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KFleischer

Verständnisfrage zu Anschaffungsnahem Aufwand

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Angenommen ich habe 5-10 Immobilien die regelmäßige Einnahmen generieren.
Nun erwerbe ich eine neue Immobilie welche jedoch einer Sanierung bedarf. Die Kosten der Sanierung kann ich gegen die Einkünfte aus den andern Immobilien anrechnen.

Soweit korrekt?
Was passiert, wenn ich über die 15% Schwelle komme? Dann sind all diese Ausgaben plötzlich quasi "Kaufpreis"? (Und können nur noch abgeschrieben werden)

Für Fix&Flipper die nebenbei auch Bestand haben:
Wenn die eine Immobilie Sanieren dann entstehen ja auch kosten. Die ziehen diese ja einfach vom Erlös ab und haben entsprechend weniger Gewinn zu versteuern. Die interessiert die 15% Quote also mal gar nicht. Und das liegt daran, dass Erträge aus Verkauf/Handel von Immobilien nicht mit Erträgen aus Vermietung und Verpachtung zusammen gerechnet werden. Korrekt oder bin ich hier auf dem Holzweg?

Daraus ergibt sich dann dieser Entscheidungsbaum (stimmt das so?):

WENN zu erwerbende Immobilie renoviert werden muss
DANN
	WENN durch Renovierung schneller & ertragreicher Flip möglich ist
	DANN
		Fix&Flip, Renovierungskosten egal solange danach ordentlich was über bleibt.
		[ENDE]
	SONST
		WENN Kosten der Renovierung >= 15% Kaufpreis liegen
		DANN
			WENN Vermietbarmachung für die nächsten 3J für weniger Geld möglich ist
			DANN
				Günstig herrichten und 3 Jahre warten. DANN sanieren.
				[ENDE]
			SONST
				Pech gehabt. Sanieren und Kosten langsam abschreiben.(Buy&Hold)
				Alternativ prüfen ob Weiterverkauf wirtschaftlicher ist. (Fix&Flip)
				[ENDE]
		SONST
			Buy&Hold BestCase: Sanieren und Kosten absetzen.
			[ENDE] 
SONST
	Alles Möglich (Fix&Flip, Buy&Hold)

 

Edited by KFleischer
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vor einer Stunde schrieb KFleischer:

>= 15% Kaufpreis

Gebäudewert, nicht Kaufpreis. Sonst stimmt das so.

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vor 4 Stunden schrieb Marius B:

Gebäudewert, nicht Kaufpreis. Sonst stimmt das so.

Und dann auch nur Nettokosten, ohne Umsatzsteuer

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Eine echte Sanierung wird aber meiner Meinung nach eine Zustandsverbesserung sein , und deswegen ein Zuwachs in den Anschaffungskosten, die dann abgeschrieben werden müssen mit 2/2,5%.

 

Akt Bsp: MFH gekauft, ca. 90k reingesteckt, davon 65k Herstellungskosten, und der Rest Instandhaltung. In GmbH.

 

Ich finde die 15 % Schwelle total überbewertet. Wenn man nur Laminat austauscht und Maler arbeiten hat kommt man kaum an die 15 % Grenze , alles andere sind Zustandsverbesserungen.

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Eine Zustandsverbesserung (aka Sanierung) ist also in jedem Fall Abzuschreiben?

Also wenn ich z.B. ne Alte Badewanne rauswerfe und ne Tolle Schnickschnack Badewanne verbaue. Dann muss ich das Abschreiben statt direkt abziehen zu können?
Oder wie ist da die regel. Hast du da mehr infos bzw. ne gute Quelle dafür?

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Neue Badewanne gegen alte Badewanne nicht , aber dabei bleibt es bei einer Sanierung ja nicht. Keiner stellt ja Bäder wie in den Fünfzigern wieder her.

 

Ein guter Link findet sich hier:

https://www.rtskg.de/service/news/beitrag/renovierungskosten-steuer.html

und hier:

 

https://www.roedl.de/themen/baumassnahmen-bestehende-gebaeude#verbesserung

 

  

 

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das ist ja sehr spannend - danke für die Links. Ich hatte das Thema immer "negativer" im Kopf. Den Links zu Folge kann man - bezogen auf eine ETW - sich ja fast austoben wie man will, wenn man es geschickt anstellt. Und kommt dennoch nicht über die 15 %. 
Im zweiten Link von mvg steht:

Eine solche substanzerhaltende Erneuerung (und damit sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand) liegt beispielsweise vor, wenn eine 1980 errichtete Immobilie (damals mittlerer Standard) nach Modernisierungsmaßnahmen im Jahr 2014 wieder den ursprünglichen mittleren Standard aufweist, welchen sie durch technischen Fortschritt und die Änderung der Lebensgewohnheiten verloren hatte.

Darunter fällt dann auch u.a. eine komplette Bad-Renovierung,  solange man nichts umgestaltet oder neu anordnet.  Ebenfalls neuer Bodenbelag, solange gleichwertig wie davor. Tapete/Malern sowieso.
Seht ihr das auch so bzw. bestätigt das eure Erfahrung?

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Bei ETW ist das auch etwas leichter, da größere Eingriffe ohne Veränderung im Gemeinschaftseigentum kaum möglich wären. Im Bad nur alle Sanitärobjekte tauschen und neue Fliesen etc. ist kein Problem und Erhaltungsaufwand. 

Das ist aber meistens nicht das, was ich vorfinde. Wenn ich aus schlecht vermietbaren 165 qm Wohnungen zwei Einheiten mache, dafür komplett neue Bäder schaffen muss etc., bleibt am Ende außer neues Laminat und Wandfarbe und vielleicht Außenanstrich kaum etwas für den Erhaltungsaufwand / die 15% Grenze, siehe mein Beitrag oben.
Ich beschäftige mich allerdings auch weniger mit ETW, sondern mehr mit MFH.
 

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Den kann ich nicht folgen, da für Erhaltungsaufwand die 15%-Grenze gilt, oder?

 

 

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Nein, die 15 % Grenze gilt für nachträglichen Herstellungskosten. Wie sich das vom Erhaltungsaufwand abgrenzt ist in den beiden von mvg geposteten Links sehr gut erklärt. 

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Am 13.2.2020 um 21:54 schrieb mvg:

Eine echte Sanierung wird aber meiner Meinung nach eine Zustandsverbesserung sein , und deswegen ein Zuwachs in den Anschaffungskosten, die dann abgeschrieben werden müssen mit 2/2,5%.

 

Akt Bsp: MFH gekauft, ca. 90k reingesteckt, davon 65k Herstellungskosten, und der Rest Instandhaltung. In GmbH.

 

Ich finde die 15 % Schwelle total überbewertet. Wenn man nur Laminat austauscht und Maler arbeiten hat kommt man kaum an die 15 % Grenze , alles andere sind Zustandsverbesserungen.

echt? das ist ein super Tipp!
Bei mir berücksichtigt das FA auch Erhaltungsaufwendungen unter Berechnung der 15% Grenze, immer wieder Diskussionen. Selbst Sperrmüll beseitigen oder alte Tapeten runter neue Drauf... Wenn die Kosten nicht berücksichtigt werden dürfen, wäre mir sehr geholfen.

Gibt es dazu noch eine BFG Entscheidung oder Paragraphen? das würde mir ungemein weiterhelfen.
EDIT: hab dein 2. Post erst später gesehen, DANKE

Edited by Jb007

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Nach meinem Verständnis wird hier ein bisschen was durcheinander gebracht, vielleicht liegt das auch an den unterschiedlichen Begrifflichkeiten:

1. (nachträgliche) Herstellungskosten sind immer über die Gebäudenutzungsdauer abzuschreiben (40/50 Jahre)

2. Der Unterschied zwischen Herstellungskosten und Instandhaltungskosten ergibt sich dabei aus der Betrachtung einer Standarderhöhung. Nur bei der Erhöhung des Standards handelt es sich um Herstellungskosten ansonsten um Instandhaltungskosten (sofort Abzug 1-5 Jahre). Zu dem Thema der Standards gibt es vom FA entsprechende Merkblätter.

3. Fallen in den ersten 3 Jahren (36 Monaten) nach Kauf Instandhaltungskosten von über 15% des Gebäudewertes bereinigt aus dem Kaufpreis an, dann gelten diese als Anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Als Instandhaltungskosten gilt dabei alles außer jährlich wiederkehrende Kosten (somit auch Tapezieren+Malern).

Ausnahme: Kosten bis zu 4000€ pro Jahr und Immobilie, welche eigentlich Herstellungskosten wären können als Instandhaltungskosten sofort abgesetzt werden. 

Edited by philippvonnordheim
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Am 16.2.2020 um 11:08 schrieb philippvonnordheim:

3. Fallen in den ersten 3 Jahren (36 Monaten) nach Kauf Instandhaltungskosten von über 15% des Gebäudewertes bereinigt aus dem Kaufpreis an, dann gelten diese als Anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Als Instandhaltungskosten gilt dabei alles außer jährlich wiederkehrende Kosten (somit auch Tapezieren+Malern).

Leider nein. Auch Tapezieren und Malern ist jetzt mit einzurechnen:
 

Zitat

Nach dieser Rechtsprechung müssen nunmehr grundsätzlich sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Sanierung anfallen, zusammengerechnet werden; eine Segmentierung der Gesamtkosten ist nicht zulässig. Übersteigt die Gesamtsumme der innerhalb von drei Jahren angefallenen Renovierungskosten sodann 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, kann der Aufwand nur nach den AfA-Regelungen abgeschrieben werden.

Quelle: http://juris.bundesfinanzhof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bfh&Art=pm&nr=33687

Edited by KFleischer
4k Frage selbst geklärt

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Am 16.2.2020 um 11:08 schrieb philippvonnordheim:

Als Instandhaltungskosten gilt dabei alles außer jährlich wiederkehrende Kosten (somit auch Tapezieren+Malern).

Ausnahme: Kosten bis zu 4000€ pro Jahr und Immobilie, welche eigentlich Herstellungskosten wären können als Instandhaltungskosten sofort abgesetzt werden. 

Bei ETW bin ich mit den 4000 € für die Anfangsrenovierung incl. Küchenzeile immer gut hingekommen. Die Bäder waren meistens noch ok, da diese fast immer in den 90 ern schonmal saniert worden sind. 

Neu wäre mir, dass man die 4000 € nicht nur einmalig sondern sogar jährlich pro Objekt absetzten kann. Dann wären die 15 % zumindest bei ETW kein Thema mehr. 

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Am 17.2.2020 um 16:06 schrieb KFleischer:

Leider nein. Auch Tapezieren und Malern ist jetzt mit einzurechnen:
 

Quelle: http://juris.bundesfinanzhof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bfh&Art=pm&nr=33687

So war meine Aussage gemeint: Malern und Tapezieren gehört auch zu den Instandhaltungskosten!

vor 51 Minuten schrieb KFleischer:

Um das Thema hier noch weiter anzureichern: Wenn der Mieter nach dem Kauf der Wohnung diese Beschädigt und dadurch Reparaturen innerhalb der 3J Frist nötig werden, sind diese trotdzem direkt abzugsfähig und nicht abzuschreiben. Siehe: https://www.buhl.de/steuernsparen/renovierung-direkt-nach-wohnungskauf/

Das kann ich bestätigen, denn von dieser Regelung hatte ich im vergangenen Jahr gebrauch gemacht:

Nach dem Kauf eines ETW-Paketes musste ein langjähriger Mieter ausziehen. Leider war dieser Mieter ein Kettenraucher und hat in jedem Raum der Wohnung exzessiv geraucht. Wer solche Fälle kennt weiß, dass eine solche Wohnung von Grund auf saniert werden muss, d.h. Fußboden, Tapete, Fliesen, Bäder, einfach alles musste rausgerissen und fachmännisch wieder hergestellt werden. Beim Auszug hatten wir versucht über die Haftpflichtversicherung des Mieters den Schaden anzuzeigen und darüber die Kosten zumindest zum Teil zu decken, was jedoch keine Früchte getragen hat. Laut Aussage der Versicherung hat der Mieter durch sein rauchen innerhalb der Wohnung den Schaden in Kauf genommen, weshalb es sich um eine "bewusste Beschädigung" handelte, welche nicht über die Versicherung abgedeckt ist. Soweit so schlecht. Es war somit klar, dass wir auf den Kosten sitzen bleiben würden (vom Mieter war nichts zu holen, er hatte kein Geld) und unglücklicherweise auch noch die 15%- deutlich reissen würden.

Bei der Erstellung der Steuererklärung im vergangenen Jahr war ich gerade dabei die anfallenden Kosten fein säuberlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten im Steuerprogramm einzutragen, als mir in einem seitlichen Informationsfenster von WISO (keine bezahlte Werbung;-)) angezeigt wurde, dass absichtliche Beschädigungen wie bspw. Graffiti und die daraus resultierenden Kosten keine Instandhaltungskosten in dem Sinne sind und somit auch nicht unter die 15%-Grenze fallen. Dabei fiel mir das damalige Schreiben der Versicherung ein, in welchem von einer absichtlichen Beschädigung gesprochen wurde und ich versuchte mein Glück mit einer ausführlichen Erläuterung im Anschreiben der Steuererklärung.

Das Finanzamt hat sämtliche angefallenen Kosten für die Sanierung der Wohnung als Sofortabzug akzeptiert! Das war zumindest ein kleiner Trost..

 

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weiß jemand ob die EBK in die 15 % Grenze zählt? Sofort abziehbar ist sie ja sowieso nicht, da über 10 Jahre abzuschreiben. 

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weiß jemand ob die EBK in die 15 % Grenze zählt? Sofort abziehbar ist sie ja sowieso nicht, da über 10 Jahre abzuschreiben. 

Frage fast schon selbst beantwortet. Die Küche ist ein eigenständiges Wirtschaftsgut und ist separat abzuschreiben. Hat nichts mit Instandhaltung zu tun.
VG

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