntert allerdings, die Steuerbescheide auf jeden Fall immer auf Fehler zu durchsuchen und ggf. Widerspruch einzulegen.

[Andreas 948]

vor einer Stunde schrieb Belora:

Da würde ich mich im Zweifelsfall nicht drauf verlassen. Ich habe die Erfahrung gemacht, dass jedes Finanzamt da anders "tickt". Hängt sicher davon ab, wie der jeweilige Sachbearbeiter das sieht. Oder aber, welche Vorgabe der Chef für Fall XY macht.

In meiner Familie gibt es eine Finanzbeamte, die berichtete mir, dass noch nicht mal sie und ihre Kollegen komplett bei allem, was die Steuererklärung und deren Prüfung betrifft, durchblicken. Das ist nicht gerade vertrauenserweckend... Ermuntert allerdings, die Steuerbescheide auf jeden Fall immer auf Fehler zu durchsuchen und ggf. Widerspruch einzulegen.

Ja das Finanzamt geht manchmal schon recht willkürlich vor. Glücklicherweise sind die Abschreibungen alle meine bisherigen Käufe noch von diesem Finanzamt festgestellt worden. Dort habe ich auch immer endgültige Bescheide erhalten. Mein neues Finanzamt behält sich in den bisherigen Bescheiden immer die Nachprüfung vor (2 mal Einkommensssteuer, ein paar mal Kapitalertragssteuer.