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xxDomi25xx

Erst Mieterhöhung wegen Modernisierung und dann anpassung an den Mietspiegel?

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Hallo Zusammen,

ist habe folgende Frage.

Eine Wohnung hat einen derzeitigen Mietpreis pro m2 von 5,55 Euro. Laut Mietspiegel sind allerdings 7,30 möglich.

Für das Gebäude ist eine  Fassadensanierung inkl. Fenster, Balkontüren und Hauseingänge und ein Wärmeverbundsystem durch die Eigentümer beschlossen. Dadurch wird die Wohnung ja deutlich aufgewertet. Die Kosten von 12000 Euro sind bereits im Kaufpreis enthalten. 

Ich habe gelesen, dass man solche Sanierungsmaßnahmen mit 11% Erhöhung auf den Mietpreis umlegen kann.

Ist es auch möglich, nach dieser Erhöhung von 11% (5,55 + 11% = 6,16)  danach noch eine Mieterhöhung um 15% (6,16 + 15% = 7,08) vorzunehmen als Anpassung zum Mitspiegelniveau? Dann wäre ich ja eigentlich da, wo ich hin möchte. :D

Viele Grüße

Dominic

 

 

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Du kannst falls schon länger nicht erhöht bis zu 30% erhöhen. Jedenfalls in Regionen ohne Mietpreise Bremse. Und danach kannst du dann die Renovierungsumlage machen. Wichtig in der Reihenfolge! Sonst kannst du keine Mieterhöhung nach der Umlage durchführen. 

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vor 8 Minuten schrieb pesdroid:

Du kannst falls schon länger nicht erhöht bis zu 30% erhöhen. Jedenfalls in Regionen ohne Mietpreise Bremse. Und danach kannst du dann die Renovierungsumlage machen. Wichtig in der Reihenfolge! Sonst kannst du keine Mieterhöhung nach der Umlage durchführen. 

Die Kappungsgrenze liegt bei 20%, in einigen Gemeinden bei 15%. 

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Genau, die Grenze liegt bei 20% bzw. 15%, so wie es chrisbe gesagt hat. Aber auch hier muss man bestimmte Vorschriften einhalten, sowohl beim Ermitteln der ortsüblichen Vergleichsmiete (falls es keinen (qualifizierten) Mietspiegel in der Gemeinde gibt), als auch bei der Ankündigung der Erhöhung selbst z.B. Fristen.

http://deutschesmietrecht.de/mieterhoehung/94-mieterhoehung-vergleichsmiete.html

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Ja ihr habt recht hab mich verschrieben. Sind natürlich 20% jedoch ist trotzdem die Reihenfolge die ich beschrieben habe das wichtige denn mit der Modernisierungsumlage darf man nach der Erhöhung auch in gewissen Maßen über die beschriebenen Erhöhungsgrenzen gehen. Thomas knedel hat dies im Focus ganz schön beschrieben 

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vor 51 Minuten schrieb alex.ko:

 

vor 51 Minuten schrieb alex.ko:

Welche Reihenfolge ist denn jetzt sinnvoller? Also erst Mieterhöhung wegen der Anpassung an den Mietspiegel und dann die Erhöhung wegen Modernisierung? 

Edited by xxDomi25xx

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@xxDomi25xx sorry, ich kann dir das leider nicht beantworten weil ich mich damit noch nicht beschäftigt habe.

eine "normale" Mieterhöhung, gemäss ortsüblicher Vergleichsmiete habe ich erst vor einigen Wochen gemacht.

Ich füge mal mein Schreiben an die Mieterin an:

 

Zitat

Alexander xxxxx                                                                                          18. Februar 2016

xxxxxx 14

5242 Birr (Schweiz)

 

Silke Mustermann

Musterstr. 9

77xxxx Musterstadt

 

Mieterhöhung für Ihre Wohnung

Sehr geehrte Frau Mustermann,

Sie bewohnen seit dem 15.05.2014 die Wohnung W2 in der Musterstr 9 in 77xxxx Musterstadt. Seit dem 01.01.2016 bin ich neuer Vermieter dieser Wohnung. Das Mietverhältnis (zwischen Ihnen und xxx und xxxx xxxxx) wurde gemäss notariellem Kaufvertrag von mir mitübernommen. Auf der Grundlage von § 558 BGB bin ich berechtigt, von Ihnen Ihre Zustimmung zur Erhöhung der mit Ihnen vereinbarten Miete zu verlangen (siehe auch §7 Mietvertrag). Voraussetzung ist, dass die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung in Kraft treten soll, seit 15 Monaten unverändert ist und seit der letzten Mieterhöhung mindestens ein Jahr vergangen ist.

Von dieser gesetzlichen Möglichkeit möchte ich gerne Gebrauch machen. Derzeit entrichten Sie eine Miete von 370 Euro (Kaltmiete) Die Nebenkosten zahlen Sie gesondert. Die Wohnfläche Ihrer Wohnung beträgt 58 m². Somit ergibt sich ein m²-Preis von 6,38 Euro. Diese Kaltmiete entspricht leider nicht mehr dem Mietzins, der in der Gemeinde für frei finanzierten und nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt wird.

Ihre Miete ist seit mehr als einem Jahr nicht mehr erhöht worden. Ihre Wohnung war im Jahre 2014 bezugsfertig. Sie ist wie folgt ausgestattet: Küche, Diele, Bad, Kellerraum, Balkon, Zentralheizung, Fliesen und befindet sich in guter Wohnlage.

Ich halte daher die Erhöhung Ihrer Grundmiete von derzeit 370 Euro um 70 Euro auf 440 Euro (= 7,58 Euro pro m²) für gerechtfertigt. Zur Begründung verweise ich auf folgende Vergleichswohnungen:

1.      Teststr. 6, 77xxxx Musterstadt, 1. Obergeschoss, links, 2 Zimmer, Küche, Bad, Diele, Balkon, Keller, Wohnfläche 54 qm, Kaltmiete 415€ = 7,68 €/qm

 

2.      Gutenbergstr. 7, 77xxxx Musterstadt, 1. Obergeschoss, 2 Zimmer, Küche, Bad, Diele, Keller, Wohnfläche 58 qm, Kaltmiete 450€ = 7,76 €/qm

 

3.      zentrumsnah, 77xxxx Musterstadt, 2 Zimmer, Küche, Bad, Balkon, Keller, Wohnfläche 56 qm, Kaltmiete 430€ = 7,68 €/qm

Mit der geforderten Mieterhöhung wird auch die Kappungsgrenze des § 558 III BGB nicht überschritten. Danach darf sich die Miete innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20 % erhöhen. Die von mir jetzt geforderte Mieterhöhung beträgt 18,9 %.

Ich bitte Sie daher, der Erhöhung der Kaltmiete auf 440 Euro zuzustimmen und mir Ihre schriftliche Zustimmungserklärung bis zum 31.04.2016 mit Ihrer Unterschrift an mich zurückzusenden. Nutzen Sie dazu am einfachsten die beiliegende vorbereitete Erklärung. Bitte unterschreiben Sie diese Erklärung und schicken Sie mir das Schreiben an meine deutsche Adresse zurück. Eine Kopie dieses Schreibens nehmen Sie zu Ihren Unterlagen.

Ich darf Sie darauf hinweisen, dass ich Ihr Schweigen als Ablehnung verstehen muss. Sofern Sie nicht innerhalb der bezeichneten Frist zustimmen, würde ich mich leider veranlasst sehen, Ihre Zustimmung gerichtlich einzuklagen und somit auf meinem Recht bestehen. Da die vorgeschlagene Mieterhöhung angemessen ist und die gesetzlichen Voraussetzungen geprüft und erfüllt sind, gehe ich jedoch davon aus, dass sie Ihre Zustimmung findet.

Die erhöhte Miete wird mit Beginn des dritten Kalendermonats, nach dem Sie dieses Mieterhöhungsschreiben erhalten haben, fällig und wäre somit erstmals ab dem 01.05.2016 zu entrichten. Sofern Sie Ihrer Bank einen Dauerauftrag erteilt haben, bitte ich Sie, den Betrag anzupassen.

Ihre Gesamtmiete (Warmmiete) besteht dann aus der erhöhten Kaltmiete, der Nebenkostenvorauszahlung und der Heizkostenvorauszahlung. Ab dem 01.05.2016 beträgt sie dann 570 Euro.

 

Mit freundlichen Grüßen

 

 

Alexander xxxxxx

 _________________________________________________________________________________________________________________

Frau Mustermann

Musterstr. 3

77xxxx Musterstadt

 

Alexander xxxxx

Musterstr. 16

77xxxx Musterstadt

 

 

Zustimmungserklärung des Mieters

 

Zustimmungserklärung zur Erhöhung der Kaltmiete für die Wohnung W2 in 77xxxx Musterstadt, Musterstr. 3

 

Hiermit stimme ich der Mieterhöhung, so wie sie in Ihrem Schreiben beschrieben wurde, zu. Ich werde die neue Gesamtmiete in Höhe von 570€ erstmals zum 01.05.2016 bezahlen.

 

 

___________________                                                        ____________________

Frau Mustermann                                                                    Ort und Datum

 

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ich hatte natürlich zuerst ein persönliches Gespräch mit ihr gesucht und dabei nochmal genauer die neue Wohnung besichtigt.

Anschliessend auch das Thema Miete angesprochen. Sie war so nett und hat auch zugestimmt, dass die Miete für diese Wohnung ziemlich niedrig ist.

Auch der dabei mündlich angekündigten Mieterhöhung hatte sie mündlich zugestimmt.

Auf das Schreiben hat sie bereits positiv geantwortet.

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man muss aber aufpassen beim Ermitteln der Vergleichsmiete. Ich habe jetzt einfach aktuelle Anzeigen für Neuvermietungen genommen. Das ist aber nicht ganz korrekt. Dazu gab es auch kürzlich eine Gesetzesanpassung.

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vor 14 Stunden schrieb xxDomi25xx:

Ich habe gelesen, dass man solche Sanierungsmaßnahmen mit 11% Erhöhung auf den Mietpreis umlegen kann.

Ist es auch möglich, nach dieser Erhöhung von 11% (5,55 + 11% = 6,16)  danach noch eine Mieterhöhung um 15% (6,16 + 15% = 7,08) vorzunehmen als Anpassung zum Mitspiegelniveau? Dann wäre ich ja eigentlich da, wo ich hin möchte. :D

Das es möglich ist, wurde ja schon beantwortet. Du hast nur einen Berechnungsfehler. Die 11% beziehen sich nicht auf deinen Mietzins, sondern sind bezogen auf die Kosten der Modernisierung! Und hier musst du genau ausrechnen, wieviel Modernisierung genau auf deine Wohneinheit entfallen, diese kannst du dann mit 11% umlegen. Ich  zitiere mich mal selbst aus nem anderen Beitrag:

Am 22.1.2016 um 09:04 schrieb Drolgosch:

Bei der Modernisierungsumlage kannst du 11% der tatsächlichen Modernisierungskosten, also der Kosten die eine Aufwertung der Mietsache betreffen, auf den Mieter umlegen, Kosten für eine Reparatur kannst du da z.B. nicht mit reinnehmen. Das muss strikt getrennt werden. Streichst du nur die Fassade, ist es keine Modernisierung im rechtlichen Sinne, weil sich daraus keine Wohnwerterhöhung ableiten lässt.

Auch hier gibt es gesetzliche Fallstricke, die es dir als Vermieter sehr schwer machen können, z.B. musst du dem Mieter 3 Monate vor der Modernisierung schriftlich ankündigen, dass du was machst, in welcher Höhe die Modernisierung anfällt und was im Detail im Endeffekt auf seine Mietsache entfällt und was für Auswirkungen das auf seinen Mietzins hat. Weichst du von der angekündigten Erhöhung ab, weil die Modernisierung doch teurer wurde, kannst du auch nur in einem bestimmten Rahmen gegenüber der Ankündigung erhöhen.

Um es in Zahlen auszudrücken in deinem Fall (ich nehme an die 12000€ sind der Anteil deiner WE und sind komplett umlegbar):

12000 Euro * 11% = 1320,00€/a kannst du umlegen, macht pro Monat 110€ monatlich

Das nun noch durch die qm deiner Wohnung geteilt und du hast die Erhöhung nach €/qm die du für die Modernisierung ansetzen kannst.

 

Edited by Drolgosch
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@Christian Hille das habe ich mir zuerst auch überlegt, ob ich das nicht einfach mündlich machen sollte. Allerdings weiss man ja bei neuen Mietern nicht ob die gleich zum Anwalt rennen oder sich sogar selbst mit Gesetzen auskennen. Hätte der Mieter mündlich zugesatg, aber dann doch nicht gezahlt, weil er sich mit der Materie auskennt, sind im schlimsmten Fall 2 Monate rum bis man versteht, dass er nicht viele von der Absprache hält. Dann müsste man gezwungenermassen den offiziellen Weg gehen und wieder sind 3 Monate Wartezeit angesagt. Insgesamt ein halbes Jahr keine Mieterhöhung wäre das Resultat.

Mittlerweile kenne ich die Mieterin besser und bin mir sicher, dass es auch mündlich geklappt hätte, aber weil es meine erste Mieterhöhung war, habe ich mich für den offiziellen Weg entschieden und mich gleichzeitig in die Materie eingearbeitet und somit in mich selbst investiert :)

 

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Am 23.3.2016 um 08:16 schrieb alex.ko:

@xxDomi25xx sorry, ich kann dir das leider nicht beantworten weil ich mich damit noch nicht beschäftigt habe.

eine "normale" Mieterhöhung, gemäss ortsüblicher Vergleichsmiete habe ich erst vor einigen Wochen gemacht.

Ich füge mal mein Schreiben an die Mieterin an:

 

 

warst Du wirklich am 18.02. bereits im Grundbuch eingetragen? Ansonsten warst du nämlich kein Vermieter und die Erhöhung scheitert allein daran.

Ansonsten schreibst du nicht von wann die Wohung ist und aus welchem Baujahr die Vergleichswohnungen sind. => nicht vergleichbar. Insofern freu dich, dass sie unterschrieben hat

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Am 29.3.2016 um 19:47 schrieb Akkarin:

warst Du wirklich am 18.02. bereits im Grundbuch eingetragen? Ansonsten warst du nämlich kein Vermieter und die Erhöhung scheitert allein daran.

Ansonsten schreibst du nicht von wann die Wohung ist und aus welchem Baujahr die Vergleichswohnungen sind. => nicht vergleichbar. Insofern freu dich, dass sie unterschrieben hat

Da Hast Recht, ich habe irgendwie die Baujahrangaben komplett vergessen :D

 

Sagt dieser §7 in meinem Kaufvertrag nicht aus, dass ich auch ohne Grundbucheintrag die Vermieterrechte vom Verkäufer übertragen bekommen habe?

(https://www.kgh.de/news/2014/03/31/wann-kann-ein-kaeufer-eine-mieterhoehung-oder-eine-kuendigung-aussprechen.html)

Unbenannt.JPG

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Ach gott das Urteil.. Ach Gott deshalb, weil das Urteil schwierig zu bewerten ist, da es auf den ersten Blick aus der Reihe tanzt.

In dem Fall enthielt der Kaufvertrag eine Klausel:

§ 3 Ziffer 3 des notariellen Vertrages bestimmt, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflichten in die Mietverträge eintritt und die B. Miet- und Betriebskostenvorauszahlungen, die für die Zeit ab dem Eintrittsstichtag erbracht worden sind, an die Beklagte auskehrt.

Ferner ist vorgesehen, dass die Beklagte bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch den Mietern gegenüber sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen.

Beurteil selbst,  ob das vergleichbar ist. 

Den Volltext findest du hier.

Ich hab das Urteil für mich so interpretiert, dass der BGH nichts dagegen hatte, weil die Mieterin die neue Vermieterin jahrelang akzeptiert hatte und sich nun rückwirkend weigerte. Hätte Sie sofort die Tür zugeschlagen, und sich auf den Standpunkt gestellt, kommen Sie wieder, wenn sie eigentragen sind..

aber darüber wurde nicht entschieden:

Denn eine Zurückweisung hätte jedenfalls nur unverzüglich erfolgen können; hieran mangelt es bei der von der Klägerin mit Schreiben vom 31. Mai 2012 erklärten Zurückweisung der in den Jahren 2006, 2008 und 2009 gestellten Mieterhöhungsverlangen. Entgegen der Auffassung der Revision käme es insoweit auf den Zeitpunkt des Zugangs des jeweiligen Mieterhöhungsverlangens an und nicht auf den späteren Zeitpunkt, in dem der Klägerin bekannt geworden ist, dass der Eigentumswechsel im Grundbuch erst im Jahr 2010 vollzogen wurde und die Beklagte die vorangegangenen Mieterhöhungsverlangen nicht aufgrund einer ihr nach § 566 Abs. 1 BGB zustehenden Vermieterstellung, sondern aufgrund einer entsprechenden Ermächtigung der bisherigen Vermieterin gestellt hat.

2. Dinge kannst du aber allgemein als gegeben ansehen.

Der Mieter ist nicht Vertragspartner des Kaufvertrages. Er muss diesen nicht gegen sich gelten lassen. Nur wenn du eine (original-)Vollmacht des Vermieters vorlegst, kann er dich nicht mehr zurückweisen.

Eine Eigenbedarfkündigung geht damit nie ( ist ja Eigenbedarfs des Käufers, der Verkäufer, der sich durch den Verkäufer vertreten lässt hat ja keinen)

Edited by Akkarin

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