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Ralf Richter

Länge Staffelmietvertrag

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Nachdem ich bisher immer Verträge mit Mietspiegelerhöhung vereinbart habe, will ich nun erstmals einen Staffelmietvertrag erstellen Dabei stelle ich mir die Frage, wie weit die Staffeln in die Zukunft gehen sollen. Ich habe bei einem Kollegen einen Vertrag mit Staffeln bis 2040 gesehen Meine Überlegung: Mache ich die Staffeln zu lange, verschrecke ich vielleicht Mieter, ich weiß nicht wie in 20 Jahren die Inflation ist und kann während der gesamten Staffel keine Modernisierung umlegen. Mache ich die Staffel zu kurz, kann ich nach Auslaufen der Staffel viele Jahre die Miete nicht erhöhen, da der Mietspiegel erst wieder meine Miete erreichen muss. Wie meistert ihr das Problem? Vielen Dank

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Ich machen wenn überhaupt nur Staffelmieten in den ersten Jahren und danach Indexmiete. Bei Mietpreisbremse macht Staffelmiete keinen Sinn, dort mache ich generell Indexierung. Um die Mieter zu beruhigen und mir Verwaltungsaufwand zu ersparen verzichte ich mietvertraglich sogar auf Erhöhungen in den ersten Jahren.....

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Kann mich Andreas nur anschließen. Ich vereinbare auch nur Indexmieten. Die Mieterhöhung ist vom stats. Bundesamt erfasst, neutraler geht es nicht. Ein Blick auf die Zahlen der letzten Jahrzehnte ergeben durchschnittlich ca. 2% Mietsteigerung p.a., was ich ordentlich finde. Eine negativen Inflation gab es faktisch noch nicht, sicherlich auch nicht 2040.
Verkaufen lässt es sich auch gut als Inflationsausgleich, jeder Mieter hatte dafür Verständnis.

Edited by pilsator2000

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Das ist aber definitiv Ortsabhängig. Man sollte die Finger von Indexmieten halten, wenn man in Regionen mit "Nachholbedarf" unterwegs ist.

Hätte man 2010 in Berlin Indexmieten vereinbart, dann wäre man jetzt noch bei 6,50€ unterwegs.

Indexmieten sind an Orten mit hoher Miete das Mittel der Wahl um den "Pegel" zu halten.

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vor 2 Stunden schrieb KFleischer:

Das ist aber definitiv Ortsabhängig. Man sollte die Finger von Indexmieten halten, wenn man in Regionen mit "Nachholbedarf" unterwegs ist.

Hätte man 2010 in Berlin Indexmieten vereinbart, dann wäre man jetzt noch bei 6,50€ unterwegs.

Indexmieten sind an Orten mit hoher Miete das Mittel der Wahl um den "Pegel" zu halten.

Ich investiere an zwei Standorten. Einer hat einen Mietspiegel, der andere nicht. Dort wo kein Mietspiegel ist, mache ich immer einen Indexmietvertrag. An diesem Standort werden Mieten in Höhe von ca. 5-7 € (je nach Lage und Zustand auch mal 4,50 oder bei Neubau 10 €). Aber an diesem Standort, obwohl hier die Nachfrage nach Mietwohnungen sehr hoch ist, explodieren die Mieten nicht. Und sie sind auch in den letzten 10 Jahren nicht explodiert. Hätte ich also vor 10 Jahren einen normalen Mietvertrag hier abgeschlossen, müsste ich mich ständig mit Vergleichswohnungen und mit nicht einsichtigen Mietern herumschlagen. Aktuell versuche ich an diesem Standort drei Mieterhöhungen nach MFH-Erwerb mit Vergleichsmieten durchzuführen. Einer hat direkt zugestimmt, die anderen beiden zögern. Wenn sie nicht zustimmen, kann ich sie nicht verklagen, weil meine Mieterhöhung nicht gerichtsfest ist (Vergleichswohnungen kommen teilweise über Immoscout), weil ich nicht genügend vergleichbare Wohnungen im eigenen Bestand habe und die Hausverwaltungen hier teilweise ihre Daten nicht herausgeben bzw. diese ungenügend sind. D.h. ich muss dann ein Gutachten erstellen lassen und dann erneut ein Mieterhöhungsverlangen auf dieser Grundlage vorlegen. Das kostet enorm viel Geld und Zeit für das bisschen Mieterhöhung. Bei Indexmieten ist alles geregelt und sehr transparent. Da kann sich kein Mieter herausreden. Ich hatte es auch noch nie, dass sich da ein Mieter quer gestellt hatte.

Was ich damit sagen will: an Standorten, wo es keinen Mietspiegel gibt, sind meiner Meinung nach nur Indexmieten oder Staffelmieten praktikabel. Normale Mietverträge sind bei Mieterhöhungen ein Horror und kosten sehr viel Geld und Zeit. Und man muss auch noch mal festhalten, dass es an den meisten Standorten abseits der Großstädte keine qualifizierten Mietspiegel vorhanden sind.

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Sollte man auch nicht nur vom Standort abhängig machen. Bei Indexmieten kann man Modernisierungsmieterhöhungen nach §559 nur durchführen, wenn diese auf Umstände zurückzuführen sind die man nicht selbst zu vertreten hat. Wer also ein altes Haus mit alter Heizung etc kauft und hier durch Modernisierungen die Miete anpassen möchte sollte in jedem Fall die Finger von Indexmietverträgen lassen.

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vor 14 Stunden schrieb nemo:

Sollte man auch nicht nur vom Standort abhängig machen. Bei Indexmieten kann man Modernisierungsmieterhöhungen nach §559 nur durchführen, wenn diese auf Umstände zurückzuführen sind die man nicht selbst zu vertreten hat. Wer also ein altes Haus mit alter Heizung etc kauft und hier durch Modernisierungen die Miete anpassen möchte sollte in jedem Fall die Finger von Indexmietverträgen lassen.

Das ist natürlich ein berechtigter Einwand. Daher ist eine vorausschauende Planung und die Abwägung der Vor-/Nachteile wichtig. Wenn voraussichtlich viel und vor allem kostenintensiv modernisiert werden muss, macht es u.U. tatsächlich Sinn mit normalen Mietverträgen zu arbeiten.

Andererseits muss man natürlich auch etwas haben, was auch umlagefähig ist. Einige kostenintensive Maßnahmen, wie z.B. Streichen der Fassade oder die bloße Neueindeckung des Daches kann man ja sowieso nicht umlegen. Andere Maßnahmen, wie z.B. Badmodernisierungen, bieten sich eh erst nach Mietende an. Auch kann man z.B. den Austausch von Fenstern in die Zeit des Leerstands legen. Am Ende bleiben dann nicht mehr ganz so viele Maßnahmen übrig. Mir fallen auf Anhieb nur Fassadendämmung, Anbau von Balkonen und Austausch der Zentralheizung ein, die signifikant kostenintensiv wären. Sowas wie Installation eines Aufzuges ziehe ich erst gar nicht in Betracht, weil es in meiner Welt nicht vorkommen wird.

Und dann muss man auch noch abwägen, was es letztlich an Mieterhöhung einbringt. Wenn ich in den kommenden 10 Jahren ein paar umlegbare Modernisierungsmaßnahmen durchführen muss/will, die mir pro Wohneinheit 5% Mehrmiete bringt, dann würde ich das vollkommen vernachlässigen, denn im gleichen Zeitraum werde ich voraussichtlich durch einen Indexmietvertrag ca. 15-20 % Mietsteigerung (und zwar ohne irgendwelche Vergleichswohnungen, Gutachter, Gerichte) einfahren. Mir ist bewusst, dass Modernisierungsmieterhöhungen zusätzlich zu den normalen Mieterhöhungen anfallen würden. Aber auf der anderen Seite hätte man für die 5 % dann einen u.U. exorbitanten Mehraufwand. Und wenn man dann auch noch Gutachten erstellen lassen muss, sinkt die tatsächliche Mieterhöhung nochmal signifikant oder geht sogar auf einer 10-Jahressicht ins Negative.

Ich schreibe natürlich aus Sicht eines Immobilieninvestors, der nur MFH im Bestand hat. Bei ETW in nicht durch Mehrheit kontrollierten WEG sieht die Sache schon wieder etwas anders aus. Da ist eine Planung nur sehr eingeschränkt möglich. Aber dieses "Problem" habe ich persönlich eben nicht.

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