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aweiss

Erbbaurecht

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Hallo zusammen,

ich beschäftige mich bei einem Objekt gerade mit Erbbaurecht. Ist das erste Mal, dass ich mich damit näher auseinandersetze und hab da ein paar Fragen, um etwas Klarheit und Struktur in meinem Kopf zu bekommen. Aber zuerst die Hintergrundinfos:

  • Erbbaurechtsvertrag aus dem Jahr 1967 mit Laufzeit bis September 2031 (insgesamt 66 Jahre Laufzeit)
  • Erbbauzins ist nicht als Prozentsatz an den Grundstückswert gekoppelt, sondern ist ein fester Betrag mit Wertsicherungsklausel 
  • aktueller Erbbauzins: 1,19 €/qm Wohnfläche
  • Gemäß Erbbaurechtsvertrag haben nach Ablauf des Erbbaurechts die Erbbauberechtigten ein Vorrecht auf Erneuerung und Verlängerung des Erbbaurechts.
  • Zusätzlich ist ein generelles, gegenseitiges Vorkaufsrecht der Vertragsparteien vorhanden: d.h. ein Vorkaufsrecht des Erbbauberechtigten an dem Grundstück und ein Vorkaufsrecht des Erbbaugebers an dem Gebäude.
  • Keine weiteren Regelungen bezüglich Ablauf und Erneuerung des Erbbaurechtsvertrag vorhanden.

Meine Fragen dazu beziehen sich im Wesentlichen auf den Ablauf des Erbbaurechtsvertrags:

  1. Was haltet Ihr generell von Objekten mit Erbbaurecht? Als Investitionsobjekt interessant?
  2. Was haltet Ihr von dem Erbbauzins von 1,19 €/qm für München? Preiswert? Teuer? Was ist Euer Eindruck/Erfahrung?
  3. Nach § 27 ErbbauRG kann mir der Grundstückseigentümer a) eine Entschädigung für das Gebäude in Höhe von mind. 2/3 des gemeinen Werts (Verkehrswert) oder b) eine Verlängerung des Erbbaurechtsvertrag anbieten. In § 27 Abs. 3 ErbbauRG steht aber auch drin, dass wenn der Erbbauberechtigte die angebotene Verlängerung des Grundstückseigentümer ablehnt, er keinen Anspruch auf Entschädigung hat. Heißt das dann, wenn man die Verlängerung des Erbbaurechtsvertrags als Hauseigentümer ablehnt, dass dann das Eigentum des Gebäudes ohne irgendeinen Euro Gegenleistung vollständig mit allen Rechten und Pflichten auf den Grundstückseigentümer übergeht? Oder hab ich da etwas falsch verstanden?
  4. Angenommen ich würde das Objekt nach ca. 10 Jahren verkaufen, also 5 Jahre vor Ende des Erbbaurechtsvertrags. Das Ding kauft mir doch keiner mehr ab, wenn ich noch nicht sagen kann, ob eine Verlängerung des Erbbaurechts bevorsteht oder ob der Grundstückseigentümer das Haus kauft und eine Entschädigung zahlt. Mein Eindruck ist, dass in Deutschland Wohnungen mit Erbbaurrechtsverträgen einen sehr schlechten Ruf genießen und das gerade bei Käufern. In diesem Umfeld und wenn der Vertrag nur noch ca. 5 Jahre Restlaufzeit hat, dann kauft diese Liegenschaft wahrscheinlich eh keiner oder ich muss entsprechende Preisabschläge vornehmen, wenn ich das Objekt unbedingt loswerden will, oder wie seht Ihr das?
  5. Auch wenn die Liegenschaft durch das Erbbaurecht deutlich günstiger ist, würde ich gerne als Investor das Erbbaurecht irgendwie einpreisen bzw. vergleichen, bin aber gerade völlig ratlos wie. Meine Idee ist da folgende: Ich versuche die Entschädigung über aktuelle Vergleichsobjekte auf dem Markt zu schätze und unterstelle das Szenario, dass heute schon der Erbbaupachtvertrag abläuft und der Grundstückseigentümer eine Entschädigung anbieten würde: Hierzu suche ich auf Immobilienscout24 u.a. nach ähnlichen Verkaufsobjekten in ähnlicher Lage, Größe, Bausubstanz, Ausstattung etc. und errechne daraus den aktuellen durchschnittlichen Marktpreis. Nachdem der Marktpreis sowohl den Ertragswert des Gebäudes als auch den Bodenwert enthält, müsste der Bodenwert noch herausgerechnet werden, was ich anhand des Bodenrichtwertes und des Liegenschaftszinses herausbrechen werde, damit ich danach nur noch den reinen Ertragswert des Gebäudes/Wohnung habe. Daraus rechne ich den Anteil von 2/3 heraus, so dass ich dann wüßte wie hoch ungefähr die Entschädigung in Höhe von 2/3 der aktuellen Marktwerte als Vergleichspreis wäre. Liegt dieses Ergebnis deutlich über meinen Angebotspreis wäre es zu meinem Vorteil! Wäre das eine Option für Euch das so zu bewerten? Oder habt Ihr andere Vorschläge/Ideen wie man das Erbbaurecht irgendwie besser bereisen könnte bzw. den Fall des Ablauf des Erbbaurechtsvertrags mit Entschädigungszahlung?

Schon mal vielen Dank vorab für die Hinweise, Tipps, Fragen und Diskussionen! Happy to discuss! :bier:

Viele Grüße

Andreas

Edited by aweiss

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ich habe nur mal die Erfahrung gemacht, dass Banken bei der Finanzierung rumzicken, wenn weniger als 40 Jahre Restlaufzeit bei der Erbpacht vorhanden sind.

Eventuell könnte man den Pachtvertrag ja auch vorzeitig verlängern?!

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Kann mich da @ekki54 anscehlißen: kurze Restlaufzeit: echte Probleme bei Banken! Auch wenn es ein Privater Erbpachtgeber ist wird es echt schwierig!

Erbbaurecht ist im momentanen Zinsumfeld teuer. Bei den üblichen Zinsen von 4% für die Erbpacht könntest du 2,5% Anfangstilgung bekommen, falls du das Grundstück zum Bodenrichtwert kaufen kannst. Ich konnte meine letztes Erbbaurecht zum Bodenrichtwert auslösen.

In Metropolen galoppieren die Bodenpreise davon (wenn bauen billiger ist als kaufen ist Bauland eben der Flaschenhals). Was ist, wenn die Stadt mal realistische Bodenrichtwerte ansetzt? Ich konnte den Boden vor einer Woche für 325 Euro pro Quadratmeter kaufen. Laut Gutachtenausschuss war 2014 der Durchschnittspreis bereits bei 746 Euro, also mehr als doppelt so viel.

Was passiert mit deinen CF, wenn der Erbauzins hochgeht? Ist er nur ein den Verbraucherpreisindex gebunden? Falls ja, bist du relativ safe. 

Deinen Ansatz mit 2/3 finde ich gut. Rechne aber einen Marktpreis für den Boden raus und nicht den Bodenrichtwert.

Ich war mal kurz davor in Freiburg etwas zu kaufen mit Erbpacht (nicht auflösbar). Wäre Faktor 12 gewesen (inkl. Nebenkosten). Wäre also ok gewesen. Dann wurde es doch kurzfristig an einen Familienmitglied gegeben.

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