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vor 23 Minuten schrieb Thomas Knedel:

Ich kenne Leute, die haben einen sicher mittleren xxx.xxx.xxx EUR-Betrag (ja, es sind neun x) cash in Immos investiert:autsch:  Die wollen einfach bankenunabhängig bleiben, was sie durchaus auch sindO.o 

Könntest du mir die bitte vorstellen B| ich würd gerne mal mit dehnen reden ich hätte da ein Angebot für sie :thumbsup::bier:

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Kommt auf deine Strategie und deine Bank an. Meine Hausbank füllt mir meine Darlehen immer auf die 80% Beleihungsgrenze wieder auf und bewertet das getilgte Darlehen und den Wertzuwachs als EK. Ohne Zinsaufschlag einigen wir uns dann meistens auf 1,2-1,4% Tilgung. Bedenkt man die möglichen 5% Sondertilgung reicht das auch völlig aus, selbst für das Eigenheim. Gerade in wachsenden Großstädten tilgst du bei 1% in Wahrheit oft 3%, da die Preise der Immobilien steigen.

Einfaches Bespiel: mein Nachbarhaus hat 110.000 DM gekostet (1962), also 55.000 Euro. 4 Wohneinheiten mit Garten in Freiburg. (die Daten habe ich, weil ich alle alten Unterlagen beim Kauf bekommen hatte und der Großvater des Verkäufers Bilanzbuchhalter von Beruf war mit guten Akten). Selbst für die Kellerwohnung mit 35m2 könnte ich das 3fache des damaligen Kaufpreises bekommen. Nicht, oder nur wenig zu tilgen wäre also nicht schlimm gewesen...

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Bei der letzten Zinsfestschreibung machte mir meine Bank den Vorschlag das ich die selbe Rate zahle wie die letzten 10 Jahre. Der neue Zinssatz hatte sich mehr als halbiert. 

Ich bestand aber darauf das ich mit 1% Tilgung wieder anfange, und da ich ich noch mehrere Kredite am laufen habe die älter sind und einen bedeutend höheren Zinssatz haben die Sondertilgung von teilweise bis zu 20% je nach belieben und Geldbeutel ausschöpfe.

Zielsetzung dabei ganz klar nicht bis 67 Jahren arbeiten müssen. 

Eigenkapital für eine Neufinanzierung benötige dadurch nicht da die Bank genügend Sicherheiten hat.

Edited by Jägermeister

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Lean to Value- heisst- nämlich der Quotient aus dem Darlehensbetrag und dem Beleihungswert einer Kreditsicherheit. Das ist mir klar.

Aber in Büchern heisst es das man den Lean to Value bei 60 % einer Immobilie halten sollte. Ist es nur wegen der Steuerzahlungen oder gibt es noch andere Gründe?Was sagt ihr dazu.

 

@Freiburg macht es nicht Sinn die Immobilien auch mal etwas ab zu bezahlen anstatt die Darlehen immer wieder auf 80 % neu zu beleihen, ich denke man sollte seine Verschuldung auch auf ein gewissen Grad senken.

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@Chris Wurzer Man sollte seine Verschuldung unbedingt im Auge behalten. Deshalb achte ich immer drauf, dass meine Immobilien nach Ablauf der Zinsbindungsfrist 10% Darlehenszins, 1% Tilgung und 10% gesunkene Mieteinnahmen schlucken. Und immer wieder "aufzufüllen" macht absolut Sinn, da man NIEMALS genug EK hat. Die Kaufpreise bzw. die Häusergröße wird einfach größer und da ist jeder Euro EK/Sicherheit Gold wert. Wenn ich nicht wieder auffüllen würde, wäre mir schon so manche Immobilie durch die Lappen gegangen...

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@Chris Wurzer Tilgungsfreie Darlehen haben höhere Zinsen. Deswegen bin ich ein großer Freund der 08/15 Produkte. Die kennen die kleinen Bankberater gut und da können sie an der Preisschraube drehen. Ich bekomme z.B. bei der BBBank häufig 0,05 Prozentpunkte Rabatt auf den 60% Auslauf und bekomme aber die Darlehenssumme des 80% Auslaufs. Das lohnt sich dann schnell.

Ich sondertilgetilge auch meine Darlehen mit neuen Darlehen, wenn der Zinssatz gerade niedriger ist. So sichere ich mir die niedrigen Zinsen für ein weiteres Jahr und das Ursprungsdarlehen tilgt sich schneller runter. Dadurch erhöht sich wieder die LTV Ratio, was wieder mehr EK schafft für das weitere Investieren. Letztendlich ist es wie ein Schneeball, der den Berg runterläuft. Durch den Zinseszinseffekt tilgst du mit jedem Jahr mehr und bei steigenden Preisen entstehen schnell mal 5% Reserve, die du wieder abschöpfen kannst... usw...

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Natürlich ist eine hohe Tilgung als professioneller Investor nicht so sinnvoll,

 

aber ich möchte anmerken das viele in solchen Foren bei irgendeiner Größe des Portfolios aus Respekt vor der ,, Größe´´ und dem ,, Wert´´ der Verschuldung haben.

 

Somit muss in der Nachfolge bedacht werden: Niedrige Tilgung macht solange Sinn wie ich weitere Verwendung für die entstehenden liquiden Mittel habe. Diese Verwendung sollte natürlich nicht Konsum lauten.

 

Wenn ich keine Verwendung für das Geld habe und keine Erträge über Zinssatzhöhe tätige, sollte ich lieber tilgen.

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Ich habe hier jetzt oft gelesen "gespart" bei der Finanzierung...

 

Ein Beispiel welches ich mit erleben durfte für einen guten Freund:

Jemand ruft bei dem Makler der Bank an und sagt... ich möchte das Haus kaufen habe das Geld bar... und Courtage kann man da noch was machen?

Banker sagt er soll sich in 14 Tagen nochmal melden... er hat die nächsten Tage Urlaub.

15 Tage später ist das Haus weg kann sich wer erklären warum....?

 

Ganz klar hätte die Bank nur die Courtage verdient, und hat die 14 Tage genutzt um das Objekt mit anderen Interessenten zu besichtigen, in der Zeit wurde vermutlich eine 80-100%ige Finanzierung auch noch verkauft.

Ein Mieter der den Preis um 0,10€ m² drücken will hat einen Bestandswert von Klärschlamm...

Der Banker sieht den drückenden Investor als Klärschlamm lästige Scheißhausfliege und verliert die Lust...

 

Bei 1.000.000€ kann man doch 100.000€ abgeben und man rechnet vielleicht mit 200.000€ Instandhaltung unterm Strich ist dann noch 700.000€ vor Steuer über für eine Unterschrift...

 

und....Zinsen setzt man von der Steuer ab...

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Am 6.3.2016 um 23:03 schrieb Thomas Knedel:

Ich kenne Leute, die haben einen sicher mittleren xxx.xxx.xxx EUR-Betrag (ja, es sind neun x) cash in Immos investiert:autsch:  Die wollen einfach bankenunabhängig bleiben, was sie durchaus auch sindO.o 

Das hast du bereits in einem deiner Videos gesagt und ich habe so geguckt, wie dein Smylie am Ende des Satzes xD

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Hallo,

ich habe auch einige Fragen.
Also ist generell von einem Volltilgungsdarlehen (in der Zinsbindungsfrist abzutilgen) abzuraten???
Der Vorteil ist doch, dass man später nicht in neue Zinsverhandlungen rein muss,
um das Restdarlehen abzubauen. Das Risiko bleibt zudem immer erhalten, über die Jahre hinweg, dass
die Zinsen enorm ansteigen können. Was macht man dann als Beispiel, wenn die Zinsen
von 2% auf 10% hochgehen und man noch ein Restdarlehen von 40% hat?
Sowas muss ich ja irgendwie abfangen können...

Edited by Robert Irimia

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Hast du das mal ausgerechnet was das wirklich bedeutet?

Meine Standardrechnung ist 2% Tilgung und nach 10 Jahren dann 8% Zinsen ansetzen bei gleicher Miete.

Mit 2% hast du nach 10 Jahren etwa 25% getilgt, je nach Faktor schafft man es selbst bei diesen Bedingungen noch bei der shcwarzen 0 zu sein.

Was meiner Meinung nach konservativ gerechnet ist, da die Miete steigen sollte.

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vor 19 Stunden schrieb daeda:

Hast du das mal ausgerechnet was das wirklich bedeutet?

Meine Standardrechnung ist 2% Tilgung und nach 10 Jahren dann 8% Zinsen ansetzen bei gleicher Miete.

Mit 2% hast du nach 10 Jahren etwa 25% getilgt, je nach Faktor schafft man es selbst bei diesen Bedingungen noch bei der shcwarzen 0 zu sein.

Was meiner Meinung nach konservativ gerechnet ist, da die Miete steigen sollte.

Das rechne mal vor anhand eines Beispiels..

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Also hier bitte schön eine exemplarische Rechnung für eine Wohnung zum Faktor ca 9,5 mit Nebenkosten als EK. Klar das muss man auch erst mal finden.

Sie enthält noch mehr Kennwerte, ob die jetzt stimmen oder nicht sei dahingestellt.

Im ungünstigsten Fall hat man Kapitalbedarf, der die Restschuld übersteigt.

Das ist das zentrale Problem an dieser Stelle.

EDIT: Hmm gibts die Möglichkeit das Excel-Sheet direkt anzeigen zu lassen?

 

Beispielrechnung.xlsx

Edited by daeda
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Am 21.3.2016 um 08:07 schrieb 79115Freiburg:

@Chris Wurzer Tilgungsfreie Darlehen haben höhere Zinsen. Deswegen bin ich ein großer Freund der 08/15 Produkte. Die kennen die kleinen Bankberater gut und da können sie an der Preisschraube drehen. Ich bekomme z.B. bei der BBBank häufig 0,05 Prozentpunkte Rabatt auf den 60% Auslauf und bekomme aber die Darlehenssumme des 80% Auslaufs. Das lohnt sich dann schnell.

Ich sondertilgetilge auch meine Darlehen mit neuen Darlehen, wenn der Zinssatz gerade niedriger ist. So sichere ich mir die niedrigen Zinsen für ein weiteres Jahr und das Ursprungsdarlehen tilgt sich schneller runter. Dadurch erhöht sich wieder die LTV Ratio, was wieder mehr EK schafft für das weitere Investieren. Letztendlich ist es wie ein Schneeball, der den Berg runterläuft. Durch den Zinseszinseffekt tilgst du mit jedem Jahr mehr und bei steigenden Preisen entstehen schnell mal 5% Reserve, die du wieder abschöpfen kannst... usw...

Hallo Chris,

interessanter Ansatz mit einem neuen Darlehen per Sondertilgung ein bestehendes Darlehen zu reduzieren. Welchen Verwendungszweck hat dein "neues" Darlehen? Füllst du wieder bis zur Beleihungsgrenze beim gleichen Objekt auf oder verwendest du auch ein neues Darlehen im Rahmen eines neuen Investments?

 

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vor 42 Minuten schrieb Mike2010:

Hallo Chris,

interessanter Ansatz mit einem neuen Darlehen per Sondertilgung ein bestehendes Darlehen zu reduzieren. Welchen Verwendungszweck hat dein "neues" Darlehen? Füllst du wieder bis zur Beleihungsgrenze beim gleichen Objekt auf oder verwendest du auch ein neues Darlehen im Rahmen eines neuen Investments?

 

@Mike 2010 das hat Freiburg geschrieben, die Idee ist von ihm. nicht ich habe das geschrieben

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Die Gesamtschuld bleibt identisch, da das Geld ja für Sondertilgungen verwendet wird. Durch den günstigeren Zinssatz steigt die Tilgung und der frei verfügbare Cashflow sinkt. Aber es wird eben schneller getilgt und nach 1 bis 2 Jahren ist wieder eine Reserve da, die aufgefüllt werden kann. Und das Zinsrisiko sinkt enorm, wenn man jedes Jahr brav seine 5% Sondertilgungen macht, auch wenn es nur in Form von günstiger verzinsten Darlehen ist. So kommt am Ende nicht ein großer Block, sondern viele sehr kleine Blöcke, die eine Anschlussfinanzierung benötigen...

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Am 6.3.2016 um 11:17 schrieb Fröhn:

@Thomas Knedel  und @finanzdurchblick  ich sehe das nicht ganz so und muss Euch ein wenig widersprechen und möchte deshalb differenzieren.

 

Cashflowobjekte (in die GmbH) kurz finanzieren und schnell tilgen.

Renditeobjekte (privat in Bestand halten) 1% tilgen

 

Generell gilt: "Liquidität geht immer vor Rentabilität"

 

Richtig?

 

 

Wo liegt denn der Unterschied zwischen einem Rendite- und einem Cashflowobjekt?

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@Flo

Cashflowobjekte sind in C und D - Lagen und generieren hohe Mieten (im Vergleich zum Kaufpreis) Faktor unter 14 - Du erwirtschaftest monatlichen Überschuss, der aber versteuert werden muss. Die Wertsteigerung des Objektes ist gering, kann sogar negativ sein. Die Tilgung sollte hier höher sein als 2%.

Renditeobjekte sind in A und B lagen und man bekommt eine geringe Miete im Vergleich zum Kaufpreis und die Faktoren liegen bei 20-25. Du verdienst hier auch Geld, nämlich nach dem Verkauf und zwar steuerfrei.

 

Das soll Dich aber nicht dazu verleiten, dass Du jetzt denkst, wenn ich in Chemnitz eine ETW zum Faktor 20 kaufe, dann ist es ein Renditeobjekt, auch wenn Du nicht der erste wärest, der diesen Fehler gemacht hat.

In Frankfurter Nordend oder in Bockenheim könnte man mit Faktor 20 schon mal leben, 18 wäre aber natürlich totzdem besser. Also generell gilt - so günstig wie möglich einkaufen - ist ja auch irgendwie klar.

 

 

Edited by Fröhn
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vor 2 Stunden schrieb Fröhn:

@Flo

Cashflowobjekte sind in C und D - Lagen und generieren hohe Mieten (im Vergleich zum Kaufpreis) Faktor unter 14 - Du erwirtschaftest monatlichen Überschuss, der aber versteuert werden muss. Die Wertsteigerung des Objektes ist gering, kann sogar negativ sein. Die Tilgung sollte hier höher sein als 2%.

Renditeobjekte sind in A und B lagen und man bekommt eine geringe Miete im Vergleich zum Kaufpreis und die Faktoren liegen bei 20-25. Du verdienst hier auch Geld, nämlich nach dem Verkauf und zwar steuerfrei.

 

Das soll Dich aber nicht dazu verleiten, dass Du jetzt denkst, wenn ich in Chemnitz eine ETW zum Faktor 20 kaufe, dann ist es ein Renditeobjekt, auch wenn Du nicht der erste wärest, der diesen Fehler gemacht hat.

In Frankfurter Nordend oder in Bockenheim könnte man mit Faktor 20 schon mal leben, 18 wäre aber natürlich totzdem besser. Also generell gilt - so günstig wie möglich einkaufen - ist ja auch irgendwie klar.

 

 

ich habe immer wieder Bauchschmerzen bei dieser Trennung.

Gerade bei Renditeobjekten die billig eingekauft wurden (Faktor möglichst unter 10 ) sind doch erhebliche Wertsteigerungen möglich.

Die Wertsteigerung kommt ja dort aus der Mietsteigerung.... steigt die Miete z.B. von 3,50 EUR auf 5,50 EUR gibt es selbst ohne Faktorerhöhung deutliches Potential.

Wer für Faktor 30 in München kauft spekuliert ja nur noch darauf, dass Teures noch teurer wird....  

Als Cashflowobjekte sehe ich Handelsimmobilien, die nach Ende des Mietvertrages abgezahlt sein müssen (aufgrund des Leerstandsrisikos aufgrund ggf. fehlendem Folgemieter)

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vor 7 Minuten schrieb JB:

Die Wertsteigerung kommt ja dort aus der Mietsteigerung.... steigt die Miete z.B. von 3,50 EUR auf 5,50 EUR gibt es selbst ohne Faktorerhöhung deutliches Potential.

Genau das ist ja aber nunmal bei Renditeobjekten aufgrund von Leerstandsquote, Mietermarkt, usw, usw so unwahrscheinlich. Wenn dann ein Standort doch mal so eine enorme Aufwertung erfährt und dadurch die Mieten so steigen, ist das halt eher ein Glücksfall. 

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vor 5 Minuten schrieb Muehlenzwick:

Genau das ist ja aber nunmal bei Renditeobjekten aufgrund von Leerstandsquote, Mietermarkt, usw, usw so unwahrscheinlich. Wenn dann ein Standort doch mal so eine enorme Aufwertung erfährt und dadurch die Mieten so steigen, ist das halt eher ein Glücksfall. 

Das ist genau der Knackpunkt ... die Mieten steigen auch an schwierigen Standorten, denn letztlich entwickeln sich die Mieten mit der Inflation.

Die aktuellen Steigerungen in den Ballungsgebieten sind Nachholeffekte die bald wieder abflauen werden. In Berlin hat sich z.B. 20 Jahre lang nichts getan... und nun kommt alles auf einmal...

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