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Proudz

Kleine Wohnung in D-Lage

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Moin moin aus dem Norden,

 

ich bin weiterhin auf der Suche, und noch Gott sei Dank, kein Stück verzweifelt.

Ich habe eine nette kleine Wochnung mit einem Kaufpreis von 30k Euro gefunden, welche derzeit auch vermietet ist. CashFlow 1-3 Euro.ist nach allen Kosten, die mir bisher bekannt sind, direkt ab Monat 1 knapp positiv mit knappen 1 bis 3 Euro. Die Besichtigung erfolgt hoffentlich jetzt am Wochenende.

Parallel höre ich grade auf Spotify den Jungs aus dem Podcast zu, und gelang zur Folge, in der sie sich darüber unterhalten gegebenenfalls beim Makler nicht nachzuverhandeln und ihm trotz gedrückten Kaufpreis die volle Provision zu zahlen.

Die Idee halte ich grundsätzlich für genial, da dies wirklich schnell dazu führen kann, dass man mit dem Makler eine ordentliche Geschäftsbeziehung eingehen kann.

Nun zur meiner Frage:

Der gute Herr hat leider eine feste Provision auf der Onlineplattform angegeben und diese beträgt stolze 3.000 Euro. Finde ich ja halb so wild, da der Aufwand ja kein geringerer wird, nur weil das Objekt weniger wert ist. Dennoch ist das mit 10% (ZEHN) ja doch ein bisschen happig, oder sehe ich das grade nur ein bisschen zu unentspannt?

 

Hat jemand Lösungsvorschläge für mich, wie ich damit umgehen soll?

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Na, du zahlst die 3.000 Euro oder lässt es ? Ich glaube ich habe noch nie einem Makler weniger für einen Abschluss gezahlt.

Das ist halt der Mindermengenzuschlag. So wie die Bank unter 50.000 einen höheren Zins verlangt und das Kieswerk unter 500 kg Sand eine Bearbeitungsgebühr erhebt, so macht sich der Makler halt auch nicht für 3% (=900 Euro) krumm. 3 Monate Immobilienscoutanzeige kosten ja schon >300 Euro....

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Dann hast du die Maklerprovision ja schon nach 83 Jahren wieder in der Kasse bei dem Cashflow ...

Den Makler sollte man emotionslos betrachten , wenn es sich unterm Strich rechnet und das Eigenkapital nicht zu stark belastet, ist alles gut. Das ist hier aber nicht der Fall ...

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vor 10 Stunden schrieb Fröhn:

Ist das ernst gemeint mit dem 1 - 3 Euro Cashflow ? 

ist viel Geld, dafür muss mancher ne halbe Stunde Pfandflaschen suchen gehen

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In D-Lage muss eine Wohnung für 35k (Gesamtkosten) mindestens 230 Euro CF bringen. Natürlich pro Monat. Sonst kannst du das Geld lieber auf der Bank lassen.

Meiner Einschätzung nach muss sich die Bude eigentlich innerhalb von 10 Jahren selbst bezahlt haben. Sonst rennst du wegen der demografischen Entwicklung in 10 Jahren gegen die Wand. Weil die Wohnung dann leer steht und nix mehr wert ist. (Meine Meinung) Der Grund ist die D-Lage. Diese Wohnungen und Häuser werden als erste den Bevölkerungsrückgang zu spüren bekommen. In den Ballungszentren wird man davon wohl erst viel später etwas merken.

Edited by matze sagichnich
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vor 2 Stunden schrieb matze sagichnich:

In den Ballungszentren wird man davon wohl erst viel später etwas merken

Die andere Seite der Medaille könnte aber auch die sein:

  • Wertverlust der teuer gekauften Immobilien in A oder B-Lagen durch weitere Einschränkung von Sondervermietungsmöglichkeiten,
  • Verdrängungseffekte aus den Ballungszentren für "Normalsterbliche", weil die sich die aufgerufenen Mieten gar nicht leisten können.
vor 1 Stunde schrieb Furzi:

gibt's wenigstens ne Uni oder FH im Ort?

Ich denke, die Zielgruppe in einer solchen Lage sind nicht primär junge Erwachsene, die das ganze Leben noch vor sich haben, sondern eher Menschen mit anderen Herausforderungen im Leben.

Im Übrigen ist aus meiner Sicht die Angabe "D-Lage" nicht sehr zielführend, da es in jeder Makrolage auch gute Mikrolagen geben kann.

@Proudz: Vielleicht verrätst Du einfach mal den Ort.

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Sein Ankaufprofil muss jeder selbst entwickeln. Ich bin selbst in einer C-D Stadt unterwegs. Mittlerweile habe ich den Standpunkt eingenommen, dass ich Objekte mit unter 400€ möglicher monatlicher NKM und einer zu erwartbaren Miete unter 6€ /qm ausschließe.

Es macht für mich keinen Sinn eine Wohnung, wenn diese auch zu Faktor 8-10 angeboten wird zu kaufen, wenn diese sie z.B. 50qm groß ist und ich nur 4,50 € NKM /qm erhalte.

Wie sollen davon Rücklagen gebildet werden? Wie schlecht ist das Verhältnis der NKM zu Stückkosten für WEG Verwaltung, Mietermanagement usw.

Das muss jeder für sich selbst entscheiden. Die Frage von @Fröhn ob das ernst gemeint ist, kann ich gut verstehen.

BG Florian 

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Ich Kaufe auch keine Wohnung die unter 5000 Euro Jahresnettokaltmiete einbringt, denn sonst stimmt der Aufwand nicht, zudem muss sie nach der ersten Mieterhöhung mindestens 7 Euro  Kaltmiete pro 1000 Euro Kaufpreis einbringen

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