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Kai H.

Wohnraum mieten und untervermieten mit einer GmbH

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Guten Tag allerseits,

ich habe geplant, Wohnungen mit meiner GmbH anzumieten und diese dann gewerblich an sich wechselnde Gäste unterzuvermieten (bspw. als Ferienwohnung oder Monteurzimmer). Hierzu habe ich ein paar rechtliche Fragen und hoffe, dass ihr mir weiterhelfen könnt.

Die ersten Fragen beziehen sich auf Standorte, ohne Zweckentfremdungsverbote oder ähnliche Gesetze/Erlassungen.

1. Ist es grundsätzlich möglich Privatwohnungen mit einer GmbH anzumieten? (abgesehen von reinen Wohngebieten) / In welchen Gesetzen oder Verfassungen kann ich darüber nachlesen?

2. Benötigen GmbHs eine Erlaubnis zur Untervermietung? (da eine GmbH nicht selbst in der Wohnung wohnen kann)

 

Laut BauNVO fällt mein Vorhaben unter (1) "sonstige nicht störende Gewerbebetriebe" oder (2) "Betriebe des Beherbergungsgewerbes".

3. In allgemeinen Wohngebieten könnte die Nutzung als (1) oder (2) ausnahmsweise zugelassen werden. Ist damit eine Nutzungsänderung oder die Beantragung einer Lizenz zur Nutzung als Ferienwohnung gemeint?

4. In besonderen Wohngebieten, Dorfgebieten, Mischgebieten und urbanen Gebieten (also Gebiete, die auch dem Wohnen dienen) sind (1) und (2) zulässig. Wie sieht es innerhalb dieser Gebiete aus? Ist es hier möglich Wohnraum mit einer GmbH anzumieten und ohne Nutzungsänderung gewerblich unterzuvermieten?

5. Ist die gewerbliche Nutzung von Wohnraum in einer Stadt mit einem Zweckentfremdungsverbot grundsätzlich verboten unabhängig von dem jeweiligen Gebiet?

 

Vielen Dank im Voraus und einen guten Start ins Wochenende,

Kai

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Okay, anders gefragt: Kann mir jemand eine gute Internetseite empfehlen, auf der man Berater für das Thema Mietrecht / Kurzzeitvermietung findet oder mir direkt einen Rechtsanwalt/Berater weiterempfehlen, der sich auf dem Gebiet auskennt?

Danke!

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Am 10.1.2020 um 11:38 schrieb Kai H.:

Hierzu habe ich ein paar rechtliche Fragen und hoffe, dass ihr mir weiterhelfen könnt.

Servus @Kai H., wie du schon selbst erkannt hast, handelt es sich hier nicht um ein Rechtsberatungsforum. Ich persönlich habe bei Spezialfragen gute Erfahrung mit

https://www.frag-einen-anwalt.de/forum_post.asp?gclid=CjwKCAiAsIDxBRAsEiwAV76N85iHNcmS2nqpxNVT2504wYV56XgdfoRDzaI6vEZKgyGIPjQIzSiV3RoCA0kQAvD_BwE&ccheck=1

gemacht. Hier tummeln sich Fachanwälte und die Beratung ist punktuell und kostengünstig. Versuch das doch einmal. Wenn du so etwas tatsächlich professionell machen möchtest, solltest du auch die Bereitschaft haben, ein paar € auszugeben. Alles andere fällt einem früher oder später sowieso auf die Füße!

Grüße, Stefan

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Ich sehe es ähnlich wie Stefan, mit Rechtsberatung sollte man vorsichtig sein.

Hinzu kommt, dass jeder für sich entscheiden muss, auf welche Art und Weise er sein Geld verdienen möchte. Du hast deine Pläne zwar nicht im Detail ausgeführt, aber es hört sich so bisschen an nach, ich suche mir paar am Markt preiswert angebotene Wohnungen und schaue mal, ob ich sie über Airbnb und Co teurer vermietet bekomme. Wenn dir wenigstens die Wohnung gehört, kannst du ja damit machen was du willst. Aber diese Arbitragemodelle auch noch mit angemieteten Wohnungen zu machen finde ich äußerst bedenklich und ehrlich gesagt kein Geschäftsmodell, worauf man stolz sein sollte. Möglicherweise sehen das andere Forenteilnehmer ähnlich, was die niedrige response rate erklären könnte. Da brauch man sich nicht wundern, wenn Deutschland von Gesetzeswegen her immer vermieterunfreundlicher wird.

Edited by Cyclone

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Na ja, ganz so krass sehe ich das nicht.
Immerhin kommt man so in Städte rein wo B&H eher nicht funktioniert.
Und Sondervermietung ist erstmal nur die Bedienung eines anderen Marktsegmentes.

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mich würde interessieren, wie du die Vermieter überzeugen willst an dich zu vermieten. 
Für mich als Vermieter klingt dein Konzept nicht sehr attraktiv, da ich eigentlich nur Nachteile habe. Anders herum ausgedrückt: Wo sind die Vorteile für den Vermieter an dich zu vermieten, im Vergleich zur normalen Vermietung? 

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Persönlich finde ich so ein Konzept auch nicht wirklich gut. Es ist allerdings auch nicht detailliert aufgeführt. Den Vorteil für einen "größeren" Vermieter würde ich teilweise schon sehen: hat ein Vermieter z. B. ein MFH und möchte wenig Stress, Fluktuation usw, kann er das Objekt ggf minimal unter Marktpreise an einen "seriösen Mieter", hier die GmbH vermieten. Er lässt dann die Untervermietung zu. Die GmbH vermietet weiter und trägt auch Risiken für Mietausfälle, muss sich um gute Mieter kümmern, macht Besichtigungen usw... Dafür wird ein Erlös erzielt (Delta aus Anmietung und Vermietung). Dürfte allerdings wirklich schwer sein, passende Vermieter zu finden, die gerade diesen Mehrwert für sich suchen/erkennen. Da gibt es aber auch genug anderen Services, den man nutzen kann, um sich bei Bedarf Abhilfe zu schaffen und outzusourcen...

Du kannst ja mal aufführen, wie dein Modell genau aussehen soll, was die Vor- und Nachteile sind, welche Mehrerlöse du hier erwartest und wie du an Objekte kommst. Alleine dafür eine GmbH? Da muss schon viel vermietet werden, um alleine die laufenden Kosten, sprich die Bude GmbH am laufen zu halten. 

Grüße 

Edited by Stefan-RheinMain

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Ich empfehle dir, dich mit Baurecht zu beschäftigen und einmal in der entsprechenden Landesbauorndung nachzulesen. Eine Nutzungsänderung - wie beschrieben von Wohnung in Ferienwohung bzw. in Pension (bei Monteurbetten-Vermietung) - bedarf m.E. einer Genehmigung.

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