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JB

Spekulationsfrist

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10 - Jahres - Spekulationsfrist

Ich stehe im Moment vor der Situation, dass die ersten ETW die 10 - Jahresfrist erreichen werden. Im Moment halte ich sämtliche Immobilien privat. Die damaligen Erwerbe liefen alle über ZV mit aus heutiger Sicht extrem geringen Kaufpreisen. Entsprechend gering ist das Abschreibungvolumen und entsprechend hoch die Steuerbelastung (42 %).

Es bestehen nun mehrere Optionen:

 

1. steuerfreier Verkauf der Objekte, die die Frist überschreiten  

--> Gibt es eine Begrenzung für Verkäufe nach der 10-Jahresfrist? // Stichwort 3-Objekt -Grenze

 

2. steuerfreier Verkauf der Objekte an eigene VVGmbH zu hohem Kaufpreis über Marktniveau

--> Generierung von hohem Abschreibungsvolumen durch hohen Kaufpreis

-->geringe Besteuerung der laufenden Mieteinnahmen aufgrund VVGmbH (geringer Steuersatz)

-->bei späteren Fremdverkauf ggf. Realisierung eines Verlustes innerhalb der VVGmbH

Nachteil --> Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer und Notarkosten) fallen an

 

3.Einbringung in KG zu hohem Wert (lt. anzufertigenden Gutachten) 

--> Generierung von hohem Abschreibungsvolumen aufgrund Hochschreibung auf aktuellen Marktwert und geringerer Abschreibungsdauer

 

Gibt es nach Eurer Ansicht weitere Optionen bzw. bestehen irgendwo Fallstricke ?

 

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Zu eins es kommt darauf an (ggf. gewerblicher Grundstückshandel in seltenen Ausnahmefällen, wie Erweiterung in letzten 5 Jahren bei mehr als 3 Verkaufsobjekten, keine Steuerberatung. Bitte Steuerberater konsultieren.

Fallstricke existieren bei all diesen Themen, bitte guten Steuerberater konsultieren. Dieses Thema beherrschen nur wenige StBs außerhalb der großen und mittelgroßen WPGs. Nach meinem Kenntnisstand prüft das Finanzamt die Bewertungen insbesondere bei verbundenen Personen recht gründlich (d.h. Mondpreise sind eher schwierig möglich).

Ansonsten fallen mir auch keine anderen Optionen ein. Ich denke die Hauptvor- und Nachteile passen auch. Wahrscheinlich machen nur Option 1 oder 3 Sinn. Die Option 2 macht glaube ich kaum einer, da die Vorteile ggü. Option 3 nicht/kaum vorhanden sind (meist wird eine GmbH & Co. KG gemacht). Problematisch ist natürlich die Steuebelastung beim späteren erneuten Verkauf.

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Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkauf egal von wievielen Objekten steuerfrei!

sonderbedinungen gelten vor 10 Haltedauer, wie z.b. Eigennutz etc.

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Danke für die Antworten. Einen Steuerberater zu konsultieren ist letztlich natürlich notwendig, aber dieser sollte dann absolut sattelfest in der Materie sein. Ich denke dieses Forum ist gut geeignet zunächst Denkanstöße zu geben.

Wichtig ist die Info, dass auch eine größere Anzahl von Objekten nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden kann.

Ich befürchte, dass es diese Regelung nicht mehr ewig geben wird.(siehe Österreich)

http://www.geldmarie.at/steuern/immobiliensteuer-umwidmungsabgabe.html

Ich vermute, dass sich viele der Tragweite der Abschaffung der Spekulationssteuer nicht bewußt sind. Gerade nach längeren Zeiträumen würde die Steuerbelastung so hoch sein, dass ein Verkauf keinen (wirtschaftlichen) Sinn mehr macht.   

Fazit:

Meiner Ansicht nach ist es sehr wichtig, bisherige Spekulationsgewinne durch einen Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei zu sichern.

 

Bei Einbringung der Objekte in eine KG wird dies meines Wissens vor dem Finanzamt nicht als Verkauf gewertet. Daher halte ich diese Option langfristig für problematisch. Diese Variante kommt aber gut für Objekte infrage die noch nicht lange gehalten werden.

 

Wenn man nun nach 10-Jahren nicht fremd verkaufen möchte, bliebe auch noch die Möglichkeit an die Kinder oder die Ehefrau zu verkaufen. Vorteil wäre der Wegfall der Grunderwerbsteuer. Notarkosten fallen natürlich an.

 

Die Idee an die eigene VVGmbH zu verkaufen kam mir nicht ohne Grund, denn die Steuerbelastung liegt dann im Idealfall nur bei 15 % (gegenüber 42% bei privat gehaltenen Immobilien). 

 

 

 

 

 

 

 

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Vorsicht. Das Thema Gewerblicher Grundstückshandel ist mit Tretminen bestückt:

In einzelnen Ausnahmefällen besteht die Steuerbarkeit noch bei weit über 10 Jahren Haltedauer:

Von dieser Zehnjahresfrist gibt es allerdings eine  Ausnahme:  Werden kontinuierlich Grundstücke gekauft und verkauft, führt die Tatsache einer zehnjährigen Besitzdauer allein nicht dazu, dass die Veräußerung der privaten Vermögensverwaltung zuzuordnen ist (BFH X R 108/90 ). Auf jeden Fall muss bei einem zeitlichen Abstand von 20 Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung die Einbeziehung eines Objekts in den gewerblichen Grundstückshandel verneint werden (BFH, Urteil v. 11. 12. 1996 - X R 241/93 [AAAAB-38736] ).

Keine Steuerberatung. Bitte Steuerberater konsultieren.

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Am Tuesday, March 22, 2016 um 05:32 schrieb Rene Bohsem:

Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkauf egal von wievielen Objekten steuerfrei!

sonderbedinungen gelten vor 10 Haltedauer, wie z.b. Eigennutz etc.

Also stimmt es nicht dass ich nach 10 Jahre halten trotzdem nur 3 Objekte in 5 Jahren verkaufen darf?

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@JB Zur Überlegung der Einbringung ist § 7 Abs. 1 Satz 5 EStG zu beachten. Einlagen sind auch in Kapitalgesellschaften möglich, ein Verkauf wie in Deiner Variante 2 angedacht ist nicht zwingend. Beim Verkauf an eine eigene GmbH oder GmbH einer nahestehenden Person ist auf Fremdüblichkeit zu achten - die angedachte Überdotierung des Verkaufspreises stellt eine verdeckte Gewinnausschüttung dar.

Insgesamt hast Du aber schon in die richtigte Richtung gedacht, wobei es wirklich auf die individuellen Ziele ankommt, um die bestgeeignete Lösung empfehlen zu können.

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vor 9 Minuten schrieb stb_mb:

@JB Zur Überlegung der Einbringung ist § 7 Abs. 1 Satz 5 EStG zu beachten. Einlagen sind auch in Kapitalgesellschaften möglich, ein Verkauf wie in Deiner Variante 2 angedacht ist nicht zwingend. Beim Verkauf an eine eigene GmbH oder GmbH einer nahestehenden Person ist auf Fremdüblichkeit zu achten - die angedachte Überdotierung des Verkaufspreises stellt eine verdeckte Gewinnausschüttung dar.

Insgesamt hast Du aber schon in die richtigte Richtung gedacht, wobei es wirklich auf die individuellen Ziele ankommt, um die bestgeeignete Lösung empfehlen zu können.

 

Danke für die Info, man sollte den Preis also realistisch festlegen und nicht übertreiben. Wobei es trotzdem noch erhebliche Spielräume gibt 

 Wird bei einer Einlage in eine GmbH auch der Spekulationsgewinn realisiert ? (nach 10 Jahren steuerfrei).

Welche Kosten fallen an ? (Notar, Grunderwerbsteuer)

Wie wird die Steuer bei einem späteren Verkauf aus der GmbH heraus berechnet ?

 

 

 

 

 

 

 

 

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On ‎26‎.‎05‎.‎2016 at 7:54 PM, JB said:

Danke für die Info, man sollte den Preis also realistisch festlegen und nicht übertreiben. Wobei es trotzdem noch erhebliche Spielräume gibt 

 Wird bei einer Einlage in eine GmbH auch der Spekulationsgewinn realisiert ? (nach 10 Jahren steuerfrei).
Der Verkauf von dir als Privatperson an eine GmbH als juristische Person verläuft nach exakt den gleichen Spielregeln, wie er zwischen dir und einem Mitmenschen verlaufen würde. Also nach 10 Jahren Haltedauer in aller Regel steuerfrei.  

Welche Kosten fallen an ? (Notar, Grunderwerbsteuer)
Wie bei einem Verkauf an eine andere natürliche Person

Wie wird die Steuer bei einem späteren Verkauf aus der GmbH heraus berechnet ?
Du musst die Differenz aus Verkaufspreis abzgl. Buchwert (nicht Kaufpreis) versteuern. Das heißt, während der Haltedauer hast du durch die AfA einen steuerlichen Vorteil, musst aber diesen Betrag beim Verkauf "nachversteuern". Letztlich hat also die AfA steuerlich nur eine aufschiebende Wirkung.

@JB siehe Antwort in deinem Text. Wenn dich das Thema GmbH/Steuern im Detail interessiert, empfehle ich dir das Buch "Steuern steuern".

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danke für Info, aber deine Ausführungen beziehen sich auf den normalen Verkauf.

stb_mb hatte die Einlage als Alternative zum Verkauf dargestellt. Dies war mir bisher nur im Zusammenhang mit einer KG bekannt

 

In "Steuern steuern" wurde die Frage insofern beantwortet, dass nur ein Verkauf an eine GmbH möglich ist.

 

 

 

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Am 1.6.2016 um 01:07 schrieb JB:

stb_mb hatte die Einlage als Alternative zum Verkauf dargestellt. Dies war mir bisher nur im Zusammenhang mit einer KG bekannt

Einlagen in eine Kapitalgesellschaft sind als offene Einlage (gegen Ausgabe neuer Anteile) und verdeckte Einlage (ohne neue Anteile möglich).

Wenn eine > 10 Jahre im Privatvermögen gehaltene Immobilie eingelegt wird, erfolgt der Ansatz in der Bilanz der KapGes zum gemeinen Wert (Marktwert), auf der Habenseite der Bilanz wird korrespondierend Eigenkapital(-rücklage) ausgewiesen. Hier ist darauf zu achten, dass der Einlagemehrwert im steuerlichen Einlagekonto erfasst wird, das jährlich fortzuschreiben ist. Diesen Bestand kann man später steuerfrei ausschütten, soweit genügend Cash vorhanden ist (Verwendungsfiktion = erst muss der ausschüttbare Gewinn der Vorjahre raus, dann kann man ans Einlagekonto, § 27 Abs. 1 S. 3 KStG). Ohne die förmliche Feststellung des steuerlichen Einlagekontos geht dies aber nicht. 

Ob nun eine Einlage oder ein Verkauf an die eigene KapGes sinnvoller ist, sollte im Einzelfall in Ansehung des gesamten Sachverhalts individuell ermittelt werden.

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Am Thursday, May 26, 2016 um 16:18 schrieb Akkarin:

Stimmt.:D

Ich dachte immer, dass ich auch nach 10 Jahren zwar steuerfrei verkaufen kann aber nur 3 Stück innerhalb von 5 Jahren 😨😨

Edited by Ray

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ich bin mal faul, und verweis dich fremd. Der blaue Akkarin und der gelbe sind dabei und die selbe Person.
http://www.vermieter-forum.com/threads/verkauf-von-immobilien-innerhalb-der-5-jahresfrist.19192/#post-169178

Glückwunsch noch mal zu deinem MFH. Nettes Objekt :-)

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Am Saturday, June 04, 2016 um 22:33 schrieb Akkarin:

ich bin mal faul, und verweis dich fremd. Der blaue Akkarin und der gelbe sind dabei und die selbe Person.
http://www.vermieter-forum.com/threads/verkauf-von-immobilien-innerhalb-der-5-jahresfrist.19192/#post-169178

Glückwunsch noch mal zu deinem MFH. Nettes Objekt :-)

Danke 😊 leider erst jetzt gesehen da nicht verlinkt ^^

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