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Rene Bohsem

Der Banker immer gut drauf

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Hatte eben ein Gespräch mit meinem Banker, wir haben telefoniert.

Er ist Mitarbeiter der ortsansässigen Sparkasse.

Auf die Frage wie Sie das Thema Eigenkapital sehen, sagte er mir das Sie das immer begleiten bei 20-25% EK. Dann hörte ich mir seine Begründung an :

"Wenn Sie ein Investment tätigen dann gehen Sie von 6% Rendite aus" (da musste ich erstmal grinsen, letztes Projekt mit EK-Renta von 40%. wurde durch dieselbe Bank begleitet)

"Und wenn wir dann mit mehr als 80% begleiten, dann könnten wir das Investment auch selber machen" Klar könnt ihr das, aber ihr macht es nicht :-)

Ich hab ihm dann nicht gesagt das Sie das letzte Projekt mit weniger voller Kaufpreisfinanzierung und Renovierungsfinanzierung mitgemacht haben, (ok Kaufpreisnebenkosten habe ich bezahlt :-)

Als Schlusssatz sagte er dann : "Das Sie auch mal Ausnahmen machen wenn Sie das Objekt höher bewerten :-.) Dann weis ich ja nun warum Sie dennoch finanziert haben.

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Ja Banken sind da teilweise sehr komisch in ihren Begründungen, meistens wird aber auch durch die strengen Regularien inzwischen viel vorgegeben.

Ein Witz für mich ist immer noch, dass man für einen gut ausgehandelten Preis bestraft wird, da immer nur der niedrigste Preis angesetzt wird und davon zur Besicherung auch nochmal Abschläge genommen werden müssen. Aber mit genügend EK (so das man Immobilien selber voll Finanzieren kann), müsste dieses auch zu umgehen sein. Zumindest werde ich diese Technik ausprobieren sobald ich entsprechende Mittel habe.

 

Grüße

 

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Ein tolles Beispiel was ein Telefonat und ein persönlicher Termin unterscheidet :D

Ich hatte ein ähnliches Erlebniss xD

Anruf bei der Bank, nicht MEIN BERATER am Telefon , kurze Nachfrage ob wir das nächste Invest zu 110 % finanzieren können ?

Seine Antwort : ,, Nein leider nicht, sowas haben wir noch nie gemacht und können wir auch nicht machen O.o

Kurze nachfrage von mir : Aber wenn ich zum Faktor 8,3 kaufe wo es normal 15 sind , dann müsste es doch gehen ?

Sein Antwort : Sowas gibt es nicht, da ist ein Haken dran :autsch: und falls doch , werde ich KEINE Finanzierung bekommen , da ich als Renditejäger abgestempelt werde und die Bank solche Spielchen nicht mitmacht B|

Meine Frage war, ob er denn überhaupt weiß mit wem er gerade telefoniert ?

Seine Antwort : Entschuldigung , ich hatte Ihren Namen nicht richtig verstanden. :P

Nächste Antwort von Ihm : Oh entschuldigen Sie bitte, wann möchten Sie einen Termin ? xD

 

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Am 28. Februar 2016 um 21:38 schrieb Stephan Steup:

Ein Witz für mich ist immer noch, dass man für einen gut ausgehandelten Preis bestraft wird, da immer nur der niedrigste Preis angesetzt wird und davon zur Besicherung auch nochmal Abschläge genommen werden müssen.

Nennt sich Niederstwertmethode und bringt mich ebenfalls zum Verzweifeln. Ich bekomme ja auch immer die Bewertung der Bank. Ich habe im Oktober zwei ETWs in Freiburg gekauft zu 45% des Beleihungswerts (nicht des Marktwerts!) laut BBBank (Sprengnetter). Trotzdem sind bis Oktober 2016 viele Zusatzsicherheiten gesperrt. Dafür werden sie dann wieder frei und meine Hausbank füllt noch bis 80% zu 1A Konditionen auf. "Bestraft" wird man also maximal für ein Jahr. Und die Bestrafung nehme ich gerne in Kauf, wenn ich ein echtes Schnäppchen machen kann...

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vor 3 Stunden schrieb 79115Freiburg:

rotzdem sind bis Oktober 2016 viele Zusatzsicherheiten gesperrt. Dafür werden sie dann wieder frei und meine Hausbank füllt noch bis 80% zu 1A Konditionen auf. "Bestraft" wird man also maximal für ein Jahr. Und die Bestrafung nehme ich gerne in Kauf, wenn ich ein echtes Schnäppchen machen kann...

@79115Freiburg könntest du das mit der Jahressperre mal genauer erklären wie das funktioniert das du dann eine Beleihungserhöhung bekommst? Danke

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Vereinfacht gesagt:

Du kaufst das Empire State Building komplett für 100.000 Euro, weil du sehr gut verhandelt hast. Jetzt ist die Bank gezwungen, ein Jahr diesen Kaufpreis als den Marktwert anzusetzen. Denn der Marktwert ist letztendlich immer der Preis, bei dem sich Käufer und Verkäufer treffen. Dieses Vorsichtsprinzip muss die Bank ein Jahr lang anwenden. Nach einem Jahr kann dann die Bank eine eigene neue Bewertung machen.

Jetzt bekommst du 80.000 zu 1A Konditionen. Die Restlichen 20.000 plus Kaufnebenkosten sind "teure" Realkredite, die von der Bank mit eigenem EK unterfüttert werden müssen (und Banken können auch ihre EK Rendite ausrechnen).

In meinem Fall sah das dann so aus:

Kaufpreis: 290.000 (Gesamt).

Inventar: 55.000 (separater Kaufvertrag als Anhang zur Urkunde)

TG Plätze mit eigenem Grundbuch 35.000 (lassen sich schneller abschreiben, 20 Jahre statt 50)

Also sagt die BBBank: 200.000 haben die beiden Wohnungen gekostet. Mal 0,9 (Beleihungswert) mal 0,8 (80% Auslauf). Du bekommst von uns also 144.000 zu 1A Konditionen (damals 1,36% effektiv bei 1,2% Tilgung).

Jetzt kommt noch der Makler dazu 290.000*0,0357=10.353

Grunderwerbssteuer und Notar/Grundbuch: 235.000*0,07=20.300

290.000+10.353+20.300-144.000=176.653 Finanzierungslücke. Sollten die Wohnungen nicht rapide an Wert verlieren, bekomme ich die 176.653 meines Tagesgeldkontos wieder freigeschaltet und die BBBank füllt den 80% Beleihungsauslauf mit einer neuen Grundschuld zu 1A Konditionen wieder auf. In dem Fall sind das dann 176.523+164.441 abzüglich der Restvaluta des Darlehens (wobei ich davon ausgehe, dass der Beleihungswert bis Ende des Jahres nochmal um 1 bis 2% steigen sollte :-)

 

 

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@79115FreiburgVielen dank für die Antwort, musst du um nach einem Jahr die neue Bewertung zu erhalten einen entsprechend kurzen Kredit (Cap oder Euribor) abschließen oder Strukturierst du mit einem langen Kredit und setzt den anderen auf?

Bis jetzt war mir nur das Refinanzierungsmodell nach 10 Jahren bzw nach Auslauf der Zinsbindung bekannt.

Danke schon mal und beste Grüße

Edited by Stephan Steup
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@Stephan Steup @Stefan_MUC @Ray Ist mit der Bank so vereinbart, dass ein mal im Jahr eine Neubewertung stattfindet (einfache Sprengnetter Bewertung). Zinsbindung ist bei mir in der Regel 10 Jahre, kleinere Beträge meist als Volltilgerdarlehen mit kürzeren Laufzeiten. Da ich nicht vorhabe, in den nächsten 10 Jahren mit Arbeiten aufzuhören und mein Job als Beamter relativ sicher ist, brauche ich keinen so hohen Cashflow.

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Vllt kannst du das noch mal kurz ausführen @79115Freiburg

Bei mir wirds ab hier kritisch mit dem Verständnis

Zitat

Sollten die Wohnungen nicht rapide an Wert verlieren, bekomme ich die 176.653 meines Tagesgeldkontos wieder freigeschaltet und die BBBank füllt den 80% Beleihungsauslauf mit einer neuen Grundschuld zu 1A Konditionen wieder auf. In dem Fall sind das dann 176.523+164.441 abzüglich der Restvaluta des Darlehens (wobei ich davon ausgehe, dass der Beleihungswert bis Ende des Jahres nochmal um 1 bis 2% steigen sollte :-)

Sehe ich richtig, dass du die Finanzierungslücke selbst auf dem Konto hast aber nicht einsetzt? Die Bank sperrt dieses Geld zunächst. Was macht Sie aber danach, bzw. woher kommt dann das Geld das dir ja eigentlich fehlt?

Mir ist das Konzept dahinter noch nicht klar.

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Die Bank finanziert den vollen Preis, hat als Sicherheit aber das EK auf einem an die Bank überschriebenen Konto, d.h. man kommt ohne das OK der Bank nicht an das EK dran. Sobald die Sicherheit runtergetilgt wurde oder durch eine Neubewertung abgesichert wurde, kann es wieder freigegeben werden.

Vorteil ist halt dass das Geld früher oder später für weitere Investments frei wird. Zahlst du den Teil des Eigenkapitals direkt in die Immobilie ist es weg und du kannst dein Investment nicht mehr hebeln.

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Das ganze ist sicherlich auch eine Lösung. Ich habe allerdings noch nie mit Eigenkapital gearbeitet. Die Immobilien die sich abzahlen (freie Grundschulden) dienen der Bank als Sicherheit. Somit bin ich in der Lage jedes Jahr 1-2 Immobilien zu kaufen. Ab und zu mache ich auch Sondertilgungen, da ich denke das mir sowas mehr bringt wie anzusparen. Auf der einen Seite müßte ich ca. 5 % Zinsen zahlen und auf der anderen Seite bekomme ich wenn es gut läuft 1% auf das Eigenkapital. Bei einer Cash Flow Immobilie funktioniert es zumindestens bei mir immer. Und Sicherheit bei anschließenden Zinsfestschreibung ist auch gegeben.

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vor 11 Stunden schrieb Drolgosch:

Die Bank finanziert den vollen Preis, hat als Sicherheit aber das EK auf einem an die Bank überschriebenen Konto, d.h. man kommt ohne das OK der Bank nicht an das EK dran. Sobald die Sicherheit runtergetilgt wurde oder durch eine Neubewertung abgesichert wurde, kann es wieder freigegeben werden.

 

So habe ich das ebenfalls verstanden.

Alex Fischer hat in einem seiner Podcasts die Methode vorgestellt, die Immobilie zu beleihen und den Kaufpreis + Nebenkosten von der Bank finanzieren zu lassen. Als notwendiges Eigenkapital wurde ein Wertpapierdepot vorgelegt, was dann nach entsprechender Tilgung wieder freigegeben wird.

Habt Ihr dieses Vorgehen auch schon einmal eingesetzt?

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Am 7.7.2016 um 10:12 schrieb Jägermeister:

Das ganze ist sicherlich auch eine Lösung. Ich habe allerdings noch nie mit Eigenkapital gearbeitet. Die Immobilien die sich abzahlen (freie Grundschulden) dienen der Bank als Sicherheit. Somit bin ich in der Lage jedes Jahr 1-2 Immobilien zu kaufen. Ab und zu mache ich auch Sondertilgungen, da ich denke das mir sowas mehr bringt wie anzusparen. Auf der einen Seite müßte ich ca. 5 % Zinsen zahlen und auf der anderen Seite bekomme ich wenn es gut läuft 1% auf das Eigenkapital. Bei einer Cash Flow Immobilie funktioniert es zumindestens bei mir immer. Und Sicherheit bei anschließenden Zinsfestschreibung ist auch gegeben.

Du hast noch nie EK eingesetzt bei Immobilienddeals?

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