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Markus_Stuttgart

Wohnflächenberechnung anzweifeln vor Notartermin morgen?!

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Der Krimi geht weiter. Hier der vorherige Post: 

Der Makler hat nun eine neue Wohnflächenberechnung anfertigen lassen von einem Energieberater / Hochbautechniker. Berechnung - siehe Screenshot.

Herausgekommen sind 59,6 qm. Exakt wie in der Teilungserklärung (dort waren es auch 59,6). Ich finde das ist schon ein verdächtiger Zufall.

Außerdem bin ich auch etwas vertraut mit der Vermessung von Wohnraum und die Berechnung kommt mir falsch vor.

U.a. wurden bei dem linken Raum die Neigung der Dachschräge (bzw. der Raum unter der Schräge) mit einem anderen Faktor berechnet als bei dem rechten Raum. Ein Dach sollte doch auf beiden Seiten den gleichen Neigungswinkel haben?! 

Der Energieberater konnte sich diese Berechnung ebenfalls nicht erklären... Er meinte seine Software hätte das so berechnet. 

Morgen ist der Notartermin!

Entweder ich zweifle dieses Dokument jetzt auch wieder an oder ich belasse es dabei und kaufe eine Wohnung die möglicherweise in Wahrheit weniger als 59,6 qm hat. Ich denke sie hat realistischerweise so um die 53 - 55 qm. Aber wegen der starken Dachschrägen kann ich mit meiner Einschätzung auch falsch liegen.

Noch als Zusatzinfo: Im Kaufvertrag ist ein 14-tägiges Rücktrittsrecht vereinbart sollte meine Finanzierung nicht klappen.

Wie seht ihr das?!

Bildschirmfoto 2020-02-12 um 07.08.16.png

Edited by Markus123

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vor 50 Minuten schrieb Markus123:

Wie seht ihr das?!

Da er 3% Putz abzieht, hat er nicht gemessen sondern gerechnet. Und:

vor 50 Minuten schrieb Markus123:

von einem Energieberater / Hochbautechniker

Zählt seine "Meinung" denn vor Gericht? Ist er also ein juristisch verwertbarer Sachverständiger?

vor 50 Minuten schrieb Markus123:

Herausgekommen sind 59,6 qm. Exakt wie in der Teilungserklärung (dort waren es auch 59,6).

Falls obige Antwort Ja, dann ist doch alles gut und Du kannst die Wohnung für 59,6m² vermieten.Was kannst Du denn noch tun um das zu klären?

Edited by Rooki€

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vor 22 Minuten schrieb Rooki€:

Zählt seine "Meinung" denn vor Gericht? Ist er also ein juristisch verwertbarer Sachverständiger?

Ja, ich denke auf jeden Fall. Das ist eine offizielle Wohnflächenberechnung und der Hochbautechniker / Gebäudeenergieberater wurde vom Makler offiziell beauftragt diese Berechnung durchzuführen. Ich denke schon das er somit Sachverständiger ist.

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Okay, ich habe jetzt mit dem Makler nochmal telefoniert. Ich werde das Objekt morgen kaufen. Es kann sein das es sich um einen Fehler von wenigen qm handelt, aber ich habe alle offiziellen Dokumente und kann das Objekt damit für den qm-Preis vermieten. Mehr kann ich einfach nicht tun. qm werde ich natürlich aus rechtswegen auch im Kaufvertrag aufnehmen lassen.

Edited by Markus123

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klar kannst du es für 59,6 m² vermieten. 
Wenn der Mieter aber später "richtig" nachmisst und tatsächlich eine deutlich kleinere Wohnfläche (10 % ist die Grenze in Gerichtsurteilen, soweit ich das richtig weiß) herauskommt kann er dir die Miete mindern. Da hilft dir dann obige Berechnung auch nichts mehr. Außer, dass du den Schaden vielleicht weiter belasten kannst.

Aber einen trumpf hast du zum Glück auf der Hand:
Solange du die Wohnfläche im Kaufvertrag aufgenommen ist, hast du gute Karten bei Abweichung im Nachhinein eine Kaufpreisminderung vom Verkäufer zu verlangen.
Hier gilt nicht mal das Kriterium, dass die Wfl mehr als 10 % geringer als angegeben ist. 

Das ist zumindest, das, was meine Google-Recherche zu dem Thema vor einigen Monaten ergab.

Drücke dir die Daumen, dass alles gut geht 😉

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du wirst vielleicht schon bei der Mietersuche das Problem haben, dass viele Interessenten bei der Besichtigung sagen werden "59,6 qm hätte ich mir aber größer vorgestellt"

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nochmal als update: der vertrag ist jetzt unterzeichnet. die wohnflächenberechnung ist korrekt gewesen. der makler hat nochmal einen anderen architekten gefragt und der konnte mir plausibel erklären wie genau die berechnung zustande kam. die erklärung würde jetzt zu weit führen. aber da der erste architekt es mir nicht erklären konnte ("hat der computer so berechnet") war es kein wunder, dass ich zweifel hatte. naja, ende gut alles gut. und maßgeblich ist laut meinem notar angeblich eh ausschließlich die teilungserklärung. für zukünftige fälle kann ich nur jedem den rat geben unbedingt die wohnfläche in den notarvertrag mit aufnehmen zu lassen, falls es später einmal probleme geben sollte. ich habe meine lektion gelernt und werde ab jetzt immer eine wohnflächenberechnung anfordern. 

Edited by Markus123

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Am 22.2.2020 um 20:29 schrieb Markus_Stuttgart:

maßgeblich ist laut meinem notar angeblich eh ausschließlich die teilungserklärung

Also die Aussage vom Notar ist völliger Schwachsinn. Wenn du einen Mietvertrag unterschreibst und dem Mieter garantierst, dass er 60m2 hat und am Ende sind es 30m2, dann bekommst du Probleme (falls du die m2 mit in den Vertrag aufnimmst - wovon ich abrate😂). Die Teilungserklärung ist dem Mieter erstmal scheißegal dann. Im Streitfall entscheidet sowas dann ein gerichtlich bestellter Gutachter. 
 

Aber trotzdem Glückwunsch, wenn jetzt alles geklappt hat! 😊

Edited by nemo
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Wie @nemo gesagt hat, ist völlig egal was in der TE steht, maßgeblich ist für deinen Mieter die (korrekt gemessene) Fläche.

Tipp: Vermiete einfach ohne Flächenangabe, dann gibt es auch keine Handhabe zur evtl. Kürzung. Am besten Mietvertragsvorlagen von Haus und Grund benutzen, sind rechtssicher und kosten fast nix.

Edited by HenKo
  • Like 1

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vor 1 Stunde schrieb HenKo:

ermiete einfach ohne Flächenangabe

 

vor 4 Stunden schrieb nemo:

falls du die m2 mit in den Vertrag aufnimmst - wovon ich abrate😂)

Frage an @nemo und @HenKo: interessante Vorgehensweise. Wie rechtfertigt ihr dann aber Mieterhöhungen oder Betriebskostenabrechnungen, die ja i.d.R. nach m² abgerechnet werden?

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Ich würde es wirklich vom Objekt abhängig machen. Konkret habe ich z.B. ein Objekt, welches mit 76 m² im Verkauf war, wovon allerdings 16 m² bei näherem Hinsehen wohnlich ausgebaute Nutzfläche waren, echte Wohnfläche also eher 60m² – hatte der Makler auch irgendwie „übersehen“. 😁

Aber: Das Objekt war bereits ohne Flächenangabe gut vermietet, rechnete sich selbst ohne Mieterhöhungen sehr gut (selbst bezogen auf die Fläche von 60m² immer noch OK) und es wird dort keine einzige Betriebskostenart nach m² abgerechnet, also sah ich dort kein Riesenproblem. Wäre es mit falscher m²-Angabe vermietet worden oder die Betriebskosten nach m² abgerechnet, wäre das eine andere Geschichte.

Edited by HenKo

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vor 16 Stunden schrieb pilsator2000:

 

Frage an @nemo und @HenKo: interessante Vorgehensweise. Wie rechtfertigt ihr dann aber Mieterhöhungen oder Betriebskostenabrechnungen, die ja i.d.R. nach m² abgerechnet werden?

Bei Erhöhungen und BK Abrechnungen nimmst du natürlich die korrekte Wohnfläche. Du solltest die halt nur nicht im Vertrag stehen haben, da du die Fläche dann auch zusicherst. 😊

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