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Robert Barthel

Chemnitz als Start ins Investieren

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Hallo Community,

ich habe mich ausführlich zu dem Thema immobilien informiert und wollte eigentlich ein paar Wohnungen in Chemnitz kaufen.

Allerdings verunsichert mich die Leerstandsquote von 12 Prozent sehr.

Die Objekte, welche ich anpeile, haben alle eine Bruttomietrendite von 6 Prozent.

Wie ist eure Meinung zu diesem Standort? Ist dieses Risiko egal solange die Bruttomietrendite 6 Prozent beträgt?

Vielen Dank für eure Rückmeldungen

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Hallo!

6% Brutto sind aus meiner Sicht deutlich zu wenig.
In guten Lagen in Chemnitz würde ich nicht unter 8% netto kaufen.
Von der Lehrstansquote nicht verunsichern lassen. Wenn die Mikrolage gut ist (z. B. in Schloß Chemnitz), das Gebäude in gepflegtem Zustand und die Wohnung vor der Vermietung vernünftig hergerichtet ist, kannst du mit 6€ auch vernünftige Mieter an Land ziehen.

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Naja... Bisl Marktkenntnis gehört dazu. Nur weil du eine Wohnung als attraktiv im Vergleich mit Berlin ansiehst, heißt das z.B. nicht, dass die einen Stich in Chemnitz sieht.

Aufgrund des Leerstands ist man hier recht verwöhnt. Und in der Kalkulation muss man 8-10% Leerstand einplanen. Meine Meinung

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Hi @Robert Barthel,

deine 6% Brutto bedeuten, dass dein Faktor bei 16,5 liegt. Wenn du Hauskosten, Nebenkosten, etc. berücksichtigst hast du eine Nettorendite von etwa 3,5 - 4,5 %. 

Wenn ich nun eine 60m2-Wohnung als Grundlage nehme, liegt die Miete bei etwa 4,95€/m2. Bedeutet im Umkehrschluss, dass so eine Wohnung etwa 58.800€ kostet. 

Bruttorendite = 60 x 4,95 x 12 / 58.800€ = 6% => sofern nun eine einzige Miete im Jahr ausfällt, läge die Bruttorendite bei 5,5% (60 x 4,95 x 11 / 58.800€). 

Oft aber nicht immer verhält es sich wie folgt:

  • kleiner Faktor = hohe Rendite = erhöhtes Risiko
  • hoher Faktor = geringere Rendite = geringeres Risiko

Hier mal ein Auszug aus einem Artikel von uns:

Je höher der Kaufpreisfaktor, desto geringer die Rendite und desto geringer i. d. R. auch das Risiko. Teurere Wohnungen (höherer Kaufpreisfaktor) befinden sich meist an besseren/stabileren Standorten. Ein guter Standort, z. B. A-Lage in einer größeren Stadt, bietet auch eine gute Vermietbarkeit aufgrund hoher Nachfrage. Umgekehrt kann gesagt werden, dass bei kleinerem Faktor, was wiederum eine höhere Rendite bedeutet, das Risiko höher ist. Im Immobilienbereich ist dieses Risiko z. B. der Leerstand der Immobilie. Auch kann sich bei renditestärkeren Objekten ein Risiko daraus ergeben, dass die Nachfrage nach Wohnungen an diesem Standort einfach gering ist (schwierige Bezirke, schlechte Infrastruktur, soziale Brennpunkte, etc.). Durch die geringere Nachfrage ist die Auswahl eines potenziellen Mieters kleiner. Je kleiner die Nachfrage bzw. Auswahlmöglichkeit, desto weniger Anforderungen können an den potenziellen Mieter gestellt werden. So ist beispielsweise in sehr schwachen Regionen der Vermieter teilweise froh, wenn er seine Wohnung überhaupt vermieten kann. Aus diesen nicht abschließenden Gründen wird die Rendite im Zusammenhang mit dem Multiplikator auch oft als Chancen-Risiko-Barometer bezeichnet.

Zu deiner Frage 

Am 11.2.2020 um 17:03 schrieb Robert Barthel:

Ist dieses Risiko egal solange die Bruttomietrendite 6 Prozent beträgt?

Das Risiko ist aus meiner Sicht nicht egal. 12% Leerstandsquote ist schon eine Menge, gibt nicht viele größere Städte wo die Quote schlechter ist. Dafür wäre mir persönlich die Rendite viel zu gering. 6% brutto sind auch an anderen Standorten mit weniger Leerstandsquote realisierbar. 

Am 13.2.2020 um 17:23 schrieb KFleischer:

Bisl Marktkenntnis gehört dazu.

Den Hinweis würde ich mir sehr zu Herzen nehmen. Ggf gibt es in Chemnitz Mikrolagen, wo die Vermietbarkeit deutlich besser ist, als die übergreifenden 12% Leerstandsquote auf die ganze Stadt gesehen. 

Vielleicht sind auch 6€ Miete leicht realisierbar, wie @Berri sagt. Zudem sagst du, dass du ein paar Wohnungen kaufen möchtest. Dies streut natürlich auf der einen Seite dein Leerstandrisiko etwas, auf der anderen Seite näherst du dich aber vermutlich bei vielen Wohnungen auch dem allgemeinen Schnitt von 12% an.

Persönlich würde ich, wenn überhaupt, nur in sehr guten Mikrolagen zu 8% brutto kaufen.  

Grüße

 

 

Edited by Stefan-RheinMain

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Wie schätzt Ihr die Lage Chemnitz Bernsbachplatz ein?

Große 4 Raum Wohnungen ohne Balkon. Altbau. Saniert. Zimmer gleich groß und praktisch geschnitten. WG Vermietung möglich.

Die Straße ist stärker befahren. Dafür Zentral.

Viele Grüße

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Schau mal wie viel eine 1R Wohnung in der Gegend kostet und überleg nochmal ob WGs so viel bringen.

Die Ecke ist verkehrstechnisch durchaus "viel befahren".... Und zentral ist in Chemnitz relativ.

Also für <<750€/m2 könnte man drüber nachdenken. Aber rechne ruhig mal mit mehreren Monaten Leerstand bei Mieterwechsel.

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Danke für deine Antwort.

 

Wie schaut es mit 4 Raum Wohnungen aus? Die sollen mehr gefragt sein. Ist das wirklich so?

 

 

 

 

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Der Einwand ist berechtigt. Ich habe alle 370 Wohnungen im Umkreis von 1 km analysiert. Es gibt bereits 13x 1 Raum Wohnungen mit rund 25 m2 für 160-170 € kalt. Was identisch wäre zu einer 4 Raum mit 120 m2 / 4 Personen = 30 m2 x 5 € kalt = 150 €.

Was ich aber auch feststellen musste, dass von den 370 Wohnungen im Umkreis von 1 km nur 16x 4 Raum und 5x 5 Raum angeboten werden.

Das wäre auch darstellbar, aber ist 160 m2 4 Raum auch gefragt? 800 Euro Kalt. Kann hier jemand dazu Erfahrungen teilen?

Schau mal wie viel eine 1R Wohnung in der Gegend kostet und überleg nochmal ob WGs so viel bringen.
Die Ecke ist verkehrstechnisch durchaus "viel befahren".... Und zentral ist in Chemnitz relativ.
Also für

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Ich bin nicht in Chemnitz unterwegs habe aber durchaus Erfahrung an anderen schwächeren Standorten im Osten. Da gibt einige Grundregeln (wenn du darüber nachdenkst bestätigt dir das der gesunde Menschenverstand):

- Wer sich die absolute Miethöhe einer großen Wohnung leisten kann kauft entweder Eigentum oder hat höhere Ansprüche. Wenn da nur ein Faktor fehlt dann ist die Wohnung unvermietbar. Hier sehe ich 2 die fehlen: gute Lage und Balkon/Garten. Die QM Miete ist für den Mieter nicht entscheidungsrelevant. 

- Große Wohnungen eignen sich für Leute mit vielen Kindern. Die haben in schwachen Gegenden ein Haus (s.oben) oder bekommen Hartz4 (entschuldigt die etwas krass dargestellte Antwort). Die meisten Ämter zahlen pro Kopf, d.h. für die 100 qm Wohnung mit 4 Z für 2-3 Kinder genau so viel wie für die 200qm Wohnung

- Große Wohnung heisst hohe NK, d.h. du musst in deine Berechnungen aus Mietersicht nochmal x hundert EUR mit einbeziehen

This ain't Munich.... In vielen Fällen ist da auch über den Preis wenig zu machen

 

Und ja: es gibt Ausnahmen aber eben nicht viele. Eine größere Wohnung kann super sein weil es nicht so viele gibt und wenn du einen ordentliche Familie als Mieter gefunden hast diese wahrscheinlich lange bleibt aber es muss mE mehr passen als bei einer kleinen Wohnung

  • Thanks 1

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