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KFleischer

Besteuerung bei Immoverkauf <10Jahren

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Angenommen ich kaufe ein Objekt, renoviere es und erhalte nun ein unschlagbar gutes Angebot von einem dritten.

1.) Wenn ich das Objekt verkaufe (als erstes Objekt was ich jemals verkaufe), welche Steuern fallen da an bzw. auf welcher Grundlage werden die berechnet?

Als Komponente sehe ich hier:

- Kaufpreis
- Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grundbuch & Co, Steuern etc)
- Anschaffungsnaher Aufwand (renovierung/sanierung)
- Verkaufspreis

2. Ändert sich das Ergebnis, wenn zwischen Eigentumsübergang zu mir und Eigentumsübergang zum Nachfolger ein Jahreswechsel liegt? (d.h. wenn z.B. die Sanierung im November/Dezember stattfindet, der weiterverkauf aber im Januar/Februar des Folgejahres)

3. Der Anschaffungsnahe Aufwand ist bei F&F egal, oder? Also kein Unterschied ob ich >15% oder weniger ausgebe.

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Und die AFA, sofern Du schon was abgeschrieben hast... das sollte dann auch die Frage zu den 15% beantworten. Und falls du im Rahmen des Verkaufs noch Aufwendungen hast, diese natürlich auch berücksichtigen....

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Am 27.2.2020 um 20:55 schrieb Cyclone:

Und die AFA, sofern Du schon was abgeschrieben hast... das sollte dann auch die Frage zu den 15% beantworten. Und falls du im Rahmen des Verkaufs noch Aufwendungen hast, diese natürlich auch berücksichtigen....

AfA sollte keine Rolle spielen bei Unterjährigem Verkauf. Bei Jahreswechsel muss der Abgeschriebene Teil erstattet werden.
Das mit den 15% habe ich noch nicht verstanden.

@Stefan-RheinMain Danke, die habe ich abgeklärt und im Hinterkopf.

Wie man die Steuern korrekt berechnet würde ich trotzdem gern wissen. @Wilhelm63 Kannst du mir da einen passenden Thread zeigen?

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AfA sollte keine Rolle spielen bei Unterjährigem Verkauf. Bei Jahreswechsel muss der Abgeschriebene Teil erstattet werden.
Das mit den 15% habe ich noch nicht verstanden.
[mention=46]Stefan-RheinMain[/mention] Danke, die habe ich abgeklärt und im Hinterkopf.
Wie man die Steuern korrekt berechnet würde ich trotzdem gern wissen. [mention=10542]Wilhelm63[/mention] Kannst du mir da einen passenden Thread zeigen?
Ganz ehrlich: nö..., Du bist doch selbst lange genug dabei...

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So. Ich hab jetzt bis 2016 das Forum durchsucht und die Fragestellung ist tatsächlich so NIRGENDS beantwortet worden.

Weder Frage 1, noch Frage 2 noch 3.

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Bei Verkauf können die Aufwendungen (z.B. Renovierungs- und Sanierungskosten) gegengerechnet werden. Wenn diese allerdings schon in einer Steuererklärung berücksichtigt wurden dann nicht (was auch logisch ist, denn Kosten können nicht 2fach berücksichtigt werden)

Wurde bisher nur ein Teil berücksichtigt dann wird der Restbetrag bei Verkauf berücksichtigt

Anschaffungsnaher Aufwand spielt keine Rolle, da ja sowieso alle Kosten berücksichtigt werden

ja und die bereits gezogene AfA muss zurückgegeben werden (das ist wirklich eine bittere Pille)

Ich hatte auch mal erwogen, Objekte vor Ablauf der 10-Jahres Frist zu veräußern... allerdings hätte ich über die Hälfte des Gewinns an das Finanzamt überweisen dürfen. Daher sollte man sich das sehr genau überlegen.

 

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Danke JB. Mir ist noch nicht klar auf welchen Betrag die Steuer entfällt. Logisch wäre Verkaufspreis - Einkaufspreis - Sanierungskosten. Oder sieht die Rechnung anders aus. Das ist meine Frage 1.

EDIT: Ich glaube meine Frage 1 und 3 lässt sich durch diesen Artikel klären.

Und Frage 2 ist durch die Anmerkung zum AfA Aufschlag von JB geklärt. Sonst gibt es keine Besonderheiten.

Edited by KFleischer

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Hallo @KFleischer, entschuldige die späte Rückmeldung. Auf das, was JB schon schrieb, spielte meine Antwort an. Du kannst natürlich nicht in den Genuss von Abschreibung und keiner Steuer kommen... da die Afa ja deine Anschaffungskosten später mindern, ist dann der zu versteuernde Betrag größer. Hier auch noch mal etwas zur Berechnung (hier schreiben sie auch : Anschaffungskosten (ggf. um AfA gemindert bei vermieteten Immobilien))  https://www.immoverkauf24.de/immobilienverkauf/immobilienverkauf-a-z/spekulationssteuer/

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So. Ich hab jetzt bis 2016 das Forum durchsucht und die Fragestellung ist tatsächlich so NIRGENDS beantwortet worden.
Weder Frage 1, noch Frage 2 noch 3.
Die Antwort war immer gleich: frag deinen Steuerberater, weil wir können uns dürfen keine!!! Steuer oder Rechtsberatung geben, also...

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