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DancingWombat

Briefgrundschuld übernehmen - Aufgebotsverfahren

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Hallo zusammen,

folgende Situation:
A kauft eine Immobilie von einer zerstrittenen Erbengemeinschaft. Im Grundbuch ist noch eine Eigentümergrundschuld mit Brief auf den Erblasser von 1970 eingetragen.
Nun ist es blöderweise so, dass die Erbengemeinschaft den Grundschuldbrief nicht vorlegen können und somit die Grundschuld nicht gelöscht werden kann. Eine der Erben (Erbin A) verweigert sich ein Aufgebotsverfahren zu starten. - DEAD LOCK. Es geht nicht weiter. Gespräche mit der Erbin sind nicht zielführend bzw. unmöglich. Post wird nicht gelesen, die Tür nicht geöffnet.

Die anderen Erben haben inzwischen einen Anwalt eingeschaltet der allerdings auch nicht wirklich weiter weiß. Es gibt nun einen Vorschlag des Anwalts der einen potenzielle Lösung des Dead Locks verspricht. Der Käufer soll den Kaufpreis abzgl. eines Einbehalts zahlen und die Grundschuld übernehmen. Mit der Teilzahlung wird der Anteil von Erbin A vollständig bezahlt, Erbe B und C verzichten zunächst auf einen Teil des Kaufpreises. Käufer A wird im Grundbuch eingetragen und beantragt dann das Aufgebotsverfahren. Das sollt möglich sein, da dazu dann keine Zustimmung von Erbin A nötig ist. Nachdem der Grundschuldbrief für kraftlos erklärt wurde und die Grundschuld gelöscht wurde, zahlt der Käufer den Restbetrag abzgl. der Kosten für das Verfahren.

Dazu jetzt zwei Fragen:

1. Ist das Vorgehen so wie oben beschrieben grundsätzlich möglich oder lauert da ein Pferdefuß?
2. Mit welchen Kosten ist für das Aufgebotsverfahren zu kalkulieren. Die Grundschuld lautet auf 20000 DM.

Vielen Dank vorab und viele Grüße
Sebastian

 

 

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Hallo Dancing Wombat,

mit meinem Laienwissen denke ich, dass es funktionieren könnte. Es wären aber noch Fragen zum Eigentumsübergang zu klären. Das Aufgebotsverfahren dauert ja eine Weile.

Falls du den KP finanzierst, sollte auch deine Bank mitmachen. In der standardisierten Finanzierungswelt, könnte das etwas komplexer werden.

Fragen zur Abwicklung das Kaufvertrages sollte doch ein Notar beantworten können. Ihr werdet ihn ja für den KV brauchen. Vielleicht kann dieser dann auch mehr Vertrauen in den Ablauf schaffen und die Kosten für das Aufgebotsverfahren schätzen.

Es gibt aber etwas, das ich an dwr Ausgangslage nicht verstehe. Warum ist Erbin A bereit den Notarvertrg zu unterschreiben, verweigert aber jegliche sonstige Kooperation?

VG Tobias

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Zitat

Es gibt aber etwas, das ich an dwr Ausgangslage nicht verstehe. Warum ist Erbin A bereit den Notarvertrg zu unterschreiben, verweigert aber jegliche sonstige Kooperation?
 

Berechtigte Frage. Es war schon damals schwierig die Erbin A zur Unterschrift zu bewegen. Inzwischen haben sich aber weitere familiäre Verwerfungen bei der Erbengemeinschaft ergeben die zu der Situation gefüht haben.
Hinzu kommt, dass der Notar auch schon merklich genervt ist, da schon ein erster Versuch das Aufgebotsverfahren in einer Vertragsergänzung geendet ist, die allerdings nicht wirksam wird da Erbin A nicht unterschreibt.

Was mir in den letzten Tagen noch in den Sinn gekommen ist, ist die Nutzung eines Notaranderkontos, d.h. Kaufpreiszahlung auf Notaranderkonto, dann Eigentumsumschreibung. Die Frage wäre ob hier auch eine Ergänzung zum Kaufvertrags (dem ja alle Beteiligten zustimmen müssen) nötig wäre.

 

Edited by DancingWombat

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Am 4.4.2020 um 21:45 schrieb DancingWombat:

Die Frage wäre ob hier auch eine Ergänzung zum Kaufvertrags (dem ja alle Beteiligten zustimmen müssen) nötig wäre.

Hallo @DancingWombat,

nach meinen Kenntnissen sind Abreden außerhalb des Notarvertrags kritisch was die Durchsetzbarkeit angeht. Wenn im unterschrieben KV (es war in deinem ersten Beitrag nicht ersichtlich, dass es den schon gibt) drin steht, dass der KP bei Fälligkeit auf die Konten Nr. blablabla gezahlt wird. Dann mus nach meinem Verständnis der KV mit Unterschriften von allen Beteiligten ergänzt werden. 

Aber mal ne andere Idee. Wenn du finanziert hast, müssten bei dir doch Bereitstellungszinsen anfallen oder demnächst anfallen. Durch ihre Verweigerungshaltung verhindert Erbin A die Umsetzung des KV. Dadurch entsteht dir ein Schaden. Ich bin jetzt nicht ausreichend juristisch gebildet um beurteilen zu können, ob daraus ein Schadensersatzanspruch abgeleitet werden kann.

Wenn du kein Problem damit hast an fremden Türen zu klingeln, fahr zu ihr hin und rede mit ihr. Du kannst nix für den Ärger mit den anderen Erben. Sie sorgt aber für Probleme bei dir. 

Wenn du das nicht möchtest, oder reden nix hilft, warum schreibt dein Anwalt oder der Notar die Erben nicht an und weist darauf hin, dass die Erbengemeinschaft dir gegenüber schadenersatzpflichtig wird, wenn sie nicht für die Löschung des vorrangigen Rechts sorgt? Sollte dein Rechtsanspruch wackelig sein, schreib alle Erben selbst an und weise darauf hin, dass dir ein Schaden entsteht.

Sollte der KV nie umgesetzt werden, stehen die Bereitstellungszinsen für die komplette Zinsbindung im Raum. Rechne es aus und schick es allen. Du bist bereit diese Kosten eine Zeit lang zu tragen, wenn erkennbar ist, dass die Erben den KV auch umsetzen wollen. Wenn sie dies aber nicht gemeinsam möchten wirst du deinen Schaden der Gemeinschaft gegenüber geltend machen. Vielleicht bewegt das die Erbin zur Unterschrift.

vielleicht kommen dir ach noch eigene Ideen, wenn du deine Gedanken eine Weile dieser Richtung kreisen lässt.

Rede parallel mit deiner Bank. Ich würde offen mit ihr kommunizieren, dass es Probleme bei der Umsetzung des KV gibt. Transparenz hat bei der Bank noch selten geschadet.

VG Tobias 

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Klingeln an der Tür habe ich tatsähclich schon versucht. Die eine Erbin macht halt nicht auf (auch nicht bei anderen) und liest offenbar auch nicht die Post vom Notar. Leider wohne ich auch nicht direkt um die Ecke um alle zwei Tage mal vorbeizugehen.

Weißt du sicher, dass hier ein Schadenersatzanspruch entsteht? Das wäre vielleicht noch ein Angriffspunkt, wobei fraglich ist ob Erbin A das überhaupt interessiert bzw. ob sie die Post öffnet. Genaugenommen dürfte der Schadenersatz noch größer sein wie "nur" die Bereitstellungszinsen. Der Deal hatten einen netten Einkaufsgewinn der strenggenommen auch verloren ginge.
Die Bank weiß Bescheid, kann aber logischerweise auch nichts machen.

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vor 15 Minuten schrieb DancingWombat:

Weißt du sicher, dass hier ein Schadenersatzanspruch entsteht?

Stop! Bitte langsam. Sicher weiß ich gar nichts! 

Es ist eine Idee, um der unmotivierten Verkäuferin eventuell einen kleinen Stups geben zu können. Ob tatsächlich ein Anspruch entsteht sollten Juristen auf Basis ALLER Informationen beurteilen. Ich denke aber, dass es so sein könnte. 

Eine weitere Idee ist noch mal in den unterschriebenen KV zu sehen. Zu was haben sich die Verkäufer hinsichtlich der alten GS verpflichtet? Löschung vermute ich. Also sollte es doch eine Möglichkeit geben, diese Verpflichtung durchzusetzen. Ich würde aktiv auf den Notar zugehen un ihn Fragen, ob es doch nicht irgendeinen Weg gibt. 

Ob du allerdings einen entgangenen Gewinn geltend machen kannst bezweifle ich stark. Ich glaube man kann nur tatsächlich entstandene Schäden geltend machen. Wenn aber so ein netter "Einkaufsgewinn" in dem Kauf steckt, lohnt es sich ja noch etwas Energie rein zu stecken. 

 

VG Tobias 

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