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Mario Wehm

Versicherung gegen Mietnomaden/Ausfall

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Hallo Investoren,

eigentlich passt dieses Thema auch in den Bereich "Misserfolge", jedoch ist das Problem nicht behoben, sodass ich hier leider noch nicht drüber schmunzeln kann.

Konkret habe ich eine Mieterin mit hohen Schulden (leider erst nach Vertragsabschluss erfahren, mega dumm von mir...), die keine große Zahlungsmoral besitzt.

In der Vergangenheit gab es immer wieder kleinere Probleme (Verzug der Zahlung, Ratenzahlung), die jedoch gelöst werden konnten. Nachdem jedoch die Nachzahlung der Nebenkosten nicht bezahlt wurde, eine entsprechende Anpassung der Vorauszahlung ignoriert wurde, habe ich mich entschlossen die ohnehin zu geringe Miete nach oben anzupassen. Ziel war es natürlich auch, die Dame zum Auszug bewegen. Leider kam seitdem gar nichts mehr.

Am 4. Januar bekommt die Damen dann ihre fristlose Kündigung. Kontaktaufnahmen meinerseits verliefen bisher im Sand.

Meine zwei Fragen an Euch:

-Ist es sinnvoll sich gegen Mietausfall/Mietnomaden zu versichern und würde die Versicherung mit der Vorgeschichte auch zahlen?

-Habt ihr aus eurer Erfahrung noch  Tipps um den Prozess "Räumungsklage" zu beschleunigen, bzw. mögliche Fallstricke, die man beachten sollte?

 

Über jede Art von Hilfe wäre ich natürlich sehr dankbar :)

 

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Wenn zu versicherungsbeginn bereits Schulden bestanden zahlt die Versicherung nicht. Auch nicht wenn die ersten Zahlungen kurz (dh. bis 6 Monate) nach Versicherungsbeginn ausbleiben. Daher erachte ich diese Versicherungen als überflüssig. Ach ja, ich verstehe das so, das du die Mieterin mit eingekauft hast, ist das richtig ?

 

Zur fristlosen Kündigung gehört auch immer die fristgerechte Kündigung - IMMER doppelt kündigen. Absolut Wasserdicht beweisen können, das beides in Ihrem Briefkasten gelandet ist. Dh. Zustellung durch den Gerichtsvollzieher oder mit Zeugen, die die Briefe vor Ort auch gelesen haben. Es muss garantiert sein, das du nicht nur einen Umschlag mit einem leeren Blatt eingeworfen hast !

Räumungsklagen sind langwierig, teuer, oft lebt sich der Mieter in der Zeit noch aus und zerstört die Wohnung. Läuft es ganz übel beruft sie sich auf einen Härtefall. Biete der Frau Bargeld, wenn sie schnellstmöglich verschwindet. Es ist schwer, da über seinen Schatten zu springen und Leute noch dafür zu bezahlen die einem Geld schulden, aber es ist oft der wirtschaftlichste Weg.

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Das stimmt, habe Bekannte mit mehreren Mehrfamilienhäusern(noch vor der Berliner Räumung), die sagten: eine Räumungsklage kostet zuviel, es lohnt sich nicht, man muss eben Anklopfen und um Miete bitten, das  Recht bringt nichts.

Edited by Mizzi

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vor 46 Minuten schrieb Mizzi:

Das stimmt, habe Bekannte mit mehreren Mehrfamilienhäusern(noch vor der Berliner Räumung), die sagten: eine Räumungsklage kostet zuviel, es lohnt sich nicht, man muss eben Anklopfen und um Miete bitten, das  Recht bringt nichts.

Das würde ich so hart nicht sagen. Das Recht bringt in geschätzt 70% der Fälle Recht. Das Problem ist dass das Recht eine Schnecke ist. Man darf erst nach 2 säumigen MM fristlos kündigen. Dann dauert es ewig bis man einen Räumungstitel hat. Bei einem harten Zahlungsverweigerer mit halbwegs fähigem Anwalt hat man bis dahin 12-18 Monate Zahlungsausfall. Und selbst mit Räumungstitel gibt es für die noch 100 Ausflüchte. Wenn der zu Räumende zB. (illegal) untervermietet - ob nur zum Schein oder tatsächlich - scheitert die Räumung, weil gegen den Untermieter ja kein Räumungstitel besteht. Somit hat der Gerichtsvollzieher nix, was er gehen ihn vollziehen könnte, denn der Räumungstitel ist nicht wohnungsbezogen, sondern personenbezogen. Ergebnis - heute keine Räumung, bitte reichen sie gegen den Untermieter neu ein......

Die Kosten kann man dann dem (Ex-)Mieter auferlegen. Aber der hat idR. ja nix - sonst hätte er einfach die Miete überwiesen und sich die ganze Show mit den Zusatzkosten geschenkt.

Das Problem an unserem Rechtssystem ist, dass man am ende Recht bekommt, aber es zu lange dauert - und man am ende zu selten etwas davon einbringen kann.

Das ist in den letzten 30 Jahren auch immer schlimmer geworden, die Gerichte urteilen mieterfreundlich bis zum geht nicht mehr. Heute kann eine schwangere Frau im 4 (!) Monat nicht mehr geräumt werden - ein Umzug sei unzumutbar. Meine Frau hat im 7. Monat 44 Stunden/Woche Dauernachtschicht bei Heraeus gearbeitet. Da kann man sich die Haare raufen, aber es hilft ja nix. Ich kalkuliere einfach 2% aller Zahlungen als uneinbringbar ein. Ich habe fast 15 Jahre gebraucht, bis ich mir das eingestanden habe - seither versuche ich Emotionen sie gut es eben geht außen vor zu lassen und den wirtschaftlichen Weg zu gehen. 

Edited by Friedrich Hi.
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Kleine Anekdote:

Ich hatte letztens einen Polizeieinsatz (zwei mal an einem Wochenende) wegen eines Stress-Mieters (bzw. der Stresstyp war gar nicht mein Mieter sondern der "Gast" einer Mieterin.. Er hat Hausverbot, dieses gilt aber nicht wenn die Mieterin ihn als Gast empfängt).. Naja, Schlägerei unter Idioten im Treppenhaus auf jeden Fall.

Ich bin persönlich hingefahren, um mir ein Bild von der Situation zu machen .. Wohl wissend, dass ich als Vermieter nicht beteiligt bin und dort nichts machen kann... Ein wenig auch, um den anderen (guten) Mietern zu zeigen, dass mir dieses Situation nicht egal ist.

Als dann alles durch war (Anzeigen aufgenommen etc.) fragte die nette Polizistin mich vorm Haus, ob ich noch Fragen hätte.

Ich: "Irgendeinen Tipp, wie ich die loswerde?"

Polizistin: "Alles was ich ihnen raten könnte wäre nicht legal"

Was ich damit sagen möchte: Der zivilrechtliche Weg ist ein langer und steiniger Weg. Recht haben vs. Recht bekommen sind zwei verschiedene Dinge bzw. es können Monate / Jahre dazwischen liegen und es kann fünfstellige Beträge kosten, die einem niemand erstattet. Ich bin kein Freund von Versicherungen, ich betrachte das eher als unser Investorenrisiko.

Legal könntest du noch rauskaufen (gutes Geld schlechtem hinterherwerfen) .. Also "Schlüssel gegen Geld" .. Wenn du ganz hart drauf bist gibst du das Geld am Ende sobald du den Schlüssel hast nicht raus (was soll sie schon machen?) .. Rechtlich ist sie ausgezogen.

Dann wirds dunkler. Wir erinnern uns an die Worte der Polizistin. In der Vergangenheit habe ich dunklere Wege (Schloss tauschen, Heizung abdrehen, ..) kategorisch ausgeschlossen. Inzwischen habe ich einiges erlebt und sehe es nicht ein, warum ich und die Vielzahl an guten & lieben Mietern daran leiden sollen, dass ich mich als einziger an die Gesetze halte. Naja, mehr führe ich hier nicht aus.

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Ich sehe es auch so wie Du @Kalle. Der Staat (also die Polizei) wird die guten Mieter nicht schützen, sondern versuchen, die Rechte der Ruhestörer zu wahren. "Tja, da können wir leider nix machen." Allerdings muss man sagen, dass wenn man bereit ist, in den "dunklen Bereich" zu gehen, aus Recht wieder Gerechtigkeit wird. Ich vermiete Waschmaschinen an Studenten, WG´s usw.. Ab und an kommt es da auch zu Inkassoproblemen. Straf- und zivilrechtlich kann man da als Normalbürger nix machen. Im "dunklen Bereich", kann man wieder voll auf die Polizei und Staatsanwaltschaft zählen. Ich bin deswegen trotz mehrfacher Androhung nie angezeigt worden und mir ist auch sonst nix passiert. Ich vermute, dass die Anzeigen gegen mich, alle aus mangelnden Interesses eingestellt wurden oder dort nie eingegangen sind.  

 

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Am 29.12.2019 um 08:30 schrieb Fröhn:

Ich sehe es auch so wie Du @Kalle. Der Staat (also die Polizei) wird die guten Mieter nicht schützen, sondern versuchen, die Rechte der Ruhestörer zu wahren. "Tja, da können wir leider nix machen." Allerdings muss man sagen, dass wenn man bereit ist, in den "dunklen Bereich" zu gehen, aus Recht wieder Gerechtigkeit wird. Ich vermiete Waschmaschinen an Studenten, WG´s usw.. Ab und an kommt es da auch zu Inkassoproblemen. Straf- und zivilrechtlich kann man da als Normalbürger nix machen. Im "dunklen Bereich", kann man wieder voll auf die Polizei und Staatsanwaltschaft zählen. Ich bin deswegen trotz mehrfacher Androhung nie angezeigt worden und mir ist auch sonst nix passiert. Ich vermute, dass die Anzeigen gegen mich, alle aus mangelnden Interesses eingestellt wurden oder dort nie eingegangen sind.  

 

Also wenn du strafrechtlich angezeigt worden wärst, hättest du das mitbekommen. Dir müsste dann die Gelegeneheit gegeben werden dazu Stellung zu nehmen. Außerdem muss dir dann ein Tatvorwurf gemacht werden. Das sind verpflichtende Maßnahmen nach der Strafprozessordnung.

Ansonsten gebe ich den Vorrednern ein stückweit recht. Manchmal muss man sich in der dunkelgrauen Zone bewegen, um Gerechtigkeit zu bekommen. Man muss für sich selber nur klar machen, welche Konsequenzen das haben kann und ob die Vorteile überwiegen bzw. aussichtsreich sind. Alles eine Frage der Abwägung.

 

Zum Thema:

Ab einer gewissen Bestandsgröße, ich würde hier pauschal mal 5-10 vermietbare Einheiten nehmen, finde ich solche Versicherungen komplett unnötig. Ist man vollkommener Anfänger und kauft sich seine erste Butze, in der auch noch ein zwielichtiger Mieter haust, könnte man darüber nachdenken.

Für mich käme es nicht in Frage. Bis auf eine Gebäudeversicherung und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht habe ich keine immospezifischen Versicherungen. Beide Versicherungen decken mögliche Schäden ab, die mich ruinieren oder äußerst empfindlich finanziell treffen könnten. Und nur sowas decke ich auch mit Versicherungen ab. Alles andere regele ich mit Rücklagen.

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@Fröhn:Ein Beispiel: Räuberische Erpressung, es muss nicht gleich schwere Körperverletzung sein, es reicht auch leichte Rangelei aus.

Vorsicht, ein Bekannter sollte mehrere Jahre laut Staatsanwalt ins Gefängnis gehen.Es gab Dank eines guten Star-Anwaltes ,,nur Bewährungsstrafe", es ging auch ,,nur" darum, dass jemand Geld schuldete. Es gab nur eine leichte Rangelei, aber mit Zeugen.

@Friedrich Hi.,, Das Problem an unserem Rechtssystem ist, dass man am ende Recht bekommt, aber es zu lange dauert - und man am ende zu selten etwas davon einbringen kann. "

Genauso ist, was nützt ein Urteil, wenn beim Schuldner/in nichts zu holen ist, er/sie z.B. im Restaurant in Teilzeit offiziell arbeitet aber unter der Pfändungsgrenze, Rest gibt es als BAT ?

Edited by Mizzi
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Ich teile die Ansicht von Eduard

vor 5 Stunden schrieb Eduard H.:

Ab einer gewissen Bestandsgröße, ich würde hier pauschal mal 5-10 vermietbare Einheiten nehmen, finde ich solche Versicherungen komplett unnötig. Ist man vollkommener Anfänger und kauft sich seine erste Butze, in der auch noch ein zwielichtiger Mieter haust, könnte man darüber nachdenken.

Zu den angebotenen Versicherungslösungen am Markt:

Eine Mietnomadenversicherung ist relativ teuer und meist ist die Leistung auch noch auf einen Höchstbetrag gedeckelt - daher eher weniger attraktiv.

Aber eine normale Vermieter-Rechtsschutz-Versicherung gibt´s schon für 119 EUR Jahresbeitrag pro Wohnung (Selbstbehalt je Fall 300 EUR, alternativ 150 EUR je Fall, wenn ein RA des Versicherer-RA-Netzwerkes genommen wird). Dies ist ein übersichtlicher Aufwand.

 

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Am 27.12.2019 um 09:42 schrieb Friedrich Hi.:

 

Zur fristlosen Kündigung gehört auch immer die fristgerechte Kündigung - IMMER doppelt kündigen. Absolut Wasserdicht beweisen können, das beides in Ihrem Briefkasten gelandet ist. Dh. Zustellung durch den Gerichtsvollzieher oder mit Zeugen, die die Briefe vor Ort auch gelesen haben. Es muss garantiert sein, das du nicht nur einen Umschlag mit einem leeren Blatt eingeworfen hast !

 

Vielen Dank zunächst für die zahlreichen Antworten.

Ich habe jetzt folgendes Schreiben gefunden, was meiner Meinung nach den rechtlichen Anforderungen erfüllt und keine Fallstricke auslässt. Das werde ich ihr dann morgen zustellen.

 

 

 

 

Sehr geehrte Frau [•],

sehr geehrter Herr [•],

 

zwischen uns besteht ein Mietvertrag vom [•] über die [Wohnung / das Grundstück / das Haus] [•].

 

Diesen Mietvertrag

 

kündige

 

ich

 

fristlos

 

und fordere Sie auf, die Mietsache bis spätestens zum

 

[•]

 

zu räumen und vertragsgerecht an mich herauszugeben.

 

Die Kündigung wird auf die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 BGB gestützt.

 

Sie befinden sich mit einem Mietzins in Rückstand, der [zwei Monatsmieten / mehr als zwei Monatsmieten] beträgt. Sie haben nämlich den Mietzins für die Zeit vom [•] bis [•] in Höhe von monatlich jeweils € [•] nicht gezahlt, woraus sich ein Gesamtrückstand in Höhe von € [•] ergibt.

 

Im Detail hat sich Ihr Zahlungsrückstand wie folgt entwickelt: [•].

 

Rein vorsorglich und hilfsweise kündige ich den Mietvertrag wegen der oben angeführten Nichtzahlung des Mietzinses einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen

 

fristgerecht zum nächstzulässigen Termin,

 

das heißt in Ihrem Falle zum[•] .

 

Eine Nichtzahlung von Mietzins in dem angegebenen Umfang ist jedenfalls auch eine Vertragsverletzung des Mieters, die den Vermieter auch ohne Abmahnung berechtigt, das Mietverhältnis ordentlich zum nächstzulässigen Termin zu beenden. Die Vertragsverletzung stellt nämlich ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB dar.

 

Ich mache aber an dieser Stelle darauf aufmerksam, dass Sie bereits aufgrund der fristlosen Kündigung zu dem erstgenannten obigen Termin zu räumen und bei Meidung der Räumungsklage herauszugeben haben.

 

Nur höchst vorsorglich mahne ich Sie hiermit gleichzeitig ab. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ist dem Vermieter grundsätzlich nicht zuzumuten, wenn der Mieter ein weiteres Vertragsverhältnis unerträglich gestaltet. Dies liegt vor, wenn der Mieter trotz Abmahnung ständig unpünktlich Miete zahlt. Eine Nichtzahlung stellt immer gleichzeitig auch eine unpünktliche Mietzahlung dar.

 

Bitte verkennen Sie auch in diesem Falle nicht, dass die hier ausgesproche­ne Abmahnung nur höchst vorsorglich erfolgt. An der Wirksamkeit der oben bereits ausgesprochenen fristlosen Kündigung und der hilfsweise ausgesprochen fristgerechten Kündigung ändert sich nichts.

 

Unabhängig von der Berechtigung des Räumungsbegehrens aufgrund der obigen fristlosen Kündigung sind Sie selbstverständlich verpflichtet, die Mietrückstände bis spätestens

 

[•]

 

bei Meidung der Klage zu zahlen.

 

Ich ergänze meine Hinweise dahingehend, dass auch im Falle der Zahlung der Rückstände das Räumungsbegehren jedenfalls zum nächstzulässigen Zeitpunkt kraft der fristgerecht ausgesprochenen Kündigung begründet und ausdrücklich aufrechterhalten bleibt.

 

Bitte beachten Sie, dass die Räume zu dem genannten Zeitpunkt vertragsgerecht heraus zu geben sind. Dies bedeutet, dass Sie gemäß § [•] des Mietvertrages die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen, d.h. [•] ausgeführt haben müssen. Sollten Sie dem nicht nachkommen und sollten Sie die Räume in einem nicht renovierten oder in einem unfachmännisch renovierten Zustande zurückgeben, drohen Ihnen weitere Ansprüche wegen Nutzungsentschädigung und darüber hinaus wegen Schadensersatzes in Höhe des Betrages, der für die Nachholung der Arbeiten erforderlich wird. Richten Sie Ihr Verhalten also bitte darauf ein.

 

Außerdem weise ich schon jetzt darauf hin, dass Sie für den Fall der nicht fristgerechten Räumung und Herausgabe Nutzungsentschädigung schulden. Diese Nutzungsentschädigung beläuft sich der Höhe nach mindestens auf die Höhe der derzeit geschuldeten Miete. Sollte ich die Räume aber darüber hinaus zu einem höheren Mietzins weiter vermieten können als zu dem mit Ihnen vereinbarten, müssten Sie als Nutzungsent­schädigung  auch diese erhöhte Miete zahlen.

 

Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 BGB) widerspreche ich bereits jetzt.

 

 

Mit freundlichen Grüßen

 

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Hmm, ich weiß jetzt nicht was das bringen soll eine Vorlage hier ins Forum zu posten .. Vorlagen zu Kündigungen wegen Zahlungsverzug gibt es ja zuhauf zum Herunterladen. Das ist nun wirklich die leichteste Übung.

Viel wichtiger ist doch

  • Rechtssicher zustellen (Zeugen, GV, ..)
  • Wie gehts weiter wenn der Mieter einfach nicht auszieht? -> Titel etc..

 

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Am 28.12.2019 um 10:11 schrieb Kalle:

Dann wirds dunkler. Wir erinnern uns an die Worte der Polizistin. In der Vergangenheit habe ich dunklere Wege (Schloss tauschen, Heizung abdrehen, ..) kategorisch ausgeschlossen.

Schließt du das immernoch aus? Kalte Räumung kann unfassbar teuer werden, ganz unabhängig davon, wie ausgeprägt das Nomadentum des Mieters ist... Die müssen nur einmal "kälte Räumung" googlen, und kriegen gleich Vordrucke einer Klage fürs Amtsgericht angezeigt.

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