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Alexander3

Erste ETW mit Familie

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So ich habe jetzt nochmal beim Sachverständigen nachgehakt.

Er kann mir keinen handfesten Wert des Hauses sagen. Kann mir jedoch nach der Besichtigung mitteilen, ob der Kaufpreis grob gerechtfertigt ist oder nicht.

Passt das oder sollte ich mich nach einem anderen umsehen? 

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Würde sagen, dass das passt :)

vor 17 Stunden schrieb KFleischer:

Du beauftragst einen "Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken" und bittest ihn um ein "Kurzgutachten". (Ein volles Gutachten dauert lange, kostet nochmal Extra und ist mehr für Rechtsstreitigkeiten wichtig) Kostet ca. 500-1500€. Eine rein mündliche Auskunft nach einer gemeinsamen Objektbegehung kostet dich eventuell nochmal weniger. So 300-600€

 

Die 100% wirst Du nirgends bekommen; auch nicht beim Lang-Gutachten. Das geht auch nicht, da zur Bewertung Annahmen getroffen werden.

Auch die Frage zu notwendigen Sanierungskosten werden Annahmen sein. Die Maßnahme "X" eines regional ansässigen Handwerkers ist schon eine Annahme. Was ist Regional? 50 oder 500km Entfernung? Es gibt auch keine Festgelegten Stundensätze für Handwerker.

 

 

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Ihr müsst mal bisl genauer hinschauen. Es gibt " öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen" für verschiedene Dinge im Immobilienbereich.

Jemand der Bauschäden begutachtet kommt häufig vom Bau. Der Begutachtet auch mal "nicht zerstörungsfrei", heißt der macht Wände auf und schaut rein. etc.

Der ist aber keine Bewerter der den Immomarkt kennt. Das interessiert ihn nicht. Du gehst ja auch nicht zum Psychologen wenn du Fußpilz hast. Sind beides Ärzte aber für unterschiedliche Sachen. (Same same but different)

Was du suchst ist ein Sachverständiger für "die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken".

Aber eventuell denkst du an der Stelle auch zu viel über zu kleine Details nach.

Ein Eigenheim wird immer ein Draufzahl-Geschäft. Das ist was weil man es WILL. Wenn du mit dem Bauschadensgutachter schon mal die wirklichen Gefahren abklären kannst, dann hast du das größte Risiko schonmal beseitigt. Ein Gerichtsgutachten hat auch "Spielraum". +-20% sind vor Gericht nicht einklagbar. (Auch wenn der Anspruch der Gutachter natürlich ist, so nah am Markt wie möglich zu sein).

Neben den Bauschäden ist das größte Risiko für den Eigentümer a) die weitere Entwicklung (wirtschaftlich, bevölkerung, etc) in der Region und b) Scheidung/Trennung.

Letzteres muss du abfedern. Ersteres ist recht globalgalaktisch und kannst du nicht beeinflussen.

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vor 7 Stunden schrieb KFleischer:

Du gehst ja auch nicht zum Psychologen wenn du Fußpilz hast. Sind beides Ärzte aber für unterschiedliche Sachen. (Same same but different)

kleine Korrektur, Psychologen sind keine Ärzte - eventuell meinst du Psychiater

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Meine persönliche Meinung: Ich würde einen Gutachter komplett weglassen, und zwar aus 2 Gründen:

1. Meine Erfahrung mit Gutachten (habe mich mit vielleicht 50 intensiv auseinandergesetzt) ist, dass auch diese (auch von öbuvS) tendenziell subjektiv sein können. Nicht umsonst wird wohl einleitend zu jedem Gutachten zunächst einmal der Auftraggeber genannt...auch gibt es ja die Situation, wo Gegengutachten eingeholt werden, die dann teils erheblich vom 1. Gutachten abweichen können. Gutachter haben immer einen Ermessensspielraum.

2. Selbst wenn Du ein Gutachten mit einem genannten Verkehrswert X in der Hand hälst: Nun solltest Du trotzdem den für DICH akzeptablen Preis herausfinden. Da wärst Du dann wieder bei Deiner Ausgangssituation, wie viel ist (mir) die Immobilie wert? Ich bin mir sicher: Nahezu allen Investoren in diesem Forum ist die Aussage eines Gutachters über den Preis (nicht Bausubstanz) einer Immobilie egal. Jeder bewertet hier den Preis einer Immobilie selbst (behaupte ich mal so). So bekämst Du auch hier wohl von jedem einen unterschiedlichen Preis genannt, wie von unterschiedlichen GA auch.

Wie immer bei Geldanlagen hilft mMn nur, sich selbst in die Materie einzuarbeiten und dann für die Entscheidung auch die Verantwortung zu übernehmen.

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In der Tat ist es so, dass das Wort des Gutachters am Ende nur ein Indikator für den Investor sein kann. Spannend wird es, wenn er Parameter ausgräbt die man selbst übersehen hat (bleibende Rechte sind sowas z.B.). Gutachten müssen ja nachvollziehbar sein, so kann man dann die Daten in die Eigene Bewertung übertragen.

Aber ich glaube hier geht es generell nicht ums Investieren sondern darum Sicherheit zu erlangen bevor man eine große Anschaffung tätigt.

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Die Besichtigung ist nun durch.

Keine notwendigen Sanierungen die anstehen. Sieht alles gut aus laut Sachverständigen.

Wir hatten seinen ungefähren Kaufvorschlagspreis/Wert mit dem genannten Verkaufspreis des Eigentümers verglichen und sind auf die fast identische Summe gekommen. Erst zeigte mir der Sachverständige seine Summe und dann erst nannte ich den Verkaufspreis. 

Für mich war der Sachverständige wichtig, um anfallende Sanierungen zu entdecken damit ich diese miteinkalkulieren kann. Seine Preisvorstellung ist ein weiterer Indikator für einen fairen Preis.

Das Haus wird gekauft.

Vielen Dank für Eure Hinweise, Tipps und Hilfe. Ohne euch hätte das nicht so schnell über die Bühne gehen können.

Viele Grüße!

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Hey Alexander,

ich bin neugierig, habt ihr schon den Beurkundungstermin hinter euch gebracht? Mit Kind im Anflug in ein neues Objekt zu gehen und dann dort ggf. auch Hand anzulegen es aufzuhübschen - das ist spannend :D

Wir hatten vor ein paar Jahren auch unser Haus mit Garten gekauft. Davor haben wir uns etliche Objekte angeschaut und waren bei 2 Objekten mit einem Gutachter drin. Beim ersten hat uns der Gutachter einige Dinge aufgezeigt, die wir selbst nicht gesehen hätten (als laie fanden wir das schwierig, speziell wenn es die erste Immobilie ist mit der man zu tun hat). Durch seine Einschätzung haben wir dann gesehen, welche zusätzlichen Kosten in den nächsten Jahren auf uns zukommen und anhand unseres Budgets haben wir dann ein Angebot gemacht. Die Maklerin hat geschluckt und über den Gutachter geflucht - wir haben das Haus nicht gekauft.

Das 2. Haus mit Gutachter haben wir dann gekauft. Allerdings ist der eher durch das Gebäude gehuscht - wir haben uns Dach und Keller angesehen und ein paar andere Kleinigkeiten. Für Renovierungen am Haus und Vorgartengestaltung mit schaffung eines Stellplatzes haben wir nochmal 30% des Kaufpreises zusätzlich investiert. Ich würde sagen wir haben auch den Wert des Hauses gehoben, durch optische Modernisierungen. Ob das allerdings den 30% entspricht, wage ich zu bezweifeln. Bei der Wertsteigerung hat eher die Zeit und Nachfrage geholfen - der Markt ist ziemlich leer hier in Leverkusen.

 

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