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Kel

Starten mit Immobilien in A-Lage

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Wunderschönen guten Tag! :)

Ich möchte mich kurz vorstellen, mein Name ist Heiko, ich bin 40 Jahre alt und komme aus Hamburg. 

Ich interessiere mich seit einigen Monaten sehr für das Thema Immobilien zum Vermögensaufbau und bin nach dem Aufsaugen diverser Lektüren, u.a. des Buches von Thomas Knedel nun auch hier gelandet.

Grundsätzlich habe ich das Gefühl, die Grundprinzipien des Immobilienkaufs als Kapitalanlage verstanden zu haben, bin mir aber im Klaren, dass die Praxis vieles lehrt, dass man nicht in Büchern findet.

Mein konkreter Grund, nun meinen ersten Beitrag zu eröffnen ist ein Dilemma, dass mich gerade daran hindert meine nächsten Schritte auf dem Weg zum Immobilieninvestor zu gehen.

Als Neuling würde ich natürlich gerne dort mit meiner Investorlaufbahn starten wo ich mich auskenne und schnell vor Ort sein kann und das ist natürlich in der Nähe meins Wohnorts. Nun ist mein Wohnort aber mit Hamburg eine Lage, wo derzeit wenig unter Faktor 25 und im Grunde gar nichts unter Faktor 20 zu finden ist und ich bisher kein Objekt gefunden habe, was einen positiven CF generieren würde, außer man bekommt den Kaufpreis um +30% gedrückt, was ich mir nicht vorstellen kann. 

 

Nun habe ich keinen Zeitdruck und kann auch noch warten, aber ich weiß natürlich nicht, ob und wann sich der Markt ändert und man liest auch immer wieder, dass man sich nicht auf der Suche nach der perfekten Immobilie verrennen soll, sondern das wichtigste ist, dass man halt anfängt.

 

Was würdet ihr mir raten? 

Einfach abwarten, auch wenn es womöglich Jahre dauert?

Sich doch anderen Lagen zuwenden? Traue ich mir mit nur theoretischem Wissen eigentlich nicht zu und da ich Familienvater mit 2 Kindern bin hätte ich auch nicht die Zeit, viel zu reisen.

Trotzdem kaufen, auch wenn negativer CF? Widerstrebt mir sehr... 😕

Das Thema Immobilien ganz lassen?

 

Ich freue mich sehr auf Eure Antworten. :)

 

VG

Heiko

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Hallo Heiko,

herzlich Willkommen im Forum.

Ich kenne den Hamburger Markt kaum, aber ich denke für Buy & Hold ist Hamburg aktuell nicht geeignet. Hier musst du dir eventuell überlegen mit einer anderen Strategie durchzustarten. Wenn du aber mit Buy & Hold beginnen willst, wirst du entweder ins Umland gehen, oder dir einen anderen Standort suchen müssen.

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Hallo Heiko,

ich kenne Hamburg ein bisschen und wie du schon sagst wirst du in Hamburg nichts zu einem Faktor bekommen, wo du ohne nennenswerten EK Anteil (30-50%) am Ende des Monats etwas übrig hast. Abgesehen evtl. von Konstellationen, wo du über Kurzzeitmiete, möbliert, etc. deutlich über Mietspiegel vermietest, aber das geht in der Regel mit mehr Arbeit und rechtlichen Risiken einher. Wie KADD schon sagt, wirst du vielleicht im Umland fündig, Harburg, Bergedorf, Pinneberg etc., ich würde vielleicht sogar den Radius auf <1h um HH ausweiten, also auch Lüneburg, Lübeck, etc. inkludieren.

Bzgl Strategie, ich würde Neulingen tendenziell eher zu Buy-and-Hold raten, denn Fix-und-Flip setzt voraus, dass du 1) gute, günstige und zuverlässige Handwerker hast (es sei denn du willst nur die Tapeten neu anstreichen, aber das wird keine große preisliche Differenz bringen), 2) du gut einschätzen kannst, wie viel mehr dir das Objekt dann im Verkauf bringt, und 3) die Preise weiter anziehen. Du musst immerhin neben den Renovierungskosten noch die Kaufnebenkosten reinholen und am Ende wird dein Gewinn noch versteuert... 

Bzgl. negativem Cashflow, ich halte es ebenfalls für nicht sinnvoll, monatlich noch Geld mitzubringen. Es kommt aber natürlich, abgesehen vom Faktor, auch darauf an, wie deine finanzielle Planung aussieht und mit wie viel EK du arbeiten kannst / willst. Wenn du sagst du willst demnächst mit Immobilien beginnen und im Rentenalter die Früchte ernten, dann kannst du hoch finanzieren und der jetzige Cashflow ja durchaus geringer ausfallen bzw. dann in Sondertilgung etc. gehen. Wenn du aber größere Beträge in naher Zukunft anlegen möchtest, und möglichst zeitnah das passive Einkommen nutzen möchtest, dann solltest du mit mehr EK arbeiten. Das soll natürlich nicht bedeuten, dass du zu überhöhtem Faktor mit mehr EK kaufen solltest, nur damit dein Cashflow noch positiv ist.

Zum Thema Timing eine Handlungsempfehlung zu geben, ist schwierig. Wenn die Zinsen mal steigen (wann auch immer das sein mag) oder wir anderweitig in eine Krise kommen, wird es sicherlich einige Ausfälle geben. Ich würde mal tippen, dass dies sich eher auf ETW auswirken wird als auf MFH, aber let's see.

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Es ist kein Ding der Unmöglichkeit an anderen Orten zu investieren als zu Hause. Ortskunde kann man durchaus auch anders aufbauen:

- Online Recherche (als Grundlage)
- Interviews von Maklern (sich selbst als potentiellen Käufer vorstellen und fragen welche Gegenden gut oder erher nicht so gut sind)
- Interview beim Bauamt bzw. Recherche der Homepage (wo passiert wann was; Damit hast du vermutlich schon mehr "Ortskunde" als viele Private "Investoren") oder der Stadtrats-Protokolle
- Interviews von Bürgern indem man mal hinfährt und sich dort unterhält. Idealerweise spricht man Leute im Hotelgewerbe an oder man geht mal zum Friseur, fährt mal mit dem Taxi ne Runde bzw. gibt denen mal nen Kaffee aus. etc.

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vor 4 Stunden schrieb KFleischer:

Es ist kein Ding der Unmöglichkeit an anderen Orten zu investieren als zu Hause. Ortskunde kann man durchaus auch anders aufbauen:

- Online Recherche (als Grundlage)
- Interviews von Maklern (sich selbst als potentiellen Käufer vorstellen und fragen welche Gegenden gut oder erher nicht so gut sind)
- Interview beim Bauamt bzw. Recherche der Homepage (wo passiert wann was; Damit hast du vermutlich schon mehr "Ortskunde" als viele Private "Investoren") oder der Stadtrats-Protokolle
- Interviews von Bürgern indem man mal hinfährt und sich dort unterhält. Idealerweise spricht man Leute im Hotelgewerbe an oder man geht mal zum Friseur, fährt mal mit dem Taxi ne Runde bzw. gibt denen mal nen Kaffee aus. etc.

Interessant, danke für die Anregungen :)

 

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