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dkh99

Mietendeckel in Berlin - wie mit Mieterhöhung verfahren

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Liebe Community,

ich gehöre zwar zu den glücklichen, die vor einigen Jahren Wohnungen in Berlin gekauft haben und damit schon eine gute Wertsteigerung erfahren haben, aber auch zu den "glücklichen", die von der desaströsen rot-rot-grünen Politik betroffen sind, weil der Mietendeckel, wie von der Landesregierung geplant, gekommen ist. Keiner geht davon aus, dass der Mietendeckel so vom Verfassungsgericht abgesegnet wird (in anderen Bundesländern ist erst heute ein Volksbegehren abgelehnt worden). Dennoch frage ich mich, wie ich jetzt mit einer meiner Wohnungen, die noch unter dem Mietspiegel ist, umgehen sollte. Ich könnte im August eine Mieterhöhung rausschicken. Dann gleich bis zur Kappungsgrenze. Allerdings ist da da Problem des Mietenstopps, so dass die Miete auf Stand 18.07.2019 eingefroren wird.

Ich hatte mir überlegt, ob man nicht doch ein Mieterhöhungsschreiben rausschickt. Die Mieterin wird dem widersprechen mit Verweis auf Mietenstopp. Dann könnte ich ihr gegenüber argumentieren, ich halte den Mietendeckel für verfassungswidrig und das Erhöhungsverlangen zur Not einklagen, wo dann inzident die Verfassungsmäßigkeit des Mietendeckels geprüft wird.

Oder wie sollte man in der aktuellen Situation vorgehen? 

Edited by dkh99

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Kannste machen... allerdings würde ich da vorher mit Haus&Grund oder anderen Vermietervereinigungen reden. Da das ein Präzedenzfall wird und dann alle drauf gucken. Und vor das BVG zu ziehen kostet Geld.

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Ich würde eine Mieterhöhung lt. BGB verlangen, aber die Annahme der erhöhten Miete mit Hinweis auf den Mietendeckel verweigern. Durch die Mieterhöhung behältst Du alle Rechte inkl. Nachzahlung nach Ende des Mietendeckels. Das ist dann eine Schattenmietenerhöhung analog der Schattenmiete bei Neuvermietung.

Gibt hierzu jede Menge Literatur. Ich würde, wenn ich hierzu gezwungen würde, Neuvermietungen nur mit Schattenmiete machen. Das Vorgehen ist identisch.

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Am 20.7.2020 um 22:47 schrieb Andreas:

Neuvermietungen nur mit Schattenmiete machen

@Andreas: Ich stehe vor einer Neuvermietung und beschäftige mich mit dem Thema Schattenmiete. Dein konkretes Vorgehen würde mich interessieren.

Nach Rückfrage beim lokalen H&G Verein, gibt es leider kein Formular von H&G selbst welches man dem MV anhängen könnte um den Mietzins zu regeln bei Nichtigkeit des Gesetztes.
Beim Grundeigentum-Verlag konnte ich einen Annex finden unter https://grundeigentum-verlag.de/?show=group&cat=09.03 (zur Info siehe Anhang).

1. Verwendest du dein eigenes Formular oder eines vom einem Vermieterverein, könntest du deins teilen?
2. Nach MV unterschrift überweist der Mieter den Betrag nach MietenWoG Berlin, falls dieser gekippt wird, forderst du den Differenzbetrag zum Mietspiegel nach und ab dem Folgemonat soll der höhere Betrag gezahlt werden?
3. oder versuchst du von Anfang an den höheren Betrag zu erhalten mit den Hinweis, ggf. überhöhte Mieten zurück zu zahlen. Nach dem Motto lieber hab ich erst mal die Miete und überweise zurück als sie einzufordern
4. Auf welcher Basis berechnest du die Kaution; 3x NKM von Mietendeckel oder Mietenspiegel? Ich vermute Mietenspiegel, da höherer Wert?

Die Angebotsmieten auf Immoscout sind (fast) alle oberhalb des Mietendeckels und/oder dem Mietenspiegel von 2019, daher ist es mir ein Rätsel wie diese Vermieter mit dem Mietendeckel konkret bei Neuvermietung umgehen.

mietenwog-bln-2020-anlage-mv.pdf

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vor 13 Stunden schrieb pilsator2000:

@Andreas: Ich stehe vor einer Neuvermietung und beschäftige mich mit dem Thema Schattenmiete. Dein konkretes Vorgehen würde mich interessieren.

Nach Rückfrage beim lokalen H&G Verein, gibt es leider kein Formular von H&G selbst welches man dem MV anhängen könnte um den Mietzins zu regeln bei Nichtigkeit des Gesetztes.
Beim Grundeigentum-Verlag konnte ich einen Annex finden unter https://grundeigentum-verlag.de/?show=group&cat=09.03 (zur Info siehe Anhang).

1. Verwendest du dein eigenes Formular oder eines vom einem Vermieterverein, könntest du deins teilen?
2. Nach MV unterschrift überweist der Mieter den Betrag nach MietenWoG Berlin, falls dieser gekippt wird, forderst du den Differenzbetrag zum Mietspiegel nach und ab dem Folgemonat soll der höhere Betrag gezahlt werden?
3. oder versuchst du von Anfang an den höheren Betrag zu erhalten mit den Hinweis, ggf. überhöhte Mieten zurück zu zahlen. Nach dem Motto lieber hab ich erst mal die Miete und überweise zurück als sie einzufordern
4. Auf welcher Basis berechnest du die Kaution; 3x NKM von Mietendeckel oder Mietenspiegel? Ich vermute Mietenspiegel, da höherer Wert?

Die Angebotsmieten auf Immoscout sind (fast) alle oberhalb des Mietendeckels und/oder dem Mietenspiegel von 2019, daher ist es mir ein Rätsel wie diese Vermieter mit dem Mietendeckel konkret bei Neuvermietung umgehen.

mietenwog-bln-2020-anlage-mv.pdf 46 kB · 1 download

Zu Deinen Punkten:
1. Ich verwende meine eigenen Formulierungen bzw. zusammengestellt (hatte ich letzte Jahr im Herbst gemacht). HuG ist sicherlich aber eine gute Grundlage. Allerdings vermiete ich seit Anfang des Jahres (Verabschiedung Gesetzes) nicht mehr neu, da ich Keinem zumuten möchte, die Besichtigungen für meine Wohnungungen während Covid19 zu machen (mir kommt dabei natürlich entgegen, dass ich so die Zeit bis zum BVG Urteil überbrücken kann. Falls der Deckel bleibt, verkaufe ich alles (meine beiden Häuser sind beide aufgeteilt). Falls der Bezirk meint, ich solle jetzt vermieten, verkaufe ich bereits vorher (ab September bin ich überall aus den 10 Jahren heraus). Einem Makler mute ich für die Provision auch diese Tätigkeit zu...

2. Ja so ist es.

3. Nein, das ist nicht zulässig. Das Gesetz verbietet die Annahme von Mietzahlungen oberhalb des Mietendeckels.

4. MIetvertrag (also Mietenspiegel plus 10%).

Die Mietoberwerte plus 10% liegen höher als viele glauben. Ich habe meine Wohnungen alle zum Oberwert hin optimiert. Dann (inkl. 10% Zuschlag) sind die Mieten eigentlich o.k. Hinzu kommt ein Aufschlag für die Zeit seit Datenaufnahme für den Mietspiegel (September 2018). M.E. sind viele Wohnungen auch erst vor kurzem gründlich saniert worden.

Darüberhinaus gibt es natürlich auch Verstöße gegen die Mietenbremse. Das mag auch einen großen Anteil haben. Aufgrund der o.a. Punkte halte ich die jeweiligen Vermieter aber einfach für dumm.

Unabhängig davon würde ich, da ab Mai 2021 kein qualifizierter Mietenspiegel mehr bestehen wird, zunächst konservativ herangehen und dann ab nächsten Jahr eine deftige Staffelmietverteinbarung machen.

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vor 8 Stunden schrieb Andreas:

Falls der Deckel bleibt, verkaufe ich alles

warum wegen dem deckel verkaufen? gehst von sinkenden preisen aus?

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Meine Vermutung: Oportunitätskosten. Mit Mietendeckel ist in Berlin die Luft raus, andernorts kann man mit dem Geld noch mehr bewegen. Tut man das nicht, verliert man kalkulatorisch Geld. Das sind die Oportunitätskosten.

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wenn die entscheidung pro miete deckel fällt ts ann wird doch ab dem moment der preis runter sein. verkaufen kann man doch dann eigentlich nur jetzt oder bevor der ganze schlamassel angefangen hat. 

 

mich selbst wurde aus berlin nicht weggehen. stadt hat weiter potential. 

hab leider vor 10jahren nicht die eier gehabt dort groß einzusteigen....

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Hallo Andreas, danke für deine Einschätzung. Ich habe gerade entsetzt festgestellt: ich hatte ja in einer Wohnung letztes Jahr im Mai 19 eine Mieterhöhung zu August 19 gefordert. Damit ist die Mieterhöhung also nach dem Stichtag 18.07.19 eingetreten und damit rechtswidrig. 😕

 

bisher hat sich die Mieterin nicht gemeldet. Und aufgefallen ist es mir auch erst jetzt. Was tun? Ich dürfte ja die Miete jetzt nicht weiter verlangen.

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vor 10 Stunden schrieb dkh99:

Und aufgefallen ist es mir auch erst jetzt. Was tun? Ich dürfte ja die Miete jetzt nicht weiter verlangen.

Hatte ich aus das Szenario. Es ging um eine Mieterhöhung von 45€/p.m. Hatte der Mieterin angeschrieben mit der Bitte die Mietüberweisung zu reduzieren und habe die zuviel gezahlte Miete zurück überwiesen. Die Mieterin überweist weiterhin den höheren Betrag und hat auf kein Schreiben reagiert. Das lief jetzt drei Monate so. Dann hab ich aufgegeben, war mir zu dumm jedes mal neu anzuschreiben und zurück zu überweisen. Augen zu und durch.

@Andreas: Danke für dein Feedback

 

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Am 28.7.2020 um 08:40 schrieb miniskus:

warum wegen dem deckel verkaufen? gehst von sinkenden preisen aus?

Ich habe mittlerweile eine Reihe leerstehender Wohnungen, die ich zu einem Premium-Preis verkaufen könnte. Bei den vermieteten Wohnungen kann ich warten, bis die Mieter ausziehen (wenn sie vor der Aufteilung eingezogen sind) bzw. kann ich mit HInweis auf Eigenbedarfsmöglichkeit ebenfalls teuer verkaufen. Da ich ohnehin einen zu hohen Immobilienanteil habe, macht ein Behalten der Wohnngen angesichts der deutlich gesunkenen Profitabilität keinen Sinn. 

Ich gehe übrigens nicht von einem deutlichen Rückgang der Preise von unvermieteten ETW aus. Dafür ist der vom Senat angeheizte Wohnungsmangel zu groß und dank weitgehendem Umwandlungsverbot das Angebot zu klein. Langfristig dürften leere ETW in Berlin wohl auch weiter an Wert gewinnen, da das Angebot aufgrund des Umwandlungsverbots zurückgehen wird und die Nachfrage nach zentrumsnahen Wohnungen konstant hoch bleiben dürfte (und Mietwohnungen wird es zukünftig nicht/kaum mehr auf dem offenen Markt geben)

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vor 4 Stunden schrieb Andreas:

Da ich ohnehin einen zu hohen Immobilienanteil habe

Wie meinst Du das? Bezogen auf Dein Gesamtportfolio?

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vor 2 Stunden schrieb Marko V.:

Wie meinst Du das? Bezogen auf Dein Gesamtportfolio?

Ja. Der Immobilienanteil liegt bei ca. 85% meines Gesamtvermögens. Da es sich ausschließlich um deutsche Immobilien handelt würde ich diesen Anteil gerne reduzieren (auch wenn es sich um Wohn- und Gewerbe- und Agrarimmobilien handelt.

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ich bin auch bei 85% wenn man brutto nimmt. denke das werde ich nicht ändern. 

ich kenne persönlich 3-4 leute die wirklich viele viele immobilien haben. die haben deren familien zum teil vor dem 2WK aufgebaut. Sicherer gehts nicht. 

die kaufen immer weiter zu und lassen die finger von der börse.

da gehts aber schon lang nicht mehr um das (über)leben zu finanzieren. vermutlich ging es bei der aktuellen generation noch nie darum 🙂

Edited by miniskus

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Alle deren Immobilien östlich der Oder waren (dort lag 1/4 Deutschlands) haben alles verloren, wenn sie Immobilien hadort tten. Letztendlich  verblieb nur die Hälfte aller deutschen Immobilien in Freiheit bis 1989, der Rest war weg (und wurde auch nach 1989 niur teilweise rückübertragen, bei Ackerland z.B. nur im Ausnahmefall, genauso wenn auf dem Land Plattenbauten gebaut wurden....).

Daher bin ich sehr skeptisch was eine rein auf Deutschland fokussierte Anlage anbetrifft. Der Klassiker sind sicherlich Anlagen in USA, Kanada und der Schweiz (da kenne ich recht viele Leute mit entsprechenden Anlagen) zusätzlich zu Immobilien und Aktien in Deutschland.  Heutzutage sollte man vielleicht auch über Singapur anlegen (geht allerdings sehr schwer).

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Ich würde tatsächlich das ganze in Berlin nicht so düster sehen. Langfristig wird der Berliner Immobilienmarkt weiter boomen. Solange immer mehr investiert und gebaut wird, werden die Preise auch steigen. Ich habe tatsächlich eine gesunde Mischung  zwischen Immobilien und Aktien, wobei mein Immobilienbestand klar höher ist. Ich bin gerade erst wieder an einer Immobilie in Berlin dran, allerdings im Gewerbebereich, wo noch gute Renditen möglich sind. Dank der Möglichkeit der Umwidmung auch noch Potential für eine Wertsteigerung. 

Der Mietendeckel ist natürlich riesen Mist. Ich bin aber zuversichtlich, dass der nicht halten kann. Eine Sache macht mich aber stutzig:

Vor einigen Monaten hatte eine andere Kammer den Mietendeckel noch zerrissen. Nun hält eine andere den für rechtmäßig, mit Ausnahme der Rückwirkung. https://rsw.beck.de/aktuell/daily/meldung/detail/lg-berlin-haelt-berliner-mietendeckel-fuer-verfassungsgemaess

Ich werde nun definitiv eine Schattenmieterhöhung vornehmen. 

Mit ausziehenden Mietern habe ich tatsächlich kein Glück. Alle Mieter sind schon mind. seit 20 Jahren in der Wohnung und machen keine Anstalten ausziehen zu wollen.

 

 

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Die 67. und die 66. Kammer des LG Berlins sind grundsätzlich immer einer anderen Meinung. Die vermieterfreundliche Kammer ist für Charlottenburg, die Mieterfreundliche leider für Pankow zuständig. Daher würde ich sehr wenig auf die Meinung der 66. Kammer, dass der Mietendeckel verfassungsgemäß sei, geben.

Bezüglch der Schattenmietenerhöhung bin ich persönlich vorsichtig, da meine Immobilien in Pankow sind und die dortige Wohnungsaufsicht juristisch Amok läuft und Vermietern, die Mieterhöhungen aussprechen hohe Strafen androht. M.E. komplett verfassungswidrig, da sie sich sogar auf ein BVG Urteil berufen, dass gerade schreibt, dass die Vermieter Schattenmieten etc. vereinbaren dürfen. Naja 2 Juristen mit Agenda, 3 Meinungen, wobei die renommieten Gutachter (selbst für den Senat) den Mietendeckel für ganz oder wenigstens für weitgehend verfassungswidrig halten. Herr Arzt ist zwar ein renommierter Zivilrechtler hat aber von Verfassungsrecht wenig  Ahnung.....

https://ikb-law.blog/2020/07/29/bezirksamt-pankow-stellt-klageerhebung-unter-zwangsgeld/

 

Edited by Andreas

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Ja..habe ich auch mit Freude vernommen. Nur alles andere, was aus der Partei kommt, wird nicht besser sein.

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Lompscher hat einen Super-Job für Immobilieneigentümer gemacht (Wenigstens wenn sie aufgepasst haben):

1. Sie hat den Zubau in Berlin so gut es ging verhindert, wodurch die Mieten stark gestiegen sind.

2. Sie hat zusätzlich die Schaffung von Eigentumswohnungen durch die Einführung von MIlieuschutzgebieten und die damit verbundene Verhinderung von Aufteilungen massiv verringert, ist dabei aber so laienhaft vorgegangen, dass alle die Zeitungen lesenden MFH-Eigentümer wie ich ca. 2 Jahre hatten die Aufteilung bis zur offiziellen Verkündung von Milieuschutzgebieten durchzuziehen.

3. Sie hat den Mietendeckel so sehr mit offensichtlich verfassungswidrigen Inhalten überfrachtet, dass es nicht die Frage ist, ob der Mietendeckel von Karlsruhe einkassiert wird, sondern nur, ob alle oder fast alle Bestimmungen aufgehoben werden.  Da viele Vermieter aufgrund des Mietendeckels aktuell nicht verkaufen, können die Mieten und Preise für Eigentumswohnungen weiter steigen.

Ich konnte so Dank Lompscher, Merkel (Öffnung Grenzen) und Draghi (Niedrigzinspolitik) die Mieten massiv erhöhen und durch die Umwandlung und den teilweisen Verkauf meiner beiden Häuser die Schulden massiv reduzieren und mir ein Vermögen neben Immobilien aufbauen.

Hierfür gebührt Lompscher aber auch Merkel und Draghi mein tiefer Dank.

Als Staatsbürger gebührt den genannten allerdings meine Verachtung, da sie Deutschland und Berlin massiv geschadet haben. Der Rücktritt von Lompscher ist dabei nur deshalb bedauerlich, da er nicht wegen Unfähigkeit sondern wegen Steuerhinterziehung erfolgt ist.

 

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@Andreas: Ein Glück, dass ich seit Jahren in einer gut bekannten Genossenschaft wohne, sie hat auch mehrmals das Vorkaufsrecht in Berlin  genutzt, es geht also prinzipiell auch ohne Mietendeckel voran. Allerdings sollte Tranzparenz geschaffen werden, es kann nicht sein, dass ausländische Investoren mit Steuersparmodellen und verschachtelten Firmen operieren, um das meiste Geld herauszupressen. Man sollte schon an der Quelle ansetzen, der Mietendeckel ist nur bequemes Mittel für die Politik.

Edited by Mizzi

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Ich beneide Berlin um den geringen Zubau.... in Magdeburg wird jede halbwegs attraktive Baulücke zugebaut  ohne Sinn und Verstand, am Markt vorbei..... kurzfristig profitiere ich zwar selbst, weil wir etwas teurer an Monteure vermieten können, längerfristig ist aber der Leerstand vorprogammiert

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Das sehe ich anders, wenn der Mietendeckel in Berlin platzt, müssen viele Menschen mit geringerem Einkommen bzw.viele Rentner umziehen, Magdeburg bietet sich gerade dazu an. Sachsen-Anhalt und Meckpomm (nur direkt an der Ostsee wird es sehr teuer)sind die besten Bundesländer, wenn es um preiswerte Mieten und Gundstücke geht.

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Das glaube ich nicht. Sonst wäre es ja vorher auch so gewesen. Das einzige Problem, was diejenigen haben, die vom Mietendeckel profitieren wollten, ist, dass sie nun nicht für 6 EUR im sanierten Altbau am Kurfürstendamm leben können. Genug günstigen Wohnraum gab es auch schon vorher und wird es auch nach dem Kippen des Mietendeckels geben. Plattenbau in Hellersdorf, Marzahn, Hohenschönhaus. Warum muss man unbedingt am Kudamm leben, wenn man es sich nicht leisten kann? Daher denke ich nicht, dass die Verfassungswidrigkeit zu einem Wegzug führen wird.

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Das Scheitern des Mietendeckels wird zu einer deutlichen Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen und damit auch zu einem Rückgang der echten Marktmiete führen, da aktuell nach meiner persönlichen Kenntnis sehr viele Eigentümer freiwerdende Wohnungen nicht vermieten. So gibt es bei Immobilienscout Rückgänge um 50% und mehr bei Wohnungen die unter den Mietendeckel fallen müßten. Fast alle trotzdem angebotenen Wohnungen werden zu Schattenmieten deutlich oberhalb der Mietendeckelmiete angeboten. Daher müßen aufgrund des Mietendeckels viele Berliner ins Umland oder in andere Städte umziehen um eine Wohnung zu bekommen. Ich hatte spaßeshalber versucht eine Wohnung in Berlin zu vermieten (Schattenmiete lag am oberen Rand Mietenspiegel plus 10%). Innerhalb von 30 Minuten erhielt ich ca. 50 Anfragen. Die Leute waren wirklich verzweifelt. Die Mieter haben alle super Bonität gehabt und ihre Unterlagen großteils gleich mitgeschickt (etwas zeitaufwändig für die Bearbeitung). Sozial schwache fallen dabei natürlich aus Vermietersicht gleich weg.

Warum warten übrigens viele Vermieter ab? Sie wollen nicht zu Mietendeckelmiete zu vermieten und befürchten Probleme wenn Sie mit Schattenmiete vermieten. Wenn dann der Mietendeckel großteils wider Erwarten verfassungsgemäß sein sollte werden diese Wohnungen verkauft, wenn der Mietendeckel ganz oder weitgehend scheitert wird vermietet. Aktuell kann wohl auch der Senat keinen Vermieter zwingen zu vermieten, da Besichtigungen unter Corona-Bedingungen nur sehr schwer durchführbar sind.

Wie geschriebn, ich bin Frau Lompscher persönlich für meine Vermögensmaximierung dankbar.......

.Sozialismus funktioniert immer gleich (egal ob Nationalsozialismus da gab es auch einen Mietendeckel oder Sozialismus wie in der DDR/bei Lompscher). 

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