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Stefan-RheinMain

Corona und Immobilien

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Wo sind denn die Leute alle hingezogen, die die Wohnungen frei gemacht haben?
Hajo

Also bei uns merke ich, dass viele Paar schon mal zusammen ziehen um kosten zu sparen.
Kinder überlegen das einzig offene Hotel Mama zu belegen.
Studenten kommen noch nicht.
Ausländer ohne Arbeit wandern zurück.
Das sind nur paar Beispiele.

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vor 8 Stunden schrieb hajo:

Wo sind denn die Leute alle hingezogen, die die Wohnungen frei gemacht haben? 😲

Hajo

darum geht's doch nicht, sondern um die wegbrechende Nachfrage - dass man eben nicht mehr wie früher die Bude online stellt und am nächsten Tag ist sie weg

sondern jetzt müssen offenbar plötzlich wieder so "altmodische" Instrumente her, um noch Mieter zu finden

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Ich habe gerade eine Wohnung aus der Sanierung bekommen und online inseriert.
Massiv weniger Anfragen, aber die Leute , die sich jetzt melden , würden am liebsten sofort unterschreiben.
Wer seine alte Wohnung schon gekündigt hatte, hat jetzt ein Problem , da alle großen Makler derzeit Besichtigungstermine eingestellt haben.
Ich mache auch nur noch Einzeltermine mit Mindestabstand und so weiter , was für ein Aufwand.
Unterm Strich hat sich die Vermietungssituation bei mir aber eher verbessert als verschlechtert, da die Leute derzeit gar keine Alternativen auf dem Markt haben.

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vor 11 Stunden schrieb Stefan-RheinMain:

Wir haben noch einen Artikel geschrieben, wo eine reale vollfinanzierte ETW mit neuen fiktiven Annahmen aufgrund der Krise (3 Monatsmieten fallen aus, 20% Wertrückgang) dargestellt wird. Wenn es so kommen sollte, werden einige wackeln.. 

https://www.wohnungsanalyse.de/corona-crashed-immobilie/

Im Artikel erwähnen wir, dass die Bank, je nach Kreditvertrag, einen Nachschuss verlangen kann, wenn die Immo stark an Wert verliert. Dürfte in den letzten Jahren nie passiert sein.. Ggf hat jemand die Erfahrung in der Wirtschaftskrise damals gemacht, dass Immobilien während der Vertragslaufzeit neu bewertet wurden? 

LG

Danke für den interessanten Artikel.

Auch wenn mich das nach aktueller Kennzahlenlage (noch) nicht betrifft: Ich habe mal gelesen, dass Banken Privatkredite nicht kündigen dürfen, auch wenn es zu einer Verschlechterung der Einkommens- und Vermögensverhältnisse kommt. (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__498.html)

Ich hätte das so verstanden, dass ein "Margin-Call" bei Immobilien damit nicht möglich sein sollte, weil die Bank den Hebel der Kündigung nicht ansetzen kann (solange natürlich alle Raten ordnungsgemäß bedient werden und keine Verlängerung der Finanzierung ansteht). Oder begehe ich hier einen Denkfehler?

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Wenn die Bank zu dem Entschluss gelangt, dass sie ihr Risiko reduzieren muss, gibt es zwei Wege. Mehr Sicherheiten einfordern oder riskante Kunden loswerden. Da ist es für die Bank schätzungsweise egal, ob das zu einem (Zwangs-) Verkauf führt, wenn der Kreditnehmer keine Sicherheiten nachschießen kann. 

Das neue Gesetz hilft da nicht, bzw. nur kurzfristig. Denn das Risiko, das ein Kunde für die Bank darstellt ändert sich dadurch nicht. Es verzögert nur die Folgen.

Es hängt eben alles davon ab, ob die Banken in den nächsten Monaten anfangen, alles neu zu bewerten und was das Ergebnis dessen sein wird. Und natürlich kommt es auch noch darauf an, wie die individuelle Bank mit dem individuellen Kunden um geht. Wenn man jetzt zB mehrere Millionen bei einer kleinen Volksbank geliehen hat und zahlungsmässig alles gut läuft, dann kann ich mir nicht vorstellen, dass sie einen absägen. Aber klar. Ist alles nur eine Vermutung. Das einzige, was man machen kann ist, im Gespräch zu bleiben und zu versuchen konkret auftretende Probleme frühzeitig zu erkennen und Lösungen dafür zu finden.

Edited by matze sagichnich
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vor 39 Minuten schrieb freeone:

Danke für den interessanten Artikel.

Auch wenn mich das nach aktueller Kennzahlenlage (noch) nicht betrifft: Ich habe mal gelesen, dass Banken Privatkredite nicht kündigen dürfen, auch wenn es zu einer Verschlechterung der Einkommens- und Vermögensverhältnisse kommt. (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__498.html)

Ich hätte das so verstanden, dass ein "Margin-Call" bei Immobilien damit nicht möglich sein sollte, weil die Bank den Hebel der Kündigung nicht ansetzen kann (solange natürlich alle Raten ordnungsgemäß bedient werden und keine Verlängerung der Finanzierung ansteht). Oder begehe ich hier einen Denkfehler?

Das verwundert mich etwas. Warum steht es dann in jedem Kreditvertrag, dass die Bank das Darlehen fällig stellen kann bei Verschlechterung der Bonität?

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Hi @freeone,

danke für dein Feedback. Ich sehe das so, dass im § 498 BGB nur geregelt ist, wann der Darlehensgeber bei Verzug des Darlehensnehmers kündigen kann (z. B. zwei Raten in Folge nicht bezahlt)... Was bei einer Wertänderung gefordert werden kann, geht hier aus dem § nicht hervor.

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vor 5 Minuten schrieb Marius B:

Das verwundert mich etwas. Warum steht es dann in jedem Kreditvertrag, dass die Bank das Darlehen fällig stellen kann bei Verschlechterung der Bonität?

Ich bin auch der Ansicht, dass der Kreditvertrag das erlaubt. Natürlich sofern es Gesetzeskonform ist, sprich, der Kreditvertrag nicht ungültig ist.

Edited by Stefan-RheinMain

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Hier steht klar, dass die Bank das darf

https://www.focus.de/immobilien/finanzieren/tid-8652/kreditverkauf_aid_234670.html

"Auch ein massiver Wertverlust der Immobilie kann für Kunden zum Problem werden. Die Bank darf in diesem Fall weitere Sicherheiten fordern. Fehlen sie, darf die Bank den Kreditvertrag außerordentlich kündigen."

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Ich denke das sind Worst Case Szenarien. Inbesondere bei Immobilien die allgemein eine gewisse Sicherheit bieten ist das nicht der Fall. Ausgenommen sind die, die tatsächlich Finanzierungen von 110% abgeschlossen haben ohne weitere Sicherheiten bieten können. 

Momentan befindet sich der Markt im künstlichen Koma, d.h. es geht weder aufwärts noch abwärts, was vielleicht die beste Option ist die Zeit "auszusitzen". 

 

Zur Nachfrage: 

Dadurch dass Deutschland abgeschottet ist, sinkt auch die Nachfrage. Inbesondere ausländische Fachkräfte/Zuwanderung, Leute die nach Deutschland ziehen wollen, neuen Job angefangen haben brechen jetzt weg. Der Rest, der innerhalb in Deutschland leben und sich "verändert" wollte z.B. grössere Wohnung, zusammeziehen etc. hat die Pläne wegen Unsicherheiten ebenso auf Eis gelegt. 

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vor 34 Minuten schrieb Stefan-RheinMain:

Hi @freeone,

danke für dein Feedback. Ich sehe das so, dass im § 498 BGB nur geregelt ist, wann der Darlehensgeber bei Verzug des Darlehensnehmers kündigen kann (z. B. zwei Raten in Folge nicht bezahlt)... Was bei einer Wertänderung gefordert werden kann, geht hier aus dem § nicht hervor.

 

Die Möglichkeit einer Nachsicherung oder Kündigung begründet sich auf §490 BGB (sinngemäß bei Verschlechterung der Bonität des Gläubigers oder der Sicherheit (Objektwert)) .

 

 

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vor 33 Minuten schrieb Adonis2001:

Ausgenommen sind die, die tatsächlich Finanzierungen von 110% abgeschlossen haben ohne weitere Sicherheiten bieten können. 

Ich habe gerade bewusst zum ersten mal eine 110% Finanzierung abgeschlossen, damit ich mein Eigenkapital liquide auf dem Konto habe.

In Krisen ist Cash King .

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vor 5 Minuten schrieb Marius B:

Ich habe gerade bewusst zum ersten mal eine 110% Finanzierung abgeschlossen, damit ich mein Eigenkapital liquide auf dem Konto habe.

In Krisen ist Cash King .

Wenn man Sicherheiten hat, ist ja sowieso nichts zu befürchten. Außer natürlich der Wertverlust, da wird natürlich massiv "Kohle" verbrannt, was jeden von uns persönlich in irgendeiner Form trifft. Auch wenn nichts nachzuschießen ist

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meine Gründe warum Wohnimmobilien nicht drastisch an Wert verlieren, überteuerte Wohnungen mal ausgenommen

1) Neubau wird einbrechen Der Neubau wird spätestens 2021 stark einbrechen, im Grunde werden nur noch öffentliche Wohungsbaugesellschaften Mietwohnungen und etwas Neubau für Eigennutzer, die vor Baustart schon abverkauft sind

2) da Deutschland meiner Meinung mit am besten aus der Krise kommt, gibt es wie 2008 wieder eine starke Zuwanderung von Einwohnern mit EU-Freizügigkeit wie Spanien oder Italien

zudem werden deutlich weniger Deutsche, oft gut ausgebildete, ins Ausland ziehen und andere Deutsche, die jetzt zurückkehren, werden hier bleiben

wie sich Corona auf die Zahl der Flüchtlinge auswirkt, lässt sich nicht sagen: einerseits wollen mehr wegen Wirtschaftskrisen überall weg, andererseits braucht man für die Flucht Geld, was viele nicht mehr haben werden, zudem dauerhaft schärfere Grenzkontrollen möglich

3) es wird gleich zwei Käufergruppen für Immoinvests geben

diejenigen die glauben, dass es vielleicht auf Jahrzehnte eine Zinsen mehr gibt und

diejenigen, die aufgrund der riesigen Geldsummen in Rettungspakete Angst vor einer stark steigenden Inflation haben und ihr Geld schnell in Sachwerte stecken

 

 

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vor 9 Stunden schrieb Marius B:

Ich habe gerade bewusst zum ersten mal eine 110% Finanzierung abgeschlossen, damit ich mein Eigenkapital liquide auf dem Konto habe.

In Krisen ist Cash King .

ich könne dir das zwar, aber ne Bank, die jetzt noch 110%er raushaut, hat doch den Knall nicht gehört

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vor 10 Stunden schrieb Stefan-RheinMain:

Hier steht klar, dass die Bank das darf

https://www.focus.de/immobilien/finanzieren/tid-8652/kreditverkauf_aid_234670.html

"Auch ein massiver Wertverlust der Immobilie kann für Kunden zum Problem werden. Die Bank darf in diesem Fall weitere Sicherheiten fordern. Fehlen sie, darf die Bank den Kreditvertrag außerordentlich kündigen."

Das steht da, der Artikel ist aber aus dem Jahr 2008. Ich war der Meinung, dass sich das seitdem geändert hat; zumindest interpretiere ich die Aussagen hier so:

Ich zitiere mal aus dem BGB 498:

1) Der Darlehensgeber kann den Verbraucherdarlehensvertrag bei einem Darlehen, das in Teilzahlungen zu tilgen ist, wegen Zahlungsverzugs des Darlehensnehmers nur dann kündigen, wenn

[...]

(2) Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag muss der Darlehensnehmer abweichend von Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Buchstabe b mit mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens in Verzug sein.

Insofern sehe ich da weiterhin wenig Spielraum für einen "Margin-Call" von Seiten der Bank (bei privaten Investoren).

Das deckt sich auch mit der Meinung bei Wikipedia: https://de.wikipedia.org/wiki/Kreditkündigung#Kündigung_eines_Grundstücksdarlehens

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ich könne dir das zwar, aber ne Bank, die jetzt noch 110%er raushaut, hat doch den Knall nicht gehört
Pauschal erstmal eine unsinnige Aussage.
Es kommt ja auf die Gesamtbetrachtung an. Wenn genug Sicherheiten an anderer Stelle vorhanden sind oder das Objekt supergünstig eingekauft worden ist, dann beziehen sich die 110% zwar auf den Kaufpreis plus Nebenkosten, aber spiegeln nicht unbedingt das tatsächliche Risiko wieder. Und bei Banken arbeiten auch nicht nur Idioten.
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@Stefan-RheinMain

Besten Dank; ich habe gerade versucht zu verstehen, warum sich die Gesetze hier scheinbar widersprechen. Aber da sie in verschiedenen Kapiteln des BGB mit verschiedenem Bezug zu finden sind, wird es wohl daran liegen. :) Wieder was gelernt, danke für den Hinweis!

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M.E. ist das ganze ziemlich klar (wenigstens für mich als Juristischen Laien mit viel Erfahrung) :

Verbraucher genießen Schutz vor einer Kreditkündigung wegen Vermögensverschlechterung, solange sie die Raten bezahlen. Hierzu dürften m.E. fast alle hier Aktiven sein (Ausnahme möglicherweise Makler, Hausverwalter, Immobilienhändler). Die Bank kann den Kredit also im Wesentlichen nur kündigen, wenn der Kunde die Raten nicht zahlt.

Hintergrund: ursprünglich gab es diese Trennung zwischen Verbrauchern und gewerblichen Kreditnehmern nicht. Dies hatte zur Folge, dass ab 2000 vor allem im Osten zahlreiche Privatanleger von der Bank fällig gestellt und in die Privatinsolvenz geschickt wurden. Eine unrühmliche Rolle spielten hierbei insbesondere einige Private Equity Firmen wie Lone Star, welche billig Kreditpakete gekauft hatten. Um eine Wiederholung einer derartigen Situation zu verhindern, hat man den Schutz von Privatanlegern über das Verbrauchschutzrecht für Immobilienkredite eingeführt.

 

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vor 2 Stunden schrieb Stefan-RheinMain:

OK.. @Andreas wo ist die gesetzliche Grundlage? Das muss ja auch irgendwo verankert sein, wen dem so ist. Bislang haben wir nur Meinungen, keine konkreten Fakten. LG 

Das geht klar aus dem Gesetz hervor und aus dem von Dir selbst verlinkten Artikel (bitte lese (und verstehe) die Sachen, bevor Du sie hochlädst, dann klären sich die Sachen ohne viele Kommentare):

Ich zitiere aus dem von Dir verlinkten Artikel:
 

Besondere Verbraucherschutzvorschriften

Bei Verbraucherdarlehensverträgen wird das Kündigungsrecht der Bank in Fällen von Zahlungsverzug inhaltlich beschränkt.

Nach § 498 Abs. 1 BGB ist die Kündigung eines Allgemein-Verbraucherdarlehens nur dann zulässig, wenn der Darlehensnehmer mit mindestens zwei aufeinander folgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise in Verzug gerät und die Bank dem Kunden erfolglos eine zweiwöchige Frist zur Zahlung des rückständigen Betrags gesetzt und auch darauf hingewiesen hat, dass im Falle eines Ausbleibens der Zahlung das gesamte Darlehen fällig wird.

Hat der Kreditvertrag eine Laufzeit von bis zu drei Jahren, ist die Kündigung zudem nur dann zulässig, wenn der Kunde mit mindestens 10 % des Nettodarlehens in Verzug ist. Bei einer Laufzeit von mehr als drei Jahren müssen mindestens 5 % des Nettodarlehens in Verzug sein.

Bei Immobilien-Verbraucherdarlehen gelten die gleichen Vorschriften mit der Maßgabe, dass ein Verzug von 2,5 % des Nettodarlehens für eine Kündigung ausreichend ist.

Siehe auch § 498  BGB

(1) Der Darlehensgeber kann den Verbraucherdarlehensvertrag bei einem Darlehen, das in Teilzahlungen zu tilgen ist, wegen Zahlungsverzugs des Darlehensnehmers nur dann kündigen, wenn 1.der Darlehensnehmer a) mit mindestens zwei aufeinander folgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise in Verzug ist,

(2) Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag muss der Darlehensnehmer abweichend von Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Buchstabe b mit mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens in Verzug sein.

 

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__498.html

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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dann bitte auch den gesamten Text einkopieren:

"Gesetzliche Kündigungsgründe der Bank

Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Bankkunden

Nach § 490 Abs. 1 BGB darf die Bank ein Darlehen fristlos kündigen, wenn sich die Vermögensverhältnisse des Kunden verschlechtern oder eine Verschlechterung droht und dadurch die Rückzahlung des Darlehens auch bei Verwertung der Sicherheiten gefährdet wird. Die Verschlechterung der Vermögensverhältnisse muss objektiv vorliegen. Dies bedeutet, dass die Bank darlegen und beweisen muss, dass eine Verschlechterung tatsächlich in diesem Umfang gegeben ist. Empfindet nur die Bank die Entwicklung der Vermögensverhältnisse des Kunden als negativ, so ist die Kündigung unwirksam.

Maßgeblich für die Frage, ob eine Verschlechterung vorliegt, ist ein Vergleich der Vermögensverhältnisse zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit denen zum Zeitpunkt der Kündigung. Dies bedeutet, dass die Vermögenslage zum Zeitpunkt der Kündigung objektiv schlechter sein muss als im Zeitpunkt des Vertragsschlusses.

Zu den Vermögensverhältnissen zählt das gesamte, der Zwangsvollstreckung unterliegende Vermögen.

Verschlechterung der Werthaltigkeit der als Sicherheit hinterlegten Immobilie

Eine fristlose Kündigung der Bank kann auch darauf gestützt werden, dass sich der Wert der besicherten Immobilie verschlechtert. Entscheidend ist somit, dass die Immobile objektiv an Wert verliert.

Ein Drohen der Verschlechterung ist ausreichend

Zu beachten ist, dass bereits das Drohen einer Verschlechterung ausreichend ist. Die Verschlechterung muss daher nicht bereits eingetreten sein. Die Bank darf somit auch präventiv kündigen. Erforderlich ist jedoch eine hohe Wahrscheinlichkeit der Verschlechterung.

Zusätzliche Voraussetzung: Gefährdung der Rückzahlung

Eine bloße Verschlechterung ist für sich gesehen jedoch nicht ausreichend, um eine fristlose Kündigung der Bank zu rechtfertigen. Vielmehr muss durch die Verschlechterung auch die Rückzahlung des Darlehens gefährdet sein. Hierfür ist eine Prognose derart anzustellen, dass selbst unter Verwertung aller Sicherheiten nicht genug übrig bleibt, um die Forderungen der Bank vollständig zu befriedigen.

Zahlungsverzug

Neben der Vermögensverschlechterung kann die Bank den Kredit auch nach § 314 BGB kündigen, wenn der Kunde seine Zahlungen einstellt. Allerdings muss die Bank den Kunden in diesem Fall vor einer Kündigung zum Ausgleich der rückständigen Raten anmahnen. Auch darf der Bank die Fortführung des Kredites trotz des Zahlungsrückstandes nicht zumutbar sein.

Besondere Verbraucherschutzvorschriften

Bei Verbraucherdarlehensverträgen wird das Kündigungsrecht der Bank in Fällen von Zahlungsverzug inhaltlich beschränkt.

Nach § 498 Abs. 1 BGB ist die Kündigung eines Allgemein-Verbraucherdarlehens nur dann zulässig, wenn der Darlehensnehmer mit mindestens zwei aufeinander folgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise in Verzug gerät und die Bank dem Kunden erfolglos eine zweiwöchige Frist zur Zahlung des rückständigen Betrags gesetzt und auch darauf hingewiesen hat, dass im Falle eines Ausbleibens der Zahlung das gesamte Darlehen fällig wird.

Hat der Kreditvertrag eine Laufzeit von bis zu drei Jahren, ist die Kündigung zudem nur dann zulässig, wenn der Kunde mit mindestens 10 % des Nettodarlehens in Verzug ist. Bei einer Laufzeit von mehr als drei Jahren müssen mindestens 5 % des Nettodarlehens in Verzug sein.

Bei Immobilien-Verbraucherdarlehen gelten die gleichen Vorschriften mit der Maßgabe, dass ein Verzug von 2,5 % des Nettodarlehens für eine Kündigung ausreichend ist.

Nach § 499 Abs. 1 BGB darf die Bank bei einem Allgemein-Verbraucherdarlehen eine vertragliche Vereinbarung über das Kündigungsrecht nur treffen, wenn für den Vertrag eine bestimmte Laufzeit bestimmt wurde. Die gesetzlichen Kündigungsfristen dürfen maximal auf zwei Monate verkürzt werden.

Darüber hinaus darf die Bank den Kreditvertrag nach § 490 Abs. 3 BGB nicht allein deshalb kündigen, weil die vom Darlehensnehmer vor dem Vertragsschluss gemachten Angaben unvollständig waren oder weil die Kreditwürdigkeitsprüfung nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde. Etwas anders gilt nur, wenn der Kunde die Angaben vorsätzlich unvollständig oder falsch gemacht hat."

 

Oben im Text steht, die Bank kann Kündigen. Unten steht: "Bei Verbraucherdarlehensverträgen wird das Kündigungsrecht der Bank in Fällen von Zahlungsverzug inhaltlich beschränkt."

Das bezieht sich doch dann nur auf den Fall des Zahlungsverzugs. Dann wäre der komplette obere Text nicht von Relevanz.

Im BGB steht:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 498 Gesamtfälligstellung bei Teilzahlungsdarlehen

(1) Der Darlehensgeber kann den Verbraucherdarlehensvertrag bei einem Darlehen, das in Teilzahlungen zu tilgen ist, wegen Zahlungsverzugs des Darlehensnehmers nur dann kündigen, wenn
1.
der Darlehensnehmer

 

Das bezieht sich für mich nur auf den Zahlungsverzug. Wenn hier von Zahlungsverzug die Rede ist, schließt das für mein Verständnis nicht per se eine Situation mit Wertverlust aus.

Schön, dass du alles weißt @Andreas. Wenn jeder alles weiß, vorab versteht und genauesten prüft ist ja auch das Forum unnötig. Gut möglich, dass ich einen Denkfehler habe. Klar ist das für mich immer noch nicht. Wenn dem wirklich so ist, dürfte die Bank ja tatsächlich während der Laufzeit nur Kündigen, wenn ich mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Raten in Verzug bin. Alle anderen Situationen wären damit ausgeschlossen, egal was passiert. Hauptsache ich zahle die Raten!? Dann wäre doch auch das Thema Jobwechsel bzw. Änderung von Bonität usw. alles egal => solange die Bank die Raten bekommt. 

Wir können die Frage ja bei https://www.frag-einen-anwalt.de/ rechtsverbindlich klären lassen und teilen uns die Kosten? Sind ja nur so 30€..

Mir ist es wirklich noch nicht klar. Ich habe im Studium in einem Modul damals (Einführung in das Recht) mal gelernt, dass ein konkreter Sachverhalt nicht andere Möglichkeiten ausschließt. So meine ich mich zumindest zu erinnern. Das Gesetz kann nicht zu jeder Situation konkret werden.. Aber bestimmt liege ich auch hier falsch. Man lernt immer dazu.

Mir wäre es recht wenn es so ist => einmal KV abgeschlossen, für Laufzeit immer save, Hauptsache ich bin nicht mit zwei Raten im Verzug

 

Edited by Stefan-RheinMain
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