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Stefan-RheinMain

Corona und Immobilien

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Rechtsverbindlich ist auch eine Aussage eines Rechtsanwaltes nicht. Dies wird es erst dann, wenn ein Urteil in letzter Instanz bestätigt worden ist. Vorher wirst du niemals Sicherheit haben.

Allerdings geben mir die Ausführungen im Gesetzestext ein ausreichend sicheres Gefühl für den für mich normalen Fall, dass ich einem Vertragspartner ggü. keinen Anlass zur Klage gebe.

Im Zweifelsfall muss man sich eben rechtlichen Beistand suchen.

@Andreas: Unabhängig deiner Erfahrung ist das hochladen und Nachfragen unklarer Sachverhalte doch gerade Sinn eines solchen Forums, oder?

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vor 2 Stunden schrieb Berri:

Rechtsverbindlich ist auch eine Aussage eines Rechtsanwaltes nicht.

Ja, aber wohl "verbindlicher" als unsere juristischen Laienannahmen. 

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Bevor sich jemand zu sehr in die Hosen macht überlegt euch doch bitte die Situation:

- eine wesentliche Verschlechterung des Werts des Beleihungsobjekts ist es nicht wenn die Preise 5 oder 10% sinken. Vielleicht haltet ihr eure Immos auch schon 3 Jahre (Wertzuwachs auch mal gerne 20%, was dann 16% des Verlusts schon kompensiert)

Wenn sie 30% sinken (wovon bei Wohnimmos aktuell wirklich niemand ausgeht) dann überlegt euch mal die Situation der Bank:

- Der Darlehensvertrag ist auf die RLZ meist fest refinanziert. Wenn die Bank von sich aus kündigt fallen alle Verluste daraus die normalerweise über Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt werden bei ihr an. Plus die anteiligen Kreditabschlusskosten

- Die Verwertung des Objekts bringt dann nur 70%, wahrscheinlich eher 60%. Höchstwahrscheinlich wird die Bank dann Verlust machen.

Kündigung von Bank Seiten macht also wirtschaftlich überhaupt keinen Sinn und würde quasi zur pleite der Bank führen. Eine solche Situation ist für mich nur im Insolvenzfall der Bank denkbar (und auch dann nur in einer Systemkrisensituation) oder wenn die EK Anforderungen die Banken in Probleme bringen (das wird der Regulator dann mit Ausnahmen zu verhindern wissen)

 

Wenn sie euch nicht kündigt, was passiert dann? Sie bekommt fleissig ihre Raten weiter und das ist wahrscheinlich der einzige Teil der Bilanz der noch Gewinn abwirft.

Als privater Wohnimmobestandshalter schlafe ich gut. Maximal wird es Beleihungsnachforderungen geben, da würde ich immer hart bleiben.

Gewerbe würde mir dagegen sehr große Sorgen machen.  

 

 

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Die Sache ist nun mal absolut klar, wenn man das Gesetz und auch die Aussagen von Anwälten zu dem Thema  liest (kostet nur wenige Minuten).  Ich verstehe Dich, @Stefan-RheinMain nicht, warum das so schwer sein soll.  Zu den Teilzahlungsdarlehen lt. $ 498 BGB gehören explizit auch Immobiliendarlehen.

 

Die Bank kann den Darlehensvertrag mit fester Laufzeit nur außerordentlich kündigen, wenn wichtige Gründe vorliegen. Ein ordentliches Kündigungsrecht hat die Bank bei solchen Krediten nicht. Die Kündigungsvoraussetzungen der Bank sind davon abhängig, ob es sich bei dem Darlehen um ein Verbraucher- oder ein Unternehmerdarlehen handelt. Die Rechtsgrundlage des Kündigungsrechts der Bank findet sich in §§ 490, 498 BGB und in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Banken und Sparkassen.

https://www.stader-law.de/index.php/kreditkuendigung-durch-die-bank.html

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 498 Gesamtfälligstellung bei Teilzahlungsdarlehen

(1) Der Darlehensgeber kann den Verbraucherdarlehensvertrag bei einem Darlehen, das in Teilzahlungen zu tilgen ist, wegen Zahlungsverzugs des Darlehensnehmers nur dann kündigen, wenn

1. der Darlehensnehmer a) mit mindestens zwei aufeinander folgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise in Verzug ist,

b) bei einer Vertragslaufzeit bis zu drei Jahren mit mindestens 10 Prozent oder bei einer Vertragslaufzeit von mehr als drei Jahren mit mindestens 5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens in Verzug ist und
2.
der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer erfolglos eine zweiwöchige Frist zur Zahlung des rückständigen Betrags mit der Erklärung gesetzt hat, dass er bei Nichtzahlung innerhalb der Frist die gesamte Restschuld verlange.
Der Darlehensgeber soll dem Darlehensnehmer spätestens mit der Fristsetzung ein Gespräch über die Möglichkeiten einer einverständlichen Regelung anbieten.
(2) Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag muss der Darlehensnehmer abweichend von Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Buchstabe b mit mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens in Verzug sei
 

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Meine Sichtweise zu den Auswirkungen von Corona auf (Wohn-)Immobilien:

Die entscheidende Frage in dem Zusammenhang ist, wann das medizinische Problem nachhaltig gelöst ist, also d.h. wann entweder ein Impfstoff oder ein Medikament zur breiten Verfügung steht. Hierbei geht es nicht nur um die Wirksamkeit, sondern vor allem auch um die nachhaltige Verträglichkeit, die eben derzeit in klinischen Studien bei einer Vielzahl von Medikamenten erprobt wird. Der breite Tenor unter Medizinfachleuten ist, dass dieser Zeitpunkt in etwa Anfang nächsten Jahres sein wird, wovon ich auch überzeugt bin. Es gibt ja bereits vielversprechende Daten von erfolgreichen Behandlungen schwerkranker Infiszierter. Vor allem das ursprünglich als Ebola-Medikament gedachte Remdesivir scheint hier gute Erfolgsaussichten zu haben. In den Studien im Rahmen der Ebola-Tests hatte das Medikament zwar nicht gut gewirkt, aber sich ja bereits als verträglich herausgestellt, d.h. bei den jetzt laufenden Studien steht faktisch nur noch die Wirksamkeit in Frage. Und da gab es mittlerweile schon von diversen Kliniken sehr erfreuliche Zwischenergebnisse.

Insofern kann man als ziemlich wahrscheinlich unterstellen, dass in einem knappen Jahr keinerlei ZUSAETZLICHE wirtschaftliche Probleme hinzukommen werden.

Die entscheidende Frage ist nun, was in den nächsten 10-12 Monaten passieren wird. Das kann wohl keiner ganz genau vorhersagen. Dennoch halte ich hier verschiede Grob-Szenarien für ganz unterschiedlich wahrscheinlich:

a)

Als mit Abstand am wahrscheinlichsten (>80%) erscheint es mir, dass die jetzige Situation mit weitgehendem Geschäftsverbot etc. ca. 1 Monat beibehalten wird. Kontakteinschränkungen dürften vermutlich weitgehend bis zum medizinischen Durchbruch aufrechterhalten werden, aber gegen Ende April sollten die meisten Geschäfte (bis auf Freizeitgestaltungsbetriebe wie Bars, Clubs, Urlaubsresorts, Fitnesstudios etc.) die Betriebserlaubnis zurückerhalten (natürlich unter strengen Auflagen wie zB nur max. x Personen im Laden, Gaststäten müssen bestimmte Stühle unbesetzt lassen etc.) Je nach Entwicklung der Infisziertenzahlen werden die Massnahmen wieder verschärft oder noch etwas gelockert werden.

In diesem Szenario würden zwar kurzfristig sehr viele unter Kurzarbeit leiden, und es kommt auch sicher zu einigen Entlassungen, aber ein immenser irreversibler Schaden für die Gesamtwirtschaft entstünde dadurch noch nicht. (Teilbereiche wie die Touristikbranche wird in jedem Fall erheblichen Schaden nehmen) Aber eben nicht die Wirtschaft als Ganzes in diesem Ausmass. Denn eines wird bei den ganzen Panikprognosen immer unter den Tisch fallen gelassen: Gerade durch die Ausgangsbeschränkungen bzw. die auch in der Bevölkerung weit verbreitete Meinung, zunächst mal auf mit kostspieligen Reisen verbundenen Urlaub zu verzichten (und natürlich auch sonstigen Konsum wie Kleidung), wird ja auch viel Geld gespart, was dann später z.B verstärkt zum Autokauf etc. eingesetzt werden kann. Also ich sehe da für weite Teile der Wirtschaft mehr eine Verschiebung der Einnahmen in die Zukunft (mit leichten Einbrüchen auf mittelfristige Sicht), aber eben keinen nachhaltigen Ausfall (gilt natürlich nicht für Cafes etc; und von denen machen halt einige pleite und eröffnen dann paar Monate später wieder ohne Schulden unter neuem Namen in alter Belegschaftsbesetzung neu und die systemrelevanten Banken, die dadurch in Schieflage geraten, werden – wie immer – vom Staat gerettet; eigentlich Business as usual).

Die Wirtschaft als Ganzes ist ja ein Nullsummenspiel. Die Staaten pumpen jetzt gigantische Summen hinein (da wird zB in den USA einfach mal die gesamte Staatsverschuldung über Nacht um rund 10% erhöht). Das, was z.B. Hotels nun als Zuschuss kriegen (und normal von Urlaubsgästen bekommen hätten), sparen sich die Leute, und das steht dann der Wirtschaft wieder mehr zur Verfügung, wenn die Geschäfte wieder weitgehend offen haben.

Es könnte durchaus sein, dass es dann nach dem im Laufe des Aprils zu erwartenden Rückgang der Neuinfiszierten im Sommer/Herbst nochmal zu einer weitgehenden Schiessung der Geschäfte für ca. 1 Monat kommen wird, wenn die Infisziertenzahlen wieder ansteigen und eine kritische Menge überstiegen haben. Aber durch diverse staatliche Hilfen sollte auch dieser Zeitraum gesamtwirtschaftlich gesehen halbwegs glimpflich überstanden werden (natürlich wird es da Insolvenzen etc. geben), und bevor dann eine erneute 3. Schliessungsphase nötig wäre, sollten schon die entsprechenden Medikamente zur Verfügung stehen.

Massive nachhaltige langanhaltende Probleme sehe ich in einem solchen Szenario nicht auf die Realwirtschaft zukommen. Ein Problem könnte jedoch der Bankensektor werden. Denn viele Selbstständige könnten zwar locker mit den staatlichen Hilfen solche temporären Lock-Down-Phasen überstehen. Aber es werden sicher viele nicht so naiv wie der Altmeier sein und einfach da zu Hauf zurückzuzahlende Kredite aufnehmen, sondern die lassen ihren Laden lieber insolvent gehen. Warten ein paar Monate und eröffnen dann in derselben Mitarbeiterbesetzung wieder neu, nur eben ohne die Schulden. D.h. das eigentliche Problem sehe ich hier nicht im grossflächigen Mieterausfall oder einer nachhaltigen Wirtschaftsbeeinträchtigung., sondern in einer sich anbahnenden Bankenkrise, die dann auf ihren Krediten sitzen bleiben. Aber auch hier glaube ich wird es eben nicht zu einer weltweiten Bankinsolvenzwelle kommen, sondern die westlichen Staaten werden einigermassen proaktiv die Geldhäuser stützen/ verstaatlichen.

Selbst wenn man als Vermieter mal den Fall unterstellt, dass für 2-3 Monate Lock-Down-Periode die Mieter kein Geld zur Mietzahlung haben und man ihnen die Zahlungen nicht nur stundet, sondern sogar vollumfänglich erlässt, wäre das immer noch kein Drama aus Vermietersicht, das wäre dann in etwa so, wie wenn es einen Mieterwechsel gibt und dazwischen die Wohnung eben mal temporär leer steht (sowas sollte durch Mietausfallsrücklagen locker aufgefangen werden können)

Insofern sehe ich bei diesem Szenario einen stärkeren mittelfristigen Zusammenbruch der Wirtschaft ebenso wenig wie einen signifikanten Einbruch der Wohnimmobilienpreise. (was anderes sind bestimmte Gewerbeimmobilien). Wie hajo schon ganz richtig geschrieben hat, sind die meisten mit 80%-Finanzierungen unterwegs, von denen vielfach auch schon etliches getilgt ist, so dass da keine Beleihungsnachforderungen der Banken auf breiter Front kommen werden. Ja, es wird Kreditausfälle von einigen 100-110%-Finanzierern geben, die dann 8% in Randlagen gekauft hatten. Einen leichten Rückgang der Immobilienpreise im oberen einstelligen Prozentbereich im Schnitt erwarte ich auf Jahressicht, mehr aber nicht. (wobei dies natürlich lageabhängig variiert)

b)

Ein totaler Lock-Down über mehrere Monate hätte sicher gravierende gesamtwirtschaftliche Folgen, auch mit drastischen Auswirkungen auf Immobilien. Das halte ich aber weder für ansatzweise wahrscheinlich, noch für tatsächlich sinnvoll, da ja selbst in der so genannten EU praktisch jeder Staat macht, was er will, und somit die Problematik dann nur auf die Zeit nach dem Lockern des Lock-Downs vertagt wäre, wenn dann das Virus sozusagen wieder importiert würde.

c)

die derzeitigen Massnahmen werden recht schnell recht deutlich dauerhaft gelockert und es kommt zu einer zweiten Welle von noch deutlich drastischerem Ausmass an Infektionen und vor allem Toten (ein paar Millionen Tote in Deutschland wäre da absolut vorstellbar), dann läuft zwar kurzfristig die Wirtschaft noch einigermassen, nur durch die Toten würden der Wirtschaft dann immense Mengen an Arbeitskräften fehlen, weswegen es dann auch zu einem völligen Zusammenbruch (wie auch dem Immobilienbereich) käme inkl. Strassenschlachten etc. Über wirtschaftliche Vorteilshaftigkeitsüberlegungen von Immobilieninvestments würde in so einem Umfeld dann jedoch niemand mehr diskutieren. Dieses Szenario halte ich für unwahrscheinlich, aber so 10-20 % würde ich dem Szenario geben. Weniger in Deutschland, aber vor allem in USA, wo Trump den Leuten ja wesentlich weniger Auflagen auferlegt als in Europa . Die Infektionszahlen/Todeszahlen gehen in USA gerade durch die Decke (Verdopplung in 3-4 Tagen und das bei einen ohnehin schon chaotischen Gesundheitssystem). Also wenn es zu einem weltwirtschaftlichen Zusammenbruch kommt, wird der wohl von den USA ausgehen.

 

Ganz allgemein:

Spätestens ab dem Zeitpunkt, wo ein Medikament/Impfstoff verfügbar ist, sollte die Wirtschaft wieder Fahrt aufnehmen und dann die Immobilienpreise auch wieder schnell in die Nähe des Vor-Corona-Niveaus zurückkehren. Die meisten Wirtschaftsforscher erwarten einen V-förmigen Konjunkturverlauf, also zunächst bsw. einen scharfen 20% Einbruch, dann wieder annähernd die 25% hoch auf das Ausgangsniveau und das in relativ kurzer Zeit.

Sollte es wesentlich länger dauern als 1 Jahr, ein Medikament/Impfstoff zu haben, dann sehe ich wirtschaftlich schwarz, ebenso für Immobilien. Allerdings glaube ich, dass sich vorher Leute wie Drosten mit dem Gedanken durchsetzen werden, einen nicht klinisch ordnungsgemäss getesteten Impfstoff der Bevölkerung zu verabreichen.

 

Was für mich viel entscheidender ist, als diese Kurzfristbetrachtung mit temporären Immobilienpreisrückgängen, irgendwann wieder zu erwartender rascher Wirtschaftsbelebung etc. ist die Tatsache, welches Ausmass die Rettungsprogramme bereits jetzt haben (und da ist noch einiges mehr zu erwarten). Da wird Unmengen frisches Geld gedruckt, was nachhaltig nur dazu führen kann, dass der innere Wert des Geldes abnimmt. (sprich wir eine Inflation bekommen), nicht jetzt direkt (momentan befinden wir uns eher in einer Deflation, in der alles zu Cash gemacht wird, zunächst auch Gold und Anleihen). Aber ich bin überzeugt, dass diese Deflationsphase nicht lange anhalten wird. Wenn sich die medizinische, wirtschaftliche Lage beruhigt hat, dann schlägt – wie die Historie gezeigt hat - so eine Deflation oft SEHR SCHNELL in einer SEHR STARKE Inflation um.

Perspektivisch ist so ein Szenario gradezu die Idealsituation für Immobilienbesitzer, insb. diejenigen die noch viele Schulden haben, denn der Realwert der Schulden wird durch die Krise sinken bzw. mittelfristig gesehen die Immobilienpreise dadurch steigen. Man sieht dieses Phänomen ja bereits in ersten Ansätzen bei Gold: Nachdem die Liquidierungen in Gold (Deflation) infolge der scharfen Aktienkursrückgänge und damit verbundenen Wertpapier-Beleiungsnachforderungen der Banken nachliessen und eben kein Gold mehr zur dieser Deckung verkauft werden musste, wird jetzt wieder in Massen Gold gekauft, physisch ist das zT jetzt schon gar nicht mehr überall lieferbar.

 

Was ich im Moment beobachte, ist, dass das Immobilientransaktionsvolumen an den Standorten, auf die ich aus bin, seit Ausbruch der Corona-Epidemie ziemlich zusammenbricht. Es werden praktisch keine neuen Immobilien am Markt mehr angeboten, ebenso besteht von Kaufinteressentenseite da kaum noch Bedarf, tätig zu werden. Und ich befürchte, dass dies noch einige Zeit so weiter gehen wird.

Die potentiellen Verkäufer denken wohl mehrheitlich, dass sie nur mit höheren Abschlägen verkaufen können und es daher unterlassen. Auf der anderen Seite kenne ich jedoch viele Leute, die den Immobilienaufschwung der letzten Jahre verpasst hatten und mit viel EK an der Seitenlinie stehen und auf einen Preisverfall warten. Nur steigen die halt nicht schon bei -5% ein, sondern die warten wohl eher auf einen Rückgang um 20%. Und so entsteht praktisch eine Patt-Situation, kaum einer macht was, was eben zu einem Einbruch des Transaktionsvolumens führen sollte, aber eben nicht notwendiger Weise einem starken nachhaltigem Preisrückgang. Natürlich trägt zu diesem Tranksaktionsrückgang auch bei, dass Besichtigungen derzeit sehr kritisch sind und faktisch kaum durchgeführt werden.

Also meiner Meinung nach wird kurzfristig sowohl die Nachfrage, als auch das Angebot deutlich zurückgehen (auch der Neubau kommt grade zum Erliegen) und die wenigen Transaktionen sind dann nicht wirklich marktrepräsentativ.

 

Entscheidend für das jetzige Handeln ist nicht, ob ein Immobilienkauf vor 5 Jahren sinnvoller war als heute (was zweifelslos der Fall ist), sondern was JETZT die Anlagealternative KONKRET ist ? Ich hatte diese Frage schon mehrmals hier in diesem Forum gestellt, jedoch nie eine für mich zufriedenstellende Antwort erhalten. Da war als Anlagealternativform nur die Rede von a) Schulden tilgen, b) Aktienmarkt, c) Private Equity.

Wie c) sich in einer Krise wie jetzt verhält, braucht man nicht näher zu erläutern. a) bedeutet eine implizite Anlage zu ca. 1-2% seines EKs. Ich bin jedoch überzeugt, auch in der jetzigen Zeit durch einen Zukauf eine weitaus höhere Rendite mit fremdkapitalfinanzierten Immobilien einzufahren als eben diese 1-2%. Wie sich b) verhält in der Krise, ist auch offensichtlich. Aber selbst auf dem derzeitigen Niveau notieren Aktien immer noch deutlich über ihrem langjährigen Durchschnitts-KGV . Das 2020er KGV ist ja bei den meisten Firmen durch den Umsatzwegfall trotz Kursrückgang immens gestiegen. Die durchschnittliche wachstumsstarke amerikanische Tech-Aktie wird nachwievor mit VOR-Corona-KGVs (also eine Welt unterstellt, die frei von Corona-Viren ist) von deutlich über 25 gehandelt. Ich halte die Bewertungen am Aktienmarkt immer noch für drastisch überzogen. Diese mediale Propaganda „man kann langfristig mit 7% Rendite am Aktienmarkt rechnen“ mag für die boomenden 80er und 90er Jahre in der Retroperspektive gegolten haben. Aber diese historische Entwicklung einfach 1:1 in eine zukunftsgerichtete Prognose umzumünzen, macht prinzipiell überhaupt keinen Sinn. Was soll da der arme Japaner sagen, der Mitte der 80er für seine Rente „vorgesorgt“ hatte und nun konstatieren muss, dass ihm weniger geblieben ist, als er seinerzeit einzahlte … Und wenn die Notenbanken irgendwann mal wirklich die Zinsen signifikant anheben, dann belastet das die Aktienkurse immens. Da ist man mit Immobilien exorbitant besser dran, da man hier sich durch Festzinssätze gegen Zinsanstiege absichern kann.

Es mag in der jetzigen Situation eine bessere Anlage als kreditfnanzierte Immobilien geben. Ich konnte die jedoch trotz intensivster Bemühungen und mehrmaligem Nachfragen in dem Forum hier nicht eruieren. Und nochmal, natürlich war ein Immobilienkauf vor 5 Jahren sinnvoller als heute. Aber das hat gar nix mit der Frage zu tun, ob es heute nicht auch noch sinnvoll ist eine Immobilie zu kaufen oder einfach zu halten.

Ich stand zB gerade kurz vor dem Abschluss eines neuen Kaufs. Doch ein kleines immobilienspezifisches Detail störte mich, weswegen es nun wohl doch nicht zum Kauf kommt oder ich zumindest dessen umfassende Klärung abwarte.

 

Jetzt muss man noch ein wenig differenzieren bzgl. der Lage:

Die Mietnachfrage bei Neuvermietungen ist im Moment überall stark eingebrochen. Kaum einer will umziehen etc. Nur: Es beginnt nun das einzutreten, was rajivlund schon bemerkt hat und ich auch bereits in anderen Threads gepostet hatte: Die Mieter ziehen in solchen Krisensituationen mehr zusammen, um Mietkosten zu sparen. Dies führt dann dazu, dass in den schlechten Lagen, wo es in guten Zeiten vielleicht noch 2-3 akzeptable Mietinteressenten gab, jetzt gar keinen mehr gibt. In den sehr guten Lagen, wo es in guten Zeiten vielleicht 30 in Frage kommende Interessenten gab, gib es nun vielleicht noch 3, also die Wohnung in sehr guten Lagen wird – wenn auch vielleicht zu etwas niedrigeren Preisen - noch vermietet werden können, aber die Wohnung in schlechten Lagen kann dann GAR NICHT mehr vermietet werden. Und das ist ja das eigentliche Risiko. Natürlich ist die Realität nicht so schwarz- weiss, aber das ist eben die prinzipielle Gefahr. In den schlechten Lagen wohnen verstärkt Zeitarbeiter, einfache Bedienstete wie Kellner etc, die eben tendenziell als erstes im Job gekündigt werden und dann auch als erstes Probleme mit der Mietzahlung bekommen. Insofern sehe ich diese 100-110%-Finanzierungen von Faktor-12-Immobilien in Randlagen skeptisch. Bei Faktor-30- Immobilien in guten Lagen sehe ich hingegen wenig generelle Probleme.

 

Also Kurz-Fazit:

Gerade WEGEN der Corona-Krise halte ich jetzige kreditfinanzierte Immobilienkäufe (natürlich mit ausreichendem Liquiditätspolster) in guten Lagen für sinnvoll (je mehr Schulden ich habe (und natürlich auch Immobilienvolumen), desto sicherer fühle ich mich in der jetzigen Zeit; ansonsten sollte man seinen Wohnimmobilienbestand einfach halten; diese 8%er in schlechten Lagen würde ich allerdings verkaufen, so es denn überhaupt noch jemand gibt, der einem noch einen halbwegs akzeptablen Preis dafür zahlt.

 

Ist jetzt etwas länger geworden der Beitrag, aber die reale Situation ist eben weitaus komplexer als das hier zT in manchen Postings kurz zusammengefasst oder vielmehr panikiert wird.

 

Mich interessiert, wer aktuell nun aus Corona-Gründen konkret kauft oder verkauft und warum ?

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offenbar wurde im Coronagesetz etwas nachgebessert:

Zitat

Entlastungen gibt es auch beim Wohnen. Die finanzielle „Verschnaufpause“, so Bundesverbraucherministerin Lambrecht, besteht darin, die Mietzahlungen für den Zeitraum vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 einzustellen. Dabei müssen Mieter allerdings glaubhaft machen, dass ihre finanziellen Schwierigkeiten mit den Auswirkungen der Pandemie zu tun haben. Die Miete bleibt nicht nur fällig, es können auch Verzugszinsen entstehen. Begleichen die Mieter ihre Mietschuld bis zum 30. Juni 2022 nicht, kann ihnen gekündigt werden.

http://www.msn.com/de-de/finanzen/top-stories/coronakrise-verbraucher-können-für-viele-dienstleistungen-zahlungsaufschub-geltend-machen/ar-BB125cih?ocid=ientp

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@Andreas Ihr redet aneinander vorbei. Stefan möchte "Kündigung auf Grund fehlender Sicherheiten" besprechen. Du zitierst ein Gesetz was "Kündigung wegen Zahlungsverzug" behandelt.

Was fehlt ist die Aussage, ob/dass es das Gleiche ist.
Anders gesagt: Komme ich als Kreditnehmer in Zahlungsverzug, wenn die Bank einen Sicherheitennachschuss fordert und ich den nicht leiste/leisten kann? Darf die Bank das überhaupt?

 

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Bezüglich "Corona Bedingtem Nichtzahlen" wird mir auch ganz schwummerig.

Meine WE sind so kalkuliert, dass ich den ein oder anderen Monat Leerstand oder auch mal einen Nichtzahler gut verkraften kann. Aber wenn ich plötzlich (Worstcase) für ALLE Mieter die Warmmiete Vorstrecken müsste, dann würden meine Reserven nicht lange halten...

Ich hoffe hier, dass der Bürgerliche Anstand doch etwas weiter gestreut ist als bei den genannten Konzernen. Die Medien dürfen den Leuten nur nicht einreden, dass das "jetzt alle so machen". Dann geht bei den Vermietern nämlich schnell das Liht aus.

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man kann jetzt übrigens auch die monatlichen Raten für Versorgerverträge erstmal nicht mehr zahlen (Strom, Gas, Telekommunikation usw.)

wo soll das bitte alles hinführen?

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vor 2 Stunden schrieb KFleischer:

@Andreas Ihr redet aneinander vorbei. Stefan möchte "Kündigung auf Grund fehlender Sicherheiten" besprechen. Du zitierst ein Gesetz was "Kündigung wegen Zahlungsverzug" behandelt.

Was fehlt ist die Aussage, ob/dass es das Gleiche ist.
Anders gesagt: Komme ich als Kreditnehmer in Zahlungsverzug, wenn die Bank einen Sicherheitennachschuss fordert und ich den nicht leiste/leisten kann? Darf die Bank das überhaupt?

 

Das Gesetz ist eindeutig siehe meine Posts. Der einzige Kündigungsgrund bei Verbraucherdarlehen ist das Ausbleiben von Zahlungen. Ein Wertrückgang der Sicherheiten ist kein Kündigungsgrund (steht so auch im Gesetz). Lediglich bei nicht-Verbraucherdarlehen (d.h. jede GmbH-Finanzierung, jeder Grundstückhändler etc.) ist ein Wertrückgang ein Grund für eine fristlose Kündigung. 

Siehe bitte auch die Analyse von Stadtler Rechtsanwälte, die dieses Thema (Verbraucherdarlehen vs. nicht-Verbraucherdarlehen) abgegrenzt haben.

Mehr kann und werde ich zu diesem Thema nicht machen. Wer mir nicht glaubt, kann gerne einen Anwalt fragen (bitte aber auch auf Verbrauchdarlehen hinweisen).

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So sieht es bei mir aus:
Alle meine Aprilmieten sind eingegangen.
Auch für alle Gewerbeeinheiten.
Bisher kein Cent Ausfall.

Eine Wohnung in Neuvermietung gehabt, innerhalb von 7 Tagen sehr gut vermietet. Deutlich erhöhte Nachfrage von Mietern, die schon gekündigt hatten, oder in Neubauten einziehen wollten, deren Baustellen ruhen, weil die Firmen nicht mehr kommen (Osteuropäer) oder die Leute in Quarantäne sind. Ich arbeite ja mit eigenen Leuten, bisher keiner krank.

Da ich nie über Faktor 13 kaufe, und keine Glücksritter-Objekte mit Faktor 20 oder 30 habe, habe ich Luft zum Atmen. Die vvG schirmt im schlimmsten Fall meine privates Vermögen ab, da nur geringe Bürgschaften.

Derzeit bin ich entspannt, mal sehen, ob das so bleibt.

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vor 23 Stunden schrieb Andreas:

Das Gesetz ist eindeutig siehe meine Posts. Der einzige Kündigungsgrund bei Verbraucherdarlehen ist das Ausbleiben von Zahlungen. Ein Wertrückgang der Sicherheiten ist kein Kündigungsgrund (steht so auch im Gesetz). Lediglich bei nicht-Verbraucherdarlehen (d.h. jede GmbH-Finanzierung, jeder Grundstückhändler etc.) ist ein Wertrückgang ein Grund für eine fristlose Kündigung. 

Siehe bitte auch die Analyse von Stadtler Rechtsanwälte, die dieses Thema (Verbraucherdarlehen vs. nicht-Verbraucherdarlehen) abgegrenzt haben.

Mehr kann und werde ich zu diesem Thema nicht machen. Wer mir nicht glaubt, kann gerne einen Anwalt fragen (bitte aber auch auf Verbrauchdarlehen hinweisen).

Hi Andreas,

ohne jetzt mich intensiv einzulesen - und das Studium ist schon etwas länger zurück - ist nach der Rechsprechung sehr wohl gegenüber einem Verbraucher eine fristlose Kündigung des Darlehnsvertrages nach § 490I BGB zulässig obwohl ein Verzug mit den Ratenzahlungen noch nicht vorliegt.  Dazu gab es mehrere Entscheidungen von OLG die auch von BGH bestätigt wurden. Siehe OLG Stuttgart a.a.O., bestätigt durch BGH-Beschluss vom 28.11.2017 – XI ZR 295/17; OLG Düsseldorf Urteil vom 17.11.2005 – 6 U 51/05.

Wenn man die Entscheidung des OLG Stuttgart aus 2017  lesen würde, wird man feststellen dass die Bank nicht mal verpflichtet ist die Sicherheiten nachzufordern sondern sofort fristlos kündigen kann. 

Mag sein dass die Rechtslage nunmehr etwas überholt ist, falls zwischenzeitlich Gesetzesänderungen gab oder Rechtsprechung die Rechtslage anders beurteilt.

Edited by eugkoll
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Ich poste hier mal das Urteil: https://www.zbb-online.com/heft-6-2017/zbb-2017-366-kuendigung-eines-immobiliar-verbraucherdarlehens-wegen-vermoegensverschlechterung-auch-ohne-zahlungsverzug/

Das ist wie gesagt von 2017. Dort steht insbesondere:

Zitat

§ 498 BGB genießt im Verhältnis zum Kündigungsgrund des § 490 Abs. 1 BGB auch bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen keine Exklusivität.

Das steht in direktem Wiederspruch zu Andreas aussage:

Am 6.4.2020 um 22:39 schrieb Andreas:

Der einzige Kündigungsgrund bei Verbraucherdarlehen ist das Ausbleiben von Zahlungen.

Unabhängig von Gerichten: Ich lese §498 so:

"Der Darlehensgeber kann den []Vertrag [...] wegen Zahlungsverzugs des Darlehensnehmers nur dann kündigen, wenn [.....]. [Aus anderen Gründen kann er aber fristlos kündigen]"

D.h. ich lese, dass die aufgeführten Bedingungen nur bei Zahlungsverzug gelten. Bei anderen Kündigungsgründen nicht.

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Also sind Verbraucherdarlehen auch nicht wirklich geschützt.

Bei kleineren Objekten, auch im gewerblichen Bereich mit kleineren Banken+schlechten Verträgen ist Vorsicht geboten, kennt ihr das Beispiel mit dem Hotelbesitzer in Meck-Pom, der beteuerte seine Raten immer bezahlt zu haben, er hat sogar Bücher darüber geschrieben?

Die Verbraucherdarlehen sind wohl immer noch nicht wirklich geschützt, obwohl nachgebessert worden ist?

In der Vergangenheit konnte an alles abgetreten werden, Hedge-Fonds machten ja kurzen Prozess, incl. sofortige Zwangsversteigerung.

Darum prüfe sich,wer sich lange bindet, es gibt ja Vertragsfreiheit.

 

Edited by Mizzi

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Ist das denn immer noch möglich. Ich hatte irgendwie in Erinnerung, dass es im Nachgang zur Finanzkrise 2008 Korreckturen in der Gesetzgebung gab, die solche Vorgänge verhindern.

 

 

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In einer Eigentümergemeinschaft würde ich vorrangig die Hausgeldzahlung unterbrechen. Erst dann würde ich über Stundungen von Krediten nachdenken.


Hausgeldzahlung unterbrechen?
Ganz schlechter Tipp!

Der letzte WP gilt erstmal weiter und bei ausbleibenden Hausgeld ist der Verwalter zum handeln gezwungen......

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So, mal mein Eindruck:

1. im April kein Ausfall bei den Wohnungen
2. Ein Gewerbe fehlt noch, denen werde ich aber 100% erlassen, wahrscheinlich bis Juni (ist eine Art Bastelladen und da kommt halt nix rein).... unter der Bedingung der Verschwiegenheit
3. Bei den lfd. Vermarktungen gibt es wesentlich weniger Interessenten, daher vermutlich evtl. auch Leerstände in der Folge.

Sorgen bereitet mir das Problem der ausbleibenden Erstsemester.

Das alles NRW weit.

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Mein aktueller Stand:

18 von 20 Wohnungsmietern haben normal gezahlt, eine Mieterin meinte auf Nachfrage sie zahlt diesen Monat erst am 15. - ist aber ihrer persönlichen Situation geschuldet, nicht dem Virus.

Eine Mieterin ist in Kurzarbeit und zieht gerade eine Privatinsolvenz durch, ihr habe ich den Möbilierungszuschlag (70 Euro) für 3 Monate erlassen. Die Möbel sind nach ihrer Mindestmietdauer trotzdem abbezahlt, ich verbuche das unter "jeden Tag eine gute Tat".

Ein Gewerbemieter hat normal gezahlt, mit dem anderen habe ich mich auf eine 50% Mietstundung für 3 Monate geeinigt, nachzahlbar bis Dezember 2021.

Für die freie Gewerbeeinheit interessiert sich keiner, gerade mal eine Besichtigung im März.

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vor 37 Minuten schrieb Jb007:

Guter Artikel.. Hier steht auch, dass Neubewertungen erfolgen können, die Bank aber wohl vorerst kein Interesse daran hat. Ich kopiere mal einen Auszug ein:

"Hält die Krise länger an und die Immobilienpreise beginnen zu bröckeln, „werden Banken nicht umhinkommen, Neubewertungen der von ihnen finanzierten Objekte vorzunehmen“, sagt Vornholz. Dies würde erhebliche Konsequenzen haben für jene Eigentümer, die den Kauf ihres Hauses oder ihrer Wohnung in hohem Umfang mit einem Kredit finanziert haben. „Stellt ihre Bank fest, dass der Marktwert der Immobilie gesunken ist, müssten sie Eigenkapital nachschießen oder höhere Zinsen zahlen“, sagt Vornholz. „Das könnte die Finanzierung platzen lassen und zu einem Notverkauf führen.“ Und dann müssten auch Banken erhebliche Verluste verkraften.

Deshalb könne niemand Interesse an Neubewertungen haben, sagt Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung am IREBS-Institut der Universität Regensburg. „In einer solchen Phase der Unsicherheit weiß niemand, wie hoch die Risiken an den Immobilienmärkten tatsächlich sind.“ Deshalb sollten Bewertungen vorerst ausgesetzt werden. Dieser Ansicht sind auch die Banken. „Es wäre nicht fair und partnerschaftlich gegenüber den Kunden, jetzt Neubewertungen vorzunehmen“, sagt Gero Bergmann, Vorstand des Immobilienfinanzierers Berlin Hyp. „Derzeit liegt in der Ruhe die Kraft.“ "

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Am 10.4.2020 um 16:42 schrieb Stefan-RheinMain:

Guter Artikel.. Hier steht auch, dass Neubewertungen erfolgen können, die Bank aber wohl vorerst kein Interesse daran hat. Ich kopiere mal einen Auszug ein:

Neubewertungen im fallenden Markt wäre so mit das Damoklesschwert für alle...
Denn damit verbunden wären auch die Unternehmerkredite negativ tangiert..., sollten Banken derbe Verluste einfahren, wird man die anderen Bereiche ebenfalls neu bewerten, damit man weiß, wo man steht. Danach würde eine Zeit lang garnichts mehr gehen....

Das wäre wie 2003, wo die Immobilienpreise so günstig waren wie nie, aber die Banken kein Geld dafür locker gemacht haben. Dann zählt echt nur "Cash is King" oder "System Immobilie läuft automatisiert ab" (Firmen die professionelle Bestandshaltung betreiben" In der Zeit hatten wir 6-7 Mio Arbeitslose, Dax irgendwie gefühlt bei 2000 Punkten :D 

Ich kann nur an jedem appellieren, der aktuell Häuser kaufen will: Ihr müsst massiv runterhandeln, 30-40% weniger, versucht es einfach. Corona halt... keiner weiß, was in 2-3 Monaten ist. Alles sehr unberechenbar aktuell
 

Edited by Jb007
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Das Podcast Interview mit Jakob Mähren, war auch ganz gut.
Kann ich nur empfehlen.

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Am 9.4.2020 um 09:55 schrieb Nordler:

Ist das denn immer noch möglich. Ich hatte irgendwie in Erinnerung, dass es im Nachgang zur Finanzkrise 2008 Korreckturen in der Gesetzgebung gab, die solche Vorgänge verhindern.

 

 

Das stimmt, zumindest bei Verbraucherdarlehen wurde etwas nachgebessert, darf nicht mehr an alles abgetreten werden nur in eigenem Bankenverbund. Bei gewerblichen Veträgen ist alles noch möglich, der Sicherungsvertrag ist nur mit der Bank abgeschlossen worden und geht nicht automatisch an den Erwerber der Grundschuld über, er kann meist sofort die Zwangsvollstreckung betreiben, ganz unabhängig davon ob regelmässig die Raten gezahlt worden sind, ist dann eh meist uninteressant. Wer die Grundschuld erwirbt, kann gleich zwangsvollstrecken.(Es sei denn,man hat vertraglich gut vorgesorgt und alles durch den eigenen Anwalt geprüft) Sonst haben Banken leichtes Spiel.Meiner Ansicht hat es beim obigen Beispiel(Video) an kompetenter anwaltschaftlicher Beratung auch etwas gemangelt.

Es gibt eben Vertragsfreiheit, bei gewerblichen Verträgen ist grösste Vorsicht und kompetente anwaltschaftliche Beratung geboten.

Edited by Mizzi

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