Jump to content
Immopreneur.de | Community
Sign in to follow this  
KFleischer

Mehrere ETW in einem Haus kaufen und aufwerten

Recommended Posts

Ich habe in einem Haus in dem es früher diverse Mieter und Verwaltungsprobleme gab eine ETW gekauft.
Das Haus ist in guter Lage und hat meiner Meinung viel Potential. Allerdings sieht man dem Haus die fehlende Liebe an und es gibt unsanierte und unvermietete Wohnungen.

Ich glaube ich könnte andere Eigentümer davon überzeugen mir ihre Wohnungen zu verkaufen. Ich hoffe damit in der Lage zu sein die Mehrheit an der Hausgemeinschaft zu erhalten um dann nötige Aufwertungen durchsetzen zu können. (Anbau einer Balkonanlage, anlage von Stellplätzen etc.)

Wenn man Aufwertungen macht, dann war die Faustformel immer "Privat Kaufen, Aufwerten, nach 10 Jahren verkaufen ggf. in eine vvGmbH". Ist das soweit korrekt?

Seht ihr bzgl. der Aufwertungen hier Probleme? In meiner Überschlagsrechnung würde ich die Einlagen der WEG verwenden um die Umbaumaßnahmen zu finanzieren. Bzw. würde ich die Umbaumaßnahmen durch die WEG finanzieren lassen. Gibt es da absehbare Hindernisse/Schwierigkeiten?

Was gibt es generell bei so einem Unterfangen zu beachten?

Share this post


Link to post
Share on other sites

Moin,

mal meine Gedanken (stehe seit gestern vor einer ähnlichen Situation (Du denkst nicht zufällig an ein Objekt im Nordosten?)):

1) fehlende Liebe in der Vergangenheit bedeutet wenig Aufwand und somit auch wenig Kosten für die bisherigen Eigentümern. Du möchtest das jetzt nachholen, das Objekt entwickeln und kannst mit Deiner Mehrheit die entsprechenden Weichen stellen. Potentiell stösst Du auf andere Miteigentümer, die diesen Weg nicht mitgehen und mitbezahlen wollen oder auch können.

2) Ich gehe davon aus, dass die Objekte selbst relativ günstig zu haben sind. Die Aufwertungen überschreiten schnell die 15% Hürde. Das Ergebnis ist ein kurzfristiger Kapitalbedarf, aber eine langsame Abschreibung.

 

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ich habe selbst keine Mehrheit in einer WEG, gebe aber zu bedenken, dass manche Beschlüsse eine Einstimmigkeit oder sogar Allstimmigkeit voraussetzen. Soweit ich verstehe ist dies z.B. dann der Fall, wenn alle Parteien von einer Maßnahme betroffen sind (bspw. Außenanstrich, Balkone, Rollläden .. ändern alle das Bild des Hauses und sind von allen Parteien einsehbar und betreffen somit auch alle Parteien!) . Es ist also keineswegs so, dass du einfach alles selbst entscheiden kannst, sobald du die Mehrheit der Einheiten und WEA besitzt.

WEGs können eine Bitch sein und es geht nicht immer rationell zu. Es reicht eine Person.....

  • Like 3

Share this post


Link to post
Share on other sites
Am 20.5.2020 um 14:25 schrieb Kalle:

Ich habe selbst keine Mehrheit in einer WEG, gebe aber zu bedenken, dass manche Beschlüsse eine Einstimmigkeit oder sogar Allstimmigkeit voraussetzen. Soweit ich verstehe ist dies z.B. dann der Fall, wenn alle Parteien von einer Maßnahme betroffen sind (bspw. Außenanstrich, Balkone, Rollläden .. ändern alle das Bild des Hauses und sind von allen Parteien einsehbar und betreffen somit auch alle Parteien!) . Es ist also keineswegs so, dass du einfach alles selbst entscheiden kannst, sobald du die Mehrheit der Einheiten und WEA besitzt.

WEGs können eine Bitch sein und es geht nicht immer rationell zu. Es reicht eine Person.....

Letztlich bestimmt der finanziell schwächste Eigentümer das Tempo.

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 2 Stunden schrieb Thorsten Beckers:

Letztlich bestimmt der finanziell schwächste Eigentümer das Tempo.

Es kommt hier auf die Teilungserklärung an. Wenn Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen festgelegt wurde, sollten normale Instandhaltungsarbeiten im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung problemlos durchsetzbar sein. Wenn ein Eigentümer nicht über die Mittel verfügt, könnte es allerdings zu einer Zahlungsverzögerung kommen. Dieses sollte allerdings eher die Ausnahme sein. Im Rahmen dieser Instandsetzungarbeiten sollten Fassadenerneuerung (ohne Wärmedämmung) problemlos sein.

Allerdings sind die von dir avisierten Arbeiten (Anbau Balkonen, Stellplatzanlage) normalerweise noch nicht in der Teilungserklärung vorgesehen, so dass jeder einzelne Eigentümer normalerweise derartige Arbeiten verhindern kann. Ggf. könnte man hier mit einer finanziellen Incentivierung und einem sehr vorsichtigen und freundlichen Vorgehen erfolgreich sein.

Ich persönlich habe mit einer WEG in der mir 85% gehören (14 von 17 Wohnungen) extrem viel Ärger und Arbeit gehabt, als ich versucht habe bauliche Änderungen (Anlage Terrassen) durchzuführen (die anderen Eigentümer sind teilweise typmäßig Querulanten und waren von dem Voreigentümer sauer gefahren worden). Die Abstimmug innerhalb dieser WEG macht mir sehr viel mehr Arbeit als vergleichbare MFHs. Daher wäre ich immer vorsichtig, wieder ETWs zu kaufen, es sei denn es handelt sich um ein echtes SChnäppchen.

  • Like 1
  • Thanks 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Danke erstmal für die Wichtigen Hinweise. Das ist tatsächlich etwas was ich mir zu einfach vorgestellt habe. Deshalb mal weiter reingedrillt in das Thema WEG Beschlüsse usw.

Ich muss mir also anschauen wie Beschlüsse in der Gemeinschaft gefasst werden sollen.
Ich lese hier:
- InstRücklage wird mit Stimmenmehrheit beschlossen. Was heißt dies? Pro Person eine Stimme oder pro WE?
- "Auf Miteigentümerversammlungen gefasste Beschlüsse [...] Stimmrecht richtet sich nach Miteigentumsanteilen."
 

Aus Andreas Antwort lese ich, dass es unterschiedliche Arten von Beschlüssen gibt. Stellplätze sind ja normalerweise Sondernutzungsrechte und dadurch etwas was in die TE rein muss. Welche Beschlüsse sind denn nur mit einer TE Änderung zu haben? Kann man das abgrenzen?

Wie sieht es mit Anlagen aus, die alle Betreffen aber keine Sondernutzung sind. z.B. Einbau einer zentralen Klimaanlage, einer zentralen Heizungsanlage oder eines Fahrstuhls.

Share this post


Link to post
Share on other sites
Am 20.5.2020 um 13:31 schrieb Nordler:

Moin,

mal meine Gedanken (stehe seit gestern vor einer ähnlichen Situation (Du denkst nicht zufällig an ein Objekt im Nordosten?))

Nein. Bin südlicher unterwegs

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor einer Stunde schrieb KFleischer:

Danke erstmal für die Wichtigen Hinweise. Das ist tatsächlich etwas was ich mir zu einfach vorgestellt habe. Deshalb mal weiter reingedrillt in das Thema WEG Beschlüsse usw.

Ich muss mir also anschauen wie Beschlüsse in der Gemeinschaft gefasst werden sollen.
Ich lese hier:
- InstRücklage wird mit Stimmenmehrheit beschlossen. Was heißt dies? Pro Person eine Stimme oder pro WE?
- "Auf Miteigentümerversammlungen gefasste Beschlüsse [...] Stimmrecht richtet sich nach Miteigentumsanteilen."
 

Aus Andreas Antwort lese ich, dass es unterschiedliche Arten von Beschlüssen gibt. Stellplätze sind ja normalerweise Sondernutzungsrechte und dadurch etwas was in die TE rein muss. Welche Beschlüsse sind denn nur mit einer TE Änderung zu haben? Kann man das abgrenzen?

Wie sieht es mit Anlagen aus, die alle Betreffen aber keine Sondernutzung sind. z.B. Einbau einer zentralen Klimaanlage, einer zentralen Heizungsanlage oder eines Fahrstuhls.

Bauliche Änderungen benötigen immer die Zustimmung aller Eigentümer, es sei denn die Teilungserklärung sieht etwas anderes vor. Einige Beschlüsse wie Einbau Zentralheizung kann man auch ohne Änderung der Teilungserklärung machen (aber jeder Anwesende muß in Versammlung zustimmen, falls es vorher keine Zentralheizung gab).

Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum wie die Schaffung von  Stellplätzen oder Einbau Fahrstuhl können m.E. auch ohne Änderung der TE gemacht werden, wenn alle in der WEG-Versammlung anwesenden Eigentümer zustimmen, allerdings kann dann jeder neue Eigentümer (Käufer oder Erbe) den Abriß verlangen.... Sicherheit bietet hier nur die geänderte TE.

Eine Änderung der TE ist m.E auf jeden Fall notwendig, wenn neues Sondereigentum geschaffen oder eine Nutzungsart (z.B. von Gewerbe in Wohnen) geändert werden soll (Ausnahme: die TE erlaubt diese Änderungen schon). Für die Änderung der TE müßen alle Eigentümer und alle finanzierenen Banken zustimmen (viel Spaß wenn mehr als 3 oder 4 Eigentümer vorhanden sind). 

Nach WEG Gesetz hat jeder Eigentümer eine Stimme, egal wieviele MEA er hat. Dieser Passus ist wie in der vorliegenden TE abdingbar. D.h. in diesem Fall liegt die Stimmenmehrheit bei der Mehrheit der vertretenen MEA (bezogen auf Inst Rücklage). d.h. ein Eigentümer kann alle anderen ggf. überstimmen.

Das neue WEG-Gesetz soll die sehr restriktiven Zustimmungspflichten bei baulichen Änderungen aufweichen. Allerdings ist noch unklar wann und in welcher Form es endlich kommt.

Keine Rechtsberatung etc. Am Besten Notar fragen. Die kennen sich am Besten aus

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

wenn du so einen stunt drehst solltest du auch sicher sein, dass die WEG versammlung rechtssicher durchgeführt und auch konform eingeladen wurde. im schlimmsten fall hast du hier schon eine nichtigkeit und dadurch sind deine beschlüsse nichts mehr wert.

wenn das ding so viel potential hat kauf allen eigentümern die wohnungen auf einen schlag oder uber die zeit ab.

also ich persönlich kaufe nur noch MFH. das thema weg nervt mich ziemlich und die meisten eigentümer sind “sesselfurzer”. 🙂

Edited by miniskus

Share this post


Link to post
Share on other sites
1 hour ago, miniskus said:

wenn du so einen stunt drehst

Was für ein Stunt? @KFleischer möchte die Stimmen-Mehrheit in einer WEG erlangen um einige Maßnahmen umsetzen zu können. Das dies nicht immer so leicht ist, haben jetzt mehrere Leute beschrieben.

1 hour ago, miniskus said:

dass die WEG versammlung rechtssicher durchgeführt und auch konform eingeladen wurde

Das gilt ja generell immer und hat jetzt nichts mit dieser speziellen Situation bzw. Dem Vorhaben von KFleischer zu tun.

1 hour ago, miniskus said:

die meisten eigentümer sind “sesselfurzer”

Diese Aussage halte ich für herablassend und falsch. In meiner Erfahrung sind “die meisten” Eigentümer innerhalb einer WEG sehr umgängliche Menschen. Klar - jeder hat seine eigenen Interessen und Ansichten (und das ist auch gut so) - dafür gibt es ja das demokratische Modell der WEG. Sinnvolle Anträge finden nach meiner Erfahrung zumeist eine mehrheitliche Zustimmung und werden dann mehrheitlich beschlossen. Häufig gibt es da eine Partei, deren Meinung drastisch vom Konsens abweicht. Auch diese Meinung muss Gehör finden - sie wird aber zumeist überstimmt. Daneben gibt es eben Beschlüsse, denen einstimmig oder sogar allstimmig zugestimmt werden muss.  Diese können dann von einer Minderheit (und sei es nur eine Person) boykottiert werden. Das ist dann sehr ärgerlich für alle “Konsens-Parteien” (und könnte KFleischer bei seinem Vorhaben stark behindern). Andererseits ist es ein sinnvolles Konzept - man denke an eine harmonische, zumeist von Familien bewohnte WEG, die nach und nach von einem Investor mit zweifelhaften Absichten übernommen wird. Gut, dass da nicht mal eben ein Mehrheitseigentümer auf Kosten aller seine Interessen durchboxen kann.

1 hour ago, miniskus said:

wenn das ding so viel potential hat kauf allen eigentümern die wohnungen auf einen schlag oder uber die zeit ab.

Das ist sicherlich theoretisch möglich, allerdings ist das ein äußerst langwieriger Prozess. Ich kenne niemanden, der das erfolgreich durchgezogen hat. Da ist der Kauf eines MFH die deutlich einfachere Taktik, da stimme ich dir zu, miniskus.

Sorry für meine Spitzfindigkeit - ich weiß, ich habe deine Worte hier sehr auf die Goldwaage gelegt.

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 2 Stunden schrieb Kalle:

Sorry für meine Spitzfindigkeit - ich weiß, ich habe deine Worte hier sehr auf die Goldwaage gelegt.

alles gut. ich bin da nicht so... 

vermutlich bin ich von der schwäbischen variante des weg miteigentümers vorgeprägt. da bestehen die meisten versammlungen aus einer ansammlung von diskussionen um wirtschaftlich nicht relevante themen. das in kombination mit halbwissen und gefühl getrieben meinungen. 

leider gibt es dazu noch viele schlechte und unwissende verwalter. aber gut wir kommen vom thema ab....

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 2 Minuten schrieb miniskus:

...schwäbischen variante...

Verständlich. Das hättest du nur vorher sagen müssen. 🤣

Hajo

Share this post


Link to post
Share on other sites

Please sign in to comment

You will be able to leave a comment after signing in



Sign In Now
Sign in to follow this  

×
×
  • Create New...