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Stefan-RheinMain

Corona und Immobilien

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Das ganze Thema ist sehr fraglich. Wohngeld für die Betroffenen wäre die entlastendere Lösung für alle Parteien. 

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Hat eigentlich irgend jemand hier schon echte Mietausfälle bisher im Rahmen der Corona Krise gehabt?

Bei mir ist das bisher nicht der Fall, und es hat auch noch niemand sich gemeldet wegen Zahlungsunfähigkeit oder Reduzierung. Spannend wird es wahrscheinlich jetzt Anfang April , wenn die Mieten fällig sind und Kurzarbeit , Arbeitslosigkeit und Betriebsschließung sich auswirken.

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Bei mir hat sich bisher noch niemand gemeldet. Aber ich denke, dass die allermeisten da auch nicht proaktiv sind und sich einfach melden. Die allermeisten hoffen bis zu letzt und dann, wenn es zu spät ist, melden sie sich trotzdem nicht. Kopf in den Sand ist immer noch das Standardverhalten.

 

Ich selbst überlege, ob ich proaktiv zu meinen Bankern gehen soll. Um einfach schon mal im Voraus zu besprechen, was wir machen, sollte es zum Worstcase kommen. 

Ich habe den (momentanen) Vorteil, dass ich keine richtigen Gewerbeeinheiten habe. Nur einen selbstständigen Gartenbauer, der zu seiner Wohnung noch Lager und Garage auf gewerblicher Basis dazugemietet hat. Und wenn der nicht zahlt, dann habe VIEL Arbeit für ihn, die er stattdessen machen kann... :D

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Vor 10 Tagen hatte sich ein Gastronom bei mir gemeldet und mitgeteilt, dass die Umsätze in den beiden ersten Märzwochen deutlich schlechter geweisen seien.  Er bat dann um eine teilweise Mietstundung, die ich ihm auch mündlich gewährte (er hatte sich auch schon Anfang des Monats gemeldet). Andere Gewerbemieter haben sich bei mir noch nicht gemeldet.

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Mein Kollege hat in Wiesbaden eine eigene Gastronomie und vermietet zudem einige Objekte dort. Oft ist bei Gastronomen eine Miete von %x des Umsatzes vereinbart. Meistens um die 5% vom Umsatz. Da fällt aktuell jede Miete weg, da alles zu ist und kein Umsatz gemacht wird. 

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Angesichts der Unsicherheit über die Folgen der Pandemie und der Ausgangsbeschränkungen dürfte der Wohnungsmarkt in den nächsten beiden Monaten zum Erliegen kommen, sagte Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW).

«Besichtigungen finden kaum statt, und viele Käufer halten sich zurück, weil sie um ihre Jobs bangen oder schrumpfende Einkommen erwarten.» Bei Google-Suchen zu Kaufen, Mieten oder Wohnen seien schon Rückgänge zu beobachten, was Voigtländer als Indikator wertet. Auch Vermittler von Baufinanzierungen wie Hüttig & Rompf verzeichneten zuletzt einen Rückgang bei den Kundenanfragen.

Er erwarte eine Stagnation der Immobilienpreise oder leichte Rückgänge, sagte Voigtländer. «Ich bezweifle, dass etwa die ambitionierten Preise bei Neubauten derzeit noch durchzusetzen sind.» Der Immobilienmarkt könne sich einem Einbruch der Wirtschaft, wie ihn Ökonomen vorhersagen, nicht entziehen. Das glauben auch Volkswirte der Landesbank Helaba: Alle Immobilienzyklen in Deutschland hätten in den vergangenen Jahrzehnten mit einer Rezession geendet.

Das Potenzial für Mietsteigerungen sei ebenfalls beschränkt, sagte Voigtländer, denn die Einkommen dürften weniger stark steigen als vor der Krise. Daneben belasten auch neue Vorschriften zum Mieterschutz bei Zahlungsverzug die Vermieter: Sie dürfen Mietern nicht mehr kündigen, weil diese wegen der Corona-Krise die Miete nicht zahlen können. Gelten soll dies zunächst für Mietschulden von April bis Ende Juni, wie das Bundeskabinett am Montag beschloss.

Große Wohnungskonzerne haben Mietern bereits Zugeständnisse gemacht: So verzichtet LEG Immobilien im Zusammenhang mit der Corona-Krise vorerst auf Mietsteigerungen oder Kündigungen. Auch Vonovia sieht wegen der Pandemie bis auf Weiteres von höheren Mieten ab, und Deutsche Wohnen hat zugesagt, Zahlungen zu stunden.

«Die rosigen Zeiten für Vermieter sind vorbei, und der Verhandlungsspielraum für Mieter könnte wieder wachsen», sagte Voigtländer. «Viele Vermieter dürften erst mal froh sein, wenn sie zuverlässige Mieter nicht verlieren.»

Ähnlich sieht Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der Bochumer EBZ Business School, die Lage. «Wer nicht muss, kauft in der Krise keine Immobilie oder verschiebt den Umzug in eine größere Wohnung», sagte er. Ein Anstieg von Arbeitslosigkeit und Kurzarbeit verringere den finanziellen Spielraum, den Haushalte für die Miete hätten. «Einige Verträge könnten für Mieter zu teuer werden.»

Bei Immobilienkäufern komme dazu, dass Menschen mit Aktienvermögen im jüngsten Börsencrash viel Geld verloren hätten - das fehle nun zum Wohnungskauf. Der Druck auf die Immobilienpreise wachse, so Vornholz.

Für Großanleger blieben Immobilien zwar attraktiv. Doch es sei unklar, ob sie die hohen Preise zahlten, wenn es Unsicherheit über die Mieteinnahmen gebe. Auch ein Ende des langen Immobilienbooms sei denkbar, meint Vornholz. «Wenn die Corona-Krise lange dauert und die Einschränkungen im Alltag bleiben, könnte das die Wende bedeuten.»

Ein Einbrechen der Mieten und Kaufpreise sieht IW-Experte Voigtländer aber nicht. Preisrückgänge um 30 Prozent, wie manche Beobachter schon prophezeiten, halte er für unwahrscheinlich. «Die Wohnungsknappheit in den Städten bleibt, die Zinsen für Finanzierungen sind niedrig, und viele Menschen haben hohe Vermögen.» Mit ihren Zinssenkungen in der Corona-Krise haben Notenbanken zuletzt die Niedrigzinsen zementiert.

Auch an der Wohnungsknappheit in vielen Städten dürfte sich so schnell nichts ändern. Denn die Corona-Krise trifft auch die Baubranche. Mancherorts kommt es schon zu Verzögerungen. «Große Baufirmen haben Probleme, da bei Subunternehmen ausländische Arbeitskräfte fehlen», berichtet der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB). Die Bauarbeiten im Land gingen weiter, wenn auch mit erhöhten Vorsichtsmaßnahmen. «Die Arbeiter müssen Abstand halten und notfalls in versetzten Schichten arbeiten.»

https://www.comdirect.de/inf/news/detail.html?ID_NEWS=956787710&NEWS_CATEGORY=TOP_NEWS_ALL&NEWS_HASH=f98e8d7ff8bdb2e7622fafa21af7aabb2789&RANGE=

Edited by Furzi
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vor 10 Stunden schrieb Furzi:

Das Potenzial für Mietsteigerungen sei ebenfalls beschränkt, sagte Voigtländer

ich glaube sogar, dass Mietsteigerungen auf Jahre nicht mehr durchsetzbar sein werden

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Glaube ich auch nicht mehr - der hype dürfte vorbei sein und Schadensbegrenzung dürfte für viele an der Tagesordnung sein.
 

Ich kann jedem nur empfehlen der 6-8% rendite zu ausreitztrn Mieten hat, verkauft schnell , jetzt werden sicher noch einige Deals zu guten Preisen realisierbar sein.

In 6 Monaten kann man mit 30% Wertverlust rechnen 

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vor 2 Stunden schrieb Jb007:

Ich kann jedem nur empfehlen der 6-8% rendite zu ausreitztrn Mieten hat, verkauft schnell , jetzt werden sicher noch einige Deals zu guten Preisen realisierbar sein.

In 6 Monaten kann man mit 30% Wertverlust rechnen 

Mir ist das zu kurz gesprungen. Nur mal ein paar provokante Denkansätze, an die ich vielleicht selbst nicht glaube, die aber dagegen sprechen könnten:

1. Wer dominiert den deutschen Immomarkt? 100%-Finanzierer? Nein, es sind solide 80%-Finanzierer, die garantiert nie mit Verlust verkaufen werden, solange sich bei den aktuellen Zinsen die Immo selbst trägt. Zweitens große Investoren, die sich bei den eben zementierenden jahrelangen Minuszinsen (!) die Hände reiben und auch nichts verkaufen werden.

2. Deutschland hat die mehr oder weniger dichteste soziale Auffangmatte (manche sagen Hängematte) der Welt, die Mieten sind sicherer als die Dividenden.

3. Neben dem aktuell frischgedruckten Geld (Billionen!) gibt es gigantische Mengen FESTGELD auf deutschen Konten, die dringend Anlagen mit Renditen über 0% suchen.

4. These: Kein Land wird besser aus dieser Krise starten, als Deutschland.

5. Die Krise wird den Wohnungbau bremsen und den Markt in A-Lagen weiter verknappen.

6. Wenn ein Land die Möglichkeit hat alle Löcher mit (frischgedruckten) Geld zuzuscheißen, dann Deutschland mit AAA+++ Bonität.

 

So, nun könnt ihr rebellieren. 😋

Hajo

Edited by hajo
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vor 9 Stunden schrieb Jb007:

Glaube ich auch nicht mehr - der hype dürfte vorbei sein und Schadensbegrenzung dürfte für viele an der Tagesordnung sein.
 

Ich kann jedem nur empfehlen der 6-8% rendite zu ausreitztrn Mieten hat, verkauft schnell , jetzt werden sicher noch einige Deals zu guten Preisen realisierbar sein.

In 6 Monaten kann man mit 30% Wertverlust rechnen 

Ich glaube man muss hier sehr stark differenzieren wo sich die Objekte befinden. Außerdem ist der Anlagehorizont bei Buy & Hold ja nicht die nächsten 5, sondern, in meinem Fall, eher die nächsten 30 Jahre. Selbst wenn die Preise zurück gehen, was ich in meiner Region eher weiger glaube, haben sie genug Zeit sich wieder zu erholen.

Einen 8%er in Stuttgart, Tübingen oder Reutlingen verkaufe ich ganz sicher nicht!

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Alles mögliche Szenarien die eintreten können, aber gewiss kann das Niemand sagen. Die meisten Videos und Artikel wie sich die Krise auf den ImmoMarkt auswirken wird, sind alles Spekulation. Ein oder mehrere mögliche Szenarien werden sicherlich eintreten, aber das werden wir sehen. 

Geografisch wird es Unterschiede geben. Ob Stuttgart oder München - vor der Krise haben sich 100 Interessenten für eine Immobilie gemeldet, nach der Krise vielleicht "nur" 50.

Es braucht ja nur zwei Bekloppte, die sich gegenseitig hochbieten. 

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Die grossen Firmen werden das Ausnutzen. Siehe Automobilbranche. Leben mehr als 10Jahre im Geldrausch und nach kaum zwei Wochen melden Sie Kurzarbeit an für 80.000 Beschäftigte. Das spielt denen schön in die Karten, da es ja 2019 bereits viele Entlassungswellen gab. Banken, Namhafte Betriebe usw. 

Aber zurück zum Thema: 

Derzeit scheint mir der Immo-Markt eingefroren zu sein. Notare, Bänker, Ämter etc. sind entweder kaum erreichbar bzw. arbeiten sehr verlangsamt. Zudem ist es derzeit sehr schwer überhaupt eine Finanzierung zu bekommen, was das Käuferverhalten trübt. 

 

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vor 5 Minuten schrieb Adonis2001:

Die grossen Firmen werden das Ausnutzen. Siehe Automobilbranche. Leben mehr als 10Jahre im Geldrausch und nach kaum zwei Wochen melden Sie Kurzarbeit an für 80.000 Beschäftigte. Das spielt denen schön in die Karten, da es ja 2019 bereits viele Entlassungswellen gab. Banken, Namhafte Betriebe usw. 

Aber zurück zum Thema: 

Derzeit scheint mir der Immo-Markt eingefroren zu sein. Notare, Bänker, Ämter etc. sind entweder kaum erreichbar bzw. arbeiten sehr verlangsamt. Zudem ist es derzeit sehr schwer überhaupt eine Finanzierung zu bekommen, was das Käuferverhalten trübt. 

 

Die großen Firmen samt Mitarbeiter haben schließlich auch 10 Jahre die Kassen gefüllt, das bitte nicht vergessen.

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es bringt den Ladenvermietern auch nix, wegen Mietrückstand zu kündigen... man findet eh keinen neuen Mieter

ist also so wie der Zwegat immer zu sagen pflegte: "Ein bisschen von etwas ist besser als alles von nichts"

 

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ich hab auch kein Bild Abo xD ging mir nur um die Schlagzeile, weil das so klingt wie "Leute, zahlt keine Miete mehr! Der Staat machts möglich..."

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Ich sah die nächste Krise kommen, als die das Gesetz verabschiedet haben ... es wird uU. eine Bankenkrise auslösen.

Wenn Immobilienbesitzer die Darlehen gekündigt kriegen, weil sie zahlungsunfähig sind und die Banken Ihre Kredite und Sollzahlungen fällig stellen aber logischerweise hohe Buchwerte nicht realisiert werden, müssen die Banken EK aufstocken was nicht möglich ist. Dass in Masse wird deutliche, sehr deutliche Wertabschläge bei den Immobilienbesitzern verursachen. 

Wenn die schlaue Bild dann noch sowas in die Welt setzt wie "drohen nun Bankenpleiten?" holen alle Ihr Geld ab und schwups nächste Krise da... siehe Griechenland, wie das da abging. Fast alle Pleite wenigen Wochen

Die Politiker sind tlw. nicht in der Lage einfache und logische Folge-Geschehnisse zu konstruieren...
Sollte das so geschehen, dann gehen hier aber heftig viele Rollos zu.

Bei den großen Shoppingcentern und 1A Lagen Immobilien sind 95% Fonds und große Immobilienunternehmen Eigentümer, die können das auffangen, die Privaten aber nicht, denke, es wird nun ein umdenken stattfinden, ob die Immobilie tatsächlich die richtige Altersvorsorge ist. Einige werden bestimmt umschichten, wenn Sie mit dem Schreck davon kommen

Edited by Jb007
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In einer Eigentümergemeinschaft würde ich vorrangig die Hausgeldzahlung unterbrechen. Erst dann würde ich über Stundungen von Krediten nachdenken.

Bisher gibt es zumindest bei mir keine Indikation, dass Mieter ihre Mietzahlung für April aussetzen wollen. Ich vermiete allerdings nur Wohnungen.

Es gibt aber Mieter die vorsorglich gekündigt haben.  Neuvermietungen erfolgen aber auch weiterhin.  

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Stand heute 29.3. 19 Uhr): 2 Gastronomen und ein Büromieter wollen Stundung (2 davon wollten eigentlich, da eigene Finanzlage wahrscheinlich gut, eine Mietminderung, habe ich aber abgelehnt). Das verbleibende Restaurant (Pizzalieferdienst) wird sich ziemlich sicher nicht melden (Mieter sehr finanzstark, Geschäft läuft noch), zwei Getränkeshops (leben von Spielautomaten) kann ich nicht beurteilen, bei Büromietern erwarte ich keine Probleme (bis evtl. auf einen Handwerker). Wohnungsmieter haben sich bisher noch nicht gemeldet (wird m.E. später kommen, da sich diese erst mit Mieterverein etc. beraten müßen und aktuell andere Probleme klären (Kurzarbeit etc.).  Gewerbeneuvermietung ist zusammengebrochen, bei 2 Wohnungen läuft Vermietung schleppend, 2 weitere sind gekündigt.

Glücklicherweise ist meine Liquidität aktuell gut

Es bleibt spannend.

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vor 6 Stunden schrieb JB:

Es gibt aber Mieter die vorsorglich gekündigt haben

wie, die haben deiner Meinung nach wegen Corona gekündigt oder was?

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vor 2 Stunden schrieb Furzi:

wie, die haben deiner Meinung nach wegen Corona gekündigt oder was?

Ich habe viele polnische und slowakische  Mieter. Fast alle arbeiten weiter. (meistens Hermes, Edeka)  Bei einigen gibt es  Unterbrechungen (Baustelle) und niemand weiß ja wann es weitergeht.  Amazon startet auch bald mit mind. 2000 neuen Arbeitsplätzen. Insofern gibt es in absehbarer Zeit genügend Nachfrage.  

Einige indische Studenten wollten Anfang April aus Indien kommen. Da es keine Flüge gibt, verschiebt sich hier die Vermietung. Die Frage daneben ist ja ob das Semester wirklich nach Ostern losgeht. 

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