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Alexander3

Erste ETW mit Familie

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Ich grüße euch! 

Ich habe folgendes Anliegen:

Wir (Lebenspartnerin, Kind und Ich) wohnen zurzeit in einer 2 Zimmer Mietwohnung.

Ich möchte nun in meine erste ETW investieren, welche ich dann vermieten möchte.

Es könnte sich jedoch auch ein EFH ergeben, indem ich 3 Wohnungen vermieten könnte. 

Da wir als Familie nun weiteren Kinderzuwachs planen, wird die 2 ZW zu klein sein. Somit müssen wir uns auch nach einem weiteren Eigentum 3-4 ZW umsehen. 

Also würde ich nach 2 Immos Ausschau halten.

Was würdet Ihr mir in dieser Situation raten? Bzw welche Konstellation würdet ihr bevorzugen? 

1. Kauf von 2 ETW's. Selbsteinzug + Vermietung der zweiten ETW.

2. Kauf des  Hauses + Vermietung. Kauf einer ETW für uns zum Selbsteinzug? 

(Wobei Lebenspartnerin eher etwas ruhiges möchte mit evtl. Garten etc. und kein Mehrparteinhauswohnung).

3. Oder Kauf des Hauses + Vermietung oder Kauf einer ETW + Vermietung. Und wir zur Miete in eine ruhige ETW? Anstatt zur Miete zu gehen sollte ich doch besser das Geld in die Rate einer selbstgekauften ETW stecken oder? 

Wobei wir trotzdem von einem kleinen eigenen ruhigen Häuschen träumen und nicht ewig in einer ETW wohnen möchten.

Ich bin momentan viel am überlegen aber ich komme auf keine vernünftige Lösung bzw. Weg.

Weitere Lösungsvorschläge willkommen!

Freue mich auf eure Meinung und Ratschläge. 

 

 

 

 

 

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Habe ich vergessen zu erwähnen: 

 

EK liegt derzeit bei 10.000€ sowie eine abgezahlte ETW der Eltern (mind. 200.000€ Wert) 

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Hi,

ich würde mit einem kompetenten Banker, oder noch besser einem kompetentem Finanzierungsvermittler deinen Finanziellen Rahmen abklären. Wenn man die 200k aus der ETW der Eltern mit in die Waagschale werfen kann, ist das schon viel Wert. Die Frage nach dem was möglich ist, richtet sich aber auch nach deinem Einkommen, bzw. der Familie

 

 

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Ich grüße euch! 
Ich habe folgendes Anliegen:
Wir (Lebenspartnerin, Kind und Ich) wohnen zurzeit in einer 2 Zimmer Mietwohnung.
Ich möchte nun in meine erste ETW investieren, welche ich dann vermieten möchte.
Es könnte sich jedoch auch ein EFH ergeben, indem ich 3 Wohnungen vermieten könnte. 
Da wir als Familie nun weiteren Kinderzuwachs planen, wird die 2 ZW zu klein sein. Somit müssen wir uns auch nach einem weiteren Eigentum 3-4 ZW umsehen. 
Also würde ich nach 2 Immos Ausschau halten.
Was würdet Ihr mir in dieser Situation raten? Bzw welche Konstellation würdet ihr bevorzugen? 
1. Kauf von 2 ETW's. Selbsteinzug + Vermietung der zweiten ETW.
2. Kauf des  Hauses + Vermietung. Kauf einer ETW für uns zum Selbsteinzug? 
(Wobei Lebenspartnerin eher etwas ruhiges möchte mit evtl. Garten etc. und kein Mehrparteinhauswohnung).
3. Oder Kauf des Hauses + Vermietung oder Kauf einer ETW + Vermietung. Und wir zur Miete in eine ruhige ETW? Anstatt zur Miete zu gehen sollte ich doch besser das Geld in die Rate einer selbstgekauften ETW stecken oder? 
Wobei wir trotzdem von einem kleinen eigenen ruhigen Häuschen träumen und nicht ewig in einer ETW wohnen möchten.
Ich bin momentan viel am überlegen aber ich komme auf keine vernünftige Lösung bzw. Weg.
Weitere Lösungsvorschläge willkommen!
Freue mich auf eure Meinung und Ratschläge. 
 
 
 
 
 
Wenn ihr ein eigenes Häuschen mit Garten haben wollt und es euch auch leisten könnt, dann ist meiner Meinung nach jetzt die Zeit dafür. Kinder brauchen den Garten, wenn sie klein sind, ab dem Teenageralter ist ein Garten eher uninteressant. Eltern brauchen den Garten auch jetzt, im Alter wird der Garten zur Last und das Haus zu groß. Ich denke, im Rentenalter sollte man eher noch mal über den Umzug in ein kleines barrierefreies pflegeleichtes Objekt nachdenken. Im Umkehrschluss sollte man sich den Traum vom eigenen Haus mit Garten nicht zu spät erfüllen, sonst lohnt es sich nicht mehr.

Ich weiß, dass das Eigenheim bei den Investments sehr stark bremst und will das auch nicht schön reden. Aber Lebensträume sollte man nicht verschieben, bis es zu spät ist.
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vor 16 Stunden schrieb Alexander3:

1. Kauf von 2 ETW's. Selbsteinzug + Vermietung der zweiten ETW.

2. Kauf des  Hauses + Vermietung. Kauf einer ETW für uns zum Selbsteinzug? 

(Wobei Lebenspartnerin eher etwas ruhiges möchte mit evtl. Garten etc. und kein Mehrparteinhauswohnung).

3. Oder Kauf des Hauses + Vermietung oder Kauf einer ETW + Vermietung. Und wir zur Miete in eine ruhige ETW? Anstatt zur Miete zu gehen sollte ich doch besser das Geld in die Rate einer selbstgekauften ETW stecken oder? 

Wobei wir trotzdem von einem kleinen eigenen ruhigen Häuschen träumen und nicht ewig in einer ETW wohnen möchten.

Du solltest abwägen, ob dir der Portfolioaufbau oder Traum des Eigenheims wichtiger ist. Mein erster Gedanke war, dass ich persönlich nicht mit meinen Mietern gerne in einem Objekt leben möchte. Ich kenne auch viele, die es überhaupt nicht mögen, dass der eigene Vermieter mit im Haus wohnt. Ist aber nur meine persönliche Ansicht. 

vor 16 Stunden schrieb Alexander3:

Anstatt zur Miete zu gehen sollte ich doch besser das Geld in die Rate einer selbstgekauften ETW stecken oder? 

Nein, wenn du weiter investieren möchtest ist das nicht unbedingt besser. 

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vor 59 Minuten schrieb Kathrin:

im Alter wird der Garten zur Last

höh??? eher im Gegenteil

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Man muss sich erst mal über seine Ziele und Prioritäten klar werden. Setzt du die Priorität auf finanzielle Belange, dann musst du vermutlich besser erst mal selbst mieten und Wohnungen zur Vermietung kaufen. Ist deine Priorität auf Familie und Bequemlichkeit, dann ist das eigene Häuschen mit Garten die richtige Lösung. Bei ersterem ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass man finanziell weiterkommt. Beim zweiten ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass man sich nach ein paar Jahren trennt, weil man finanziell nicht weiterkommt 😚

Wir selbst haben uns erst eine ETW zur Vermietung gekauft, dann, als die Kinder kamen eine Wohnung mit Gartenanteil. Dann ein Zweifamilienhaus mit riesen Garten, eine Wohnung haben wir vermietet. Jetzt, mit über 40 sind wir so weit, dass wir in ein nur von uns bewohntes Haus ziehen können. Und er Garten ist jetzt viel kleiner ;)

Das hat aber alles so gut funktioniert, weil der Markt uns Rückenwind gegeben hat. Ob das heute immer noch so möglich wäre, wer weiss? Aber eines ist sicher. Wenn man nichts macht, wird es garantiert nichts.

 

Edited by matze sagichnich

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Ich danke euch allen sehr für euren tollen Input!

Ich habe mich entschieden kein Haus zu kaufen sondern mich auf ETWs zu konzentrieren. 

Ich möchte finanziell weiterkommen und werde dann für uns eine schöne Wohnung mit Gartenanteil mieten, sobald sich etwas findet.

Viele Grüße und frohe Ostern!

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Hallo Ihr Lieben,

es gibt neue Infos und Zukunftspläne.

Da sich nun tatsächlich das nächste Kind angekündigt hat, möchten wir sobald wie möglich aus der 2Z Wohnung ausziehen. 

Wie bereits im Eingangspost erwähnt, steht ein EFH von einem Bekannten als Privatverkauf zur Verfügung. 

Wir haben uns nochmals zusammengesetzt und sind zum Entschluss gekommen, das EFH zu kaufen wenn der Preis stimmt.

Könnt ihr mir bitte sagen, wie ich einen realistischen Kaufpreis grob ermitteln kann? 

Bei einer ETW ist das ja ziemlich einfach. Aber wie ist das beim EFH mit Grundstücksfläche etc?

Hier ein paar Eckdaten: 

Wohnfläche ca. 200-240 qm

Grundstücksfläche ca. 900-950 qm

Durchschnitt Kaufpreis pro qm 2100 

Sanierung wird ebenfalls anfallen. Die genauen Kosten lasse ich in den nächsten Tagen vom Bausachverständiger ermitteln.

Heizung wird definitiv auch erneuert werden müssen laut Eigentümer.

So folgende Fragen: 

1. Wie ermittel ich den groben Wert bzw. einen realistischen Kaufpreis der Immobilie? (Formel)

2. Welche groben Kosten kommen bei der Heizung auf mich zu? 

 

Vielen Dank Euch im Voraus!

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Ich verstehe das noch immer nicht.

Was ist der Unterschied für Dich zwischem einem Sachverständigen und einem Bausachverständigen? Kann der seinen Job, oder nicht?

 

Nebenbei, ich bin auch Sachverständiger, aber KFZ-Sachverständiger....😂

 

Du schreibst ja folgendes:

vor 10 Stunden schrieb Alexander3:

Die genauen Kosten lasse ich in den nächsten Tagen vom Bausachverständiger ermitteln.

 

vor 10 Stunden schrieb Alexander3:

2. Welche groben Kosten kommen bei der Heizung auf mich zu?

 

 

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12 hours ago, Alexander3 said:

1. Wie ermittel ich den groben Wert bzw. einen realistischen Kaufpreis der Immobilie? (Formel)

Formel: Preis den du bereit bist zu bezahlen = realistischer Kaufpreis.

Ich glaube das hier ist das falsche Forum zur Einwertung eines EFH zum Eigennutz. Das ist sehr individuell - zudem spielen bei Eigennutz viele emotionale Themen eine Rolle.

Hast du deine Prioritäten innerhalb von drei Wochen so drastisch verschoben? Von "wir wohnen in einer kleinen Wohnung und wollen Kapital durch Vermietung von ETWs aufbauen" hin zu "Wir machen Konsumschulden und kaufen ein EFH zum Eigennutz"? Ich meine .. das ist nicht schlimm.. Aber schon ein ganz schöner Sinneswandel in drei Wochen 🤔

Wirkt auf mich alles sehr konfus.

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vor 2 Stunden schrieb Darth Vader:

Ich verstehe das noch immer nicht.

Was ist der Unterschied für Dich zwischem einem Sachverständigen und einem Bausachverständigen? Kann der seinen Job, oder nicht?

 

Nebenbei, ich bin auch Sachverständiger, aber KFZ-Sachverständiger....😂

 

Du schreibst ja folgendes:

 

 

 

Meine Frage bezüglich Heizung wollte ich nur vorab grob beantwortet haben. Damit ich weiß in welchem Rahmen sich das grob abspielt. Die genauen kosten dann erfahre ich in den nächsten Tagen.

Kalle richtig, unsere Priorität hat sich schlussendlich geändert.

Ein Grund hierfür ist auch das privat angebotene EFH. Wir würden auf keinen Fall eine überteuertes EFH vom Makler etc kaufen.

Deswegen findet deine genannte Formel bei mir leider keine Anwendung.

Hier gibt es doch eine Formel, die man als Investor verwendet um den Wert grob zu ermitteln bzw einen realistischen Kaufpreis. (Genauso wie bei einer ETW).

Ich möchte einfach nur überprüfen ob der aufgerufene Preis ein Schnäppchen ist oder nicht. Falls zu teuer, kommt es für mich nicht in Frage da ich mir in Zukunft mein ETW Portfolio aufbauen möchte.

 

 

 

 

 

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Wir nutzen für vermietete Immobilien die "Maklerformel". Also ganz plump: Kaufpreis / JahresNettoKaltMiete.
Da bewegen wir uns bei Cashflow-Immobilien meist irgendwo zwischen 5 und 20 .. meistens eher zwischen 8 und 15.

Diese Logik kannst du natürlich auch auf dein Eigennutz-Haus anwenden.

Dazu müsstest du wissen (bzw. eine Annahme treffen), zu welcher Miete sich das Haus vermieten ließe.
Also wenn du glaubst, du könntest das Haus für 2000€ vermieten und "dein" Faktor ist 14, dann dürfte das Haus 336k€ kosten.

Das funktioniert, wie gesagt, für Rendite-Objekte ganz gut und macht Objekte vergleichbar. Eine schicke Wohnung in München mit Faktor 18 (was extrem günstig wäre) liefert weniger Miet-Rendite als eine hässliche Wohnung in Duisburg mit Faktor 11.

Für den Eigennutz lässt sich das oft nicht anwenden, weil man für das Eigenheim meist andere Maßstäbe (und damit Faktoren) ansetzt als für Renditeobjekte.

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Kosten für eine Heizung sind extrem unterschiedlich. Alles zwischen 5 und 30k ist möglich.

Für eine normale EFH-Heizung für 200qm würde ich bei Gas mit 10 - 15k rechnen, wenn wirklich nur die Heizung neu muss und nicht etwa noch Heizkörper oder Rohre.

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Danke Kalle, deine Antwort hilft mir schonmal gut weiter.

Kannst Du mir bitte deine Rechnung mit 336k genauer aufzeigen damit ich das genau nachvollziehen kann?

Danke Matze für die Einschätzung, somit ist meine Frage grob beantwortet.

Wie rechne ich denn den groben Wert des EFH aus? 

Gesamtwohnfläche x Durschnitt QM Preis? Inwieweit fließt dann noch die Gesamtgrundstücksfläche mit in die Berechnung ein? Hatte auch mal was vom Bodenrichtwert gelesen gehabt.

Ich finde leider nirgendwo eine grobe Berechnung dazu. Hier wisst Ihr bestimmt auch eine gute Formel? 

Edited by Alexander3

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Einem Vermieter (auch oft hochtrabend Investor genannt 😁) ist die Grundstücksfläche bei der groben Wertermittlung egal. Er rechnet nur mit dem Verhältnis Kaufpreis zu erzielbarer Miete. (Wenn ein grosses Grundstück die Miete erhöht, ok. Aber ansonsten ist das nur ein Kostenfaktor. Weil man jemanden bezahlen muss, die Fläche zu pflegen. )

Das ist aber natürlich nur eine Faustformel. Sie drückt im Prinzip aus, wie viele Jahre man bräuchte, um mit der nackten Miete den Kaufpreis wieder drin zu haben. Also Kaufpreis durch Jahreskaltmiete. Das ergibt den Faktor. Je kleiner, je besser. Wenn man nun davon aus geht, dass zB ein Faktor 15 die Grenze für ein lohnenswertes Objekt in der Gegend wäre, kann man die Jahresmiete mal den Faktor 15 nehmen und bekommt den maximalen Kaufpreis. Alles drunter ist dann gut oder günstig, alles drüber eher zu teuer. Das ist der Gedankengang.

Edited by matze sagichnich

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41 minutes ago, Alexander3 said:

Wie rechne ich denn den groben Wert des EFH aus? 

Auf das Risiko hin dass ich mich wiederhole: Du wirst hier keine Formel bekommen, die dir den Wert des Hauses ausspuckt. Wir sind hier auch kein Forum für Hauskäufer zum Eigennutz.

Der Wert einer Immobilie richtet sich nach Der Nachfrage (wie viele andere Interessenten gibt es und was sind sie bereit zu bezahlen?)

  • Makro- und Mikrolage
  • Wohnfläche, Schnitt, Grundstücksfläche
  • Baujahr, Zustand
  • Und eine Million ander Faktoren, nicht zuletzt emotionale Faktoren, persönlicher Geschmack etc. 

Eine allgemeingültige Formel gibt es m.E. nicht. 

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vor 3 Stunden schrieb Alexander3:

Hier gibt es doch eine Formel, die man als Investor verwendet um den Wert grob zu ermitteln bzw einen realistischen Kaufpreis. (Genauso wie bei einer ETW).

Ich möchte einfach nur überprüfen ob der aufgerufene Preis ein Schnäppchen ist oder nicht. Falls zu teuer, kommt es für mich nicht in Frage da ich mir in Zukunft mein ETW Portfolio aufbauen möchte.

 

Leider geht das auf diese Weise nicht, man kann das unmöglich aus der Ferne und ohne lokale (!) Marktkenntnis machen.

Es ist doch so: du möchtest so wenig wie möglich zahlen und hast eine obere Schmerzgrenze, der Verkäufer möchte soviel wie möglich bekommen und hat eine untere Schmerzgrenze. Überlappen sich beide Bereiche, könnte man einen Kompromiss finden. Das ist die erste Sache.

Die zweite Sache ist der Markt. Geh auf Immoscout, suche dir Angebote in der direken Umgebung und vergleiche sie mit deinem Häuschen. Das ist etwas schwierig in nachgefragten Lagen, da die guten Angebote sofort wieder rausgenommen werden. Gedankenexperiment: Wenn dein Häuschen zu eurem verhandelten Preis eines wäre, welches innerhalb einer halben Stunde 20 Anfragan bekäme und der Makler müsste es sofort rausnehmen, dann wäre der Preis OK. ;)

Viel weniger wirst du auch nicht zahlen können, denn "Schnäppchen" gibt es nirgends mehr und wie man Immoscout bedient weiß heute jeder Verkäufer. Du kannst höchstens darauf bauen, dass ein Verkäufer wegen der aktuellen Zurückhaltung schnell verkaufen will und es weniger Interessenten gibt. Auf garkeinen Fall darf ein Makler vom Verkaufswunsch eures Bekannten erfahren, das wäre der Super-Gau!

Ansonsten gilt bei Eigennutz: Du musst wissen was du willst (z.B. wieviel Grundstück) und du musst wissen was du dir monatlich bei einer vernünftigen Tilgung (z.B. 4%) leisten kannst.

Hajo

 

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Hallo Alexander,

bei üblicherweise selbstgenutzten Immobilien wird vorrangig das "Vergleichswertverfahren" oder, falls nicht Möglich das "Sachwertverfahren" benutzt um den Wert zu bestimmen.

Für beides müsstest du das Objekt jedoch im Details kennen. Dabei geht es um die Ausstattungsklasse der verschiedenen Gewerke (vom Keller bis zur Dämmung des Dachs, Deckenaufbau etc).

Wenn du als Laie den "fairen Wert" feststellen willst gibt es folgende Möglichkeiten:

  • Du beauftragst einen "Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken" und bittest ihn um ein "Kurzgutachten". (Ein volles Gutachten dauert lange, kostet nochmal Extra und ist mehr für Rechtsstreitigkeiten wichtig) Kostet ca. 500-1500€. Eine rein mündliche Auskunft nach einer gemeinsamen Objektbegehung kostet dich eventuell nochmal weniger. So 300-600€
  • Du beantragst beim Gutachterausschuss eine Auskunft bzgl Vergleichsobjekte. Dazu musst du spezifizieren was ein Objekt vergleichbar macht (Objekttyp, Lage, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Besonderheiten wie Garagen etc) Kostet dich vermutlich so 100-500€
  • Du gehst zum Gutachterausschuss deiner Gemeinde und kaufst dir den Grundstück-Marktbericht (kostet so ca. 50€) und überlegst mit diesen Infos selbst ob der Preis angemessen ist.
  • Du gehst zu einem Makler und und fragst ihn nach seiner Meinung
  • Du vergleichst Angebote im Internet

Je weiter unten die Möglichkeit in der Liste steht desto billiger und ungenauer ist sie. Geld kannst du in diesem Fall nur mit Wissen ausgleichen. Hast du selbst keines, dann musst du es dir kaufen.

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Danke euch allen erstmal für den tollen Input.

Ich habe ja bereits einen Termin mit dem Sachverständiger vereinbart. Er meinte er kann mir sagen was wann saniert werden muss etc. Er könne mir aber dann keinen Wert der Immobilie nennen können. Er meinte, solche Leute gibt es eher selten die beides können. 

Kosten hier ca 350€. ("Kurzbegehung"?)Bei einem anderen Sachverständiger wäre ich bei der kompletten Beratung für Hauskauf bei knapp 1000€ "(langes Gutachten"?)gewesen. 

Was ratet Ihr mir noch zusätzlich zu machen? Ich tendiere hier noch zum Kauf eines Grundstück Marktberichtes, wie Fleischer meinte? 

 

 

Edited by Alexander3

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Ich verstehe nicht, warum der SV keinen Wert nennen können will. Trotzdem will er abschätzen können, wann was saniert werden muss?

 

Deshalb will ich hier noch einmal einhaken.

Am 4.5.2020 um 22:56 schrieb Alexander3:

Ist ein Sachverständiger, kein Bausachverständiger. War mein Ausdrucksfehler.

 

Der Titel Sachverständiger ist kein geschützter Titel. Jeder ungelernte Hilfsarbeiter darf sich Sachverständiger nennen. Er muss selbst lediglich der Ansicht sein, Ahnung zu haben.  (etwas überspitzt)

 

Schaue dich bitte nach einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen um.

  • Die Jungs müssen sich regelmäßig weiter bilden.
  • Die werden regelmäßig geprüft
  • Sie sind unparteiisch
  • Die Gutachten sind gerichtsfest

 

Du willst eine Menge Geld investieren, da sollte 1%  für ein (Kurz-) Gutachten drin sein ;)

 

Edited by Darth Vader

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Dachte der genaue Titel macht nochmal einen Unterschied.

Er ist öffentlich bestellt und vereidigt.

Es kann sein, dass wir aneinander vorbei geredet haben oder wir uns falsch verstanden haben. Dann wird er wohl den Wert eben nur ungefähr abschätzen können aber nicht zu 100% im Detail? 

Edited by Alexander3

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