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Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren
Robert Barthel

Chemnitz als Start ins Investieren

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Hallo Community,

ich habe mich ausführlich zu dem Thema immobilien informiert und wollte eigentlich ein paar Wohnungen in Chemnitz kaufen.

Allerdings verunsichert mich die Leerstandsquote von 12 Prozent sehr.

Die Objekte, welche ich anpeile, haben alle eine Bruttomietrendite von 6 Prozent.

Wie ist eure Meinung zu diesem Standort? Ist dieses Risiko egal solange die Bruttomietrendite 6 Prozent beträgt?

Vielen Dank für eure Rückmeldungen

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Hallo!

6% Brutto sind aus meiner Sicht deutlich zu wenig.
In guten Lagen in Chemnitz würde ich nicht unter 8% netto kaufen.
Von der Lehrstansquote nicht verunsichern lassen. Wenn die Mikrolage gut ist (z. B. in Schloß Chemnitz), das Gebäude in gepflegtem Zustand und die Wohnung vor der Vermietung vernünftig hergerichtet ist, kannst du mit 6€ auch vernünftige Mieter an Land ziehen.

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Naja... Bisl Marktkenntnis gehört dazu. Nur weil du eine Wohnung als attraktiv im Vergleich mit Berlin ansiehst, heißt das z.B. nicht, dass die einen Stich in Chemnitz sieht.

Aufgrund des Leerstands ist man hier recht verwöhnt. Und in der Kalkulation muss man 8-10% Leerstand einplanen. Meine Meinung

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Hi @Robert Barthel,

deine 6% Brutto bedeuten, dass dein Faktor bei 16,5 liegt. Wenn du Hauskosten, Nebenkosten, etc. berücksichtigst hast du eine Nettorendite von etwa 3,5 - 4,5 %. 

Wenn ich nun eine 60m2-Wohnung als Grundlage nehme, liegt die Miete bei etwa 4,95€/m2. Bedeutet im Umkehrschluss, dass so eine Wohnung etwa 58.800€ kostet. 

Bruttorendite = 60 x 4,95 x 12 / 58.800€ = 6% => sofern nun eine einzige Miete im Jahr ausfällt, läge die Bruttorendite bei 5,5% (60 x 4,95 x 11 / 58.800€). 

Oft aber nicht immer verhält es sich wie folgt:

  • kleiner Faktor = hohe Rendite = erhöhtes Risiko
  • hoher Faktor = geringere Rendite = geringeres Risiko

Hier mal ein Auszug aus einem Artikel von uns:

Je höher der Kaufpreisfaktor, desto geringer die Rendite und desto geringer i. d. R. auch das Risiko. Teurere Wohnungen (höherer Kaufpreisfaktor) befinden sich meist an besseren/stabileren Standorten. Ein guter Standort, z. B. A-Lage in einer größeren Stadt, bietet auch eine gute Vermietbarkeit aufgrund hoher Nachfrage. Umgekehrt kann gesagt werden, dass bei kleinerem Faktor, was wiederum eine höhere Rendite bedeutet, das Risiko höher ist. Im Immobilienbereich ist dieses Risiko z. B. der Leerstand der Immobilie. Auch kann sich bei renditestärkeren Objekten ein Risiko daraus ergeben, dass die Nachfrage nach Wohnungen an diesem Standort einfach gering ist (schwierige Bezirke, schlechte Infrastruktur, soziale Brennpunkte, etc.). Durch die geringere Nachfrage ist die Auswahl eines potenziellen Mieters kleiner. Je kleiner die Nachfrage bzw. Auswahlmöglichkeit, desto weniger Anforderungen können an den potenziellen Mieter gestellt werden. So ist beispielsweise in sehr schwachen Regionen der Vermieter teilweise froh, wenn er seine Wohnung überhaupt vermieten kann. Aus diesen nicht abschließenden Gründen wird die Rendite im Zusammenhang mit dem Multiplikator auch oft als Chancen-Risiko-Barometer bezeichnet.

Zu deiner Frage 

Am 11.2.2020 um 17:03 schrieb Robert Barthel:

Ist dieses Risiko egal solange die Bruttomietrendite 6 Prozent beträgt?

Das Risiko ist aus meiner Sicht nicht egal. 12% Leerstandsquote ist schon eine Menge, gibt nicht viele größere Städte wo die Quote schlechter ist. Dafür wäre mir persönlich die Rendite viel zu gering. 6% brutto sind auch an anderen Standorten mit weniger Leerstandsquote realisierbar. 

Am 13.2.2020 um 17:23 schrieb KFleischer:

Bisl Marktkenntnis gehört dazu.

Den Hinweis würde ich mir sehr zu Herzen nehmen. Ggf gibt es in Chemnitz Mikrolagen, wo die Vermietbarkeit deutlich besser ist, als die übergreifenden 12% Leerstandsquote auf die ganze Stadt gesehen. 

Vielleicht sind auch 6€ Miete leicht realisierbar, wie @Berri sagt. Zudem sagst du, dass du ein paar Wohnungen kaufen möchtest. Dies streut natürlich auf der einen Seite dein Leerstandrisiko etwas, auf der anderen Seite näherst du dich aber vermutlich bei vielen Wohnungen auch dem allgemeinen Schnitt von 12% an.

Persönlich würde ich, wenn überhaupt, nur in sehr guten Mikrolagen zu 8% brutto kaufen.  

Grüße

 

 

Edited by Stefan-RheinMain

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