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Markus_Stuttgart

60 qm Wohnung hat nur 38 qm !! Dennoch kaufen?

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Ich bin gerade ziemlich aufgebracht. Am nächsten Donnerstag ist der Notartermin für einen Wohnungskauf. Es handelt sich dabei um eine Dachgeschosswohnung mit vielen Schrägen im 2 OG. 

Im Exposé der Wohnung stand 60 qm Wohngröße. In der Teilungserklärung von 1981 steht 59,6 qm. Da dachte ich noch: "Okay, der Makler hat großzügig aufgerundet". 

Dann kam raus das Haus ist nicht Baujahr 1981, sondern Baujahr 1968. Aber da das Haus im guten Zustand ist, war das okay für mich.

Nun habe ich wegen Anfrage meiner Bank die Wohnflächenberechnung angefragt. Erst meinte der Makler sowas gibt es für die Wohnung nicht, dann kam er doch mit dem Dokument um die Ecke. 

Laut der Wohnflächenberechnung, welche 1968 von einem Bauingenieur / Architektenbüor durchgeführt wurde, ist die Wohnungsgröße 38,7 qm!

Ich verstehe den krassen Unterschied zu den 59,6 qm in der Teilungserklärung nicht.

Wie kann das sein?

Also natürlich wird meine Bank so die Finanzierung nicht durchwinken. Aber das ist gerade gar nicht mein größtes Problem.

Ich frage mich, auf welche Quelle ich mich verlassen soll.

Würdet ihr die Wohnung dennoch zum Originalpreis kaufen?

Wenn mein zukünftiger Mieter die Whg. ausmessen will oder ich das Objekt in 10 Jahren verkaufen will und der Käufer dann ausmessen will, dann habe ich ein riesen Problem. Vielleicht habe ich dann viel zu viel für die Wohnungsgröße gezahlt.

Was würdet ihr nun tun?

Edited by Markus123

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vor 1 Stunde schrieb Markus123:

Laut der Wohnflächenberechnung, welche 1968 von einem Bauingenieur / Architektenbüor durchgeführt wurde, ist die Wohnungsgröße 38,7 qm!

vielleicht war es damals üblich, Dachschrägen nicht mitzurechnen? kann das eventuell sein?

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Die Teilungserklärung ist keine verlässliche Quelle zur Bestimmung der Wohnfläche, denn das was dort steht hat häufig gar nichts mit der Realität zu tun. Im Zweifel würde ich der Wohnflächenberechnung mehr vertrauen als der Teilungserklärung. Die mehr als 30%ige (!) Abweichung zur angebotenen Fläche würde ich auf keinen Fall  schlucken. Was sagen den Makler/Verkäufer zu der Differenz? Im Zweifel auf eine Neuvermessung bestehen.

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vor 50 Minuten schrieb Furzi:

vielleicht war es damals üblich, Dachschrägen nicht mitzurechnen? kann das eventuell sein?

Leider nein, die Berechnung scheint mir sehr korrekt. Alle Flächen wurden nur mit 0,5 berechnet, da tatsächlich auch fast überall in der Wohnung Schrägen sind.

Edited by Markus123

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vor 15 Minuten schrieb HenKo:

Die Teilungserklärung ist keine verlässliche Quelle zur Bestimmung der Wohnfläche, denn das was dort steht hat häufig gar nichts mit der Realität zu tun. Im Zweifel würde ich der Wohnflächenberechnung mehr vertrauen als der Teilungserklärung. Die mehr als 30%ige (!) Abweichung zur angebotenen Fläche würde ich auf keinen Fall  schlucken. Was sagen den Makler/Verkäufer zu der Differenz? Im Zweifel auf eine Neuvermessung bestehen.

Der Makler sagt er wusste davon nichts und verweist auf die Teilungserklärung, in der ja 59,6 qm steht. 
Ich meinte mit diesem Dokument in der Hand darf doch der Kaufvertrag beim Notar gar nicht unterschrieben werden! Im Kaufvertrag steht nämlich auch 59,6 qm. 

Ich werde definitiv auf eine Neuvermessung bestehen und den Kaufpreis nachverhandeln müssen.

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wenn im Kaufvertrag 59,6 steht hast du sehr gute Karten. 
Bei zu großer Abweichung könntest du meines WIssens nach im Nachhinein einen linear berechneten Nachlass einklagen. 
Natürlich weißt du von dem Problem nun schon im Voraus und natürlich ist es nicht dein Ziel klagen zu müssen. Aber mit dem Wissen über die Rechtsprechung (recherchier das bitte nochmal) hast du doch eine sehr gute Argumentation dem Verkäufer gegenüber den Preis entsprechend niedriger anzusetzen.

Und am Ende hast du eine ca. 40 qm große Wohnung die offensichtlich größer wirkt. Und das, wenn ihr linear runter rechnet vermutlich zu einem sehr guten Preis. 
Ist doch alles gut 😉

Und wenn der Verkäufer nicht entsprechend nachlässt? Na dann musst du eben vom Kauf zurücktreten. Eine Berechtigung hast du jetzt ja. Da sollten sich auch die bereits entstandenen Maklerkosten abwälzen lassen. 

Wie auch immer du dich entscheidest - ich würde dir raten mit einem Anwalt darüber zu sprechen, auch wenn nicht mehr viel Zeit ist.  Deine "Verhandlung" mit dem Makler kannst du viel besser angehen, wenn du entsprechend gesicherten Rat bekommen hast. 

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vor 3 Stunden schrieb Markus123:

Leider nein, die Berechnung scheint mir sehr korrekt. Alle Flächen wurden nur mit 0,5 berechnet, da tatsächlich auch fast überall in der Wohnung Schrägen sind.

Moin,

in meiner Wohnflächenberechnung sind Flächen unter 1m Höhe mit 0 zu bewerten. Der Faktor 0,5 gilt für Flächen mit einer Höhe zwischen 1m und 2m.

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Makler suchen häufig jemanden, der wenig Kenntnisse im Immobiliengeschäft hat, um solchen Murks zu verkaufen.

Meistens finden sie derzeit auch einen Dummen.

Du solltest dir überlegen, ob du das sein willst.

 

Du müsstest normalerweise die Notarkosten zahlen, wenn du den Kauf abbrichst, hast hier aber gute Chancen, zumindest dafür nicht aufkommen zu müssen.

 

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vor 9 Stunden schrieb Markus123:

Was würdet ihr nun tun?

Dem Makler klar machen dass ich, um endgültige Sicherheit zu haben, die Wohnung selbst vermessen möchte. Dann mit Lasermessgerät und einem vorgefertigten Grundriss in dem ich alle Messungen eintragen kann zum Objekt fahren und messen. Danach Kauf neu bewerten und eventuell nachverhandeln.

Wenn sich Verkäufer oder Makler nicht darauf einlassen – Notartermin absagen und gut ist (das auch mit Nachdruck schonmal vorher kommunizieren).

Auf die Angaben in der Teilungserklärung würde ich nicht viel geben, ich habe vor kurzem eine Wohnung gekauft die mit 51qm in der TE stand, tatsächlich sind es ganze 69qm.

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Okay, werde neu vermessen lassen und ggfls nachverhandeln. 

Eine Frage noch: 

Kauft ihr keine Wohnungen ohne die Wohnflächenberechnung gesehen zu haben?

Denn einige hier sagten ja die Teilungserklärung sei nichts wert.

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vor 2 Stunden schrieb Markus123:

 

Kauft ihr keine Wohnungen ohne die Wohnflächenberechnung gesehen zu haben?

Ich habe in meinem Leben noch kein Objekt gekauft ohne höchstpersönlich nachgemessen zu haben - nicht gleich bei der ersten Besichtigung, aber zwischen Verhandlung und Notar. Ein Stockwerk plus ein eventuell ausgebautes Dachgeschoss wegen der Schrägen messe ich immer. Früher war das mühsam, heute gibt es diese Lasermesser für ein paar Euro und das geht sehr schnell. Ich würde niemals einem Verkäufer oder ihrgend einem komischen Zettel glauben bei einer solch zentralen Kennziffer.....

Eine geringe Abweichung kommt dabei immer raus, aber es gibt genug Fälle wo Verkehrsflächen plötzlich zu Wohnflächen wurden, Balkone mit 100% gerechnet werden, Dachschrägen sowieso, die Grundflächen der Schornsteine plötzlich Wohnfläche waren (in allen 4 Stockwerken kommt da was zusammen) oder auch wo die Zahlen einfach komplett erfunden sind. Alles schon gehabt.

Edited by Friedrich Hi.

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vor 1 Stunde schrieb Friedrich Hi.:

Ich habe in meinem Leben noch kein Objekt gekauft ohne höchstpersönlich nachgemessen zu haben - nicht gleich bei der ersten Besichtigung, aber zwischen Verhandlung und Notar. Ein Stockwerk plus ein eventuell ausgebautes Dachgeschoss wegen der Schrägen messe ich immer. Früher war das mühsam, heute gibt es diese Lasermesser für ein paar Euro und das geht sehr schnell. Ich würde niemals einem Verkäufer oder ihrgend einem komischen Zettel glauben bei einer solch zentralen Kennziffer.....

Eine geringe Abweichung kommt dabei immer raus, aber es gibt genug Fälle wo Verkehrsflächen plötzlich zu Wohnflächen wurden, Balkone mit 100% gerechnet werden, Dachschrägen sowieso, die Grundflächen der Schornsteine plötzlich Wohnfläche waren (in allen 4 Stockwerken kommt da was zusammen) oder auch wo die Zahlen einfach komplett erfunden sind. Alles schon gehabt.

... das schöne ist, dass bis zum messen üblicherweise ja schon einiges an Preisverhandlung gelaufen ist. 
Und dann hat man wenn Unstimmigkeiten herauskommen plötzlich wieder so einen super guten Verhandlungspunkt und kann eine weitere Runde Preisverhandlung drehen. Da kann man fast froh sein, wenn etwas herauskommt.

Edited by Ennyone

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Man muss echt aufpassen nicht für dumm verkauft zu werden. Gerade Makler tun da einiges für. 

Ich danke euch für die Ratschläge. Habe gestern nochmal mit dem Makler telefoniert und schon mal gesagt, dass eine Neuvermessung unumgänglich ist. War für ihn okay. Danach wird entsprechend nachverhandelt...

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Hallo zusammen,

wie ist der Deal ausgegangen?

 

Zur Frage, wie es zu über 30% Abweichung kommen kann, gibt WIKI einen guten Aufschluss:

https://de.wikipedia.org/wiki/Wohnfläche

Wenn das Haus 1968, bzw. 1981 gebaut wurd, könnte die alte Wohnfläche nach der DIN-Norm 283 berechnet worden sein, die erst 1983 ersatzlos zurückgezogen wurde.

Ferner könnte auch eine ältere Fassung der DIN-Norm 277 angewendet worden sein, in der die Dachschrägen zu 100% angesetzt werden dürfen, wenn diese explizit ausgewiesen werden.

Lediglich die WoFlV schreibt Abzüge für Dachschrägen vor.

 

 

 

 

Exemplarische_Flächenberechnung_nach_DIN_277-1_vom_Januar_2016.png

Skizzenhilfe_zur_Berechnung_der_Wohnfläche_nach_Wohnflächenverordnung_(WoFIV).png

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