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Bluedream

Erste ETW im Crash

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Hey Leute, 

bin gerade dabei wieder intensiver nach Immobilien zu suchen. Günstigere Preise konnte ich bisher auf den Portalen Immoscout und Immowelt noch nicht feststellen.

Eine ETW ist mir dabei ins Auge gefallen, zwar noch nicht deutlich günstiger, aber von der Lage nicht schlecht... Der Mieter möchte demnächst ausziehen und vor einer Neuvermietung müsste neu Renoviert werden...

Ich wollte euch mal fragen, was ihr vom Zustand haltet und was ihr an dieser ETW Renovieren/Sanieren würdet?

Hier ist die 3D Ansicht der Räume: https://app.immoviewer.com/portal/tour/1719690?accessKey=5e48

Das Badezimmer hat eine Badewanne und kein Fenster. Über dem Fliesenspiegel löst sich daher schon die Tapete. Ich denke der Mieter wird häufig duschen, was zur Schimmelgefahr führt...

 

Grüße Blue

Edited by Bluedream

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Auf jeden Fall machen würd ich den üblichen Kram: Weiß streichen (neu tapezieren nur wenn wirklich notwendig).. Teppich gegen ein günstiges Laminat ersetzen.

Beim Bad kommt's auf die Nachfrage bzw. die Preiselastizität an. Wenn die Preiselastizität hoch ist tendenziell Keramik, Fliesen etc. so belassen und nur die Tapete entfernen und mit geeigneter Farbe streichen.

Etwas problematisch finde ich die Licht-Situation .. Normalerweise baller ich in kleine Bäder ohne Fenster ne richtig helle LED Deckenleuchte rein; das ist hier scheinbar nicht möglich; da würde ich eventuell ordentliche Badschränke mit kräftiger Beleuchtung einsetzen.

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Ich würde sagen, da muss alles einmal neu. (Ohne Elektrik) Vielleicht sogar mit Grundrissveränderung. Evtl. ist es besser das Bad zu vergrößern und mit dem Gästeklo zu verbinden. Wo ist die Bude ? In welcher Stadt ? 

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Meine Einschätzung:
Totalsanierung, 20.000,- bis 25.000,- EUR einplanen!
Elektro, Bad komplett, Wände Putz und Beläge, Heizkörper, Türen Zargen, Bodenbelag, sonstiges
ja mit 20000 biste locker dabei!

Am besten Bude 30 mille runterhandeln :D 

Edited by Jb007
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vor 1 Stunde schrieb Jb007:

Meine Einschätzung:
Totalsanierung, 20.000,- bis 25.000,- EUR einplanen!
Elektro, Bad komplett, Wände Putz und Beläge, Heizkörper, Türen Zargen, Bodenbelag, sonstiges
ja mit 20000 biste locker dabei!

Am besten Bude 30 mille runterhandeln :D 

naja wenn ich immer so rangehen würde, hätte sich für mich noch keine Wohnung gerechnet.

hier macht es Sinn nur das nötigste zu machen und beim Mietpreis zurückhaltend zu sein. Viele Mieter haben dafür sowieso kein Auge und sind froh wenn es etwas billiger ist. Studenten/ Monteure schauen auch nicht so auf Details.

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Kommt immer auf das Klientel an. Rechnet sich die Hütte mit dem Harzer Höchstsatz? Wenn ja dann ist das die einfachste Lösung.

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Bad ist furchtbar, den Rest könnte man im Zweifel einfach mal so lassen

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Die bude würde hier nicht mal ein harzer besichtigen, da muss schon ne totalsanierung her 

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vor einer Stunde schrieb Jb007:

Die bude würde hier nicht mal ein harzer besichtigen, da muss schon ne totalsanierung her 

Hartzer sind anspruchsvoller als normale Mieter. Weil da ja die Arge die Miete zahlt. Dann muss es natürlich so gut wie möglich sein. Auch weil Hartzer ja nicht einfach mal eben so umziehen können, sondern nur aus guten Gründen und die Arge das genehmigen muss.

Selbstzahler gehen durchaus Kompromisse ein, wenn die Wohnung zwar suboptimal ist, aber dafür die Miete günstig. Die wissen auch, wenn es finanziell mal besser bei ihnen läuft, finden sie auch sofort was anderes.

 

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vor 2 Stunden schrieb Furzi:

Hartzer sind anspruchsvoller als normale Mieter. Weil da ja die Arge die Miete zahlt. Dann muss es natürlich so gut wie möglich sein. Auch weil Hartzer ja nicht einfach mal eben so umziehen können, sondern nur aus guten Gründen und die Arge das genehmigen muss.

Selbstzahler gehen durchaus Kompromisse ein, wenn die Wohnung zwar suboptimal ist, aber dafür die Miete günstig. Die wissen auch, wenn es finanziell mal besser bei ihnen läuft, finden sie auch sofort was anderes.

 

Nach meiner Erfahrung sind Hartzer oft froh überhaupt eine Wohnung zu finden, die in die Regelsätze passt. Und das trotz ausreichend Leerstand. Bei uns werden für 50 qm 4,60 Euro kalt bezahlt. Hierfür gibt es aber fast kein Angebot. Daher nimmt man dann 40 qm zu 5,75 Euro oder noch kleiner. Je nach Schufa-Zustand  und Insolvenzstatus sinken dann die Ansprüche nochmals. 

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vor 11 Stunden schrieb Jb007:

Meine Einschätzung:
Totalsanierung, 20.000,- bis 25.000,- EUR einplanen!
Elektro, Bad komplett, Wände Putz und Beläge, Heizkörper, Türen Zargen, Bodenbelag, sonstiges
ja mit 20000 biste locker dabei!

Am besten Bude 30 mille runterhandeln :D 

Also Jungs mal ehrlich ohne den ungefähren Standort zu kennen kann man gar nichts sagen.

Bei uns im Rhein-Main Gebiet muss man da gar nichts machen nicht mal die Bad Tapeten abmachen das macht alles der Mieter.

Und man schlägt die Bude immer noch für über 10€ los je nach Lage. Ich spreche aus Erfahrung hab eine kleine Wohnung und wollte auch erst was machen aber in Absprache mit dem neuen Mieter. Es waren soviel Anfragen da,  das selbst wenn ich gar nichts mache noch genug Interessenten da waren. Und die Wohnung sah um längen schlechter aus.

Und der Leerstand war gerade mal 1 Woche.

Also bitte immer in Relation zur Lage sehen. 

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Am 1.4.2020 um 15:42 schrieb Jb007:

Meine Einschätzung:
Totalsanierung, 20.000,- bis 25.000,- EUR einplanen!
Elektro, Bad komplett, Wände Putz und Beläge, Heizkörper, Türen Zargen, Bodenbelag, sonstiges
ja mit 20000 biste locker dabei!

Am besten Bude 30 mille runterhandeln :D 

Ich bin immer wieder begeistert von deinen Handwerkerpreisen. Der Normalverbraucher sollte da noch mal 50-100% draufschlagen

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vor 20 Minuten schrieb OF_MZ:

Ich bin immer wieder begeistert von deinen Handwerkerpreisen. Der Normalverbraucher sollte da noch mal 50-100% draufschlagen

Material ist mittlerweile arschteuer geworden und wird auch immer teurer. Hab eine Wohnung vor 5 jahren renoviert, 9000 material, dieses Jahr genau die gleiche Wohnung, eine etage drüber genau das gleiche. 16000 materialkosten...

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bloß kein Billiglaminat nehmen! Am besten gar keins... sondern PVC in Holzoptik

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Am 1.4.2020 um 13:35 schrieb Kalle:

Auf jeden Fall machen würd ich den üblichen Kram: Weiß streichen (neu tapezieren nur wenn wirklich notwendig).. Teppich gegen ein günstiges Laminat ersetzen.

Beim Bad kommt's auf die Nachfrage bzw. die Preiselastizität an. Wenn die Preiselastizität hoch ist tendenziell Keramik, Fliesen etc. so belassen und nur die Tapete entfernen und mit geeigneter Farbe streichen.

Etwas problematisch finde ich die Licht-Situation .. Normalerweise baller ich in kleine Bäder ohne Fenster ne richtig helle LED Deckenleuchte rein; das ist hier scheinbar nicht möglich; da würde ich eventuell ordentliche Badschränke mit kräftiger Beleuchtung einsetzen.

Genau so hätte ich es auch eingeschätzt Kalle! Die ETW befindet sich in einer Stadt kurz vor Hannover. Leerstand gibt es dort also überhaupt nicht.

Ein Badschrank mit starker Beleuchtung sollte definitiv rein.

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Am 1.4.2020 um 14:25 schrieb Fröhn:

Ich würde sagen, da muss alles einmal neu. (Ohne Elektrik) Vielleicht sogar mit Grundrissveränderung. Evtl. ist es besser das Bad zu vergrößern und mit dem Gästeklo zu verbinden. Wo ist die Bude ? In welcher Stadt ? 

Nicht jeder kann so günstig und gut sanieren wie du 😀 Ist kurz vor Hannover. Leerstand gibt es so gut wie nicht.

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Am 1.4.2020 um 15:42 schrieb Jb007:

Meine Einschätzung:
Totalsanierung, 20.000,- bis 25.000,- EUR einplanen!
Elektro, Bad komplett, Wände Putz und Beläge, Heizkörper, Türen Zargen, Bodenbelag, sonstiges
ja mit 20000 biste locker dabei!

Am besten Bude 30 mille runterhandeln :D 

Bude soll 99K kosten :D . Glaube das wird schwierig.

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Gerade eben schrieb Bluedream:

Nicht jeder kann so günstig und gut sanieren wie du 😀 Ist kurz vor Hannover. Leerstand gibt es so gut wie nicht.

Ich saniere gerade eine 3 Zimmer ETW in Delitzsch. Nordsachsen.  Wir haben alles rausgerupft - außer den Fenstern. Und bald geht die Sache zu Ende. Ich brauche ca 275 Euro pro Qm, mit Elektrik neu ! Bad und Küche natürlich inbegriffen. Is auch noch ein bißchen Klempnerarbeit dabei. Die 275 sind aber weitgehend die Materialkosten, denn ich mache ja viel selber. Tapezierer und Maler habe ich mir diesmal gegönnt, damit ich einfach mehr Tempo reinbekomme. 

 

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Hallo Fröhn,

was hat die Bude im EK gekostet?

Welche Miete erwartest Du nachher?

vor 8 Stunden schrieb Fröhn:

Ich saniere gerade eine 3 Zimmer ETW in Delitzsch. Nordsachsen.  Wir haben alles rausgerupft - außer den Fenstern. Und bald geht die Sache zu Ende. Ich brauche ca 275 Euro pro Qm, mit Elektrik neu ! Bad und Küche natürlich inbegriffen. Is auch noch ein bißchen Klempnerarbeit dabei. Die 275 sind aber weitgehend die Materialkosten, denn ich mache ja viel selber. Tapezierer und Maler habe ich mir diesmal gegönnt, damit ich einfach mehr Tempo reinbekomme. 

 

 

 

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vor 18 Stunden schrieb Matt:

Hallo Fröhn,

was hat die Bude im EK gekostet?

Welche Miete erwartest Du nachher?

Kaufpreis: 25k 

KNK: 5k

Bad, Elektrik, Parador 300, neue Tapete, und Küche mit Geräten 14 k 

NKM: 350 

Man könnte die auch in Bestand nehmen, weil das Haus wirklich top ist. Sehr günstige HV und super Mieter alle. Aber ich möchte lieber verkaufen, weil ich Geld brauche.  Die Bude ist bald fertig.Ich kann ja mal vorher / nachher Bilder machen. wenn das gewünscht ist. 

 

Edited by Fröhn
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