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Münchner Kindl

Rückabwicklung des KVs in Corona-Markt ausschließen bei Makler-Beteiligung

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Liebe Community,

ich habe eine leere, geerbte Eigentumswohnung, die ich über einen Makler verkaufen lassen möchte (der Verkauf ist schon länger geplant und hat nichts mit der Corona-Krise zu tun). Die Wohnung befindet sich in einem Hochhaus aus den 60er Jahren, an dem immer wieder mal nicht unerheblicher Sanierungsbedarf bestand und wohl in naher Zunkunft wieder bestehen wird. Die Wohnung ist auch in einem stark renovierungsbedürftigen Zustand, sodass hier eine Komplettrenovierung notwendig ist (Böden, Fenster, Elektro, Sanitär, ...). Besonders die Fenster sind in sehr schlechtem Zustand und gehören ausgetauscht.
In der Wohnung wurde ein Schimmelschaden festgestellt, der aber glücklicherweise nur oberflächlich (Staufeuchte) war, und nun fachgerecht beseitigt wurde. Die Wohnung selbst sollte damit - von dem schlechten Allgemeinzustand abgesehen - meines Wissens mängelfrei sein.
Dem Makler habe ich dies alles offen kommuniziert und belegt, und er forderte von mir wie es bei ihm üblich sei an Dokumenten neben GB-Auszug und Teilungserklärung noch die Nebenkostenabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre an, die ich ihm auch zukommen ließ (inklusive außerordentlicher Versammlungen in diesem Zeitraum). Die Protokoll der Versammlungen anlässlich der größeren Sanierungen an dem Gebäude, aus denen man mit geschultem Auge auch erkennen kann, dass für das Gebäude in den nächsten Jahren wohl noch mehr Sanierungskosten entstehen könnten, sind darin aber nicht enthalten.
Die Wohnung wird nun vom Makler auch inseriert als renovierungsbedürftig, und dass eine Komplettsanierung (inkl. Fenster) notwendig ist. Auch wurde die letzte größere Sanierung (die in dem nicht vom Makler geforderten ETV-Protokoll behandelt wird), in der Anzeige erwähnt.

Ich mache mir nun etwas Gedanken, wie ich sicherstellen kann, dass ich einem potentieller Käufer keine Möglichkeit biete, damit dieser im Nachhinein eine Rückabwicklung des KVs erwirken kann.
In einem regulären Marktumfeld würde ich mir dazu eigentlich keine besonderen Gedanken machen, zumal sich die Wohnung an einem A-Standort (wenn auch mit suboptimaler Mikrolage) befindet, und dort bisher immer Preissteigerungen stattfanden. Wieso sollte ein Käufer also eine Rückabwicklung verlangen, wenn die von ihm erworbene Wohnung jedes Jahr um 5% oder mehr an Wert gewinnt?
Die jetzige Marktsituation ist durch die Corona-Krise aber natürlich unsicherer geworden. Und es ist durchaus denkbar, dass z.B. nach dem Verkauf der Wohnung eine stärkere Preiskorrektur am Standort stattfindet. Der Käufer beißt sich dann in den Hintern, und wird dann vermutlich versuchen, eine Möglichkeit zu finden, um eine Rückabwicklung des KVs zu beantragen, um wieder an sein Geld zu kommen.

Und hierbei gibt es wohl schon recht triviale Gründe, die eine solche Rückabwicklung möglich machen, vgl. z.B.:
https://www.immobilienscout24.de/wissen/verkaufen/diese-fehler-koennen-zur-verkaufsrueckabwicklung-fuehren.html
Hier gab es z.B. den Fall, dass eine falsche Angabe des Gebäudebaujahres von gerade einmal 2 Jahren als Rückabwicklungsgrund ausgereicht hatte. Und natürlich solche Situationen:

Zitat

Von einem erheblichen Mangel ist auszugehen, wenn die Immobilie nur eingeschränkt gebrauchsfähig oder die Beseitigung des Mangels mit erheblichen finanziellen Auswirkungen behaftet ist. Das können z. B. ein Schwamm in den Wänden sein, statisch bedenkliche Fäulnisstellen am Dachstuhl oder auch Bodenverunreinigungen. Bei einem solchen Sachverhalt kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten; vorausgesetzt er hatte von diesem Mangel nicht vor Vertragsabschluss erfahren und war daher vom Verkäufer arglistig getäuscht worden.

Ich denke prinzipiell, dass das oben beschriebene Szenario in meinem Fall nicht vorkommen dürfte, denn ich habe ja alle mir bekannten Mängel entweder beseitigen lassen (Schimmelstellen, s.o.) oder aber den Zustand (renovierungsbedürftig, alle Gewerke) sowie dass es größere Sanierungen am Gebäude gab kommuniziert. Nur, und hier kommt mein Punkt: Ich kommunzierte diese Punkte nicht direkt an den Kaufinteressenten, sondern an den Makler, und muss mich jetzt darauf verlassen, dass er einem potentiellen Käufer gegenüber diese Punkte ebenfalls kommunziert. Kontrollieren kann ich dies natürlich nicht. Aber muss ich das?

Wie kann ich also sicherstellen, dass der Käufer "vor Vertragsabschluss erfahren" hat von diesen Punkten? Ich sehe etwa folgende Möglichkeiten:

1. Reicht es, dass ich diese dem Makler mitgeteilt habe, und haftet dieser dann dafür, dass auch der Käufer diese kennt?
2. oder: Soll ich vom Makler mir schriftlich bestätigen lassen, dass er den Käufer auf die Punkte hingewiesen hat?
3. oder: muss ich dem Kaufinteressenten vor Abschluss der KVs einen Brief schreiben, und ihn nochmal explizit darauf hinweisen?
4. oder: müssten solche Punkte explizit in den Kaufvertrag aufgenommen werden?


Wenn hier jemand von Euch hier Erfahrungen hat oder sich rechtlich mit der Thematik auskennt, wäre ich für eine Rückmeldung sehr dankbar!


Viele Grüße
Münchner Kindl

Edited by Münchner Kindl

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Ich würde dann darauf Wert legen, dass aus Deiner Sicht wichtige Informationen im KV durch den Notar eingegangen sind. Er kann Dir sicher zu Deinen Bedenken rechtlich gut formuliert die passenden Ergänzungen vorschlagen, das war jedenfalls meine Erfahrung. Insbesondere sind die Einarbeitungen dann so, das nicht einseitig eine Partei übervorteilt wird und dadurch die Klauseln ungültig werden...

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Mal ne Gegenfrage (auch wenn ich damit nicht auf deine eigentliche Frage antworte):

Warum sanierst du die Wohnung nicht selbst und verkaufst sie dann hübsch? Klar, das ändert nichts am Zustand des Gemeinschaftseigentums, aber nimmt dem potenziellen Käufer schon mal eine Sorge ab. Derartige Objekte suchen die Fix-und-Flipper doch gerade (okay, hier ist vielleicht etwas mehr zu tun, als dem F&Fler lieb ist)

Hältst du es für ausgeschlossen, dass du hier jeden reingesteckten Euro x2 oder gar x3 wieder raus bekommst?

Bitte nicht falsch verstehen, vielleicht hast du es schon durchgerechnet und es passt nicht.

Ansonsten wie von Jens gesagt - alles notariell mit in den KV aufnehmen.. Aber das schlägt sicherlich auf den Preis. Wer möchte so viel Unsicherheit schon gern kaufen?

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vor 8 Stunden schrieb Jens Z:

Ich würde dann darauf Wert legen, dass aus Deiner Sicht wichtige Informationen im KV durch den Notar eingegangen sind. Er kann Dir sicher zu Deinen Bedenken rechtlich gut formuliert die passenden Ergänzungen vorschlagen, das war jedenfalls meine Erfahrung. Insbesondere sind die Einarbeitungen dann so, das nicht einseitig eine Partei übervorteilt wird und dadurch die Klauseln ungültig werden...

Hallo Jens,

vielen Dank für dein Feedback! Das war auch meine Vermutung, dass man dann letztendlich nur mit entsprechenden Formulierungen im KV auf der sicheren Seite ist. Nochmal danke, das hilft mir auf jeden Fall weiter!

vor 7 Stunden schrieb Kalle:

Mal ne Gegenfrage (auch wenn ich damit nicht auf deine eigentliche Frage antworte):

Warum sanierst du die Wohnung nicht selbst und verkaufst sie dann hübsch? Klar, das ändert nichts am Zustand des Gemeinschaftseigentums, aber nimmt dem potenziellen Käufer schon mal eine Sorge ab. Derartige Objekte suchen die Fix-und-Flipper doch gerade (okay, hier ist vielleicht etwas mehr zu tun, als dem F&Fler lieb ist)

Hältst du es für ausgeschlossen, dass du hier jeden reingesteckten Euro x2 oder gar x3 wieder raus bekommst?

Bitte nicht falsch verstehen, vielleicht hast du es schon durchgerechnet und es passt nicht.

Hallo Kalle,

deine Frage ist schon absolut berechtigt, die Wohnung ist in dem gegenwärtigen Zustand eigentlich prädestiniert dafür sie selbst zu sanieren uns entsprechend teurer zu verkaufen. Das Problem ist nur, und das hatte ich initial nicht erwähnt, dass mir die Wohnung nicht alleine gehört, und mein Miteigentümer von Immobilien nicht viel versteht und partout kein Geld investieren will, sondern ohne Renovierung verkaufen will. Ich könnte hier natürlich mit ihm rumstreiten oder die Finanzierungskosten selbst vorstrecken, aber dabei bleibt auch die ganze Arbeit  bzgl. der Renovierung bei mir hängen, und trage dann trotzdem nur zum Teil die Früchte meiner Arbeit. Ich hab für mich entschieden, dass ich dann lieber unrenoviert verkaufe und das Geld dann in Projekte reinvestiere, bei denen ich freie Hand habe...

vor 8 Stunden schrieb Kalle:

Ansonsten wie von Jens gesagt - alles notariell mit in den KV aufnehmen.. Aber das schlägt sicherlich auf den Preis. Wer möchte so viel Unsicherheit schon gern kaufen?

Danke für Deine Einschätzung! Es freut mich, dass sich Deine Empfehlung mit meinem Bauchgefühl und der Aussage von Jens deckt.

Du hast natürlich auch Recht, dass sich das negativ auswirken könnte auf Preis oder sogar generelle Kaufbereitschaft, daher werde ich bei den Vertragsverhandlungen wohl sehr viel Fingerspitzengefühl anwenden müssen...

Viele Grüße, Münchner Kindl

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Es gibt hinsichtlich Mängeln in den standardmäßigen Formulierungen im KV auch sinngemäß die Aussage, dass der Käufer das Objekt besichtigt hat und sich über den Zustand im Klaren ist. Du solltest darauf achten und das mit dem Notar besprechen, dass keine verdeckten Mängel auftreten, von denen Du wusstest. Viele Formulierungen stellen schon per se auf eine gewisse Eigenverantwortung des Käufers ab. Wenn du den ersten Entwurf hast, genau durchlesen und die Klauseln vom Notar interpretieren lassen. Ggf. musst du gar nicht jeden kleinen Punkt aufführen. Sorge dafür aber auch im Notarvertrag, dass die Protokolle der WEG als dem Käufer überstellt bezeichnet werden und tue dies auch, hinsichtlich der Sanierungsbeschlüsse der WEG falls vorhanden. Wenn Du sagst, dass aus den Protokollen Sanierungsbedarf indirekt ablesbar ist, es aber keinen offiziellen Beschluss gibt, dann ist das eine Due Diligence des Käufers, Du musst hier nicht dem Käufer die Hand halten, lediglich die vorhandenen Fakten per Protokolle der WEG im KV als bekannt bezeichnen.

Edited by Jens Z
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vor 3 Stunden schrieb Jens Z:

Es gibt hinsichtlich Mängeln in den standardmäßigen Formulierungen im KV auch sinngemäß die Aussage, dass der Käufer das Objekt besichtigt hat und sich über den Zustand im Klaren ist. Du solltest darauf achten und das mit dem Notar besprechen, dass keine verdeckten Mängel auftreten, von denen Du wusstest. Viele Formulierungen stellen schon per se auf eine gewisse Eigenverantwortung des Käufers ab. Wenn du den ersten Entwurf hast, genau durchlesen und die Klauseln vom Notar interpretieren lassen. Ggf. musst du gar nicht jeden kleinen Punkt aufführen.

Danke für den Tip. Ich werde auf jeden Fall in den Kaufvertrag aufnehmen lassen, was auch in der Verkaufsanzeige drinnen stand, nämlich dass die Wohnung stark renovierungsbedürftig ist, und einer Komplettsanierung (alle Gewerke) bedarf. Das würde ich dann mit dem Notar besprechen, ob das hinsichtlich Absicherung meinerseits ausreichend ist.
Was man wohl nicht ausschließen kann in Bezug auf Haftung ist, wenn sich theoretisch während der Sanierung, die der neue Käufer dann selbst durchführt, ergibt dass es noch Schäden gibt im Bereich des Sondereigentums, also z.B. verstopfte / defekte Rohrleitungen etc. Da kann man mir aber wohl keine Arglist vorwerfen, da man solche Mängel ja erst sieht, wenn man die entsprechenden Gewerke freigelegt hat (z.B. die Badewanne entfernt hat etc.). Da muss ich mit dem Notar besprechen, was das dann für Auswirkungen haben kann, kann schon sein, dass ich mich dann für die Wiederherstellung z.B. der Funktionsfähigkeit der Rohre noch finanziell beteiligen muss im Nachhinein, aber vielleicht kann man das im KV auch deckeln. Das muss ich im Detail mit dem Notar dann klären. Das vorrangig Wichtigste ist für mich erstmal, dass ich Rechtssicherheit in Bezug auf den Gesamtverkauf habe. Unbedingt ausschließen muss ich die Möglichkeit, einer Kaufrückabwicklung, die anderen Aspekte (Entschädigung für später zu Tage getretene Mängel) muss ich dann noch mit dem Notar klären.

vor 3 Stunden schrieb Jens Z:

Sorge dafür aber auch im Notarvertrag, dass die Protokolle der WEG als dem Käufer überstellt bezeichnet werden und tue dies auch, hinsichtlich der Sanierungsbeschlüsse der WEG falls vorhanden. Wenn Du sagst, dass aus den Protokollen Sanierungsbedarf indirekt ablesbar ist, es aber keinen offiziellen Beschluss gibt, dann ist das eine Due Diligence des Käufers, Du musst hier nicht dem Käufer die Hand halten, lediglich die vorhandenen Fakten per Protokolle der WEG im KV als bekannt bezeichnen.

Sehr guter Punkt, das werde ich auf jeden Fall machen. Ich denke auch, wenn ich dafür gesorgt habe, dass der Käufer die mir vorliegenden Protokolle erhalten hat, dann ist es - wie du sagst - seine Due Diligence diese durchzuarbeiten und seine Schlüsse zu ziehen. Auf jeden Fall werde ich den Empfang bzw. die Kenntnis der Protokolle dann auch im KV vermerken lassen. Vielen Dank!

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Aber mach Dir das nicht zu schwierig, es ist m.E. nicht gefordert, dass Du noch die Röhre vorher durchchecken lässt. Die problematischem Mängel sind solche, von denen Du als Eigentümer wusstest, sie aber arglistig verschwiegen hast. Das bedeutet aber nicht, dass Du den Zustand jeder Rohrbeugung kennen musst. Ich würde mich auf nur wirklich relevante Themen beschränken und nur das überhaupt dezidiert nennen, was der Notar empfiehlt. Ansonsten ist das ein Flickenteppich an Mängeln und Du hast mit dem Verkäufer noch mehr Terz, weil er dadurch unsicher oder misstrauisch wird. Er muss Dir auch erstmal arglistiges Verhalten nachweisen, das dürfte dann schon mal eine Hürde sein. Es gibt im Notarvertrag den Sachmängelausschluss. Daher gilt das Objekt als besichtigt und Rechte des Käufers für sichtbare oder unsichtbare Sachmängel sind ausgeschlossen, ausgenommen arglistig verschwiegene. Evt reicht das schon zur Lösung Deines Problems. 

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vor 6 Stunden schrieb Jens Z:

Aber mach Dir das nicht zu schwierig, es ist m.E. nicht gefordert, dass Du noch die Röhre vorher durchchecken lässt. Die problematischem Mängel sind solche, von denen Du als Eigentümer wusstest, sie aber arglistig verschwiegen hast. Das bedeutet aber nicht, dass Du den Zustand jeder Rohrbeugung kennen musst. Ich würde mich auf nur wirklich relevante Themen beschränken und nur das überhaupt dezidiert nennen, was der Notar empfiehlt. Ansonsten ist das ein Flickenteppich an Mängeln und Du hast mit dem Verkäufer noch mehr Terz, weil er dadurch unsicher oder misstrauisch wird. Er muss Dir auch erstmal arglistiges Verhalten nachweisen, das dürfte dann schon mal eine Hürde sein.

Danke, das klingt nach einem sehr vernünftigen Ansatz. Es bringt ja nämlich auch nichts, alle potentiellen Möglichkeiten im KV abgebildet zu haben, aber am Ende unterschreibt der Käufer ihn dann nicht mehr. Das "auf wirklich nur relevante Themen beschränken" werde ich versuchen in Abstimmung mit dem Notar zu beherzigen.

vor 6 Stunden schrieb Jens Z:

. Es gibt im Notarvertrag den Sachmängelausschluss. Daher gilt das Objekt als besichtigt und Rechte des Käufers für sichtbare oder unsichtbare Sachmängel sind ausgeschlossen, ausgenommen arglistig verschwiegene. Evt reicht das schon zur Lösung Deines Problems. 

Vielen Dank für den Hinweis auf den Sachmängelausschluss. Das wäre natürlich das ideale für, einfach einen solchen im KV aufzunehmen. Es ist nur die Frage, ob der Käufer diesen akzeptieren wird, angesichts des stark renovierungsbedürftigen Zustands. Wir werden sehen ...

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Such dir doch bewusst einen Käufer, der mit sowas klar kommt.
Vielleicht jemand vom Münchener Immopreneurstammtisch, oder aus der Community.

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vor 10 Stunden schrieb GeorgG:

Such dir doch bewusst einen Käufer, der mit sowas klar kommt.
Vielleicht jemand vom Münchener Immopreneurstammtisch, oder aus der Community.

Hallo Georg,

guter Punkt, wenn ich die Auswahl habe zwischen mehreren Angeboten, dann würde ich auf jeden Fall den „unkompliziertesten“ Käufer nehmen.

VG, Münchner Kindl

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Der Sachmängelausschluss ist Standard in den Notarverträgen, jedenfalls war er bei meinen paar immer grundsätzlich aufgeführt. Manche Klauseln sind wichtig, damit der Notar als neutraler Mittler beide Parteien gleich behandelt. Du kannst also nicht als Käufer bspw. irgendwelche wilden Forderungen einbauen, weil der Kaufvertrag sonst unangemessen eine Partei benachteiligt und ungültig ist.

PS: Du machst Dir da ggf gerade zu viel Sorgen, der Käufer besichtigt und somit sind ihm Mängel augenscheinlich bekannt. Wenn er was am Preis macht ok, aber hier legt er sich vorher fest in der Verhandlung und wird dann nicht durch den Notarvertrag vom Zustand der Wohnung erschreckt.

Edited by Jens Z
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vor 8 Stunden schrieb Jens Z:

Der Sachmängelausschluss ist Standard in den Notarverträgen, jedenfalls war er bei meinen paar immer grundsätzlich aufgeführt. Manche Klauseln sind wichtig, damit der Notar als neutraler Mittler beide Parteien gleich behandelt. Du kannst also nicht als Käufer bspw. irgendwelche wilden Forderungen einbauen, weil der Kaufvertrag sonst unangemessen eine Partei benachteiligt und ungültig ist.

Das ist gut zu wissen, dass es sich bei dem Sachmängelausschluss um defacto Standard handelt. Dadurch sollte dann auch nichts dagegen sprechen, dass dieser enthalten ist. 

vor 8 Stunden schrieb Jens Z:

PS: Du machst Dir da ggf gerade zu viel Sorgen, der Käufer besichtigt und somit sind ihm Mängel augenscheinlich bekannt. Wenn er was am Preis macht ok, aber hier legt er sich vorher fest in der Verhandlung und wird dann nicht durch den Notarvertrag vom Zustand der Wohnung erschreckt.

Ok, danke für diese Einschätzung! Das hilft mir wirklich weiter 😀

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Am 21.4.2020 um 23:02 schrieb Münchner Kindl:

Hallo Kalle,

deine Frage ist schon absolut berechtigt, die Wohnung ist in dem gegenwärtigen Zustand eigentlich prädestiniert dafür sie selbst zu sanieren uns entsprechend teurer zu verkaufen. Das Problem ist nur, und das hatte ich initial nicht erwähnt, dass mir die Wohnung nicht alleine gehört, und mein Miteigentümer von Immobilien nicht viel versteht und partout kein Geld investieren will, sondern ohne Renovierung verkaufen will. Ich könnte hier natürlich mit ihm rumstreiten oder die Finanzierungskosten selbst vorstrecken, aber dabei bleibt auch die ganze Arbeit  bzgl. der Renovierung bei mir hängen, und trage dann trotzdem nur zum Teil die Früchte meiner Arbeit. Ich hab für mich entschieden, dass ich dann lieber unrenoviert verkaufe und das Geld dann in Projekte reinvestiere, bei denen ich freie Hand habe...

Es gibt noch eine andere Möglichkeit aus der Nummer rauszukommen. Du kannst das Objekt von deinen Mitbesitzern abkaufen. Jetzt könnte das natürlich wiederum streitigkeiten geben, wie viel das Objekt wert ist (könnte man über einen Gutachter feststellen lassen).

Wenn man sich nicht einig wird, kann man eine "Zwangsversteigerung zum Zwecke der Auflösung einer Gemeinschaft" anstreben. Beim ZV Termin haben die bisherigen (Teil)Eigentümer bessere Karten als Fremde, da diese nur einen Teil kaufen müssen (ein Teil gehört ihnen ja schon). Außer jemand ist bereit mehr zu investieren als man selbst. Aber dann lohnt sich auch der Verkauf.

Man kann so eine Versteigerung auch im Guten miteinander starten. Sich streiten ist keine Vorraussetzung dafür. 😉

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Hallo KFleischer,

vielen Dank für Deine Nachricht. Den Mechanismus der ZV, um eine Eigentümergemeinschaft aufzulösen, kenne ich.
Ich werde jetzt erstmal versuchen, die Wohnung in dem unrenovierten Zustand zu verkaufen. Aber falls das nicht - mit einem zufriedenstellenden Ergebnis - klappen sollte, dann würde ich eventuell über weitere Maßnahmen, ggf. auch eine ZV, nachdenken.

Viele Grüße
Münchner Kindl

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