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Erikson2020

Strategie bis 2025

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Seid gegrüßt,

ich habe im Vorstellungsthread schon angekündigt, dass ich meine Strategie hier mal vorstellen werde. Daher hier nun in kürze zusammengefasst:

Mein derzeitiges Einkommen erlaubt es mir 1.500 EUR pro Monat zu sparen. Eine ETW (57 qm) besitze ich schon, diese wirft jedoch aufgrund hoher Tilgung kein Cashflow ab. Grund ist, dass ich diese zunächst zur Eigennutzung kaufte und daher die hohe Tilgung wählte. Ich zahle vor Steuern monatlich ca. 3 EUR drauf. Diese fließt in die Strategie nicht ein. Ich erwäge den Verkauf in 2027 wenn die Zinsbindung endet. Alle weiteren Wohnungen kaufe ich zunächst um diese zu halten. Sollten sich fix & flip Gelegenheiten bieten werde ich diese ggf. nutzen. In die Strategie soll dies jedoch zunächst nicht eingeplant werden.

 

Ich werde 1.000 EUR pro Monat in Immobilien investieren und sehe dafür folgende Kontenstruktur vor:

Rücklagekonto

- hier lege ich bei Kauf je qm 50 EUR aus dem Investkonto ab

- genutzt wird das Konto für Instandhaltung und MIetausfall

- wird hier Geld entzogen wird dieses aus dem Investkonto gefüllt

Investkonto

- hier fließen je Monat 1.000 EUR aus meinem Girokonto ein, welches ich hier nicht weiter beschreibe

- alles was sich hier ansammelt kann für Investitionen genutzt werden, liegt hier kein Geld investiere ich nur mittels 110% Finanzierung

Mietenkonto (evtl. eins je ETW)

- hier gehen die Mieten ein und die Nebenkosten ab

- Mietausfall wird aus dem Rücklagekonto ausgeglichen

- jeglicher Überschuss fließt auf das Investkonto

 

Mein gesetztes Limit von 1.000 EUR würde es also (Finanzierbarkeit vorausgesetzt) erlauben, bei 50 EUR Rücklage pro qm, jährlich 12.000 EUR/50EUR/qm=240qm zu kaufen. Ich mache einen Risikoabschlag von 20% und investiere bewusst nur 10.000 EUR und lassen die restlichen 2.000 EUR liegen und komme somit auf 10.000 EUR/50EUR/qm=200qm. Daraus leite ich mein mittelfristiges Ziel bis ENDE 2025 1.000 qm Wohnfläche zu vermieten ab. 

Kaufen werde ich in und um Dresden. Wohl eher um Dresden weil in Dresden sieht es mit meinen Vorgaben schlecht aus. Evtl. gehen dort noch möblierte Studentenwohnungen gut diesen Ansatz werde ich auf jeden Fall mit betrachten.. Um Dresden definiere ich als Freital, Bannewitz, Radeberg, Heidenau, Pirna, Freiberg, Radebeul (mehr fällt mir aus Anhieb nicht ein) und evtl. Meißen. Wo es da am besten aussieht werde ich noch genau herausfinden müssen dazu werde ich 2020 nutzen um erstmal die Augen offen zu halten. Hinweise dazu nehme ich gerne entgegen.

Mindestrendite 6% bei guter Lage und gutem Zustand. Verwalten werde ich zunächst alles selbst. Evtl. auch die ein oder andere Renovierung durchführen, wenn ich entsprechende Objekte finden sollte. Hier sehe ich einen weiteren limitierenden Faktor. Solche Objekte zu finden wird sicher schwer, aber auch nicht unmöglich.

2020 werde ich zunächst 1 - 2 Wohneinheiten anstreben und das Investkonto entsprechend der Strategie füllen. 2021 - 2025 werde ich jährlich den Betrag, welchen ich monatlich auf das Investkonto einzahle um mindestens 100 EUR erhöhen, da sich mein Gehalt entwickelt. Ich zahle 2025 also bei ansonsten gleicher Strategie 1.500 EUR ein. Das ist mein gesetztes Minimalziel. Ich denke, dass ich realistisch jedoch auf 1.800 - 2.000 EUR kommen werde. Mindestens investiert habe ich bis dahin also 90.000 wovon 50.000 noch auf dem Rücklagekonto liegen sollten. Da ich bei angenommen 1.300 EUR/qm Durchschnittspreis 1.300.000 EUR + ca. 130.000 EUR NK investiert haben müsste, sehe ich hier einen limitierenden Faktor, welcher nicht durch mich selbst sondern durch die finanzierenden Banken gesetzt werden wird. Die große Frage ist, wann ich diesen Punkt erreiche. Schon 2021 oder erst 2024 und was ich dann machen werde. Als erste Idee wäre es sicher sinnvoll mehr EK einzustreuen, welches ich mir ja neben den Immobilien noch anspare um neben der hier genannten Strategie nicht ganz nackt da zu stehen wenn was in die Hose geht. Evtl. macht es auch Sinn von Anfang an zu sagen ich spare nebenbei nicht noch extra irgendwas an sondern fahre die Strategie, beschränke mich jedoch nicht auf die 1.000 EUR aber auf die genannten 10.000 EUR im Jahr, welche ich maximal für die Bildung der notwendigen Rücklage nutze.

Sollte (!) alles nach Plan verlaufen bleibt bei einem Objekt mit meiner Renditevorgabe vor Steuern ca. 1 EUR pro qm übrig. Dieses Geld fließt komplett in das Investkonto mit ein. Es werden also etwas mehr als 90.000 EUR investierbar sein. Im besten Fall deckt dieses Geld jedoch gerade die Unwägbarkeiten ab und ich rechne es zunächst nicht mit ein.

Wie seht ihr das? Ein guter Ansatz oder hinkt das irgendwo zu sehr?

Hinweise, Anregungen, Fragen und Kritik sind mir sehr willkommen!

 

Grüße

 

 

Edited by Erikson2020

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Anregung:

Deine Wohnung hast du 2017 gekauft und bis 2019 bewohnt und sogar renoviert. 
Die Preissteigerung und die Renovierung sollte den Wert gehoben haben. Du hast du in 3 (2017, 2018 und 2019) Jahren drin selbst gewohnt, sodass ein steuerfreier Verkauf möglich sein könnte (prüf das ggf. mit deinem Steuerberater). 
Du schreibst du hast eine hohe Tilgung vereinbart, sodass auch schon ein guter Teil des Darlehens zurückgezahlt ist. Ein Verkauf kostet zwar Vorfälligkeitsentschädigung, würde sicher aber auch EK frei machen.

Ansonsten: Ich finde es gut, dass du überlegt an die Sache ran gehst. Ein solches System hilft dir sicher Kontrolle über deine Expansion zu behalten. Aber ein solches System nimmt dir auch sehr viel Flexibilität. Für mich wäre es zu starr. 
 

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Deinem Hinweis bin ich tatsächlich schon nachgegangen. Die Vorfälligkeitsentschädigung liegt bei irgendwas über 4.000 EUR. 2022 komme ich deutlich günstiger raus. Dann wird der in der Finanzierung enthaltene Bausparvertrag ausgezahlt. Der ist in dem Kredit integriert und bis dahin in der Anspoarphase. Ob ich tatsächlich steuerfrei rauskommen weiß ich nicht. Das sollte ich nochmal abklopfen. Hab aber nur ca . 1,5 Jahre dort gewohnt (12.2017 - 06.2019) Gekauft hatte ich damals zu 63.000 vermietet ist die Wohnung für 7,54 EUR qm bei Verkauf zu Faktor 15 könnte ich, wenn steuerfrei schon einiges an EK rausziehen. 

 

Das System ist natürlich keinesfalls in Stein gemeißelt. Ich werde auf meinem Weg sicher Anpassungen durchführen müssen. Ich möchte den Erfolg oder Misserfolg jedoch gerne messbar und dadurch etwas kontrollierbar machen.

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Alternativ kannst du auch versuchen die Tilgung runter zu setzen. (Ich habe das einmal versucht und da hat es geklappt)

Dein Kontenplan ist okay für einen quercheck für die Strategie, aber ich finde es auch sehr starr und außerdem gibt es sicherlich Bereiche für die deine Aufmerksamkeit nötiger ist.
Es ist lediglich ein Werkzeug, wann du weniger als 110% finanzieren willst.
Aber die Objekte - wenn Du denn überhaupt welche findest - kommen nicht linear verteilt.

6% Mietrendite ist mir persönlich aus Risikogründen zu niedrig.

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P. S. Je schlechter deine Mietrendite, desto eher kommst du an die Grenze der Finanzierbarkeit.

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vor 12 Stunden schrieb Ennyone:

Du hast du in 3 (2017, 2018 und 2019) Jahren drin selbst gewohnt, sodass ein steuerfreier Verkauf möglich sein könnte (prüf das ggf. mit deinem Steuerberater). 

Vergiß das gleich mal wieder.

Beim BFH liegt aktuell sogar der Fall, das 3 Jahre selbstbewohnt (bspw 12/2017 bis 01/2019) und ein Verkauf in gleichen Jahr erfolgte (12/19), allerdings dazwischen noch kurzfristig eine Vermietung erfolgte (3/19-7/19). Dieser Fall wäre zumindest noch vom Gesetzestext erfasst.

 

Edited by §23Estg

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vor 11 Stunden schrieb GeorgG:

Bereiche für die deine Aufmerksamkeit nötiger is

Fällt dir denn da spontan ein wichtiger Bereich ein und hast du ggf. noch einen Hinweis, wie ich mich dem Bereich annähern kann. Hatte bei meiner Vorstellung hier schon erwähnt, dass ich mich momentan im Informationsdschungel befinde. Ich investiere gerne meine Zeit dafür aber je weniger ich mich mit den zur Zeit "unwichtigen" Dingen beschäftige desto besser.

Die Tilgung verringern funktioniert übrigens nicht. 

Vielen Dank @§23Estg das spart mir Zeit. Ich bin ja auch nicht gezwungen zu verkaufen und habe wie gesagt auch eigentlich 2027 dafür ins Auge gefasst. 

 

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Den Zielmarkt und das Preisniveau kennen lernen.
Jedes Exposé im Zielrange angucken und bewerten.
Besichtigen.
Durch die Zielstadt laufen.

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Dann bin ich da zumindest meiner Ansicht nach schonmal nicht auf dem Holzweg. Exposés guck ich mir zu Hauf an. Leider wird es hier in den normalen Portalen über Nestoria schwer was über 6% zu finden. Ich werde demnächst versuchen ob außer halb von Dresden bei den Zwangsversteigerungen Schnäppchen zu haben sind. Nur Mal so aus Interesse. Ansonsten fahre ich auch ab und zu bei interessanten Objekten auch direkt vorbei und guck mir die Gegend an. Hat mich schon einige Male davon abgehalten nähere Informationen zum Objekt anzufordern. 

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Ist 6% bei Dir die Ist Rendite, die nach Optimierungen, oder die erst nach mehreren Jahren erreichbare Rendite.

Und was heißt angucken bei dir? Nur durchlesen, oder auch berechnen und analysieren?

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Ich halte von solche strategien nichts. Ich habe am Anfang immer geschaut, wieviel Geld habe ich jetzt+3 Mon. Zur verfügung und hab entsprechend gekauft und nicht lange überlegt

das Größte Problem haben die meisten bei der Umsetzung, merke ich auch immer wieder im bekanntenkreis. Wenns drauf ankommt, passt dieses und jenes nicht bla bla.

in der theorie alles top darstellbar die praxis sieht allerdings anders aus

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vor 5 Stunden schrieb GeorgG:

Ist 6% bei Dir die Ist Rendite, die nach Optimierungen, oder die erst nach mehreren Jahren erreichbare Rendite.

Bei 6% ist Rendite kaufe ich wenn sonst nahezu alles stimmt. Die Bude muss renoviert sein, gut vermietet und verwaltet sein und die Lage muss gut für Neuevermietung sein, wenn nötig. Dann sage ich mir mit der Bude habe ich wenn alles glatt läuft 10 Jahre mehr oder weniger Ruhe. Es bleibt auch bei Vollfinanzierung noch was übrig und ich kann nach 10 Jahren sehen ob ich ggf. zum Einkaufspreis verkaufe und dadurch die komplette Tilgung als Gewinn einfahren oder weiter laufen lasse.

vor 2 Stunden schrieb Jb007:

das Größte Problem haben die meisten bei der Umsetzung,

Aus dem Grund kaufe ich dann eben auch mal Objekte mit den genannten Parametern. Ich habe dadurch wenigstens angefangen. Davon möchte ich mir allerdings ungerne viele ans Bein binden, das kann schließlich auch nach Hinten losgehen. 6% sind eben nicht die Welt. Wenn ich was finde deutlich unter Faktor 15 und sogar noch mit Entwicklungspotential dann werde ich zuschlagen weil das Objekt sonst sicher schnell weg ist. Sowas muss man aber erstmal finden. Da sehe ich die größten Anlaufschwierigkeiten. Ohne Objekte auch nützt auch keine Strategie.

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vor 4 Stunden schrieb Erikson2020:

Bei 6% ist Rendite kaufe ich wenn sonst nahezu alles stimmt. Die Bude muss renoviert sein, gut vermietet und verwaltet sein und die Lage muss gut für Neuevermietung sein, wenn nötig. Dann sage ich mir mit der Bude habe ich wenn alles glatt läuft 10 Jahre mehr oder weniger Ruhe. Es bleibt auch bei Vollfinanzierung noch was übrig und ich kann nach 10 Jahren sehen ob ich ggf. zum Einkaufspreis verkaufe und dadurch die komplette Tilgung als Gewinn einfahren oder weiter laufen lasse.

Aus dem Grund kaufe ich dann eben auch mal Objekte mit den genannten Parametern. Ich habe dadurch wenigstens angefangen. Davon möchte ich mir allerdings ungerne viele ans Bein binden, das kann schließlich auch nach Hinten losgehen. 6% sind eben nicht die Welt. Wenn ich was finde deutlich unter Faktor 15 und sogar noch mit Entwicklungspotential dann werde ich zuschlagen weil das Objekt sonst sicher schnell weg ist. Sowas muss man aber erstmal finden. Da sehe ich die größten Anlaufschwierigkeiten. Ohne Objekte auch nützt auch keine Strategie.

Man muss hier normalerweise nur die Suchfunktion verwenden... es wurde schon so viel zur "Kaufberatung" geschrieben.
Ob Du bei 6% etwas übrig hast, lässt sich auf dem Papier schnell ermitteln... die sogenannte Papierrendite...

Sie hat mit der Realität überhaupt nichts zu tun! Aus diesem Grunde halte ich von solchen Strategien nichts...
Man baut sich Luftschlösser, die mit der Realität halt nicht überein kommen. 

Um es genau zu sagen, Ich würde behaupten, Du bist ein paar Jahre zu spät dran.
Du kannst akt. kein Geld mehr mit Immobilien verdienen, wenn man gerade in den Startlöchern ist. 

 

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Ich durchstöbere das Forum ja schon eine Weile und habe auch bemerkt, dass die Zeiten sicher einmal viel besser waren.

Wäre ich seid 10 Jahren dabei würde ich die aktuelle Situation sicher auch "aussitzen" wollen.

In meiner Situation bleibt mir nichts anderes als überlegt zu handeln und die Chancen von Heute zu nutzen. Daher auch meine Strategie die mich eben sicher auch etwas einschränkt. Nur zu kaufen des Kaufens wegen ist sicher nicht zielführend. Ich sehe aber gerade die Möglichkeit viel zu 110% zu finanzieren als große Chance. Wenn alles gut geht kann es in fünf Jahren gut aussehen, wenn die Zinsen und der Immobilienmarkt keine Kehrtwende gemacht haben. Wenn doch, dann kann ich die Auswirkungen durch meine Strategie evtl. aushalten und habe trotzdem Wohnungen die vermietet sind. Nur dass ich dann EK einsetzen muss. Das ist dann genau das was andere vor 10 Jahren schon nur zum Kauf machen mussten. 

Wie du selbst sagtest, man muss eben machen.

Edited by Erikson2020

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Sehr gutes und empfehlenswertes Video.
Ob sich das jetzt ganz besonders auf EFH bezieht oder alle Wohnungstypen, da bin ich noch unentschieden.

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Auf das Video würde ich jetzt nicht so viel geben. Diese ganzen Prognosen kann man sich vollkommen sparen. Vor 5 Jahren hätte auch keiner gedacht, dass Deutschland durch Zuwanderung in 2019 die 83Mio erreicht. 
Wie @Jb007 schon sagt ist es aktuell einfach ziemlich spät zum anfangen. Was nicht heißt, dass man nicht noch Objekte findet! Aber Faktor 15 in nem Vorort von Dresden würde ich mir gut überlegen. Das bringt m.E. einfach nix. Deine Bonität wird davon eher schlechter. Schau dich um und halt das Geld lieber zurück bis du wirklich ein gutes Objekt findest. Das geht dann meist schneller als man denkt und dann ist man mit dem nötigen EK auch handlungsfähig. 

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