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WolliSI

10-Jahres-Frist / Refinanzierung m. Ehepartner

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Hallo,

im Podcast 007 (Investmentstrategie Buy and Hold) wurde auch eine Refinanzierungsstrategie empfohlen, die den Verkauf z.B. an die Ehefrau thematisierte. Dabei sollen Mittel freigemacht werden können, die wiederum als Investition genutzt werden können - soweit ich das verstanden habe.

Dabei ist der Verkauf zwar grunderwerbs- und als Privatgeschäft der Erlös einkommenssteuerfrei, ich habe aber den tieferen Sinn dennoch nicht verstanden und hoffe jemand kann mich erleuchten.

In welchem Falle und wozu soll ein solches Konstrukt von Vorteil sein? Wo habe ich einen Denkfehler?

 

Danke für Eure Antworten!

Edited by WolliSI

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Hallo @WolliSI,

als einfaches Beispiel stell dir vor ihr habt das Haus für €500k gekauft und noch €400k Finanzierung drauf. Jetzt verkaufst du an deine Frau für €1m (sofern diese Wertsteigerung erfolgt ist, wenn nicht wähle andere Zahlen), sie nimmt z.B. €800k Kredit auf (die restlichen €200k zahlt sie mit EK) damit löst ihr die alte Finanzierung ab und habt €400k zur freien Verfügung. Darüber hinaus habt ihr noch eine höhere Abschreibung jetzt, es sei denn die Bodenrichtwerte sind zwischenzeitig durch die Decke gegangen. Die Frage ist, ob ihr das zusätzliche Geld sinnvoll nutzen könnt und mit der höheren Schuldenlast gut schlafen könnt.

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Danke @Cyclone

Wenn der Ehepartner 200.000,- als EK hat, dann lassen sich -Deinem Beispiel folgend- die übrigen 400.000,- ganz locker zum Niedrigzins von der Bank für eine Folgeinvestition besorgen. Warum dann der Umweg über eine innerfamiliäre Eigentumsverschiebung?

Ich bin also nicht sicher, ob das damit gemeint war.

Edited by WolliSI

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Weil ja nur bei einem Verkauf der neue Preis für eine höhere Abschreibung genutzt werden kann. 

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Hallo @WolliSI,

Du kannst es auch mit anderen Zahlen durchspielen und auch Vollfinanzierung. Wenn du die €1m komplett finanziert (ohne EK) und das alte Darlehen aus dem Verkaufserlös ablöst, hast du €600k zur freien Verfügung. Die erneute Transaktion hilft dir einfach die stillen Reserven zu heben und eine höhere Finanzierung von der Bank zu bekommen.

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Habe still mitgelesen.

Mal eine blöde Frage, dieses Konstrukt funktioniert nur, wenn ich die Immobilie alleine gekauft habe und dann an meine Frau verkaufe , oder ?

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Habe still mitgelesen.
Mal eine blöde Frage, dieses Konstrukt funktioniert nur, wenn ich die Immobilie alleine gekauft habe und dann an meine Frau verkaufe , oder ?
Ja, korrekt.

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Vielen Dank bis hier!

Das Konstrukt dient als vorwiegend dazu, der Immobilie einen neuen Preis zu verpassen, also die Wertsteigerung zu heben und im Familienbesitz zu halten. Richtig?

Dadurch ergibt sich eine um den Faktor der Wertsteigerung höhere und von neuem beginnende AfA, die Transaktion ist grunderwerbs- und einkommenssteuerfrei. Kostet also kein Geld, wenn auch keine Vorfälligkeit im Zusammenhang mit Darlehensablösungen entstünden. „Nur“ die Zinsen für das neue Darlehen fallen natürlich an und müssen in die bevorstehende Investition eingepreist werden.

Die dadurch gewonnenen Mittel entsprechen dann der Summe, die die Bank bereit ist bei einer Vollfinanzierung dafür neu zu beleihen. Ein aktuelles Gutachten wird dann aber sicherlich erforderlich sein, oder? Gibt es Erfahrungen, mit welchen Abschlägen vom Gutachterpreis die Banken kalkulieren? Kann ggf. eine relativ höhere Darelehenssumme gewährt werden, wenn sogar zusätzliches freies EK bereitgestellt wird? 

Ziel ist es ja eine neues Invest zu starten. Womöglich mit eben jener Bank, die oben die alte Immobilie neu beliehen hat. Wird die Bank, die gerade bewilligte Darlehenssumme dann faktisch als EK einstufen und mit Hilfe der Sicherheit des neuen Objektes einen entsprechend hohen Kreditrahmen zur Verfügung stellen? Funktioniert das Neuinvest unter diesen Umständen dann auch mit einer anderen Bank? 

Und als letzte Frage: Die AfA-Vorteile einmal ausgeblendet....... kann man das Objekt ja auch ohne innerfamiliären Verkauf als Sicherheit hinterlegen. Wird die Bank dabei automatisch die Wertsteigerung zugrundelegen, wenn ein adäquates Wertgutachten vorliegt? 

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Zu beachten, ist auch eine Vorfälligkeitsentschädigung die beim Verkäufer anfällt.

 

ansonsten finde ich diese Idee sehr interessant.

 

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Ein weiterer Vorteil kann sein, dass man sich auch steuerlich die Wertsteigerung gesichert hat, falls der Gesetzgeber den steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren kassiert.

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vor 6 Stunden schrieb RunningRalfi:
Zitat

Zu beachten, ist auch eine Vorfälligkeitsentschädigung die beim Verkäufer anfällt.

Wie meinst Du das? Ich meinte die bei der Bank, falls das Objekt noch belastet ist. 

 

 

Edited by WolliSI

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vor 5 Stunden schrieb GeorgG:

Ein weiterer Vorteil kann sein, dass man sich auch steuerlich die Wertsteigerung gesichert hat, falls der Gesetzgeber den steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren kassiert.

Auch ein guter Gedanke! 

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vor 6 Minuten schrieb WolliSI:
  vor 6 Stunden schrieb RunningRalfi:
Zitat

Zu beachten, ist auch eine Vorfälligkeitsentschädigung die beim Verkäufer anfällt.

Wie meinst Du das? Ich meinte die bei der Bank, falls das Objekt noch belastet ist. 

 

WolliSl du hattest das schon in deinem Beitrag erwähnt, hatte dies erst nach meinem Beitrag gelesen.

 

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Mir kommt da gerade eine Frage auf, bei der nachfolgenden Situation:

Die Immobilie ist zu jeweils 50% im Besitz von Ehegatten. Kann nach 10 Jahren die Strategie ebenfalls angewendet werden, indem sich die Ehegatten jeweils ihre 50% der Immobilie gegenseitig "verkaufen"?

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Das riecht eher nach Gestaltungsmissbrauch.
Das ist in etwa so wie die Idee zwei ähnliche Objekte durch zwei Parteien zu kaufen und gegenseitig zu vermieten.

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vor 1 Stunde schrieb philippvonnordheim:

Mir kommt da gerade eine Frage auf, bei der nachfolgenden Situation:

Die Immobilie ist zu jeweils 50% im Besitz von Ehegatten. Kann nach 10 Jahren die Strategie ebenfalls angewendet werden, indem sich die Ehegatten jeweils ihre 50% der Immobilie gegenseitig "verkaufen"?

ich hatte schon die Überlegung die Immobilie nach 10 Jahren an sich selbst zu verkaufen, das wird sicherlich genauso wenig akzeptiert werden.

Mir geht es dabei eher um die Sicherung der Steuerfreiheit der bisher entstandenen Gewinne 

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vor 21 Stunden schrieb WolliSI:
Zitat

 

Vielen Dank bis hier!

Das Konstrukt dient als vorwiegend dazu, der Immobilie einen neuen Preis zu verpassen, also die Wertsteigerung zu heben und im Familienbesitz zu halten. Richtig?

Dadurch ergibt sich eine um den Faktor der Wertsteigerung höhere und von neuem beginnende AfA, die Transaktion ist grunderwerbs- und einkommenssteuerfrei. Kostet also kein Geld, wenn auch keine Vorfälligkeit im Zusammenhang mit Darlehensablösungen entstünden. „Nur“ die Zinsen für das neue Darlehen fallen natürlich an und müssen in die bevorstehende Investition eingepreist werden.

Die dadurch gewonnenen Mittel entsprechen dann der Summe, die die Bank bereit ist bei einer Vollfinanzierung dafür neu zu beleihen. Ein aktuelles Gutachten wird dann aber sicherlich erforderlich sein, oder? Gibt es Erfahrungen, mit welchen Abschlägen vom Gutachterpreis die Banken kalkulieren? Kann ggf. eine relativ höhere Darelehenssumme gewährt werden, wenn sogar zusätzliches freies EK bereitgestellt wird? 

Ziel ist es ja eine neues Invest zu starten. Womöglich mit eben jener Bank, die oben die alte Immobilie neu beliehen hat. Wird die Bank, die gerade bewilligte Darlehenssumme dann faktisch als EK einstufen und mit Hilfe der Sicherheit des neuen Objektes einen entsprechend hohen Kreditrahmen zur Verfügung stellen? Funktioniert das Neuinvest unter diesen Umständen dann auch mit einer anderen Bank? 

Und als letzte Frage: Die AfA-Vorteile einmal ausgeblendet....... kann man das Objekt ja auch ohne innerfamiliären Verkauf als Sicherheit hinterlegen. Wird die Bank dabei automatisch die Wertsteigerung zugrundelegen, wenn ein adäquates Wertgutachten vorliegt? 


 

Danke für Die Hinweise, vielleicht mag noch jemand konkret auf meine Fragen eingehen? Ich habe sie mal markiert.

 

Edited by WolliSI

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