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Tomatensafttrinker

Was ist hier schief gelaufen? Grundschuld, KV etc.

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Bei meiner morgendlichen Zeitungslektüre (Leipziger Volkszeitung) bin ich über folgenden Artikel gestoßen und frage mich: was ist da schief gelaufen? Speziell, dass die Immobilie mit Grundschuld übernommen wurde und sich anschließend rausgestellt hat, dass noch eine weitere Gläubigerin existiert. Wenn ich im KV einen lastenfreien Verkauf vereinbare, kann das doch gar nicht passiere, oder liege ich da falsch?

Artikel aus LVZ vom 6. Mai 2020:

"Dass man bei einem Hauskauf in Leipzig sein blaues Wunder erleben kann, hat Beatrix Barich erfahren. Die 51-Jährige stammt aus München, lebt mit ihrem Mann aber auf Korsika. 2019 hatte sie sich nach einer Immobilie in Leipzig umgeschaut, weil ihre Tochter hier wohnt.

Preise aus München gewöhnt

Im Internet stieß sie auf eine Anzeige eines Immobilienmaklers aus Thüringen, der ein unsaniertes, leerstehendes Mehrfamilienhaus in Leipzig-Wahren anbot. Der Preis: 350 000 Euro. Die Fläche: sieben Wohnungen auf 355 Quadratmetern. Am 7. Februar gab es einen Besichtigungstermin vor Ort – mit dem Makler aus Thüringen. Da das 1935 erbaute Haus originale Türen, Treppen und Dielen hat, auch über einen schönen Garten verfügt, schien das Angebot fair zu sein. Erst recht im Vergleich zu Preisen in München.

Schnell wurde man sich über einen Kauf für 340 000 Euro einig und für den 20. März ein Notartermin in Leipzig vereinbart. Vorab schickte der Notar einen Vertragsentwurf. Aus dem ging jedoch hervor, dass das Objekt mit Grundschulden belastet ist. Konkret waren es 450 000 Euro Grundschuld für den Geschäftsführer einer Immobilienfirma aus Dortmund sowie eine Zwangssicherungshypothek über 187 500 Euro für die Stadt Leipzig.

Die Schulden lagen also rund 300 000 Euro über dem Kaufpreis. Auf Nachfrage habe ihr der Makler trotzdem versichert, das alles in Ordnung sei, so Barich. Er kenne den Eigentümer – einen 73-jährigen Herrn aus der Lausitz – gut. Dieser hantiere oft mit hohen Summen und werde die Schulden bald tilgen. „Ich sollte mir keine Sorgen machen. Er hätte schon viele Geschäfte mit ihm gemacht und das hätte auch immer geklappt. Ich habe ihm das geglaubt, es war sehr naiv von mir.“

Der Eigentümer sei dann verspätet beim Notar erschienen und habe ihr dubiose Spekulationsgeschäfte angeboten. „Er hätte da eine todsichere Methode, um mein Geld – bis es zum Verkauf kommt – zu verdoppeln. Darauf habe ich mich natürlich nicht eingelassen. Ich habe den Notarvertrag um den Eintrag ergänzt, sollte der Verkauf durch Verschulden des Verkäufers nicht zustande kommen, muss dieser mir die entstandenen Kosten für Makler (18 207 Euro), Notar (2837 Euro) und Gebühren erstatten.“ Der Eigentümer habe zugestimmt und behauptet, dies sei ja selbstverständlich.

Der Kaufpreis sollte erst fließen, wenn die Grundschulden getilgt sind. Doch Letzteres geschah nie. Am 3. Juni bekam Barich Nachricht vom Notar, dass für „ihr“ Haus ein Zwangsversteigerungsverfahren läuft. Zudem tauchte im Grundbuch eine weitere Gläubigerin aus Münster auf. „Durch Nachforschungen habe ich herausgefunden, dass das Verfahren am 27. Februar bei Gericht beantragt wurde, am 4. März kam die Anordnung. Es muss dem Verkäufer also schon bei dem Notartermin am 20. März bekannt gewesen sein, dass auf dem Haus noch eine Zwangsversteigerung ansteht, was den Kauf sofort unmöglich macht.“ Offenbar habe der Notar auch keinen tagesaktuellen Grundbuchauszug vorgelegt, was nach deutschem Recht aber erlaubt sei.

Nun teilte Barich dem Eigentümer mit, dass sie vom Vertrag zurücktritt. Er solle ihr wie vereinbart die Unkosten erstatten. „Das hat er bis heute nicht getan. Stattdessen schickte er mir beleidigende Nachrichten: Ich sei hässlich und dumm.“

Derweil bekam sie eine Aufforderung von der Stadt Leipzig, die Zwangssicherungshypothek über 187 500 Euro zu bezahlen. Der Freistaat Sachsen pfändete ihr Konto, weil sie die Grunderwerbssteuer (11 900 Euro) nicht rechtzeitig überwies. Diese Steuer wird nach Abschluss des Notarvertrages fällig – nicht erst beim Grundbucheintrag. Der Bescheid und eine Mahnung trafen aber wegen Problemen bei der Postnachsendung nach Korsika nicht rechtzeitig ein. Später erhielt sie die Steuersumme erstattet.

Staatsanwalt: Nichts Strafbares

Im Februar 2020 fand schließlich die Zwangsversteigerung in Leipzig statt. Gemäß eines Verkehrswertgutachtens vom Mai 2019 lag das Mindestgebot bei nur 153 000 Euro, berichtet Barich. Den Zuschlag erhielt jener Geschäftsführer aus Dortmund, dem schon die Grundschuld über 450 000 Euro gehörte. „Er hat den Preis in die Höhe getrieben und das Haus dann, gewollt oder nicht gewollt, für 360 000 Euro selbst erworben. Danach hat er mir mitgeteilt, ich könne ihm das Haus für 340 000 Euro abkaufen. Ich habe abgelehnt, das war mir zu dubios.“

Obwohl Barich einen Anwalt einschaltete, blieb sie auf Kosten von 33 000 Euro für Makler, Notar, Gebühren, Auslagen sitzen. Eine Anzeige wegen Betrugs gegen den Ex-Besitzer wurde abgewiesen. Nach Ansicht der Staatsanwaltschaft hatte der Senior aus der Lausitz nichts Strafbares getan, denn ein Verkauf wäre noch bis zum Tag der Zwangsversteigerung zulässig gewesen.

Beatrix Barich sieht es anders: Laut Gesetz gelte ab dem Beschluss zur Anordnung der Zwangsversteigerung ein Veräußerungsverbot. Sie möchte alle Nicht-Profis im Immobilienmetier nun davor warnen, ein Grundstück zu kaufen, das nicht frei von Grundschulden ist. „In Frankreich könnte ein Vertrag unter solchen Umständen gar nicht zustande kommen.“ Nach dem Bezahlen des teuren Lehrgeldes in Leipzig wolle sie lieber ein Haus auf Korsika erwerben. „Von Deutschlands wildem Osten habe ich erst mal genug.“ "

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Der Name des Notars würde mich interessieren. Damit ich bei dem keine Geschäfte mache.

(Der Notar ist dazu da einen ausgewogenen Kaufvertrag zu gestalten und falls nötig auf Nachteile hinzuweisen.)

Ich hoffe solche Geschichten bleiben mir erspart...

Aber der Makler konnte vermutlich vor lachen nicht einschlafen.

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Ehrlich, ich verstehs nicht. Was haben die Leute nur gegen einfache Geschäfte, also Geld gegen Immobilie? Wenn ich solche Summen ausgeben will, dann muss ich halt einfach meine Hausaufgaben machen und dazu gehört die Prüfung des Grundbuchs. Da wären die Grundschulden über Kaufpreis (!) sowie das anhängige ZV-Verfahren doch sofort aufgefallen und man hätte als Laie Abstand nehmen müssen.

Wer unterschreibt dann noch einen Vertrag, wenn einem der Verkäufer sogar beim Notar noch krumme Deals anbietet? Tut mir leid, das ist einfach bescheuert. Der Notar hatte wohl auch keinen guten Tag...

Hajo

Edited by hajo

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im Ausland gibt's noch ganz andere Geschichten, da kaufst du eine Immobilie, bezahlst sie und erfährst am Ende, dass sie dem Verkäufer gar nicht gehört hat oder du als Ausländer sowieso nichts kaufen darfst

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Ich bin tatsächlich auch etwas irritiert. Der Käuferin Dummheit vorzuwerfen sticht hier nicht. Ein Grundschuldeintrag über Kaufpreis ist absolut nicht ungewöhnlich, schließlich kann die ja auch schon komplett getilgt sein. Eher noch dass der Notar extrem unseriös ist (habe ich in Leipzig auch schon erlebt). Hat jemand eine Idee wie sich so etwas verhindern lässt? Kann ja wirklich jedem passieren oder?

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Das bestätigt mein Gefühl, dass ein wesentlicher Faktor in der ganzen Geschichte versagt oder gepennt hat: der Notar. Wäre wirklich mal interessant, wer das war. Trotzdem kann man der Käuferin sicher eine gewisse Naivität nicht abschlagen. Zumindest hätte Bauch oder Kopf an der ein oder anderen Stelle Alarm geben können. Das Ganze fällt wahrscheinlich unter Verkettung unglücklicher Umstände.

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Nun ja, Grundschulden in Abteilung III sind ja normal.

 

Ich sehe hier auch kaum ein Versäumnis der Käuferin. Im Nachgang ist klar, dass man dem Notar hätte befragen sollen und nicht dem Makler.

Wobei ich bei der Story glaube, dass Makler, Verkäufer und Notar unter einer Decke stecken.

 

Auch wenn es nach deutschem Recht erlaubt ist, dass der Notar keinen tagesaktuellen Grundbuchauszug vorlieegen hat, finde ich das Vorgehen höchst fragewürdig.

Vor allem im Digitalen Zeitalter. Tatsächlich hat mein Notar von sich aus den Satz drin stehen: "Der Notar hat den jeweiligen Grundbuchinhalt zuletzt feststellen lassen
am Tage der Beurkundung."
Aber überprüft ob´s stimmt habe ich dies auch nicht.

 

 

Spannend finde ich den von Ihr gewählten Passus:

  • "Ich habe den Notarvertrag um den Eintrag ergänzt, sollte der Verkauf durch Verschulden des Verkäufers nicht zustande kommen, muss dieser mir die entstandenen Kosten für Makler (18 207 Euro), Notar (2837 Euro) und Gebühren erstatten."

Sie beibt Auftraggeberin und Rechnungsempängerin. Ließe sich der Passus nicht dahingehend umstellen, dass die Ansprüche mit Scheidern des Deals an den Verkäufer zu richten sind?

 

 

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M .E. sollte immer ein aktueller Grundbuchauszug (kann auch ein oder zwei Tage alt sein) und zusätzlich (das ist wichtig) ein Blick in die Markentabelle gemacht werden. In der Markentabelle kann man erkennen, ob bereits Anträge zur Bearbeitung vorliegen (meistens dauert die Eintragung ja ein paar Tage). Damit kann man dann kurzfristige Einträge fast ausschließen.

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Ich sehe den Notar in der Verantwortung. Er ist zuständig das Interesse des Käufers und den Verkäufers neutral zusammenzuführen. Wenn das nicht gelingt, wie in dem Fall, dann muss er haften. Ich würde mich an die Notarkammer wenden. 

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vor 9 Stunden schrieb Fröhn:

Ich sehe den Notar in der Verantwortung. Er ist zuständig das Interesse des Käufers und den Verkäufers neutral zusammenzuführen. Wenn das nicht gelingt, wie in dem Fall, dann muss er haften. Ich würde mich an die Notarkammer wenden. 

Für die Aufsicht über die Notare ist immer das zuständige Landgericht (der Landgerichtspräsident) zuständig. Die Notarkammer dürfte eher nach dem Prinzip "Eine Krähe..." verfahren.

https://www.notk-sh.de/fuer-buerger/beschwerde-schlichtung/

 

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Meiner Meinung nach, ganz klar Käuferin schuld...im Kaufvertragsentwurf steht ganz klar drin, was in Abt III drin ist... man hätte sich vorab mit dem Gläubiger in Verbindung setzen müssen und den Entwurf freizeichnen/bestätigen lassen... 

Das der Makler eine Provision kassierte, zeigt nur, wie unwissend/geizig diese Frau ist... sollte der Kauf aufgrund „lastenfreistellung“ scheitern, ist eine Provision zurück zu erstatten, egal ob Nachweis erbracht wurde. 
Bgh lll ZR 81/96

Spät bei den dubiosen Methoden das Geld zu verdoppeln, wäre ich gegangen. 

„Gier Frist Hirn“ Phänomen 

der Notar darf keine Partei ergreifen, er hat sich vollkommen korrekt verhalten - es stand ja alles im Emtwurf. Der Laie hätte lieber mal ein RA zwecks Prüfung beauftragt, gerade wenn eine Zw.-Hyp drin steht, sollten alle roten Lichter amgehen

 

Edited by Jb007

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