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Mat350ze

Strategie Immobilien Planung Zukunft

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Hallo zusammen,

seit längerer Zeit beschäftigt mich die Frage, wie ich die Zukunft am besten gestalte hinsichtlich Immobilien und Eigentum, bzw. Geldanlage. Evtl. kann mir jemand helfen, bzw. Tipps geben wie ihr in meiner Situation handeln würdet.

Ausgangssituation:

  1. verlobt, dieses Jahr Hochzeit im September, Kinder geplant nach Hochzeit
  2. 28 und 26 Jahre Alt
  3. Nettohaushaltseinkommen 5.000€
  4. Momentan wohnen wir auf Miete 850€ Warm
  5. EK momentan 140.000€ (zusammen)
  6. Nicht im Besitz einer Immobilie
  7. Wohnort BW, nördlich von Stuttgart

Unser Traum ist es, irgendwann ein Grundstück zu ergattern und ein EFH zu bauen. Generell würden wir sehr gerne etwas "eigenes" besitzen in das man auch mehr Zeit bzw. Liebe steckt als in eine Mietwohnung (Gestaltung Keller, Werkstatt, Einrichtung etc.) und das uns auch 2 Kinderzimmer bietet. Ein Grundstück stellt sich jedoch momentan als fast unmöglich heraus, da sie so begehrt sind. Gesundheitlich (Schwiegervater) bedingt wollen wir in max 3km von unserem Wohnort entfernt etwas kaufen.

Nun haben wir in meinen Augen 3 Alternativen, wie wir weiter machen könnten:

Alternative 1: Weiterhin in Miete wohnen und EK steigern. Gefahr das Preise weiter steigen und man nie den Schritt wagt und etwas kauft?

Alternative 2: Kauf einer neuen 4,5 Zimmer Wohnung für ca. 500.000€ (Kinder berücksichtigt). Anfang dieses Jahres kommen neue durch einen Bauträger auf den Markt im Wunschort, denoch müsste ein großes Darlehen aufgenommen werden.

Alternative 3: Kauf einer gebrauchten 2,5 - 3 Zimmer Wohnung (ca. 240.000€, BJ 1995, Kaltmiete bei Vermietung ca. 700€) zur Vorübergehenden Selbstnutzung. Wohnung in Ruhe renovieren und dort Leben und Kinder großziehen, bis sich hoffentlich irgendwann ein Grundstück ergibt. Anschließend EFH bauen und Wohnung vermieten.

Das Problem ist, das egal welche Wohnung man kauft, man mit einem Faktor gegen 30 rechnen kann...mit Glück Faktor 25-30.

 

Zu welcher Strategie würdet ihr tendieren?

 

Danke im Voraus.

 

Grüße

 

Edited by Mat350ze

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Deine Situation ist ja relativ "unbesonders" .. In einer ähnlichen / vergleichbaren Situation finden sich sicherlich viele Leute in deinem/eurem Alter.

Ich denke es gibt hier keinen gemeingültigen Rat, den man euch geben kann. Es kommt m.E. darauf an, was ihr vom Leben wollt. Die Entscheidung ist einfach zu emotional und zu persönlich.

Ich denke die Vor- und Nachteile der jeweiligen Alternativen kennst du selber :)

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sehe das wie Kalle. 
Das Thema ist so persönlich und individuell, dass man nur wenig Ratschläge geben kann. Undich kann verstehen und nachvollziehen, dass die Entscheidung nicht wirklich einfach ist und rationell auch nur schwer zu treffen ist. 

Ein paar Gedanken zu deinen Alternativen:
Alternative 1: Das Risiko der steigenden Preise besteht. Steigende Preise werden sich allerdings aus meiner Sicht nicht (lange) von fallenden Zinsen entkoppeln., sodass eben auch die Finanzierung günstig bleibt, wenn die Preise hoch sind. 
Alternative 2: Für 500.000 € kann man auch ein kleines EFH oder DHH finden (komme auch aus deiner Region). Da muss man sicher vom einen oder anderen Wunsch abstand nehmen oder eben viel in Eigenleistung machen. Die Gefahr besteht eben, dass  man sich übernimmt und das Haus nie richtig fertig renoviert ist.
Alternative 3:  Faktor 25-30 würde hier im Forum kaum jemand als Invest tätigen, wenn nicht große versteckte Potentiale in der Immo stecken, die man im Verlauf des Invests heben kann. Frage: Würde ein solches Invest euch eher näher oder weiter vom Ziel ein EFH zu kaufen bringen?

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Ja nach genau solchen Immobilien halte ich im Moment Ausschau, bis jetzt hat sich noch nichts passendes ergeben.

Fliesenleger und Gas-Wasser Installateur habe ich im Freundeskreis, deshalb würde sich eine Renovierung und dadurch eine Aufwertung der ETW auch anbieten.

 

Was haltet ihr generell von dem Thema Immobilie erwerben, Selbst bewohnen und nach einigen Jahren vermieten? Bezüglich der Finanzierung verfolgt man als Selbstnutzer und Vermieter ja unterschiedliche Vorgehensweisen (Schnell abzahlen, oder so lange wie möglich tilgen bezüglich Steuervorteile). Im Prinzip könnte man ja bei der Finanzierung eine Option auf Tilgungssatzänderung vorbehalten und anfänglich ordentlich tilgen bei Selbstnutzung. Sobald die ETW dann vermietet wird kann man die Tilgung dann runterschrauben.

Was haltet ihr von der Vorgehensweise, oder übersehe ich etwas die große Nachteile bei der Strategie mit sich bringt?

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Ich würde nach einem Reihenhaus suchen. Dann ist ein kleiner Garten für Schaukel und Sandkasten vorhanden und ich kann mich vom Keller bis unters Dach frei und unbeobachtet bewegen (im Gegensatz zu einer Eigentumswohnung). Die Entfaltungsmöglichkeiten sind deutlich besser als bei einer Wohnung.

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1 hour ago, Mat350ze said:

Was haltet ihr generell von dem Thema Immobilie erwerben, Selbst bewohnen und nach einigen Jahren vermieten?

Sicherlich technisch möglich .. Aber m.E. treffen da zwei Strategien aufeinander, die nicht so richtig zusammen passen.

Als Eigenheim möchte man vermutlich etwas schönes. Das Eigenheim hat eventuell auch etwas mit Selbstverwirklichung zu tun. Und wenn wir ganz ehrlich sind: Etwas repräsentativ sollte es auch sein. Zumindest ist das bei mir so .. Ich brauche keine Protzbau, aber ich möchte schon, dass Leute es bei mir schön finden und das Eigenheim vorzeigbar ist.

Für die Vermietung habe ich ganz andere Ziele.. Minimale effektive Dosis!

Das Risiko ist nun, dass man sich ein Eigenheim kauft oder umbaut, welches am Ende einen Faktor >30 hat. Für die Vermietung denkbar ungeeignet. Anders herum wird man (wahrscheinlich) nicht gern selbst in einem Faktor 12 Haus wohnen (ohne zu investieren, was den Faktor ja voraussichtlich wieder in die Höhe treibt).

Flippen passt da schon eher.. Also einziehen, aufwerten, verkaufen. Aber auch hier sollte man aufpassen, dass man passend zur Lage und zur Nachfrage aufwertet .. und nicht nach dem eigenen Geschmack geht.

Ich würde es ganz ehrlich strikt trennen. Eigenheim / Mietwohnung für sich selbst. Und Vermietung / Flippen als Business betreiben.

Das eine ist eine Ausgabe (Luxus / Konsum), das andere ist ein Investment (Rendite).. Sobald man mischt, verwässert das m.E. die Strategie.

Aber wie gesagt .. Das ist nur meine ganz persönliche Ansicht.

Vielleicht als Disclaimer noch: Ich wohne mit Frau & Kind in einer Neubauwohnung zur Miete (in einer Großstadt in NRW). Die Wohnung hat vermutlich einen Faktor von ~35. Uns reizt generell die Idee eines Eigenheims (mit Garten etc.) und ich möchte nicht ausschließen, dass wir irgendwann mal bauen/kaufen .. Für den Moment möchten wir das jedoch nicht. Es würde mir derzeit einfach zu sehr weh tun, viel EK für ein teures Eigenheim zu verbraten und dabei unsere monatlichen Nebenkosten drastisch zu erhöhen. Wenn wir auf dem Land wohnen würden und einen langfristigen Lebens/Arbeitsmittelpunkt dort sähen, dann würde ich vermutlich anders argumentieren. 

Edited by Kalle
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Ich sehe das so ziemlich wie @Kalle, Eigenheim und Invest lässt sich eher selten unter einen Hut bringen. Flippen ist definiti attraktiv, da du bereits nach deutlich kürzerer Zeit steuerfrei verkaufen kannst und durch die Aufwertung einen guten Gewinn erzielen könntest. Wenn es mir auf Grund der Lage und Aufteilung nicht mega viel Stress abnehmen und mein Arbeitsleben deutlich erleichtern würde, hätte ich mein Haus auch nicht gekauft und lieber weiter zur Miete gewohnt. Das Geld lässt sich definitiv besser anlegen als es im Eigenheim zu verbraten. Nur sind es bei mir drei Kinder die ich irgendwo unterbringen und handhaben muss. Wenn die Kinder dann in  ca.10 Jahren aus dem Haus sind, wird sofort verkauft und das Geld vernünftig investiert.

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vor 3 Stunden schrieb Mat350ze:

Ja nach genau solchen Immobilien halte ich im Moment Ausschau, bis jetzt hat sich noch nichts passendes ergeben.

Fliesenleger und Gas-Wasser Installateur habe ich im Freundeskreis, deshalb würde sich eine Renovierung und dadurch eine Aufwertung der ETW auch anbieten.

 

Was haltet ihr generell von dem Thema Immobilie erwerben, Selbst bewohnen und nach einigen Jahren vermieten? Bezüglich der Finanzierung verfolgt man als Selbstnutzer und Vermieter ja unterschiedliche Vorgehensweisen (Schnell abzahlen, oder so lange wie möglich tilgen bezüglich Steuervorteile). Im Prinzip könnte man ja bei der Finanzierung eine Option auf Tilgungssatzänderung vorbehalten und anfänglich ordentlich tilgen bei Selbstnutzung. Sobald die ETW dann vermietet wird kann man die Tilgung dann runterschrauben.

Was haltet ihr von der Vorgehensweise, oder übersehe ich etwas die große Nachteile bei der Strategie mit sich bringt?

Dann ist es doch eine Top Strategie ein altes EFH zu kaufen, das zu sanieren und nach 5 Jahren teuer zu verkaufen und neu zu bauen. Man muss halt etwas suchen.

Zinsbindung 5 Jahre, wenig tilgen, und dick auf die Seite legen. 

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Evtl. gibt es noch die Möglichkeit, ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, mit 2-4 Wohnungen. Relativ gesehen sind hier die Preise etwas moderater und die Konkurrenz ist kleiner. Eine der Wohnungen selbst nutzen, den Rest vermieten. Bei geschicktem Einkauf könnt ihr fast umsonst wohnen und das gesparte Geld zur Seite legen. Wenn ihr dann tatsächlich in ein paar Jahren Kinder bekommt, könnt ihr immer noch umziehen und was separates suchen. Gerade jetzt und ohne Kinder ist die Zeit, wo ihr am flexibelsten seid. Das müsst ihr imho. nutzen. In ein paar Jahren ist das Haus dann auch schon etwas getilgt und - so es die Wirtschaftslage her gibt - etwas im Wert gestiegen. Dann könnt ihr das Ding nachbeleihen, was bei der Finanzierung des Eigenheims hilft. Ebenso habt ihr durch die Mieteinnahmen ein höheres Einkommen, das hilft sehr mit der Bonität. Die dann freiwerdende Wohnung wird dann auch wieder vermietet und das neue, grössere Eigenheim kann leichter finanziert werden. Auch könnt ihr bei dem Modell einiges an Steuern sparen, was bei einem rein selbst bewohnten Objekt kaum geht.

Wovon ich rein aus finanzieller Sicht abraten würde ist das zu machen was alle versuchen: Irgendwo abseits ein Grundstück zu "ergattern" und die grösstmögliche Bude neu draufzustellen, die irgendwie noch finanzierbar ist. Mit der Begründung, dass bestimmt bald zwei Kinder kommen und alle Bekannten von dem tollen neuen Haus beeindruckt sein sollen. Sowas ist nach ein paar Jahren finanzieller Überlastung ein Scheidungsgrund. Oder anders ausgedrückt ruinös. Macht bitte diesen Fehler nicht.

Und was man auch immer deutlich betonen muss: Erst informieren, dann kaufen. Lest euch mindestens ein halbes Jahr intensiv in das Thema Immobilien ein. Wie man mit Immobilien erfolgreich Geld verdienen kann, was die Risiken und Fallstricke sind. Das ist super wichtig. Auch wenn ihr mit dem Haus eigentlich kein Geld verdienen wollt. Bevor man ein Haus kauft, muss man das besser alles wissen und verstanden haben. Sonst zahlt man drauf ohne Ende. Gerade hier im Stuttgarter Raum.

Edited by matze sagichnich
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Vielen Dank für die Meinungen. Selbst alte EFH sind leider so maßlos überteuert, das selbst durch eine Modernisierung so gut wie nichts übrig bleibt wenn man die Sanierungskosten zur Wertsteigerung verrechnet. MFH sind komischerweise echt rar bei uns in der Umgebung, werde mir den Tipp aber merken falls etwas gutes erscheint. Deshalb war meine Idee die Sanierung einer ETW, da man hier im Moment denke ich größere Chancen hat etwas passendes zu finden.

 

Naja ich werde mal weiter die Augen offen halten, eventuell ergibt sich ja was mit Glück.

 

Danke euch

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Ich bin bin ja auch bei Stuttgart am jagen. Allerdings südlich. Ab und an schiele ich auch mal in die ludwigsburger Gegend. Die Preise sind imho vergleichbar, auch die Käuferschichten und die Häusertypen. Bei ETWs ist die Konkurrenz wirklich mörderisch. Da habe ich schon seit Jahren kein lohnenswertes Objekt mehr gesehen. Ich habe die besten Objekte (MFH) im Bereich 3-4 Wohnungen, 70er Baujahre, Kaufpreis 600k bis 1m. (Das sind eben die Häuser, die von Familien (ausser türkischen) und "Einzeltätern" eigentlich nicht gesucht werden.) Aber lohnenswerte sind natürlich auch nicht an jeder Ecke zu finden, das sollte klar sein. Geschätzt 1 von 50 Angeboten ist gut. Das ist die Arbeit, die man vor dem Kauf eben investieren muss. Ich habe im letzten halben Jahr bestimmt 50 Häuser besichtigt, aber "nur" 5 davon gekauft. Wie viele Anzeigen ich angeschaut habe, ohne dann zu besichtigen... weiss nicht. Es waren einfach mal alle. :D

Dein Problem wird auch sein, dass dein Suchradius zu sehr eingeschränkt ist. 3km um einen bestimmten Ort drumrum und noch lohnenswert - das ist wie ein 6er im Lotto. Unwahrscheinlich.

Edited by matze sagichnich
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Am 7.1.2020 um 14:31 schrieb Mat350ze:

Ausgangssituation:

  1. EK momentan 140.000€ (zusammen)

Ich frag mich immer, wie die Leute es schaffen, so viel Geld zusammen zu kriegen... vor allem in dem Alter... hätte ich damals so viel Geld gehabt, wäre ich heute schon viel weiter. Heute bringt es relativ wenig, weil die Preise zu hoch sind. 

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Am 8.1.2020 um 09:39 schrieb Marius B:

Dann ist es doch eine Top Strategie ein altes EFH zu kaufen, das zu sanieren und nach 5 Jahren teuer zu verkaufen und neu zu bauen. Man muss halt etwas suchen.

Zinsbindung 5 Jahre, wenig tilgen, und dick auf die Seite legen. 

Das ist die optimale Strategie: Klein einsteigen (Reihenhaus etc.) und - egal ob altes oder neues Haus - so wenig wie möglich tilgen. Die Tilgung separat ansparen und dann wenn das passende Wunschgrundstück angeboten wird zuschlagen. Nach dem Neubau dann das "alte/erste" Haus  vermieten und langfristig verkaufen.

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vor 1 Stunde schrieb Jb007:

Ich frag mich immer, wie die Leute es schaffen, so viel Geld zusammen zu kriegen... vor allem in dem Alter... hätte ich damals so viel Geld gehabt, wäre ich heute schon viel weiter. Heute bringt es relativ wenig, weil die Preise zu hoch sind. 

Ich denke oft sind es Aktieninvestments, mit einem guten Händchen kann man durchaus in einigen Jahren soviel zusammenbekommen. Ich habe anfangs alle Wohnungen durch Depotbeleihung gekauft , allerdings (damals) bei KP zwischen 5 - 20 TEUR.  

Wenn ich die Pläne der jungen Leute hier so lese wird mir schon schwindelig. Grundsätzlich war es für mich keine Frage... ich wollte immer in der eigenen Wohnung bzw. dem eigenen Haus wohnen. Die Kaufpreise betrugen allerdings nur ein Bruchteil der hier gehandelten Preise.  Das lustige ist, dass ich noch nie eine Wohnung gemietet habe. 

Wer heute unbedingt in Stuttgart wohnen will, muss natürlich mieten. Würde ich dort wohnen müssen, dann würde ich mich auch entsprechend einschränken. 

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Eigentlich ist es ja ganz einfach:

Die Ausgangslage mit der Mietwohnung und dem guten Eigenkapital ist schon mal gut.

Die künftige Planung erfordert auch erst in der Zukunft eine Veränderung!

Also weiter dort zur Miete wohnen und schauen wie sich das Leben entwickelt. Klappt es mit den Kindern? Werden es gleich Zwillinge oder mehr? Wie geht es mit dem Schwiegervater weiter? Was tut sich beruflich und wo? Viele andere Parameter könnten sich noch ändern und würden eine Entscheidung die jetzt getroffen wird, obsolet werden lassen.

Bis das erste Kind mal krabbelt (so ab 1 Jahr) kann man prima in einer/der Wohnung weiter leben.

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vor 9 Stunden schrieb JB:

Ich denke oft sind es Aktieninvestments, mit einem guten Händchen kann man durchaus in einigen Jahren soviel zusammenbekommen. Ich habe anfangs alle Wohnungen durch Depotbeleihung gekauft , allerdings (damals) bei KP zwischen 5 - 20 TEUR.  

Wenn ich die Pläne der jungen Leute hier so lese wird mir schon schwindelig. Grundsätzlich war es für mich keine Frage... ich wollte immer in der eigenen Wohnung bzw. dem eigenen Haus wohnen. Die Kaufpreise betrugen allerdings nur ein Bruchteil der hier gehandelten Preise.  Das lustige ist, dass ich noch nie eine Wohnung gemietet habe. 

Wer heute unbedingt in Stuttgart wohnen will, muss natürlich mieten. Würde ich dort wohnen müssen, dann würde ich mich auch entsprechend einschränken. 

Alles richtig gemacht - btw. Wir werden auch mieten, aber n Efh. Bei den Preisen sind wir einfach nicht mehr bereit, zu kaufen. Da sibd gute 65-70t EK für Makler Notar etc weg, dann noch Renovierung. Das Geld ist komplett weg, die Rate ist extrem hoch, stattdessen gebe ich lieber die 100 mille für 1-2-3 Mfhs aus und investiere. Vorteil afa , absetzung, Vorteil haus fertig mieten, kein stress etc. Wie gesagt, würde gerne was kaufen aber die Preise sind wir nicht bereit, zu zahlen 

Edited by Jb007

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Also zu den 140t € sind wir nicht durch Aktien gekommen, beide bei einem Automobilzulieferer eine Ausbildung gemacht (welcher gut gezahlt hat) und jeden Azubi unbefristet übernommen hat. Im Prinzip nach der Ausbildung direkt angefangen mit sparen und über die Jahre baut sich schon was auf.

Es gibt noch eine Möglichkeit die ich irgendwie außer Acht gelassen habe, wahrscheinlich weil sie direkt vor meinen Augen liegt. Mein Schwiegervater muss dieses Jahr gesundheitsbedingt eine Barriere-freie Wohnung kaufen. Und zwar möchte er diese von dem Bauträger der einige Wohnungen dieses Jahr erstellt kaufen (Neu). Dadurch wird sein EFH frei (Bj. 2004, 130qm). Dieses wollte er über die Bank verkaufen lassen, damit er schnell einen Kredit bekommt für seine Wunschwohnung.

Seine gewünschte 3 - 3 1/2 Zimmer Wohnung wird vermutlich ca. 380t € Kosten, 100t € EK hat er, also braucht er noch etwas über 300t € Darlehen.

Nun habe ich gestern gelesen das man keine Grunderwerbssteuer zahlt, wenn meine verlobte das Haus kaufen würde. Denke ich richtig das wir nur 2% Kaufnebenkosten (Notar und Grundbuch) zahlen würden, auf den von uns geeinigten Kaufpreis falls wir das Haus kaufen?

Mögliches Szenario (Vermietung EFH):

  1. Schwiegervater Kauf Neue Wohnung 380t€
  2. Hauskauf durch uns 350t € + 2% Nebenkosten = 357t €
  3. Einsatz 10% EK = 36t € Aufnahme Darlehen 321t €
  4. 1,37% Zins, 20J Zinsbindung, 2% Tilgung, Monatsrate 884€ (359€ Zins, 525€ Tilgung)
  5. Mit einem Teil vom restlichen EK das Haus renovieren (Fassade, Fließen, Streichen, etc.)
  6. Sobald Grundstück oder Traumimmobilie gefunden, Kauf und Vermietung EFH (Oder Verkauf?)

 

Was haltet ihr davon?

Im Prinzip muss man sich bei Finanzierungsabschluss bereits entscheiden ob man die Immobilie später vermieten oder verkaufen möchte, oder? Und je nachdem wählt man die Zinsbindung (Verkauf 5 Jahre oder Vermietung 15-20Jahre). Bei 20 Jahren Zinsbindung und einem Verkauf wird es ja vermutlich zu Problemen bei der Kreditübernahme kommen oder es wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Vielen Dank im Voraus

 

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Das wäre natürlich eine sehr interessante Gelegenheit. nichtmal 3.000€/qm für ein 16 Jahre altes Haus im Raum Stuttgart ohne Grunderwerbssteuer hört sich nicht verkehrt an.

Die Grunderwerbssteuer fällt beim Verkauf in erster Verwandschaftslinie weg.

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Eine lange Zinsbindung macht imho in der aktuellen Weltlage wenig Sinn. Dass die Zinsen in den nächsten 5 Jahren massiv steigen halte ich persönlich für recht unwahrscheinlich. Deswegen und wegen der schlechteren Konditionen macht für mich eine lange Zinsbindung keinen Sinn. Aber natürlich. Es ist ein gewisses Risiko. 

Dann musst du noch wissen, dass man auch bei über 10 Jahren Laufzeit nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht hat, ich meine auch ohne dass Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

Es ist natürlich immer gut im Voraus zu planen, was man in den nächsten Jahren machen und erreichen will. Aber am Ende gilt immer noch "Der Mensch denkt und Gott lenkt". Ich glaube nicht an Gott. Aber ich glaube daran, dass es oftmals anders kommt, als man es sich gedacht hat, drum versuche ich mir möglichst viele Wege offen zu lassen. In diesem Fall also eine eher kurz laufende Finanzierung. Das Risiko des Zinsanstiegs kannst du sehr gut mit deinem Eigenkapital abfangen, du hast ja reichlich. Oder mit höherer Tilgung. Machen würde ich es evtl trotzdem nicht. Also das EK komplett in die Wohnung zu stecken. Einfach um mir da nicht in naher Zukunft die Gelegenheiten zu verbauen und im blöden Fall alles Geld in der Wohnung stecken zu haben, obwohl ich es woanders gerade besser anlegen könnte.

Die Wohnung von deinem Schwiegervater zu übernehmen ist eine sehr gute Gelegenheit. Ich würde da an eurer Stelle einen Steuerberater zu Rate ziehen. Durch Ausnutzen der Freibeträge könnt ihr da sicherlich ohne viel Steuern und Makler zu zahlen an eine günstige Wohnung kommen. Es gibt da unendlich viele interessante Gestatungsmöglichkeiten. Also nicht nur den Kauf, sonder auch Schenkung mit Bedingungen zB. Man muss da aber sehr ins Detail gehen, wer da wann wem was schenkt oder überschreibt. Und wenn ihr verheiratet seid, kann deine Frau dir die hälfte der Wohnung auch überschreiben, falls das Sinn macht.

Edited by matze sagichnich

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Was ist das Haus des Schwiegervaters am Markt wert ? Das er 300.000 oder 350.000 haben möchte , sagt erst mal nichts.
Was musst du noch einstecken?
Wie hoch wären die Mieterträge , wenn du später vermieten willst? Würdest du mit Gewinn oder ohne Verlust verkaufen können?
Bei einem EFH kommt bei der Rechnung meistens raus , dass es sich nicht rechnet. Ob die ersparten Grunderwerbsteuer etwas daran ändert weiß ich nicht.

Falls es sich rechnen sollte: Passt das Haus für euch als Konsum Immobilie , ist es das, was ihr braucht von der Lage , von der Größe , vom Schnitt.
In den meisten fällen wird spätestens jetzt ein Nein kommen, Weil eine passendes Investment nie eine passende Konsum Immobilie ist. Falls es ein Ja sein sollte, Könntest du es kaufen müsstest dir aber darüber klar sein , dass du in den nächsten Jahren dich mit Konsum beschäftigen wirst und nichts an der Bude verdienst.

Die Diskussion Geld ausgeben für Investment oder Konsum hatten wir hier schon sehr oft, und natürlich wäre es traumhaft , wenn man beide Dinge unter einen Hut bekommt . das klappt aber meistens nicht. Am Ende suchen die Leute dann einer Art Scheinlegitimation , das sie ihr Geld doch für eine Konsum Immobilie ausgeben.

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Also wenn die Immobilie über einen Makler inseriert wäre, würde der Preis (zum Vergleich mit anderen Immobilien) im aktuellen Zustand mit ca. 450t € inseriert werden. Das EFH hat vor und Nachteile (Kein Garten, kleines Grundstück...dafür 3 geschossig inkl. Terasse + ausgebautem Dachgeschoss und evtl. Möglichkeit eine Einliegerwohnung im EG zu implementieren + 1x Garage). Ich bin mir sicher das man mit gewissen Verschönerungsarbeiten und Sanierungen auf mindestens 500-550t € kommen würde (Wenn die Marktlage so bleibt).

Verkaufen mit Verlust wäre also so gut wie ausgeschlossen, Vermietung läge ca. bei 1300-1400€ Kalt. Die Immobilie Dauerhaft zu nutzen kommt für uns nicht in Frage, da bei uns ein Garten einen sehr hohen Stellenwert hat und somit eine langfristige Konsum Immobilie auch einen besitzen muss (Offene Küche ebenso, ist bei dem EFH nicht realisierbar, da Tragwand).

Es stehen aktuell keine Sanierungen an, die dringend durchgeführt werden müssen. Jedoch wird man in den nächsten Jahren etwas in die Heizung (Öl) und evtl. in das Dach stecken müssen.

 

 

 

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Was mir eben noch eingefallen ist: Wie wäre es den, wenn ihr für deinen Schwiegervater die Wohnung kauft und sie ihm vermietet? Und er euch im Gegnzug sein Haus? Dann könntet ihr jeweils Reparaturen und Investitionen von der Steuer absetzen. Ihr könnt dann auch die Zinsen für die vermietete Wohnung absetzen, was im selbstbewohnten Fall für beide Seiten nicht möglich wäre. Nur mal so als Idee.

Und was die Renovierungen an dem Haus deines Schwiegervaters an geht: Was soll man denn an einem Haus aus 2004 machen können? Die Kohle würde ich mir ehrlichgesagt sparen. :D

Edited by matze sagichnich

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vor 1 Stunde schrieb matze sagichnich:

Was mir eben noch eingefallen ist: Wie wäre es den, wenn ihr für deinen Schwiegervater die Wohnung kauft und sie ihm vermietet? Und er euch im Gegnzug sein Haus? Dann könntet ihr jeweils Reparaturen und Investitionen von der Steuer absetzen. Ihr könnt dann auch die Zinsen für die vermietete Wohnung absetzen, was im selbstbewohnten Fall für beide Seiten nicht möglich wäre. Nur mal so als Idee.

Und was die Renovierungen an dem Haus deines Schwiegervaters an geht: Was soll man denn an einem Haus aus 2004 machen können? Die Kohle würde ich mir ehrlichgesagt sparen. :D

Überkreuzvermietung ist ein schwieriges Thema, da kann man leicht auf die Nase fallen.

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