Jump to content
Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren
Sign in to follow this  
alex-schmitz

Haus und Wohnungsverwaltung

Recommended Posts

Mich würde interessieren wie Ihr mit dem Thema Verwaltung umgeht.

Ab einer gewissen Portfoliogröße denke ich kommt man um einen Verwalter ja nicht mehr herum.
Aber wie sah es bei euch zu beginn aus? Habt Ihr direkt einen Verwalter mit ins Boot geholt oder die ersten Einheiten selbst verwaltet um den Cashflow zu steigern?

Wenn Ihr selbst verwaltet oder dies zumindest zu beginn getan habt wie seid ihr an die Sache ran gegangen? Habt Ihr euch ein Excel-Toll gebaut oder eine Software gekauft?
Wenn ja welche war das, welche könnt Ihr empfehlen?

Bei denen die mit einem Verwalter arbeiten würde mich interessieren wie Ihr diesen gefunden habt? Über Empfehlung oder einfach getestet?
Habt Ihr euren Verwalter schon oft gewechselt?
Woran erkenne ich einen guten Verwalter?

Ich bin gespannt auf eure Antworten

Share this post


Link to post
Share on other sites

Bei ETW kannst du in der Regel ja nur der bestehenden Verwaltung beitreten. Die liefert alle Abrechnungen etc.

Erst bei einem eigenen MFH tritt die Frage auf: selbst machen oder machen lassen. Beim Selber machen solltest du schon von der Gesetzeslage etwas Ahnung haben, kannst aber durch entsprechende Software dich unterstützen lassen.

Eine fremde Verwaltung sollte nicht zu weit vom Objektort entfernt sein, um notfalls auch vor Ort tätig zu werden. Zur Auswahl der richtigen Verwaltung einfach mal Personen von anderen Häusern nach ihrer Erfahrung befragen, einen entsprechenden Fragebogen an Verwaltungen senden (Größe, Anzahl Mitarbeiter, Anzahl verwaltete Objekte,...) und sich bei persönlichen Gesprächen einen Eindruck verschaffen.

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ich habe bei einem MFH sofort einen Hausverwalter eingeschaltet.

Warum?

  1. Die Immobilie ist über 300 km von meinem Wohnsitz entfernt
  2. Immobilien sind passives Einkommen. Somit möchte ich den Verwaltungsakt auch passiv gestalten
  3. Ich muss mich nicht mit Versorgern etc rumschlagen
  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 6 Stunden schrieb alex-schmitz:

Mich würde interessieren wie Ihr mit dem Thema Verwaltung umgeht.

Ab einer gewissen Portfoliogröße denke ich kommt man um einen Verwalter ja nicht mehr herum.
Aber wie sah es bei euch zu beginn aus? Habt Ihr direkt einen Verwalter mit ins Boot geholt oder die ersten Einheiten selbst verwaltet um den Cashflow zu steigern?

Wenn Ihr selbst verwaltet oder dies zumindest zu beginn getan habt wie seid ihr an die Sache ran gegangen? Habt Ihr euch ein Excel-Toll gebaut oder eine Software gekauft?
Wenn ja welche war das, welche könnt Ihr empfehlen?

Bei denen die mit einem Verwalter arbeiten würde mich interessieren wie Ihr diesen gefunden habt? Über Empfehlung oder einfach getestet?
Habt Ihr euren Verwalter schon oft gewechselt?
Woran erkenne ich einen guten Verwalter?

Ich bin gespannt auf eure Antworten

Kommt drauf an was du kaufst und wie weit es von dir weg ist. Kaufst du eine ETW kommst du um den bestehenden Verwalter nicht drum rum. Kaufst du ein MFH was nicht zu weit entfernt ist, übernehme die Verwaltung selber. Das ist nicht schwer und spart dir einiges.

  • Like 3

Share this post


Link to post
Share on other sites

Die WEG Verwaltung macht aber nur die BKA für die Mieter, wenn Sie auch mit der kostenpflichtigen Verwaltung der einzelnen Wohnung beauftragt wird. Sonst machen die da nicht viel. 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ich schreibe mal aus Sicht der Verwaltung: Die Investoren, die von uns eine Verwaltung möchten, beabsichtigen inzwischen, sich den Stress der Vermietung vom Hals zu halten. Also keine "lustigen" Geschichten über Spontanauszüge, Mieterstreitigkeiten oder ungeklärte Besitzverhältnisse der Wäscheleinen. Eine WE-Abnahme machen die Investoren eigentlich nur als Zeitvertreib und um mal nachzufragen, wie zufrieden die Mieter sind. und mal Ehrlich: Der Blick auf den Kontoauszug macht mehr Spaß, als ein Blick in eine Messiewohnung...

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Letztendlich muss eine Hausverwaltung einen Mehrwert bringen, d.h. ich muss in der gewonnenen Zeit mehr Geld verdienen, als mich die Hausverwaltung kostet (oder meine Freizeit muss mir diesen Betrag wert sein).

Ich habe die Worte "gut" und "Hausverwaltung" noch von keinem Immobilienbesitzer in Freiburg in einem Satz gehört. Vielleicht erwarte ich aber auch zu viel. Meine Vorstellungen einer guten Hausverwaltung sind:

- Betreuung Einzug/Auszug von Mietern, marktgerechte Neuvermietung

- Mieterhöhungen durchführen.

- günstige Nebenkosten für die Mieter (also Nebenkostenabrechnung selbst machen). Juristische einwandfrei sollte ebenfalls eine Selbstverständlichkeit sein.

- gute Erreichbarkeit

- bei WEG: genaue Kenntnis der Teilungserklärung

- Erkennen von Aufwertungspotenzialen

- Überwachung der beauftragten Dienstleister

Und wenn wir mal ehrlich sind, wird für tropfende Wasserhähne etc. kontaktieren die Mieter eh den Hausmeister. Und da habe ich lieber einen sehr guten Hausmeister und mache die Verwaltung dann selbst...

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

 Hallo,

mein Verwaltungsprogramm: von Haufe

also ich habe erst mein Mehrfamilienhaus um Kosten zu sparen,selbstverwaltet, was natürlich eine Menge Arbeit mit sich bringt. Das Haus ist außerdem drinne Kilometer von mir entfernt,was das Ganze schwierig macht. Ich habe mir jetzt 2016 eine Verwaltung mit ins Boot geholt, die mir natürlich alle Arbeiten abnimmt.Ich bin damit sehr zufrieden was ich sehr gut finde ,es gibt 1 mal im Monat ein E-Mail-Kontakt zwischen Verwaltung und mir wo einiges ab gemacht wird, die Verwaltung ist natürlich erster Ansprechpartner bei Problemen,kontrolliert Geldeingänge, schickt Mahnungen und beauftragt Handwerker usw. Die Mieterhöhungwird auf meinem Wunsch mit Erhöhung durch.

 

 Was halt stimmt wir Freiburg auch geschrieben hat ist das Aufwertungspotenzial, ich denke dass der wichtigste Faktor an einem Mehrfamilienhaus dass man das Aufwertungspotenzial erkennt, da ist die Verwaltung natürlich nicht so gut. Aber ich denke, dass jeder nach einiger Zeit das Aufwertungspotenzial seines Mehrfamilienhaus Kennt und auch dieses nach und nach aufwerten wird. Wie gesagt , für mich hat diese Verwaltung einen sehr guten Mehrwert geschaffen und ich kann mich um andere Sachen kümmern.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Eine Hausverwaltung lohnt nur, wenn du viele Objekte hast und diese auch weit von dir weg sind.. Ich kaufe gerade ein Objekt und schaue mir zwei weitere an, die sind alle sogar in einem Umkreis von 500 Meter.. Wenn sowas z.b. bringt dir eine Hausverwaltung nichts.. Dann höre lieber auf unseren Freiburger.. Dem stimme ich da voll und ganz zu..

Share this post


Link to post
Share on other sites

Guten Abend zusammen,

ich möchte dieses Thema durchaus gerne einmal vertiefen.

Daher die Frage an diejenigen, die mit professionellen Mietverwaltungen bereits zusammenarbeiten.

Ich selbst besitze mehrere Mehrfamilienhäuser, die von 2 verschiedenen Verwaltungen gemanagt werden. Das hat historische Gründe. Ich habe eine Verwaltung als Standard Firma - und die andere Verwaltung habe ich quasi bei dem Kauf von einem Komplex mit übernommen. War quasi Teil des Deals.

Was mir auffällt ist, dass das Leistungsspektrum stark variiert.

Verwalter 1 verlangt 22 Euro zzgl. MwSt. pro Whg./mtl.

Verwalter 2 verlangt 25 Euro zzgl. MwSt. pro Whg./mtl.

Ich meine damit, das beide Firmen ein unterschiedliches Verständnis haben über den Leistungsumfang der damit abgedeckt ist. 

Mit Verwalter 2 diskutiere ich sehr häufig darüber, wenn er für gewisse Arbeiten nach Stunden abrechnet, ergo 59 Euro zzgl. MwSt.

Zum Beispiel hatten wir einen Wasserschaden der mittels Versicherung und diverser Handwerksbetriebe gemanagt werden musste.

Hier entstehen dann die Stundenlohnzahlungen für - Termin mit der Versicherung, - Vor-Ort die Handwerker kontrollieren - Schriftkram

Daher würde ich gerne mal die Verwalterverträge mit euch vergleichen - um mal ein Gespür zu bekommen was quasi Standard ist und was Sonderleistung.

Was sollte quasi im Standard enthalten sein. Davon mal ab: Ich bin bereit gutes Geld für eine gute Verwaltung zu zahlen. Kein Problem. Es muss nur kalkulierbar sein. Momentan habe ich zu viele variable Kosten - das ist suboptimal.

LG

FF

 

  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites

Das Thema interessiert mich auch. Ich habe ein MFH welches ich noch selbst verwalte. Aber das kostet erstaunich viel Zeit. Daher denke ich gerade darüber nach das machen zu lassen. Wie teuer das sein darf und was man geboten bekommt ist mir noch unklar. Wenn ich Angebote einhole kann ich die hier ja auch mal einstellen.

Was sind denn die wichtigsten Services die man haben sollte und was braucht man eher nicht?

Viele Grüße

Daniel

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ich habe bisher kein MFH aber lasse alle 6 Wohnungen durch SEV verwalten.  Freundlichkeit, Erreichbarkeit, Kompetenz, Flexibilität muss man ausprobieren; mit Flexibilität meine ich z.B., Verwalter wird schon vor dem Notartermin für mich tätig und setzt mir (in Absprache mit Verkäufer) einen Mieter in die Wohnung! 

Also zur Not den Vertrag auslaufen lassen oder kündigen und jemand anderes ausprobieren bis man den richtigen gefunden hat. Mein Ziel: nicht mehr als ein Verwalter pro Stadt, der dann alle Einheiten vor Ort betreut.  

Hier als Beispiel ein Angebot das ich abgelehnt habe:

 

image.jpeg

image.jpeg

  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
Sign in to follow this  

×
×
  • Create New...