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dom_sch

Steuererklärung - Erwerb einer Eigentumswohnung über den Jahreswechsel

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Liebe Community,

ich habe als Privatperson eine Eigentumswohnung zur Vermietung erworben. Die erste Besichtigungsfahrt fand im November 2019 statt, die Unterzeichnung des Kaufvertrags Mitte Dezember und die Zahlung der Notarkosten Ende Dezember. Weitere "Kosten" folgten dann 2020. Übergang von Lasten und Nutzen war zum 01.03.2020.

Ich stelle mir bei der Erstellung der Steuererklärung für 2019 nun die Frage, wie ich die "Kosten" angebe. Kommen sämtliche, auch 2020 angefallene Kaufnebenkosten bereits in die Erklärung für 2019 oder gebe ich in der Erklärung nichts an, da sämtliche Kosten wegen des Lasten und Nutzen-Wechsels 2020 erst in die Erklärung 2020 kommen? Oder werden die Kosten tatsächlich in dem Jahr des Anfallen eingetragen? 

Vielen Dank euch!

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Alle von dir genannten Kosten sind meines Erachtens Anschaffungskosten , und damit Grundlage für die Abschreibung . die Abschreibung beginnt mit dem Monat des Nutzen/ Lastenwechsel.

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Notarkosten ist ein schwammiger Begriff.

 

Kosten für den Kaufvertrag laufen in die Basis für Abschreibung über 50/40 Jahre, also ab 2020 wie mein Vorschreiber festhielt. Fahrtkosten, die zum Kauf führen auch.

Kosten für die Grundschuldbestellung durch den Notar sind Finanzierungskosten, also Werbekosten, welche direkt 2019 in Abzug gebracht werden.

 

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Man muss erstmal unterscheiden: Anschaffungskosten (also Grundlage für AfA) oder Finanzierungsnebenkosten (sofort Aufwand).

Die AfA beginnt mit Übergang Nutzen/Lasten. Den sofortigen Aufwand kannst du in dem Jahr geltend machen, wann das Geld geflossen ist (Zufluss/Abfluss-Prinzip).

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Vielen Dank für eure Antworten! Das Prinzip habe ich nun soweit verstanden.

 

Ich hatte im Jahr 2019 demnach keine (Miet-)Einnahmen, aber Werbungskosten. Grundsätzlich können Werbungskosten ja nur bei Einnahmen steuerlich berücksichtigt werden, richtig? Gehen diese Werbungskosten demnach verloren, weil keine Mieteinnahmen bestanden, oder werden die Werbungskosten steuerlich auf mein Einkommen allgemein angerechnet?

 

Editiert: Hierbei handelt es sich offenbar um einen Verlustvortrag?

Edited by dom_sch

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Ein Verlustvortrag ist etwas anderes.

 

Noch ein Punkt: zu den Werbekosten zählen auch z.B. Fahrten für nicht gekaufte Objekte. Daher bei größeren Distanzen immer mehrere Objekte besichtigen und mindestens eines davon NICHT kaufen.

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Wenn du keine Mieteinnahmen hast, sondern nur Werbungskosten, dann ergibt deine Anlage V ein negatives Ergebnis. Dieses wird dann von deinem restlichen Einkommen (im normalfall aus unselbstständiger Tätigkeit) abgezogen um die Summe deines zu versteuernden Einkommens zu berechnen. Dasselbe würde ja auch passieren, wenn du nach 3 Jahren die Wohnung für 20 TEUR renovierst, aber nur 15 TEUR Mieteinnahmen hast. Dann wäre dein Einkommen aus der Immobilie auch negativ (ACHTUNG: Vereinfachte Darstellung. In der Praxis würden dir die AfA und die Zinsen noch zugutekommen und du müsstest noch weniger versteuern). 

Im Zweifel einfach eine Steuersoftware oder einen Steuerberater befragen - die können dir das im Zweifel besser erklären. Ich bin nur ein kleiner ahnungsloser BWLer :)

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