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dkh99

Kaufpreisaufteilung - Wirklich sinnvoll?

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Liebe Community,

nun steht bei mir der nächste Kauf einer Immobilie an. Man lernt allerdings, soweit ich das von mir behaupten kann, von Kauf zu Kauf dazu. Nachdem ich mich 1 Jahr lang nach dem Kauf meiner letzten Eigentumswohnung mit dem Finanzamt über die Aufteilung von Gebäude und Boden auseinandergesetzt habe, möchte ich dem nun entgegenwirken, indem ich dem Rat vieler folge und schon im KV eine Aufteilung vornehme. Dieser Aufteilung folgt in aller Regel das Finanzamt , sofern man es nicht ganz übertreibt.

Eine weitere Möglichkeit den Kaufvertrag geschickt zu formulieren, wäre es, das Inventar und die Instandhaltungsrücklage zu beziffern. Denn für das Inventar und die IHR zahlt man keine Grunderwerbssteuer. Was ich mich aber frage: ist es wirklich schlau, nur wegen diesen beiden Positionen, eine Trennung vorzunehmen? Um es einmal in Zahlen auszudrücken. Unterstellt, man einigt sich auf 200.000 EUR Kaufpreis. So beträgt die Grunderwerbssteuer (ausgehend von Berlin) 6 % auf die 200.000 EUR, mithin 12.000 EUR. Dann unterstellen wir einmal, wir gehen für den Gebäudeanteil von 50% aus, so kann ich jedes Jahr 2.000 EUR (2 % p. a. auf 100.000 EUR) abschreiben.

Zweites Szenario: Ich vereinbare, dass die IHR 5.000 EUR beträgt und die Küche einen Wert von 5.000 EUR hat, so berechnet sich die Grunderwerbssteuer auf Basis von 190.000 EUR. Ausgehend davon habe ich 600 EUR Grunderwerbssteuer gespart. Hört sich auf den ersten Blick schon einmal super an. Allerdings fehlen mir doch dann auch gleich 10.000 EUR in der Abschreibung. Wenn ich jedes Jahr 2 % abschreiben kann, hätte ich die 600 EUR doch nach 3 Jahren schon wieder raus.

Habe ich einen Denkfehler? Macht es wirklich Sinn Inventar und IHR im Kaufvertrag zu beziffern, wenn man die Immobilie länger hält?

Ich wüsste gerne, wie ihr das macht. Vielen Dank und liegen Gruß

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Ich bin mir unsicher, aber ich glaube, dass es sich um zwei getrennte Paar Schuhe handelt.

Grunderwerbsteuer wird nicht fällig auf die IHR/Inventar, wie du oben beschrieben hast. Und bei der AfA werden die Anschaffungskosten berücksichtigt, also auch die IHR.

Bei deinem Beispiel bezieht sich die AfA trotz Formulierung im KV auf 200.000€ , die GESt aber auf 190.000€.
Somit hast du 600€ gespart.

Aber korrigiert mich wenn ich falsche liege

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Naja, das Thema wurde hier schon of disskutiert, die suche hilft ;)

 

Ob es Sinnvoll ist, die IHR und die EBK separat aufzuführen, hängt davon ab, was Du vor hast.

Die IHR fällt Anteilig mit in die AFA, und Anteilig mit in den Bebäudewert.

Die EBK lässt sich über die Restnutzungsdauer verkürzt abschreiben. ;)

 

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vor 1 Stunde schrieb Darth Vader:

Die EBK lässt sich über die Restnutzungsdauer verkürzt abschreiben. ;)

Stimmt.

 

vor 1 Stunde schrieb Darth Vader:

Die IHR fällt Anteilig mit in die AFA, und Anteilig mit in den Bebäudewert.

Auf welcher Grundlage?
Die IHR kann nicht abgeschrieben werden. Wieso sollte sie auch? Hier handelt es sich um einen Geldbetrag, der erst zu Aufwand wird, wenn er verbraucht wird.

 

Daher Inventar im Kaufpreis ausweisen. IHR nicht!!!

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Moin,

deine Rechnung stimmt soweit, allerdings darfst du nicht vergessen, dass du deine AfA nicht direkt in die Tasche bekommst, sondern dein zu versteuerndes Einkommen bzw. deine Einnahmen aus VuV reduziert. Dies müsstest du nochmal genauer ausrechnen, aber unterm Strich ist es immer besser alles so schnell wie möglich abzuschreiben. Deshalb ist der Hinweis mit der Küche gut. Eine Trennung macht durchaus Sinn. 

Je nachdem wie hoch der Kaufpreis ist kann sich auch ein Gutachten lohnen in dem die Restnutzungsdauer festgestellt wird. Je nach Baujahr und Zustand erhöht das deine AfA nochmal deutlich, weil du evtl. in 20-30 Jahren den gesamten KP abschreiben kannst (statt 2% evtl. 3-5%). Lohnt sich natürlich bei einem Kaufpreis von 200.000 € nicht. 

Eine Abschreibung auf 200.000 € und GESt auf 190.000 € ist ein Widerspruch - macht in meinen Augen keinen Sinn.

  • Thanks 1

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Hallo zusammen und danke für die Beteiligung. Und bitte entschuldigt meine Unachtsamkeit, dass das hier schon einmal in der Art besprochen wurde.

OK, ich habe verstanden, dass die IHR natürlich nicht abgeschrieben werden kann. Über diesen Punkt habe ich mit (mein Notar übrigens auch nicht), nie Gedanken gemacht, so dass wir im KV die IHR nie ausgewiesen haben. Das FA hat nie gefragt. Dann ist es doch so, dass ich auch die IHR dadurch in die Abschreibung genommen habe. Richtig?

Korrekt scheint es aber tatsächlich zu sein, sie im KV rauszunehmen, um so Grunderwerbssteuer zu sparen.

Inventar ausweisen macht tatsächlich, wie ich euch verstehe auch Sinn, weil ich es über eine kürzere Zeit abschreiben kann. Aber wenn wir einmal unterstellen, dass die Küche schon 10 Jahre alt ist und ich sie mit 5 k reinnehme, ist die nicht schon lange angeschrieben?

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Grundsätzlich zahlst du Pauschal einen Kaufpreis und dort ist alles mit dabei. Sprich Küche, Inventar und auch IHR, weil sich keiner gerne die Mühe macht dies herauszurechnen. Selbst Finanzämter achten da nicht drauf und nehmen im 1. Schritt den Kaufpreis und fertig, aber auf Nachfrage wird der Bescheid sofort geändert. 

Teile den Kaufpreis auf, das ist i.d.R. immer vorteilhaft. Sprich aber vorher mit der Bank, da es auch schon passiert ist, dass die Bank sagt: "Moment mal, der will einen Kredit von 200.000 €, aber letztendlich ist die Wohnung (Substanz) nur 180.000 € wert, weil noch IHR und Inventar rausgerechnet wird." Also hast du plötzlich eine 111% Finanzierung. Manche Banken sind absolut allergisch, anderen ist es egal - sollte nur bedacht werden einmal kurz nachzufragen. 

  • Thanks 1

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Genau der Gedanke mit der Bank kam mir auch. Dadurch könnte plötzlich der Beleihungswert runterrutschen. Ich habe ein recht gutes Verhältnis zu meiner Bank und werde das einmal beiläufig erfragen, ob das ein Problem für sie sei.

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vor 11 Stunden schrieb dkh99:

Aber wenn wir einmal unterstellen, dass die Küche schon 10 Jahre alt ist und ich sie mit 5 k reinnehme, ist die nicht schon lange angeschrieben?

ich denke man schreibt die kuche uber 10jahre ab. allerdings musst du beim finanzamt den restwert nachweisen. bei heutigen preisen fur küchen wird das schwer gute werte zu bekommen. deine EbK im beispiel muss ja mindestens 30-40000€ gekostet haben damit man nach 10 jahren immer noch sagen kann sie hat einen restwert von 5000€. heute gibt’s neue küchen mit allen geräten ab 1000€ wie kann da eine 10jahre alte noch einen höheren wert haben den man glaubhaft machen kann.

ganz ehrlich die probleme und zeit im streit mit dem finanzamt sind doch die paar euro nicht wert. wenn so durchgeht super wenn nicht hast nur probleme und zeitaufwand. ich würde nur den boden aufteilen damit man bei hohen richtwerten bisschen spielen kann.

 

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Ähnliches habe ich mir auch gedacht. Ein Freund hat bei seiner letzten Immobilie salopp 8 k für die Küche angesetzt, was auch durchgegangen ist. Bei mir kommen ja noch weitere Einrichtungsgegenstände dazu. Wahrscheinlich hast du aber Recht, dass es sich am Ende nicht lohnt. 

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vor 15 Stunden schrieb §23Estg:

Die IHR kann nicht abgeschrieben werden. Wieso sollte sie auch? Hier handelt es sich um einen Geldbetrag, der erst zu Aufwand wird, wenn er verbraucht wird.

Daher Inventar im Kaufpreis ausweisen. IHR nicht!!!

 

Das Finde ich jetzt spannend. Mir hatte der Notar erklärt, dass ich die tun müsse.

In den KV kommt einmal  der komplette Kaufpreis.

Dann wird die EBK separat aufgeführt.

Zusärtlich wird die IHR ausfgeführt.

Beides kann für wie Grundwerbssteuer vom kompletten Kaufpreis abgezogen werden.

 

Allerdings ist bei der Kaufpreisteilung nach Gebäude und Boden die IHR wieder hinzuzufügen. Damit wird diese dann doch auch Anteilig mit abgeschrieben.

 

Die Vorlage verlangt, dass alles mit rein kommt:

https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommensteuer/2020-04-02-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis-Anleitung-Stand-Maerz-2020.pdf

Zitat

Kaufpreisin €(inkl.Nebenkosten)

Zu Ziffer 4

Neben dem Kaufpreis sind auch die Anschaffungsneben-kosten, wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Makler-gebühren und Notarkosten, zu berücksichtigen.

 

 

Edited by Darth Vader

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Da steht aber jetzt nicht unbedingt, dass auch die IHR mit reinkommt, sondern neben dem Kaufpreis auch die Anschaffungsnebenkosten. Oder könnte man das vielleicht so verstehen, dass eben der Gesamtkaufpreis gemeint ist, also auch der KP für IHR. Das würde dann tatsächlich dafür sprechen, dass man die IHR mit abschreiben kann.

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vor 15 Stunden schrieb dkh99:

Da steht aber jetzt nicht unbedingt, dass auch die IHR mit reinkommt, sondern neben dem Kaufpreis auch die Anschaffungsnebenkosten. Oder könnte man das vielleicht so verstehen, dass eben der Gesamtkaufpreis gemeint ist, also auch der KP für IHR. Das würde dann tatsächlich dafür sprechen, dass man die IHR mit abschreiben kann.

Nein die IHR wird rausgerechnet, das Finanzamt hat meine Steuererklärung mehrfach korrigiert und mich extra darauf hingewiesen darauf zu achten

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Am 21.8.2020 um 08:14 schrieb JB:

Nein die IHR wird rausgerechnet, das Finanzamt hat meine Steuererklärung mehrfach korrigiert und mich extra darauf hingewiesen darauf zu achten

Daher nicht extra ausweisen :). Das Finanzamt sieht den Betrag lediglich im Notarvertrag. Die Hausgeldabrechnung musste ich noch nie vorlegen.

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Mich hatte mein Finanzamt einmal darauf explizit hingewiesen, die Nettozuführung zur Instandhaltungsabrechnung herauszurechnen. Seitdem bin ich schlauer und mache wie mir aufgetragen..... Vorher wußte ich es nicht und konnte diesen Fehler leider nicht vermeiden.

Generell: entweder man erschlägt das Finanzamt mit Unterlagen (dann kann es nicht behaupten, die Instandhaltungssachen nicht gesehen zu haben) oder man ist sehr sparsam.

 

Nur meine Meinung Irrtum vorbehalten.

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vor 21 Stunden schrieb §23Estg:

Daher nicht extra ausweisen :). Das Finanzamt sieht den Betrag lediglich im Notarvertrag. Die Hausgeldabrechnung musste ich noch nie vorlegen.

Ich habe sie bisher bei den Käufen nie ausgewiesen. Dadurch hat das Finanzamt mir gegenüber eben mehr Grundsteuer abgerechnet. Dafür habe ich sie eben immer abgeschrieben... 

Ich musste bisher keinerlei Unterlagen vorlegen.

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Ich habe bei den meisten Wohnungen auch keine Aufteilung vorgenommen. Probleme gab es damit nie. War aber vermutlich auch nicht steueroptimal.

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