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mtws

Selber kaufen oder mieten?

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So schon länger stelle ich mir die Frage was aus Investoren-Perspektive sinnvoller ist: zur Miete wohnen oder im Eigentum wohnen?

Vor allem da einige bekanntere Investoren wie z.B. Jakob Mähren oder Gerald Hörhan ja nach eigenen Angaben selbst zur Miete wohnen.

Meine Argument-Auflistung sieht im Moment so aus:

Pro Miete:

  • Flexibilität (Anpassung an die jeweilige Lebenssituation ohne große Transaktionskosten)
  • tendenziell gibt man weniger für eine Mietwohnung aus und lebt auf schmalerem Fuß, da man ja dem Vermieter nicht so viel Geld "in den Rachen werfen möchte" (so sagen es zumindest einige) -> mehr EK -> ist das ein valides Argument?
  • Vermieter kümmert sich um alles (Versicherung, Gartenarbeit, Reinigungen, Instandhaltung), man muss "nur" bezahlen und bekommt sozusagen Service
  • Bei den heutigen Immo-Preisen in manchen Regionen subventionieren einem die Vermieter (Kapitalanleger) die Miete, indem sie jeden Monat draufzahlen bei der Finanzierung :D (?)
  • Vermieter kann Zinsen,AfA, etc absetzen und dadurch Miet-Preise unter Kauf-Preis Niveau anbieten

Contra Miete:

  • Mietsteigerungen
  • Kündigung wg. Eigenbedarf

Pro Eigentum:

  • Ein Teil der Annuität ist die Tilgung (=Vermögensaufbau, bei der Miete bleibt nichts hängen)

Contra Eigentum:

  • Der Traum vom Eigenheim ist sehr emotional und man verliert leicht das benötigte Kalkül
  • Eingesparte Miete ist nicht gleich Gewinn wie es einem immer weiß gemacht wird...versteht ihr was ich meine?
  • keine Steuervorteile

 

Hmm, das sind die Argumente (ob die alle valide sind steht auf jeden Fall zur Debatte!) die mir jetzt spontan eingefallen sind. PS: wohne selber (noch) zur Miete...

 

 

Edited by mtws
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Meine Meinung ist da eindeutig:

Mieten!

Die Vorteile überwiegen deutlich. Das freie Kapital dann zum Erwerb von Cashflow generierenden Immobilien nutzen. Somit kannst du gleich Mietfrei wohnen oder sogar noch zusätzlich nen Gewinn machen ^^ auf dauer zumindest wohnst du durchs Investieren deutlich früher für Lau.

Wenn Eigentum dann nur direkt abbezahlt oder ebenfalls durch Immobilien besichert.

Alternativer Tipp wenn mann das ganze schon lange macht:

Immobilienfirma für Vermietung gründen, CF Immobilien drin haben, Dann das Traumhaus durch die Firma kaufen lassen und als Angestellter (CEO) drin Wohnen was als geldwerter Vorteil mit dem Gehalt verrechnet wird. dadurch krigst dann nur noch den Mindestlohn;)

Grüße

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Ich gönn mir den Luxus des Eigenheims. :)  für den Anfang miete lieber und kauf die ne Cash Cow, bei der 2ten oder 3ten, werfen die den Ertrag für dein Eigenheim ab, dann gönn dir den Luxus wenn du möchtest.

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Kommt darauf an (normalerweise hasse ich diese Antwort).

Es gilt die gleiche Regel wie beim Investment: bei Faktor 17 ist Schluss. Wer also in der Innenstadt leben will (hier in Freiburg meist Faktor 40 bis 50), sollte mieten. Ich wohne absolut traumhaft für nicht einmal Faktor 10 (zum Glück schon abbezahlt und neu beliehen für weitere Investments) und brauche 7 Minuten mit dem Fahrrad in die Innenstadt. 2 Buslinien und die Straßenbahn in unter 3 Minuten erreichbar...

My house, my rules hat einfach gewisse Vorzüge. Ich habe mein Haus, mein Auto hat 1200 Euro gekostet (VW Touran mit Hagelschaden). Der Luxus Eigenheim lässt sich hebeln, der Sportwagen nicht...

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Die grösste Sensitivität der Kalkulation Miete vs Kaufen liegt in deiner Erwartung der Preissteigerungsrate und deinem Zeithorizont. Wenn die Annuität deiner Kreditverbindlichkeit langfristig unter der Miete inklusive Preissteigerung liegt, lohnt sich kaufen. Ich hab das mal fuer mich ausgerechnet und nur geringe Sparmoeglichkeiten beim Kauf ggue Mieten festgestellt, die deutlich ueberkompensiert durch geringengere Flexibilitaet nach einigen Jahren zu die Wohnung zu wechseln, sei es wg neuem Job, Familienzuwachs etc.

Wichtig bei der Rechnung ist, dass man die Sparrate anlegt. In meinem Fall hab ich mir einem fixtiven Aktiendepot zu 7% Rendite p.a. gerechnet.

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Vielen Dank für die genialen Antworten bisher!

So wie es scheint gibt es wie immer mehrere Wege nach Rom.

vor 11 Stunden schrieb 79115Freiburg:

Kommt darauf an (normalerweise hasse ich diese Antwort).

Es gilt die gleiche Regel wie beim Investment: bei Faktor 17 ist Schluss. Wer also in der Innenstadt leben will (hier in Freiburg meist Faktor 40 bis 50), sollte mieten. Ich wohne absolut traumhaft für nicht einmal Faktor 10 (zum Glück schon abbezahlt und neu beliehen für weitere Investments) und brauche 7 Minuten mit dem Fahrrad in die Innenstadt. 2 Buslinien und die Straßenbahn in unter 3 Minuten erreichbar...

My house, my rules hat einfach gewisse Vorzüge. Ich habe mein Haus, mein Auto hat 1200 Euro gekostet (VW Touran mit Hagelschaden). Der Luxus Eigenheim lässt sich hebeln, der Sportwagen nicht...

Du lässt also eine Grundschuld in Höhe von XX.XXX€ auf dein Eigenheim bestellen, welche wieder freigegeben wird, sobald ein bestimmter Betrag XX.XXX€ abgetilgt ist? Korrekt? Mehrfach gleichzeitig möglich? Erst möglich wenn komplett abgetilgt?

vor 20 Stunden schrieb Stephan Steup:

Alternativer Tipp wenn mann das ganze schon lange macht:

Immobilienfirma für Vermietung gründen, CF Immobilien drin haben, Dann das Traumhaus durch die Firma kaufen lassen und als Angestellter (CEO) drin Wohnen was als geldwerter Vorteil mit dem Gehalt verrechnet wird. dadurch krigst dann nur noch den Mindestlohn;)

Grüße

Ab welcher Portfolio Größe fängt so eine Konstruktion an wirtschaftlich zu sein?

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vor 3 Stunden schrieb mtws:

Ab welcher Portfolio Größe fängt so eine Konstruktion an wirtschaftlich zu sein?

So etwas würde ich frühestens in Angriff nehmen wenn das Unternehmen einen deutlich höheren CF hat als durch "deine" Immobilie Kosten entstehen. Zudem sollte man dann bei dieser Immobilie aus Sicht der Firma wieder die Brille des Selbstnutzers aufziehen und dementsprechend die Immobilie in den Büchern betrachten. Aber auch ich bin von so etwas noch sehr weit entfernt.

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@mtws Angefangen habe ich mit einem Mietobjekt, da ich damals noch daheim gewohnt habe. Die Miete von 0 Euro war einfach unschlagbar. So entsteht dann wieder EK...

Am schlausten ist natürlich, für 200 Euro in einem Kellerloch WG Zimmer zu wohnen. Wohnen ist Luxus, dessen muss man sich einfach bewusst sein. Letztendlich ist die Frage: bekomme ich für meines Mietzins minus 25% mein Eigentum finanziert? Wenn man schlau kauft ist die Antwort: ja. Durch die Tilgung wird jedes Jahr ein Stück der GS frei, die wieder gehebelt wird für das nächste Investment.

Zur Verdeutlichung (mein fast baugleiches Nachbarhaus, Kauf Januar 2015):

REH, 4 WE, 235 m2 Wohnfläche. 2 Garagen.

Kaufpreis 390.000 (inkl. aller Nebenkosten)

Miete netto: 2950 pro Monat. Ziehen wir davon 25% ab bleiben noch 2065 übrig.

40k EK, 350.000 zu 1,21% effektiv, knapp über 1% Tilgung, Rate: 650 Euro.

EK Rendite nach Abzug von Zins UND Tilgung sowie Bewirtschaftung: 42,45% oder 1415 Euro pro Monat. Und für dieses Geld könnte ich die Bude nicht mieten. Übriges Geld dann immer in Sondertilgungen fürs Eigenheim stecken, die frei werden Grundschulden sind dann wie EK...

Die Zahlen für mein eigenes Haus habe ich leider nicht mehr im Kopf (schon zu lange her). Aber dass es auch 5 Meter Luftlinie weiter beim Baugleichen Reihenhaus im überhitzten Immobilienmarkt geht und sich lohnen kann, wollte ich einfach verdeutlichen.

Wie gesamt, der Homo Ökonomicus zieht in ein Zelt, duscht in der Sporthalle einer Schule, holt seine Klamotten aus dem Rot Kreuz Container und fischt seine Lebensmittel aus dem Container. Ich persönlich glaube, dass man sowohl den Geizhals als auch den Verschwender in sich irgendwie befriedigen muss. Und um Zweiteren glücklich zu machen, wohne ich lieber im Eigenheim statt zur Miete...

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Am ‎14‎.‎03‎.‎2016 um 22:20 schrieb mtws:

So schon länger stelle ich mir die Frage was aus Investoren-Perspektive sinnvoller ist: zur Miete wohnen oder im Eigentum wohnen?

Vor allem da einige bekanntere Investoren wie z.B. Jakob Mähren oder Gerald Hörhan ja nach eigenen Angaben selbst zur Miete wohnen.

 

Ich habe diese Frage mal Alex Fischer gestellt, da mich das auch beschäftigt: Wenn die Kosten für die gekaufte, selbstbewohnte Immobilie höchstens so hoch sind wie die KALTmiete einer Mietwohnung, kann bzw. sollte ich dann nicht kaufen? Seine Antwort war: "JA, dann macht das Sinn...Aber meistens wird dann die Kaufimmo doch teurer, weil man was Größeres haben möchte als die Mietwohnung...".

Mit Kosten meine ich Kapitaldienst (Zinsen und Tilgung) sowie ALLE weiteren Kosten als Eigentümer wie Verwaltung, Instandhaltung, Rücklagen.

Ich bin derzeit gleichzeitig Mieter und Vermieter. Manchmal lasse ich mich auch dazu hinreißen, schöne Kaufimmobilien zum Selberwohnen anzuschauen. Aber das werde ich wohl frühestens durchziehen, wenn ich finanziell unabhängig vom Job bin durch Mieteinnahmen :-)

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Ich miete für mich und vermiete für die anderen. Die meisten Mieten in Deutschland verlaufen deflationär. Ich profitiere also letztendlich, wie viele davon, dass mein Vermieter mit mir zufrieden ist und das mit einer günstigen Miete honorriert.

Wer aber unbedingt kaufen "muss" dem empfehle ich folgenden Leitspruch. Wenn Du vorher eine Luxuswohnung gemietet hast, dann kauf Dir auch eine. Wenn Du aber vorher eher bescheiden gewohnt hast, dann kauf Dir auch nur etwas Vergleichbares.

Das Problem ist, dass beim Kaufen in der Regel kräftig aufgerüstet wird und deshalb laufen die Kosten irgendwann aus dem Ruder.

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Am 14.3.2016 um 22:20 schrieb mtws:

Vor allem da einige bekanntere Investoren wie z.B. Jakob Mähren oder Gerald Hörhan ja nach eigenen Angaben selbst zur Miete wohnen.

 

Zur Miete in der Firmeneigenen-Portfolio-Wohnung. Hier sehe ich auch Vorteile, wenn man in einer gekauften Immobilie wohnt.

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Ich wohne zur Miete, liegt aber auch daran das ich mich mit meinem Job noch nicht auf einen Ort festlegen möchte und das ich derzeit in München bin wo ich wahrscheinlich noch eine Weile bleibe. Ich mag mich auch noch nicht festlegen, wie viele Kinderzimmer wir mal brauchen.

Edited by Eihoff
Satzbau

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Ich beschäftige mich aktuell ebenfalls mit dem Thema. Was spricht denn dagegen, wenn man aus der Perspektive eines Investors rangeht und eine potenzielle Investorenwohnung kauft und selbst bewohnt? In dem Fall sehe ich eigentlich keinen Nachteil. Man legt sich ja nicht fest. Sollte man ausziehen wollen, dann kann man sie wie eine reguläre Investorenwohnung vermieten - wo ist der Fehler?

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vor einer Stunde schrieb sleepless:

In dem Fall sehe ich eigentlich keinen Nachteil.

Außer, dass die Steuervorteile wegfallen 😉

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Um es auf dem Punkt zu bringen: es ist unlustig wenn ein Investor wie Hörhan jeden Eigenheimbesitzer als Idiot hinstellt, aber in einer Mietwohnung lebt die in seinem eigenem Portfolio sich befindet. Dann ist es ganz einfach große Reden zu schwingen. ich gehe mal nicht davon aus, dass er an sich selber den normalen Mietzins überweist - allenfalls die Nebenkosten und eine Art Erinnerungseuro wie in der Buchhaltung bei der AfA.

 

Grundsätzlich gebe ich @79115Freiburg recht: um wirklich zu sparen müsste man in eine 25 qm Kellerbude ziehen. Andererseits sollte es auch einen gewissen Wohlfühlfaktor bei der Wohnung geben, sonst hängt man meist in Bars ab wenn man sich zuhause nicht wohl fühlt. Wichtiger und oft unterschätzter Punkt: ein Eigenheim ist gut zum hebeln für Investments geeignet (stichwort Beleihungen).

 

nachtrag: bei den diversen Studien über das Sparverhalten gibt es auch so viele unterscheidliche Ergebnisse wie es Studien gibt. Zu unterstellen, Eigenheimbesitzer würden mehr sparen als Menschen die zur Miete leben und umgekehrt....ist für mich alles nicht tragfähig. Letzten Endes kommt es wie immer auf die persönlcihe Betrachtung an. Disziplin in Sachen Finanzen hat man oder nicht. Unerheblich wo man wohnt und wie. ich selber wohne übrigens zur Miete - bin also nicht Eigenheimbesitzer.

Edited by Georg J. Heininger

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Hmm,

ich muss da auch @79115Freiburg Recht geben, wenn es darum geht EK zu produzieren, bleibt bei den Eltern wohnen oder zieht ins Männerhaus, aber so sind wir Menschen nun einmal nicht. Jeder mag auch etwas "Bestätigung" respektive sehen, dass man auch etwas vom Investieren hat. 10-20 Jahre oder noch länger sind auch eine Durststrecke und gerade die arrogante Art des Investmentzwergs ist wenig hilfreich.

Ich habe ein kleines EFH in der Eifel, ein uraltes Haus selbst kernsaniert und ja, das Geld was dort versenkt wurde, hätte auch als EK für andere Objekte gelten können, aber ich wollte eben nicht mehr eine Wohnung im "mieterbesetzten" Haus nutzen, welche viel zu überdimensioniert war für mich. Wenn mein neues Objekt bei Frankfurt soweit ist, werde ich dort eine Einheit selbst beziehen, aber die Eigennutzung wird wieder günstiger als die Miete in Frankfurt.

Leute, nicht nur sparen und planen, das letzte Hemd hat keine Taschen und wer gerne ein EFH oder eine eigene Wohnung haben möchte, es sich leisten kann und sich klar darüber ist, dass man damit eben auch Geld versenkt: just do it.

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Du sagst es @Christian Beyer...das letzte hemd hat tatsächlich keine Taschen. Wer es sich leisten kann oder will, sollte sich ein Eigenheim zulegen. Wem juckt es...ausgenommen dem INvestmentpunk. Und auf dem gebe ich zumindest wenig.

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Noch ein Nachtrag:

 

Der Investmentzwerg fährt laut seinem "Machwerken" sonst was für ein Auto, aber bezeichnet eben Eigennutzer als Idioten.. naja.. wenn wir jetzt noch von Wertverlusten bei Spaßmobilen reden... dann rechne ich dem das gerne mal vor B|

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Also ich muss ganz ehrlich sagen, ich habe beides hinter mir und lebe akt in einen meiner MFHs.

Als Mieter hatte mich immer gestört, das ein bestimmter Geldbetrag am Monats-anfang weg war, ich mich unterordnen musste, weil viele Eigennutzer im Haus wohnten, auf einmal ein komischer Nachbar einzog, mit dem ich nicht klar kam und ich keine Lust hatte, die Bude auf Vordermann zu bringen (Badsanierung, Wände Boden) weil es nicht meine ist. Vorteil fand ich, relativ flexibel zu sein in Hinblick auf "und tschüss und weg"

mittlerweile genieße ich, dass ich die Miete nicht mehr zahle, als Hausherr sind auch immer alle nett zu mir und ich kann mir die Leute aussuchen, die in meinem Haus wohnen. 

Die Vorstellung, wieder Mieter zu werden, ist schwer vorstellbar..,irgendwann hat man einen gewissen Anspruch und das kostet eben. Die Miete muss auch aus versteuerten Geld erbracht werden, sprich kostet mich die hütte 1500, muss ich 3000 verdienen

ich bin eher so der EFH Typ, der gerne gepflegte Vorgärten sieht. werde mein Portfolio weiter ausbauen und in ca 2 Jahren dann zum EFH als Eigentum greifen

 

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vor 13 Minuten schrieb immovest:

Man kann ja auch das eigene EFH als Sicherheit reinwerfen......

Genau und das Soutterain ausbauen und als Büro deiner GmbH vermieten und die Miete genau so hoch ansetzen das du die anteilige abschreibung und betriebskosten steuerfrei mitnehmen kannst... 

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vor 6 Minuten schrieb Jb007:

Genau und das Soutterain ausbauen und als Büro deiner GmbH vermieten und die Miete genau so hoch ansetzen das du die anteilige abschreibung und betriebskosten steuerfrei mitnehmen kannst... 

Mit der Vermietung als beherrschender Geschäftsführer wäre ich aber eher vorsichtig :-)

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vor 44 Minuten schrieb Jb007:

relativ flexibel zu sein in Hinblick auf "und tschüss und weg"

Diese Flexibilität sinkt rapide mit Kindern. Sobald die erstmal in einem Kindergarten richtig angekommen sind und die Grundschule akzeptabel ist, beschränkt sich das auf den Stadtteil.

Und JA Frau, Kinder und EFH kosten Geld. Aber das ist nicht teuer, sondern unbezahlbar!:thumbsup:

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