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janek365

Fragen zu Wirtschaftsplan einer Eigentumswohnung

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Hallo,

evtl. haben wir vor unsere Eigentumswohnung zu vermieten, ich bin in sowas Neuling und arbeite mich gerade in dieses Thema ein, ich habe ein paar Fragen dazu.

Sobald die Wohnung vermietet ist, läuft das dann so:

1.)Wir als Eigentümer zahlen von unserem Konto weiterhin alle Kosten von dem Wirtschaftsplan der Verwaltungsfirma, ist das so richtig?

2.)Soweit ich mich eingelesen habe, könnte man folgenden Kosten auf einen Mieter umlegen, die wir zurzeit bezahlen: Heizkosten, Wasser/abwasser,Wartung Dosier-und Filteranlage, Regenentwässerung, Müll, Strom allgemein, Strom Str.Hausnr10-22,Außengartenpflege,Antenne,Winterdienst,Gebäudeversicherung,Straßenreinigung,Wartung Lüftung 2-jährig, ist das so richtig?

3.) Nicht umlagefähig sind anscheinend: Miete Rauchwarnmelder, Dachwartung,Verwaltungsgebühr, Reparaturen, Beiratskosten,Aktenvernichtung und Zahlung zur Instandhaltungsrücklage, stimmt das so?

4.)Ich müsste also in dem Mietvertrag mit monatlicher Miete alle umlagefähigen Kosten mit dem Betrag aufführen, und dann im darauffolgenden Jahr die exakte Abrechnung erstellen?

Danke im Voraus für das Antworten  

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1) Korrekt.

2) Korrekt

3) Meiner Meinung nach sollte die Rauchmelder Miete ebenfalls umlegbar sein. Dient ja dem Mieter. Sonst ist 3. Korrekt.

4) Man führt die exakten Nebenkostenbestandteile normalerweise nicht abschließend auf, da es durch Rechtssprechung oder Gesetzesänderungen eventuell andere zusätzliche Umlagen geben könnte die man dann nicht mehr umlegen kann. Es gibt da natürlich wieder eine rechtssichere Formulierung für sowas.

Besorgt euch am besten einen Mietvertrag z.B. von eurer WEG Verwaltung oder von Haus&Grund.
Ihr könnt auch die gesamte SEV Verwaltung für 15-20€/Monat an die Verwaltung abgeben. (Jedenfalls machen die meisten Verwaltungen das)

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Hallo nochmal,

ich habe noch eine weitere Frage dazu,

Ich lese immer davon, das man bei  Vermietung von Eigentumswohnungen einen positiven Cashflow haben sollte, in unserem Fall zahlen wir zurzeit bei Eigennutztung unserer Eigentumswohnung 141 Euro monatlich Hausgeld + 128 Euro Instandhaltungsrücklage an die Verwaltung + 500 Euro an die Bank für den Kredit (nach 20 Jahren währe der Kredit abgezahlt.

Die nicht umlagefähigen Posten ergeben:

Miete Rauchwarnmelder, Dachwartung,Verwaltungsgebühr, Reparaturen, Beiratskosten,Aktenvernichtung = 27,90 Euro monatlich und Zahlung zur Instandhaltungsrücklage = 128 Euro monatlich.

Um bei Vermietung unserer Eigentumswohnung zu erreichen, das sie sich von alleine abzahlt müsste man also einen positiven oder neutralen Cashflow erreichen, d.h.

müsste die Rechnung für eine Vermietung dann so sein:  Nettokaltmiete müsste 655,90 Euro bringen (da währen abgedeckt: 500 Euro Kredit, 128 Euro Instandhaltungsrücklage, 27,90 Euro nicht umlagefähige Posten) + umlagefähige Hausgeldposten 113,10 Euro.

Vermietung also für 769 Euro, ist das so richtig?

Danke für Antworten!

Edited by janek365

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Am 3.4.2020 um 09:40 schrieb janek365:

Hallo nochmal,

ich habe noch eine weitere Frage dazu,

Ich lese immer davon, das man bei  Vermietung von Eigentumswohnungen einen positiven Cashflow haben sollte, in unserem Fall zahlen wir zurzeit bei Eigennutztung unserer Eigentumswohnung 141 Euro monatlich Hausgeld + 128 Euro Instandhaltungsrücklage an die Verwaltung + 500 Euro an die Bank für den Kredit (nach 20 Jahren währe der Kredit abgezahlt.

Die nicht umlagefähigen Posten ergeben:

Miete Rauchwarnmelder, Dachwartung,Verwaltungsgebühr, Reparaturen, Beiratskosten,Aktenvernichtung = 27,90 Euro monatlich und Zahlung zur Instandhaltungsrücklage = 128 Euro monatlich.

Um bei Vermietung unserer Eigentumswohnung zu erreichen, das sie sich von alleine abzahlt müsste man also einen positiven oder neutralen Cashflow erreichen, d.h.

müsste die Rechnung für eine Vermietung dann so sein:  Nettokaltmiete müsste 655,90 Euro bringen (da währen abgedeckt: 500 Euro Kredit, 128 Euro Instandhaltungsrücklage, 27,90 Euro nicht umlagefähige Posten) + umlagefähige Hausgeldposten 113,10 Euro.

Vermietung also für 769 Euro, ist das so richtig?

Danke für Antworten!

Sehr einfach gerechnet ja. Wenn man genau ist dann 770 sonst ist der CF=0 und nicht >0. Das ist aber die Warmmiete und eigentlich machst du die Rechnung ohne die umlegbaren Kosten.

ABER

1. Eine entscheidungsrelevante CF Rechnung bezieht auch Dinge ein die über einen gewissen Zeitraum auf jeden Fall üblich sind, wenn auch nicht sofort oder in jedem Jahr. Insbesondere: Mietausfallwagnis, Reparaturrücklage Sondereigentum

2. Wenn die du Wohnung schon hast dann ist doch nicht die Rechnung entscheidungsrelevant sondern das was du am Markt bekommst.

3. Ich habe ein grundsätzliches Problem damit den CF nur auf Basis der Istfinanzierung anzuschauen. Was ich meine: deine Darlehensrate kann auf Basis einer 20% Finanzierung mit 1% Tilgung sein (dann wäre das viel zu niedrig gerechnet) oder einer 110% Finanzierung mit 6% Tilgung (dann unrealistisch). Und die Tilgungsrate kannst du meist schnell ändern und bist dann ohne wirtschaftliche Verbesserungen plötzlich positiv

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OF_MZ hat recht. Wenn du die Wohnung schon hast, dann ist das alles Schall und Rauch. Dann gilt bei der Vermietung nur noch: Maximale Einnahmen.

Die Überlegung macht man vorher um zu checken, ob die Investition sich tragen kann. Daher sind neben dem Kaufpreis/qm auch immer die realistisch erzielbare Nettokaltmiete/qm wichtig. Daraus ergibt sich der Faktor zu dem man kauft.

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Wir haben die Wohnung schon.

Möglich sind hier in der Stadt 8,5 Euro pro qm, d.h. die Mieteinnahmen währen bei circa 655 Euro monatlich.

Die Warmmiete würde bestehen aus:  655kalt+113Euro umlagefähige Nebenkosten=768 Euro Warmmiete, ist diese Rechnung so ok?

Nicht umlagefähig sind circa 155 Euro (128 Euro Instandhaltungsrücklage +27,90 Euro nicht umlagefähige Posten)

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Die Rechnung scheint ok. Mich wundert, dass die umlagefähigen NK nicht höher sind. Aber wenn das bei euch so ist, dann gut für den Mieter.

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Wir haben die Wohnung schon.
Möglich sind hier in der Stadt 8,5 Euro pro qm, d.h. die Mieteinnahmen währen bei circa 655 Euro monatlich.
Die Warmmiete würde bestehen aus:  655kalt+113Euro umlagefähige Nebenkosten=768 Euro Warmmiete, ist diese Rechnung so ok?
Nicht umlagefähig sind circa 155 Euro (128 Euro Instandhaltungsrücklage +27,90 Euro nicht umlagefähige Posten)

Der Begriff „Warmmiete“ ist umgangssprachlich.
Wie wird denn geheizt? Ist das ne Gasetagenhzg?
Ist die Grundsteuer schon mit drin in den Nk?
Welches Bundesland?
Miete RWM ist übrigens niemals umlagefähig (manche machen‘s trotzdem und haben Glück)
Bei Neuvermietungen immer Insolvenzverzeichnis checken und aktuelle Schufaauskunft vorlegen lassen - alternativ Bonitätsauskunft von Haus & Grund (wenn du Mitglied bist).
... und bei den Kosten zählt die Tilgung nicht dazu, nur die Zinsen.

hth

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Hi,

mich wundern hier die von der Verwalterfirma  abgerechneten hohe Instandhaltungsrücklage von 128 Euro/ Monat, die man ja anscheinend nicht umlegen kann. Gibt es da einen Trick wie man da noch was umlegen kann auf den Mieter? Vielleicht frage ich mal bei der Verwalterfirma nach, was genau damit gemacht wird.

In den monatlichen 141 Euro Hausgeld sind die Heizkosten inklusive (Fernwärme), wie oben genannt sind davon wahrscheinlich 27,90 Euro nicht umlagefähig.

Grundsteuer ist noch nicht mit drin, aber kann ich ja umlegen auf den Mieter.

Bundesland ist Niedersachsen

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vor 4 Stunden schrieb janek365:

mich wundern hier die von der Verwalterfirma  abgerechneten hohe Instandhaltungsrücklage von 128 Euro/ Monat, die man ja anscheinend nicht umlegen kann. Gibt es da einen Trick wie man da noch was umlegen kann auf den Mieter?

Nein. Die IHR ist nicht umlagefähig, daher ist aus Investorensicht eine niedrige IHR in der Regel zu bevorzugen. Frag ruhig bei der Verwaltung nach, warum die IHR so hoch ist. Ggf. kannst du versuchen, diese zu senken, wenn die anderen Eigentümer mitziehen.

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vor 5 Stunden schrieb janek365:

Hi,

mich wundern hier die von der Verwalterfirma  abgerechneten hohe Instandhaltungsrücklage von 128 Euro/ Monat, die man ja anscheinend nicht umlegen kann. Gibt es da einen Trick wie man da noch was umlegen kann auf den Mieter? Vielleicht frage ich mal bei der Verwalterfirma nach, was genau damit gemacht wird.

In den monatlichen 141 Euro Hausgeld sind die Heizkosten inklusive (Fernwärme), wie oben genannt sind davon wahrscheinlich 27,90 Euro nicht umlagefähig.

Grundsteuer ist noch nicht mit drin, aber kann ich ja umlegen auf den Mieter.

Bundesland ist Niedersachsen

113 € NK inkl. Fernwärme, ohne Grundsteuer bei ca. 77m² (655 €/8,5 €/m²)??

da kann irgendwas nicht stimmen....

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