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Dominik_H

Neubau Wohnung Faktor 22 Sinnvoll?

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Hallo zusammen,

ich habe aktuell ein, meiner Meinung nach, Interessantes Objekt gefunden.

Neubau Maisonette Wohnung 105m²

Kaufpreis ~340.000 (inkl. Stellplatz)

Erwartete Miete 11-12€ (Faktor 23-21)

Natürlich habe ich hier des öfteren von deutlich niedrigeren Faktoren gelesen, da ich aber kein Profi mit riesigem Netzwerk bin, oder das "KnowHow habe eine Renovierungsbedürftige Wohnung zu kaufen, finde ich den Faktor für einen Neubau recht attraktiv. Natürlich hätte ich einen negativen Cashflow nach Steuern, aber ich wäre durchaus bereit etwas zuzusteuern.

 

Jetzt habe ich jedoch noch mehrere offene Fragen:

1. Was haltet ihr von dem Objekt bzw. bei diesem Faktor zu kaufen?

2. In ~5 Jahren möchte ich gerne ein Haus bauen. Wird der Kredit für die ETW (100% Finanzierung) hierfür ein Problem darstellen, oder wird dieser nicht berücksichtigt, da durch mieten gedeckt.

3. Wie Tilgt man in dieser Situation am besten? Ich habe überlegt die Tilgung für die ersten Jahre auf 3,5% o.ä zu setzten, damit ich schnellstmöglich auf eine Beleihungsquote von 80% komme. Anschließend würde ich die Tilgung herabsetzen. Wenn ich dann über eine privaten Hausbau nachdenke dürfte die Wohnung ja kein Problem mehr darstellen, da die Bank bei 80% Beleihung ja mehr Sicherheit hat. Ist diese Annahme richtig?

Ich freue mich auf eure Meinungen!

 

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Zu 1: Ich persönlich: nix. Mir wäre der Faktor viel zu hoch, damit verdient man kein Geld. Kommt natürlich auch auf die Strategie an.

Am 14.11.2020 um 11:34 schrieb Dominik_H:

aber ich wäre durchaus bereit etwas zuzusteuern.

Warum draufzahlen? Was macht die Wohnung denn so attaktiv als Investment? Einziger Sinn könnte sein, auf eine Wertsteigerung zu hoffen, und fehlenden Cashflow später durch (ggf. steuerfreien) Verkauf ausgleichen. Dafür muss die Lage der Wohnung das hergeben, steht ja oben nichts zu.

Zu 2: Da Du jeden Monat draufzahlst, ist es natürlich negativ. Wenn Dein Einkommen hoch genug ist, dass es nicht relevant ist, spielt es keine Rolle, wenn die Finanzierung des Hauses so gerade möglich wäre, wird das zum Problem.

Zu 3: Was hast Du mit der Wohnung vor? Ewig halten (macht bei dem Cashflow keinen Sinn), in 10 Jahren später mit Gewinn verkaufen (wenn möglich) ....

Edited by mvg

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Am 14.11.2020 um 11:34 schrieb Dominik_H:

1. Was haltet ihr von dem Objekt bzw. bei diesem Faktor zu kaufen?

Ohne Lage kann man leider keinen Deal beurteilen. Faktor 23 in Top7 City Innenstadt wäre heutzutage eher OK, an anderen Orten, anders zu bewerten. Habe selbst im Herbst für Faktor 21 eingekauft in der Stadt, vermiete für 8e. In den nächsten 5 Jahren sind 9-10e drin. Das ist für mich Ok.
12e finde ich bereits recht hoch mit wenig Entwicklungsspotential und wenn du jetzt bereits draufzahlst, wirst du das wahrscheinlich die nächsten Jahre auch tun.

Am 14.11.2020 um 11:34 schrieb Dominik_H:

2. In ~5 Jahren möchte ich gerne ein Haus bauen. Wird der Kredit für die ETW (100% Finanzierung) hierfür ein Problem darstellen, oder wird dieser nicht berücksichtigt, da durch mieten gedeckt.

Ein Darlehen wird grundsätzlich bei deiner Bonität bewertet, ob es ein Problem beim Stresstest darstellt, hängt stark von deinem Einkommen ab. Du wärst aber nicht der erste der zwei Immo-Darlehen aufgenommen hat.

Am 14.11.2020 um 11:34 schrieb Dominik_H:

Ich habe überlegt die Tilgung für die ersten Jahre auf 3,5%

3,5% finde ich üppig und ist wahrscheinlich der Hauptgrund für deinen neg. Cashflow. Bei einem niedrigen Zinssatz (1%?) ist eine hohe Tilgung nicht zwecksmäßig, es sei denn du möchtest Sicherheit und sorgst dich um Zinssteigerungen bei der Anschlussfinanzierung. Persönlich glaube ich, dass zusätzlich zu Corona weder die FED noch die EZB in den kommenden Jahren den Zins signifikant anheben kann bei der Staatsverschuldung, aber das ist ein anderes Thema.

Ich tilge i.d.R. zw. 1-2%. Setze die Tilgungsrate auf ein Minimum z.B. 1% oder 2%, je nachdem was dir Banken anbieten, bilde freies Kapital und sondertilge nach Wunsch am Ende des Jahres. Erhöht deine Flexibilitätbei zu überschaubaren Kosten.
Cleverer wäre es doch das freie Geld zu sparen und in 5 Jahre damit dein Eigenheim zu finanzieren und das Darlehen zu reduzieren, da du diese Zinsen nicht absetzen kannst.

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