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Fabian Kirchmaier

Welche "Kosmetik" / Renovierung - Leerstehende ETW gekauft

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Hallo liebe Community,

Nehmen wir an wir kaufen eine kleine Wohnung (1-2 Zi, 20-60 m2) leerstehend. Diese ist generell in einem gutem Zustand nur evtl. leicht abgelebt (Wand kein helles weiss mehr, Boden veraltet aber in Ordnung, Bad altmodisch). Ich weiss es kommt sehr auf die individuelle Situation an (die Wohnung, die Lage, den Markt), aber wenn man es verallgemeinern muesste: Was waere eure Grundstrategie um die Wohnung sinnvoll "aufzuhuebschen"? Gar nichts tun? Nur ein frischer Anstrich? Auch ein neues solides aber nicht teures Laminat? Evtl. Bad modern verfliessen? Ziel ist natuerlich so bei einer Neuvermietung evtl. 50-100 NKM p.m. rauszuholen.

15% Regel: Annahme ist das keine grossen Sanierungen ueber die WEG beschlossen wurden.

Bin gespannt auf eure Meinungen.

Gruss

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Man könnte sich am Mietspiegel orientieren. Hier ist aufgelistet, welches Merkmal (z.b. Handtuchheizkörper, Laminat), zu welcher Mehrmiete berechtigt. Bei kleinen Wohnungen sind Küchen auch gern gesehen. Bad neu Fliesen halte ich für zu teuer, vielleicht lassen sich die alten überstreichen?

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Die Frage kommt hier immer wieder mal und lässt sich einfach pauschal nicht beantworten.

7 hours ago, Fabian Kirchmaier said:

es kommt sehr auf die individuelle Situation an

Bei einer Wohnung in einem Haus, das vornehmlich von Jobcenter-Mietern bewohnt ist, wo die Nachfrage hoch ist aber nicht mehr als der übliche Jobcenter-Satz zu holen ist, würde ich nahezu gar nichts machen. Nur schauen dass alles funktioniert. Selbst streichen kann man sich hier schenken.

Bei einer Lage, die durchaus eine höhere Miete zulässt, gibt es für mich zwei Gedanken:

1) Rendite. 50€ Mehr-Miete * 12 Monate * Faktor 5 = 3.000€.
Über „Faktor 5“ lässt sich natürlich diskutieren/streiten.. Aber mit 5 bist du auf der sicheren Seite.

2) Klientel. Man könnte argumentieren, dass man einen gewissen Aufschlag auf den Faktor nimmt (z.B. Faktor 15 in diesem Beispiel, also 9.000€ Invest bei 50€ Mehr-Miete). So wirklich rentabel ist das nicht (viel ungehebeltes Kapital gebunden für „nur“ 6-7% Rendite) um ein anderes Klientel anzusprechen und bzw. eine WEG aufzuwerten (insbesondere wenn man mehrere Wohnung innerhalb dieser WEG besitzt) .. Aber das ist m.E. schon ein Spezialfall.

Generell also:

  • Pauschal immer nur das machen, was sich lohnt („Faktor 5“)
  • Keine persönlichen Geschmäcker einfließen lassen, die sich nicht lohnen (z.B. Wände glatt verputzen statt Raufaser, obwohl das niemand bereit ist zu bezahlen)
  • Schauen, wie die Vergleichswohnungen aussehen (deinen Standard leicht darüber ansetzen, sofern rentabel)
  • Alles muss funktionieren und sauber sein (Sanitär, Lüftung, Steckdosen/Schalter, Rollläden, Fenster, Türklingel/Öffner)

Die Wohnung muss erst einmal attraktiv für die Interessenten sein. Meistens also Wände weiß und alles hell / sauber darstellen. Gute Fotos machen.
Wenn es Daraufhin einen guten / passenden Interessenten gibt, den aber die ein- oder andere Kleinigkeit stört, kann man immer noch verhandeln. Hab ich auch schon gemacht. Noch eine Küche einbauen, Boden austauschen .. Und sich das mit Faktor 5 bezahlen lassen.

Edited by Kalle
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