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Stift

Nettorendite 3,41% zu wenig?

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Hey Leute,

 

Da ich auf der Suche nach einer ETW für den Einstieg ins Vermieterdasein bin, habe ich folgendes Angebot erhalten.

ETW 50m² (insgesamt 24 Parteien) +Garage+Keller+Balkon in gutem soliden Zustand, BJ '94

KP 82.500€ (~5.500€ NK für Notar, Grunderwerbsteuer trage ich selbst; kein Makler)

300€ pro Monat Kaltmiete, also 3600€ p.a. ; 100€NK

Zinsen 2,0% , Tilgung 2,35%, 28 Jahre Laufzeit

3,41% Nettorendite, 4,36% Bruttorendite (Faktor 23)

Draufzahlen muss ich jährlich 360€ (sagen wir sicherheitshalber 400€)

Welche Rückschlüsse zieht ihr aus den blanken Zahlen? Finger weg, oder als erstes Objekt schon ein vernünftiger Beginn? Bitte lasst knallharte Fakten sprechen, keine Augenwischerei hier :D

Hier ist für mich der Lerneffekt entscheidender als die 360-400€ Eigenaufwand im Jahr und in Zukunft als Besitzer (evtl. über die Eigentümerversammlung) an weitere Objekte mit besseren Kennzahlen ranzukommen. Grundsätzlich bin ich neben dem "Buy&Hold" auch bereit verkommene ETW zu kaufen für beispielsweise 30.000€, die selbst zu sanieren und dann zu vermieten.

In diesem Sinne,

#RoastMyInvestment

Edited by Stift

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ich kaufe grundsätzlich keine Wohnung, die weniger als 400 € Miete einbringt, da steht der Aufwand zum Ertrag in keinem Verhältnis

hier kommt es meiner Meinung darauf an, wie das Erhöhungspotential ist, denn 6€ Miete bei Baujahr 94 scheint recht wenig zu sein

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vor 4 Minuten schrieb Ralf Richter:

hier kommt es meiner Meinung darauf an, wie das Erhöhungspotential ist, denn 6€ Miete bei Baujahr 94 scheint recht wenig zu sein

Also in 3 Jahren könnte ich die Miete um 15% erhöhen, in der Vergangenheit wurde nur so gut wie nie die Miete angepasst - abgesehen jetzt kurz vor Verkauf.

Die ETW befindet sich auch nicht AAA Lage, sondern das was die Top-Investoren schon als BMinus bis C Lage bezeichnen - wenn man soziale Brennpunkte mal außen vor lässt.

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vor 1 Stunde schrieb Stift:

Grundsätzlich bin ich neben dem "Buy&Hold" auch bereit verkommene ETW zu kaufen für beispielsweise 30.000€, die selbst zu sanieren und dann zu vermieten.

diese Strategie halte ich für besser und das habe ich auch schon x-fach so praktiziert

vor 1 Stunde schrieb Stift:

Hier ist für mich der Lerneffekt entscheidender als die 360-400€ Eigenaufwand im Jahr und in Zukunft als Besitzer (evtl. über die Eigentümerversammlung) an weitere Objekte mit besseren Kennzahlen ranzukommen.

ich habe auch die meisten Wohnungen über diesen Weg gekauft und war daher früher in vielen Beiräten vertreten. Da die Zeiten des Einkaufs für mich vorbei sind, ziehe ich mich nach und nach aus den Beiräten zurück. Ich bleibe nur noch dort, wo ich einen erheblichen MEA an der WEG habe. 

Ob man für die "Eintrittskarte " zuviel bezahlen möchte, muss man abwägen. Früher war es ja immer zuwenig. Da kam diese Frage garnicht nicht auf.

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Wie viel bringen vergleichbare Wohnungen in der Neuvermietung ?

Das Objekt ist natürlich eines, wo man massiv Geld zuschießen muss. In deiner Rechnung tauchen ja keinerlei sonstigen Kosten auf. Zudem erscheinen mir die Zinsen sehr hoch, ist das ein Volltilgerdarlehn ? 

Wenn sich eine Immobilie selbst tragen soll braucht man grob überschlagen 6-7 %

Edited by Friedrich Hi.

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vor 2 Stunden schrieb Stift:

Hier ist für mich der Lerneffekt entscheidend

Was Du aus meiner Sicht auf jeden Fall lernen wirst, ist, zu solch einem Faktor zukünftig nicht mehr zu kaufen. Ich persönlich halte wenig von der Aufforderung, Hauptsache ins "Tuen" zu kommen. Ein Invest von 100k Euro sollte sich schon finanziell lohnen, aus einem Buch im Wert von 40€ kann ich was lernen..

Du lernst auch was, indem Du Dir erst einmal 1-2 Jahre lang Wohnungen ansiehst, Protokolle und sonstige Unterlagen durchliest, in den Markt eintauchst. Auch eine eigene Excel-Tabelle erstellen hilft, das Immo-Invest verstehen zu lernen.

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vor 42 Minuten schrieb JB:

diese Strategie halte ich für besser und das habe ich auch schon x-fach so praktiziert

Hast du die Sanierung aus eigener Tasche bezahlt, oder über Fremdkapital finanziert?

vor 44 Minuten schrieb JB:

Ob man für die "Eintrittskarte " zuviel bezahlen möchte, muss man abwägen. Früher war es ja immer zuwenig. Da kam diese Frage garnicht nicht auf.

Meinst du damit, dass es damals okay war zuviel zu zahlen? Auf Dauer ist das natürlich nichts. Ich stelle mir nur die Frage: Wie sehen dass die Banken beim nächsten Investment wenn ich behaupte monatlich einen zweistelligen Betrag draufzuzahlen?

vor 44 Minuten schrieb Friedrich Hi.:

Wie viel bringen vergleichbare Wohnungen in der Neuvermietung ?

Das Objekt ist natürlich eines, wo man massiv Geld zuschießen muss. In deiner Rechnung tauchen ja keinerlei sonstigen Kosten auf. Zudem erscheinen mir die Zinsen sehr hoch, ist das ein Volltilgerdarlehn ?

400-450€ sind realistisch, teilweise werden vergleichbare Wohnungen für mehr inseriert. Die genaue Berechnung der wichtigsten Faktoren habe ich natürlich per Excel vorgenommen und ja, es soll sich um ein Volltilgerdarlehnen handeln. Hier habe ich absichtlich die Zinsen bei 2,0% angesetzt, da ich bei einer Investition mit negativem Cashflow (was dann ja eher eine Verbindlichkeit darstellt) auch eine möglichst lange Zinsfestschreibung haben will.

vor 26 Minuten schrieb Fabian:

Was Du aus meiner Sicht auf jeden Fall lernen wirst, ist, zu solch einem Faktor zukünftig nicht mehr zu kaufen. Ich persönlich halte wenig von der Aufforderung, Hauptsache ins "Tuen" zu kommen. Ein Invest von 100k Euro sollte sich schon finanziell lohnen, aus einem Buch im Wert von 40€ kann ich was lernen..

Du lernst auch was, indem Du Dir erst einmal 1-2 Jahre lang Wohnungen ansiehst, Protokolle und sonstige Unterlagen durchliest, in den Markt eintauchst. Auch eine eigene Excel-Tabelle erstellen hilft, das Immo-Invest verstehen zu lernen.

Ja, da hast du Recht. Sehe es auch aktuell eher als Sparform - bei den Banken gibts ja nichts mehr und Aktien will ich zumindest aktuell nicht anfassen. Wenn ich mit der Immobilie auf die Schnauze falle, bin ich idr. selbst schuld. Wenn der Manager sich zukokst und mein Geld verzockt, dann solls nicht mein Geld sein. Was ich sagen will: Auf das Eine habe ich mehr Einfluss, als auf das Andere.

Vielen Dank soweit!

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vor 1 Minute schrieb Stift:

Hast du die Sanierung aus eigener Tasche bezahlt, oder über Fremdkapital finanziert?

meistens aus eigener Tasche,  bzw. aus dem laufenden Cashflow

vor 2 Minuten schrieb Stift:

Meinst du damit, dass es damals okay war zuviel zu zahlen? Auf Dauer ist das natürlich nichts. Ich stelle mir nur die Frage: Wie sehen dass die Banken beim nächsten Investment wenn ich behaupte monatlich einen zweistelligen Betrag draufzuzahlen?

Früher habe ich immer weit unter Marktpreis gekauft, wobei ich das grundsätzlich immer so mache 

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Draufzahlen - kann man machen, wenn man schon mindestens eine handvoll, besser 10 WE hat. Am Anfang würde ich das auf keinen Fall machen. - Mir geht es so, dass ich mich seit 3 Jahren frage: Wann ist Ende der (Finanzierungs-)Fahnenstange? Aber meine beiden Bänkerinnen antworten - jedes Objekt trägt sich, also bitte gerne weiter. Ist also besser, Bonität aufzubauen.

Generell kommt es m.E. am meisten drauf an, wo genau du mit einem solchen Faktor drangehst und wie gut das Objekt ist. Ich habe dieses Jahr zum ersten Mal ein MFH gekauft (vorher nur einzelne Wohnungen), und bei einem 100%-30-Jahre-Volltilger-Darlehen mit 1,5% Zins war es egal, dass die Nettorendite (Nettoertrag, nach allen Kosten!) nur 5% ist. Kleinstadt, aber extrem super Objekt und niedrige Mieten. 

Edited by Ensco
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vor 19 Stunden schrieb Stift:

 

1.) Kaufpreis: Du schreibst selber die Wohnung sei in B-Minus bis C-Lage. Dafür erscheint mir ein Quadratmeterpreis von €1.650 zu hoch. (Ohne den Standort und das Objekt zu kennen, ist das allerdings Stochern im Nebel.)
2.) 2% Zinsen ist ziemlich teuer.
3.) Mit persönlich wäre die Nettorendite zu niedrig. Ohne Details zum Objekt kann ich dessen Potential allerdings nicht einschätzen.
4.) Draufzahlen wirst Du im Schnitt mehr als €360/Jahr, weil auch mal etwas repariert werden muss, die Wohnung bei Neuvermietung ein paar Wochen leer steht etc. Das alles sind ganz normale und planbare Kosten, die von Einsteigern deutlich unterschätzt werden. Dafür wird das Risiko von (echten) Messis und Mietnomaden meiner Meinung nach - RTL2 sei Dank - deutlich überschätzt.

Unterm Strich erscheint mir das Objekt eher unattraktiv.

Edited by Arminius
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vor 26 Minuten schrieb Arminius:

1.) Kaufpreis: Du schreibst selber die Wohnung sei in B-Minus bis C-Lage. Dafür erscheint mir ein Quadratmeterpreis von €1.650 zu hoch. (Ohne den Standort und das Objekt zu kennen, ist das allerdings Stochern im Nebel.)
2.) 2% Zinsen ist ziemlich teuer.
3.) Mit persönlich wäre die Nettorendite zu niedrig. Ohne Details zum Objekt kann ich dessen Potential allerdings nicht einschätzen.
4.) Draufzahlen wirst Du im Schnitt mehr als €360/Jahr, weil auch mal etwas repariert werden muss, die Wohnung bei Neuvermietung ein paar Wochen leer steht etc. Das alles sind ganz normale und planbare Kosten, die von Einsteigern deutlich unterschätzt werden. Dafür wird das Risiko von (echten) Messis und Mietnomaden meiner Meinung nach - RTL2 sei Dank - deutlich überschätzt.

Untern Strich erscheint mir das Objekt eher unattraktiv.

Sehe ich ganz genauso, bis auf RTL2 :) ist euch aufgefallen, dass solche Sendungen schon so lange nicht mehr gesendet werden?
Bloß keine negativen Botschaften im Immohype loslassen... 

Zum [email protected]: würde ich nicht machen, kann nicht funktionieren.

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Am 20.12.2019 um 09:22 schrieb Ensco:

Generell kommt es m.E. am meisten drauf an, wo genau du mit einem solchen Faktor drangehst und wie gut das Objekt ist. Ich habe dieses Jahr zum ersten Mal ein MFH gekauft (vorher nur einzelne Wohnungen), und bei einem 100%-30-Jahre-Volltilger-Darlehen mit 1,5% Zins war es egal, dass die Nettorendite (Nettoertrag, nach allen Kosten!) nur 5% ist. Kleinstadt, aber extrem super Objekt und niedrige Mieten. 

Das ist natürlich ein Traum. Die ETW befindet sich ebenfalls in einem MFH, welches gut in Schuss gehalten wird (Außenwände und Treppenhaus sind sauber und relativ frisch, Heizung kam neu in 2017). Die nächstgrößte Stadt ist Osnabrück (15km) mit ca. 168.000 Einwohnern Hab ein Angebot das Volltilgerdarlehen für 1.72% effektiv p.a. verzinst zu bekommen mit 10 Jahren Zinsfestschreibung. An sich nicht geil, aber in dem Sinne habe ich als junger Spund auch nicht viel vorzuweisen, weshalb ich zu Beginn mit 2% Zinsen gerechnet habe. Ich will auf jeden Fall meine erste ETW kaufen und endlich den Einstieg schaffen, nur stellt sich mir eine Frage:

- Verbrenne ich mir mit diesem/so einem Objekt pauschalgesagt meine Bonität (unterm Strich keine positiven Einkünfte) für die nächste Möglichkeit?

So wie die Mehrheit hier behauptet, dass die Rechnung nicht aufgeht, gehe ich davon aus, dass Ihr Immobilien besitzt, die auch positiven Cashflow bringen. War das immer so? Also auch von Beginn eurer Investments? Da stellt sich mir immer direkt die Frage: WIE kommt ihr an solche Angebote? Mit welcher Gruppe Mensch habt ihr zu tun bzw. wie macht ihr Eigentümer ausfindig und kontaktiert diese?

Am 20.12.2019 um 10:19 schrieb Jb007:

Zum [email protected]: würde ich nicht machen, kann nicht funktionieren.

weil kein (Mietausfall-)Risiko mit einberechnet wird?

 

Danke soweit

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vor 28 Minuten schrieb Stift:

Hab ein Angebot das Volltilgerdarlehen für 1.72% effektiv p.a. verzinst zu bekommen mit 10 Jahren Zinsfestschreibung.

 

 

Ist es nicht ein Merkmal, eines Volltilgerdarlehens, dass der Zins bis zum Ende des Kredites fixiert ist?

 

Und zum Thema fehlende Kosten: Leerstand, nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten, WEG-Instandhaltungsrücklage, Sondereigentumsrücklage hast Du berücksichtigt?

 

 

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vor 9 Minuten schrieb Nordler:

Ist es nicht ein Merkmal, eines Volltilgerdarlehens, dass der Zins bis zum Ende des Kredites fixiert ist?

 

Und zum Thema fehlende Kosten: Leerstand, nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten, WEG-Instandhaltungsrücklage, Sondereigentumsrücklage hast Du berücksichtigt?

 

 

Ja, da hast du recht. Denkfehler meinerseits.

Die "fehlenden Kosten" sind alle berücksichtig worden. Unterm Strich muss ich ca. 150€ p.a. draufzahlen - im Idealfall. Je mehr ich darüber nachdenke, desto besch* klingt das Angebot. 60k€ Restschuld in 10 Jahren mit unkalkulierbaren Zinsprognosen... Denke, dass das Angebot im Sande verläuft. Bei 20-25 Jahren Zinsfestschreibung wäre das Risiko deutlich geringer. Ich halte die Ohren steif - eine Antwort auf diese Frage wäre trotzdem noch nett 😁

vor 51 Minuten schrieb Stift:

So wie die Mehrheit hier behauptet, dass die Rechnung nicht aufgeht, gehe ich davon aus, dass Ihr Immobilien besitzt, die auch positiven Cashflow bringen. War das immer so? Also auch von Beginn eurer Investments? Da stellt sich mir immer direkt die Frage: WIE kommt ihr an solche Angebote? Mit welcher Gruppe Mensch habt ihr zu tun bzw. wie macht ihr Eigentümer ausfindig und kontaktiert diese?

 

Gruß

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vor einer Stunde schrieb Stift:

 

So wie die Mehrheit hier behauptet, dass die Rechnung nicht aufgeht, gehe ich davon aus, dass Ihr Immobilien besitzt, die auch positiven Cashflow bringen. War das immer so? Also auch von Beginn eurer Investments? Da stellt sich mir immer direkt die Frage: WIE kommt ihr an solche Angebote? Mit welcher Gruppe Mensch habt ihr zu tun bzw. wie macht ihr Eigentümer ausfindig und kontaktiert diese?

Also eine Immobilie sollte in absehbarer Zeit Geld bringen. Ist die Miete zB. 40% unter Marktniveau und wurde in den letzten 3 Jahren auch nicht erhöht, dann kann eine Immobilie auch CF-negativ sein. Man kann direkt nach dem Kauf einmal um 20% (bzw. 15%) erhöhen, und in 3 Jahren dann noch einmal um 20 % (oder 15%). Spätestens dann muss sie sich aber rechnen, die ersten 3 Jahre muss man hier aber etwas zuschießen. Das ist dann aber kalkulierbar. CF-negativ und Miete schon auf Marktniveau kann nur funktionieren wenn die Mieten kräftig steigen. Und so wie Bäume nicht in den Himmel wachsen, so können auch Mieten nicht immer weiter steigen. Der Immobilienzyklus ist schon sehr weit gelaufen. Eine Immobilie rechnet sich ab 6%, eher 7% Bruttorendite - die braucht man einfach.

An derartige Angebote komme ich zumindest derzeit (in meinem Suchgebiet) überhaupt nicht. Seit Jahren schon konnte ich nichts mehr kaufen. Dann ist das halt so. Es gibt kein Menschenrecht auf aus-dem-Stand cashflowpositive Immobilien. Wenn eine Anlageklasse überrannt ist kann man sich ja eine andere suchen oder anderweitig unternehmerisch aktiv werden. Oder man erweitert das Suchgebiet oder steigt auf Garagen oder Gewerbeflächen um oder Schrebergärten oder oder oder.

Edited by Friedrich Hi.
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Die Vorstellung, dass man immer nur ohne Eigenkapital Cashflow-positive Immobilien bekommt, stimmt natürlich nicht. Entweder man geht mit EK rein und nimmt so Risiko und neg. Cashflow raus (und hofft z.B. auf Wertsteigerung - würde ich aber nicht machen). Oder man lässt das. Wenn du meinst, dass du die Wohnung nach wenigen Jahren ohne Mieter mit hohem Gewinn verkaufen kannst - auch gut. Aber da ist ja dann die Lage ein entscheidender Aspekt.

Ich suche seit 1/2 Jahr auch nicht mehr (Preise sind allg. 30% überhöht, und das in B- und C-Lagen von B- und C-Städten); bekomme noch aus bestehenden WEGs (bin in 15 verschiedenen drin) weniges angeboten. Thema "wo findet ihr was" ist im Forum ansonsten ausgiebig besprochen worden.

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