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janek365

Eigentumswohnung verkaufen, Kosten?

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Hallo,

falls wir mal vorhätten im Dezember 2020 unsere Eigentumswohnung zu verkaufen (Wohnung war nur zur Selbstnutzung seit Einzug), welche Verkäufer-Kosten kämen da auf uns zu, bei den folgenden Daten:

Kreditlaufzeit noch 9 Jahre, Restschuld bei der Bank circa 127000 Euro zu 1,36% Zinsen. Wir wohnen 1 Jahr in der Wohnung. Zinsen an die Bank währen circa 15500, der Kredit ist auf 10 Jahre.

Verkaufspreis wird circa 205000 Euro sein, Einkaufspreis war 135000, wir haben kernsaniert. 

Danke für Antworten

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Im Prinzip musst du Spekulationssteuer an den Staat bezahlen und einen Zinsausfall an die Bank.

Was du an die Bank zahlen musst, kannst du bei denen erfragen. Das nennt sich Vorfälligkeitsentschädigung. Sie müssen dir Auskunft geben. Zu zahlst im Prinzip die Zinsen, die du gezahlt hättest, denn du den Vertrag bis zum Ende der Laufzeit bedient hättest. Allerdings werden die Jahreszinsen niedriger angesetzt, weil durch das Zurückzahlen des Kredits ja jegliches Risiko entfällt.

Für die Spekulationssteuer gibt es eine Ausnahme. Wenn du die Wohnung 3 Jahre bewohnt hast, dann entfällt sie. Die drei Jahre müssen aber nicht vollständig "abgesessen" werden. Wenn du zB im Dezember des ersten Jahres den Notartermin hattest , dann das Folgejahr drin wohnst und im Januar dann wieder verkaufst, dann sind das 3 Jahre und die Steuer entfällt (Hier bitte sicherheitshalber nochmal den Steuerberater fragen, ob das so korrekt ist) Man muss ganz genau hin schauen, wenn es knapp wird. Evtl. lohnt es sich, den Verkauf etwas zu verschieben.

Die Steuer beträgt 40% auf den Gewinn. Natürlich kann man alle Kosten, die bei der Renovierung und beim Kauf und Verkauf angefallen sind, vom Gewinn abziehen. Falls man die Rechnungen noch hat... Hier ist es ganz gut zusammengefasst: https://ratgeber.immowelt.de/a/spekulationssteuer-dann-wird-der-immobilienverkauf-teuer.html

Dann fallen noch ein paar "Peanuts" beim Notar an.

Der Makler, so du einen nimmst, bereichert sich auch noch -  das ist Verhandlungssache, was der nimmt. Zwischen 0 und 7 % habe ich schon alles gesehen.

Edited by matze sagichnich

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Da Du die Wohnung ausschließlich eigengenutzt hast, kannst Du die Wohnung bereits jetzt steuerfrei verkaufen.

Vorfälligkeitsentschädigung kannst Du mit Online-Rechnern bereits grob ausrechnen.

Edited by Dagobert

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vor 2 Minuten schrieb Dagobert:

Da Du die Wohnung ausschließlich eigengenutzt hast, kannst Du Wohnung bereits jetzt steuerfrei verkaufen.

Dies ist imho leider (so allgemein gesagt) falsch. Er schrieb, dass er seit einem Jahr in der Wohnung wohnt. Die Grenze ist im Idealfall aber ein Jahr und 2 Tage. Im schlimmsten Fall fast drei.

Edited by matze sagichnich

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vor 4 Minuten schrieb matze sagichnich:

Dies ist imho leider (so allgemein gesagt) falsch. Er schrieb, dass er seit einem Jahr in der Wohnung wohnt. Die Grenze ist im Idealfall aber ein Jahr und 2 Tage. Im schlimmsten Fall fast drei.

Dies ist nur so, wenn die Wohnung zuvor vermietet war. Wenn man seit Kauf ausschließlich selbst drin gewohnt hat reicht - mit Außnahme von Gestaltungsmissbrauch - auch 1 Tag. => §23 EStG.

vor 3 Stunden schrieb janek365:

Wohnung war nur zur Selbstnutzung seit Einzug

Gilt natürlich nur wenn dies bedeutet, dass vorher nicht vermietet wurde.

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vor 6 Stunden schrieb matze sagichnich:

Die Steuer beträgt 40% auf den Gewinn. Natürlich kann man alle Kosten, die bei der Renovierung und beim Kauf und Verkauf angefallen sind, vom Gewinn abziehen. Falls man die Rechnungen noch hat... Hier ist es ganz gut zusammengefasst: https://ratgeber.immowelt.de/a/spekulationssteuer-dann-wird-der-immobilienverkauf-teuer.html

 

Die Steuer beträgt nicht 40%, sondern ist der normale persönliche Einkommenssteuersatz inkl. Progression. Also individuell irgendwo zwischen 0 und 45% (inkl. Soli).

 

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Am 14.4.2020 um 18:46 schrieb Dagobert:

Dies ist nur so, wenn die Wohnung zuvor vermietet war. Wenn man seit Kauf ausschließlich selbst drin gewohnt hat reicht - mit Außnahme von Gestaltungsmissbrauch - auch 1 Tag. => §23 EStG.

Hi Dagobert, 

 

muss kurz nachfragen zu deinem Post, was ist gemeint mit: "mit Außnahme von Gestaltungsmissbrauch"- auch 1 Tag?

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Naja, wenn dir nachgewiesen werden kann, dass du nur so getan hast, als würdest du drin wohnen um beim Verkauf Steuern zu sparen. Wäre ein Beispiel. 

Oder das Finanzamt wird dir versuchen, dir ein Gewerbe zu unterstellen. Wenn du zB 3 Wohungen nacheinander kaufst, drin wohnst, solange du renovierst um dann steuerfrei zu verkaufen, werden sie dir eine Gewinnabsicht unterstellen. Da rutschst du dann ins Gewerbliche und muss dann irgendwie nachweisen, warum das nicht so war, sonst musst du zahlen.

Edited by matze sagichnich

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