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Winti89

ETW / Rendite 6% / 80er BJ

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Ich habe mir heute eine Wohnung angeguckt. Off-Market, NDS, Studentenstadt, 100k Einwohner.

Wohnung direkt im Zentrum, vermietet. Küche und Bad sind neu. Instandhaltung passt soweit, Heizung etc. auch. 12 Wohnungen und ein Gewerbe drin. 

Kaufpreis 80k, Miete ca. 400 kalt. 55qm.
Passen die Werte ? 

Beste Grüße 

 

Edited by Winti89

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Faktor 17. Denke nicht,dass man damit im Bestand noch was verdient. Grenzwertig.

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Cashflow 66€ / Monat, nicht die Welt.

wäre aber auch erst meine dritte Wohnung. Und mit Abstand auch die Günstigste. selbst in schlechten Gegenden in der Stadt ist man eher bei Faktor 20.

Meinst du, lohnt sich eher nicht?  als nächstes soll es als Großprojekt ein Mehrfamilienhaus werden, aber in der Stadt der hier zur Diskussion gestellten Wohnung habe ich Leute, die schnell und günstig  bei der Wohnung Reparaturen vornehmen können und es sind einige Eigentümer in dem Haus, die selber Handwerker sind. Das meiste wird selbst repariert.Die Instandhaltungsrücklage ist ja doch auch recht hoch.

Würde zu 100 % finanzieren, in den Kaufvertrag festlegen, dass der Verkäufer die Nebenkosten zahlt und den Kaufpreis um den entsprechenden Betrag erhöhen, müsste also kein eigenes Geld investieren.

Nettorendite liegt bei 3,8 %.

Edited by Winti89

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Also ich denke man wird dir hier davon abraten. Hier sind sicher einige erfahrene Investoren. Viele haben aber zu Faktoren gekauft, welche es wahrscheinlich nie wieder geben wird. Allerdings wurde dann auch zu Zinsen finanziert, welche aus heutiger Sicht viel zu hoch waren. Daher bin ich der Meinung man muss aus der jetzigen Perspektive entscheiden. Die Vergangenheit hat mit der Zukunft nichts zu tun. Es fällt jedoch schwer die Vergangenheit auszublenden.

Was ich an deiner Stelle machen würde ist zunächst eine kleine Risikoanalyse. Wie hoch dürfen die Zinsen steigen? Wie stark dürfen die Mieten fallen? Wie stark dürfen die Preise fallen? Evtl. fällt dir noch mehr ein. Dass sich die Immobilie trägt. 

Bei 66 € Cashflow darf da sicher nicht viel passieren. Somit würde auch ich hier auch abraten. 

Wenn du selbst den Zustand und die Lage der Immobilie als sehr gut einstufst und die Risiken als gering einschätzt, dann kann das jedoch aus deiner Sicht ein gutes Geschäft werden. Ob du damit dann Recht hattest siehst du in 10 Jahren. 

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Entscheidend ist doch auch erstmal, wie die marktübliche Miete dort ist. Liegt die bei 10€/qm und es ist evtl. sogar absehbar, dass die aktuellen Mieter bald ausziehen wäre die Wohnung anders zu bewerten als wenn die derzeitige Miete von 7,27€ die marktübliche Miete wäre oder sogar darüber liegen würde.
Dazu die Mikrolage: Zentral, beliebtes Viertel, Uninah (Studenten-WG möglich?) etc.

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8 hours ago, Winti89 said:

Cashflow 66€ / Monat, nicht die Welt.

Das dürfte bei den genannten Faktoren etwas schöngerechnet sein. Und das ist wahrscheinlich CF vor Steuern, oder?

Sagen wir mal realistisch und gerundet 50€ v. St.. Also 600€ pa.
Ein Monat Mietausfall, dazu ein gerissenes Waschbecken und deine Rendite ist negativ.

Ich möchte nicht immer den Worst-Case an die Wand malen, aber m.E. ist ein Faktor jenseits der 13 (mit den derzeitigen Zinsen vielleicht F 15) bei Vollfinanzierung einfach nicht profitabel.

Der Gewinn läge bei einer F17 Wohnung maximal im günstigen Einkauf bzw. der daraus resultierenden (angenommenen!) Wertsteigerung.

Edited by Kalle
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Nach Steuern,  allerdings nur mit den Rücklagen, die monatlich aufs Konto der WEG gehen. Sollte ich zusätzliche Rücklagen berücksichtigen? 
 

selbst wenn es nur 500 p.a. netto CF sind und ich damit „Kleinigkeiten“ reparieren kann oder das Geld als Backup zurücklege. Geld verdiene ich nicht. Die Wohnung zahlt sich ggf. lediglich selbst ab. Instandhaltungsrücklage von 50k für die Immobilie ist aber hoch, oder?
 

Bin tatsächlich überrascht; hätte gedacht, dass sich sowas lohnt. Faktor 12 gibt es in der Stadt nicht. Mmn unmöglich.

Mieterhöhung eher marginal möglich. 
10Euro/qm sind unrealistisch.

 

zusammenfassend nehme ich mit, dass ich gefühlt momentan keine ETW in bestimmten Gegenden kaufen kann, solange der Faktor jenseits der 17 ist?

Stadt ist hier übrigens Hildesheim. Eine andere Wohnung im gleichen Haus wird via Makler gerade für 2000Eur/qm angeboten. Hier muss noch komplett renoviert werden (auch Küche + Bad neu).

Edited by Winti89

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Ich glaube man muss erstmal grundsätzlich für sich entscheiden, was man möchte. Cashflow oder Vermögensaufbau. Wobei das Eine das Andere nicht ausschließt. natürlich ist ein positiver Cashflow schön, da ich monatlich nicht draufzahle. Ich für meinen Teil habe eher das Ziel Vermögen aufzubauen und sehe das Thema Immobilien als Anklage mit Horizont 10+ Jahre. Meine letzte Wohnung hatte Faktor 20, da würden hier wahrscheinlich viele den Kopf schütteln. Ich zahle jeden Monat vor Steuern 40 € drauf. Dafür habe ich aber auch kein Schlafprobleme, da die Stadt eine super Perspektive hat, die Mikrolage top ist und es noch andere Möglichkeiten gibt, mit der Wohnung Geld zu verdienen. Und dabei spekuliere ich nicht auf Preisanstieg, sondern auf Stabilität. Selbst nach negativem Cashflow habe ich durch die Tilgung einen Wertzuwachs von 200 € pro Monat. Da tausche ich gern mal ein Waschbecken aus.

Natürlich lässt sich das nicht unbegrenzt skalieren, aber das ist auch nicht mein Ziel.

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5 minutes ago, Winti89 said:

Nach Steuern,  allerdings nur mit den Rücklagen, die monatlich aufs Konto der WEG gehen. Sollte ich zusätzliche Rücklagen berücksichtigen? 

Meine persönliche bescheidene Meinung: Nein, ich würde es in die Rendite-Berechnung zunächst nicht einrechnen, da es ein komplett theoretischer Wert ist (sprich: man kann sich je nach Annahmen damit quasi jede Wohnung schön- oder schlecht-rechnen).

ABER

ich schätze am Ende schon grob ab, welche Kosten ich mit der Wohnung haben könnte (Leerstand, Neuvermietungskosten, Instandhaltung Sondereigentum, zusätzliche Verwaltungskosten, andere "Eventualitäten" - die gibt's fast immer!) und schaue dann, ob der CF vor Steuern diese Dinge abfedern kann.
Die Höhe und Wahrscheinlichkeit dieser Kosten ist sehr individuell und hängt stark vom Objekt ab, daher rechne ich nie eine Pauschale für Leerstand etc. in die Rendite-Berechnung ein.

16 minutes ago, Winti89 said:

Instandhaltungsrücklage von 50k für die Immobilie ist aber hoch, oder?

Das kommt selbstverständlich auf den Zustand des Gemeinschaftseigentums und vor allem die Größe der WEG an.

17 minutes ago, Winti89 said:

Faktor 12 gibt es in der Stadt nicht. Mmn unmöglich.

Kein Grund stattdessen Faktor 17 zu kaufen :)

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20 minutes ago, Winti89 said:

Eine andere Wohnung im gleichen Haus wird via Makler gerade für 2000Eur/qm angeboten. Hier muss noch komplett renoviert werden (auch Küche + Bad neu).

Ich kann die Lage nicht einschätzen, aber eventuell wäre Flippen hier das bessere Modell.

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Also die Rücklage für die WEG hat mit Cashflow wirklich garnichts zu tun und ja du solltest definitiv Rücklagen bilden. Diese würde ich allerdings wie Kalle schrieb auch nicht in die Renditebetrachtung mit einbeziehen.

Warum ich denke dass sich, wenn sonst alles passt, Objekte lohnen könnten wo man +/- Null macht:

Bei Vollfinanzierung hat man zunächst eine Eigenkapitalrendit von unendlich!

Du musst jedoch unbedingt Rücklagen bilden um bei Ende der Zinsbindung auf evtl. aufgetretene Risiken vorbereitet zu sein. Das sollten schon gut 10 - 30 % vom Kaufpreis sein. Je nachdem wie gut du eingekauft hast. Nach 5 Jahren (Ende der Zinsbindung) bewertest du das Vorhaben dann aus der Sicht zu dem Zeitpunkt komplett neu und bringst ggf. Geld mit ein um wieder günstig weiter finanzieren zu können. 

Voraussetzung ist aus meiner Sicht unbedingt ein geringes Leerstandsrisiko. 

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Alles klar, schon mal vielen Dank für den Input! Ggf. kann ich noch den Preis drücken, um den Faktor zu verbessern, um es interessanter zu machen.  :)

 

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