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MvA

Prüfung des Standortes auf WG-Tauglichkeit

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Guten Morgen Zusammen,

ich habe gerade zwei Wohnungen in Oberhausen-Klosterhardt gekauft.

Faktor liegt bei 8.

IHR ist 50€/m² obwohl alle teuren Dinge in den letzten 10 Jahren gemacht wurden und nichts aktuell ansteht.

Eine der beiden Wohungen ist seit Jahren zu einem ordentlichen Preis vermietet und bleibt es zunächst auch.

Die andere Wohnung werde ich sanieren lassen und stehe gerade vor der Entscheidung wie ich diese nutzen möchte.

Es handelt sich um eine sehr gut geschnittene 60qm Wohnung mit 3 Zimmern.

Mein Wunsch wäre diese als WG herzurichten und zu vermieten.

Wie prüft Ihr Lagen die nicht gerade in Studenten Hochburgen liegen auf WG-Tauglichkeit bzw. den Bedarf an zusätzlichen WG-Zimmern?

Das interessiert mich auch unabhängig von diesen Objekten in Klosterhardt, wobei es trotzdem interessant wäre wie eure Erfahrung in dieser Gegend ausfällt.

Was ich noch interessant fände wäre zu erfahren wie eure Erfahrung bei Vermietung aller einzelnen Zimmer gegenüber der Vermietung mit separatem Gemeinschaftswohnzimmer ausfällt und wie sich das in der Miete niederschlägt.

Vielen Dank im Voraus für Eure Antworten.

Ich wünsche Euch noch einen tollen Tag.

 

BG Michael

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glaub kaum dass da Studenten hinziehen... dafür sind die Unis zu weit weg.

geh doch eher auf Pärchen, 60qm ist ja nun auch nicht sooo riesig

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Es geht mir gar nicht so sehr um Studenten oder nur um diese Wohnung, es gibt ja auch noch anderes Klientel das gerne in WGs wohnt. Mich interessiert allgemein wie Ihr Städte ohne Uni auf deren WG-Tauglichkeit prüft. Ich kenne gerade auch einige Kleinstädte in denen die Nachfrage trotzdem sehr hoch ist.

Ich finde eigentlich, dass 60qm für eine 2er WG vollkommen ausreichen. Die meisten WG-Bewohner die ich kenne leben auf weniger Raum.

was ich auf jeden Fall mal machen werde ist zur Probe eine Anzeige zu schalten.

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vor 8 Stunden schrieb MvA:

Es geht mir gar nicht so sehr um Studenten oder nur um diese Wohnung, es gibt ja auch noch anderes Klientel das gerne in WGs wohnt.

mhh welches??? Kenne das nur in Städten mit hohen Mieten und Wohnungsnot, dass da Leute notgedrungen in "Berufstätigen-WGs" wohnen, aber wer es sich leisten kann, wohnt alleine

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Freunde, befristet Angestellte von Forschungsinstituten (verhältnismäßig viel in MH und OB), Personal in Interimslösungen, Mädels leben immer weniger gerne alleine (bekomme ich auch im Umfeld mit), ältere Leute mit sehr geringem Einkommen (habe ich tatsächlich so in der zweiten Wohnung, ist eine zweier WG von Männern in Ihren 60ern), Auszubildende etc.

Fallen mir schon einige ein. 
 

55€/m2 IHR pro Wohnung im Haus vorhanden. Ist erstmal nicht sonderlich viel, aber es ist ja alles teure gemacht. 

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Azubis nehmen auch gern WG-Zimmer. Oder eben einfach einkommensschwache/sparsame Singles. Ich habe gerade eine WG in Horb a.N. aufgemacht. Es gibt dort eine Hochschule mit dualen Studiengängen, sodass ich jetzt alle 6 Zimmer mit Studenten belegen konnte. Ich hatte aber auch Anfragen von Azubis und Singles. Sogar ein Pärchen mit Migrationshintergrund hat für zwei ODER ein Zimmer angefragt, weil sie einfach nichts finden. Ich glaube, dass man fast überall einen Bedarf für WGs hat. Ich hätte die WG locker auch ohne Studenten voll bekommen. Nur sinkt vermutlich die Einkommensklasse mit zunehmender Entfernung von Ballungszentren. Man muss dann sehr aufpassen, dass man sich kein "Gesocks" ins Haus holt. Es gibt auch einen Unterschied zwischen Studenten und allen anderen, was die Ansprüche an geht. ZB brauchen Studenten nicht zwingend Stellpätze oder eine Waschmaschine. Die brauchen eigentlich nur Wlan, ein Bett, ein Klo und eine Mikrowelle. In dieser Reihenfolge. Fies ausgedrückt. :D

Ich  bin gespannt wie sich der Verwaltungsaufwand und die Nebenkosten entwickeln werden. Der Unterschied in der Miete ist halt sehr beachtlich. Normale Vermietung wäre bei der Wohnung ca. 1000 Euro zu 1700 Euro (jeweils Warmmiete) bei mir. Bei 110k Invest.

Meine Frau macht gerade einen Investment-Kurs einer russischen "Beraterin" mit und hat dort einige Kontakte geknüpft. Viele der Investoren aus dieser Gruppe haben zum Teil einige Wohnungen und Häuser in Deutschland und sie vermieten ausschliesslich einzelne Zimmer. Der Markt ist also scheinbar sehr groß. Natürlich weiss ich nicht, ob diese Investoren ihre Wohnungen entsprechend aussuchen, vor dem Kauf. Ich muss das mal fragen.

Edited by matze sagichnich
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@matze sagichnich Danke für die Schilderung deiner Erfahrung bzgl. der Rückmeldungen. 1.000 zu 1.700€ ist auf jeden Fall saftig und macht einen extremen Impact bei dem Kaufpreis.

So viel Unterschied wird es bei einer zweier WG natürlich nicht machen, aber dennoch eine gute Alternative. Die Nebenkosten bleiben glaube ich bei größeren WGs meist ganz gut im Rahmen, da es immer welche gibt die viel unterwegs sind oder ständig das Wochenende bei der Familie verbringen. Vielleicht sind das sogar die Zielgruppe auf die man bauen sollte um bei Pauschalmieten besonders gut abzuschneiden.

Ich dachte hier hat vielleicht der ein oder andere eine sehr gute Idee wie man die Nachfrage an Hand von Zahlen festmachen kann, da mich das noch für ein paar andere Objekte interessiert bei denen auch keine Uni oder FH direkt vor der Tür liegt, aber anscheinend versteifen sich die Meisten dabei auf Unistädte.

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Kannst Du das nicht einfach bei der jetzigen Wohnung ausprobieren? Also mal als 2er und 3er WG bewerben und inserieren? Vielleicht findest Du direkt die passenden WG-Mieter und wenn nicht, vermietest Du "normal". Oder hängen die Sanierungsmaßnahmen so stark von der späteren Nutzung ab?

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Werde ich definitiv so machen, interessiert mich aber grundsätzlich auch für weitere Objekte z.B. in Hilden und Willich.

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Freunde, befristet Angestellte von Forschungsinstituten (verhältnismäßig viel in MH und OB), Personal in Interimslösungen, Mädels leben immer weniger gerne alleine (bekomme ich auch im Umfeld mit), ältere Leute mit sehr geringem Einkommen (habe ich tatsächlich so in der zweiten Wohnung, ist eine zweier WG von Männern in Ihren 60ern), Auszubildende etc.
Fallen mir schon einige ein. 
 
55€/m2 IHR pro Wohnung im Haus vorhanden. Ist erstmal nicht sonderlich viel, aber es ist ja alles teure gemacht. 
50,--€ oder 55,--€ IHR pro qm, also ca. 3000,--€; ich denke ich verstehe hier irgendetwas falsch und wäre über eine Aufklärung sehr dankbar.

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vor 15 Minuten schrieb Wilhelm63:
Am 6.10.2019 um 12:10 schrieb MvA:
Freunde, befristet Angestellte von Forschungsinstituten (verhältnismäßig viel in MH und OB), Personal in Interimslösungen, Mädels leben immer weniger gerne alleine (bekomme ich auch im Umfeld mit), ältere Leute mit sehr geringem Einkommen (habe ich tatsächlich so in der zweiten Wohnung, ist eine zweier WG von Männern in Ihren 60ern), Auszubildende etc.
Fallen mir schon einige ein. 
 
55€/m2 IHR pro Wohnung im Haus vorhanden. Ist erstmal nicht sonderlich viel, aber es ist ja alles teure gemacht. 

50,--€ oder 55,--€ IHR pro qm, also ca. 3000,--€; ich denke ich verstehe hier irgendetwas falsch und wäre über eine Aufklärung sehr dankbar.

Er schrieb ja

"55€/m2 IHR pro Wohnung im Haus vorhanden. Ist erstmal nicht sonderlich viel, aber es ist ja alles teure gemacht."

Er meint also nicht die Rücklage, die jährlich pro m² gezahlt wird, sondern den aktuellen Stand der Rücklage, die seitens der WEG angespart wurde. Für seine 60 m² Wohnung bedeutet das dann also 3.300 € angesparte Rücklage.

@MvA Hab ich das richtig verstanden?

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Ah ja, jetzt hab ich verstanden. Aber dies wäre aber extrem wenig, müsste man zumindest mit einer Sonderumlage rechnen oder seht ihr das anders?

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Nicht unbedingt. Kommt drauf an. Wenn in den Protokollen keine größeren, geplanten Maßnahmen erwähnt sind (so scheint es ja hier der Fall zu sein) und das Haus solide und ohne Instandhaltungsstau ist, würde ich mir da keine großen Gedanken machen. Bei 10-12 Einheiten wären das ja je nach m² Zahl 30.000 - 40.000 €. Wie gesagt: er meint 3.300 für die Wohnung, nicht für die WEG. So hab ich es zumindest verstanden.

Wie dem auch sei.... ganz auschließen kann man eine Sonderumlage nie. Das höchste was ich mal in einem Protokoll gelesen hatte, waren ca. 30.000 € je Einheit.

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Probeanzeigen bei WG-suche.de und wg-gesucht.de schalten - dann kannst Du die Nachfrage einschätzen.

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Richtig, sind 3.300€ angesparte Rücklage je Wohnung. Keine Sonderumlagen geplant und auch nicht absehbar. Dach, Fenster, Heizung sind gemacht. Keller trocken. Fassade sieht ordentlich aus. Leitungen sind auch noch nicht in die Jahre gekommen. Sonderumlagen sehe ich auch gar nicht als Problem wenn ich Sie vorher mit einkalkuliert habe. Gerade beim Ankauf kann das eher ein guter Verhandlungspunkt sein.

vor 13 Stunden schrieb Marko V.:

Wie dem auch sei.... ganz auschließen kann man eine Sonderumlage nie. Das höchste was ich mal in einem Protokoll gelesen hatte, waren ca. 30.000 € je Einheit.

Stimmt, wenn man seine DD ordentlich macht, kann man sich aber zumindest gegen übermäßig hohe recht gut schützen. 30.000€ ist schon arg. das höchste was ich bisher gesehen habe war ziemlich genau die Hälfte.

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vor 2 Stunden schrieb MvA:

Richtig, sind 3.300€ angesparte Rücklage je Wohnung. Keine Sonderumlagen geplant und auch nicht absehbar. Dach, Fenster, Heizung sind gemacht. Keller trocken. Fassade sieht ordentlich aus. Leitungen sind auch noch nicht in die Jahre gekommen. Sonderumlagen sehe ich auch gar nicht als Problem wenn ich Sie vorher mit einkalkuliert habe. Gerade beim Ankauf kann das eher ein guter Verhandlungspunkt sein.

Stimmt, wenn man seine DD ordentlich macht, kann man sich aber zumindest gegen übermäßig hohe recht gut schützen. 30.000€ ist schon arg. das höchste was ich bisher gesehen habe war ziemlich genau die Hälfte.

Stimmt, sollte jetzt auch keine Panikmache sein und hat mit Deinem aktuellen Projekt nichts zu tun. Fiel mir nur in dem Zusammenhang ein und hat mir verdeutlicht, wie wichtig die Ankaufsprüfung ist (DD). Falls Du sowas mal sehen willst, hier bspw. 34.000 € Sonderumlage für Fassade und Balkone 😉

https://www.immobilienscout24.de/expose/110462813?referrer=RESULT_LIST_LISTING&navigationServiceUrl=%2FSuche%2Fcontroller%2FexposeNavigation%2Fnavigate.go%3FsearchUrl%3D%2FSuche%2FS-T%2FWohnung-Kauf%2FNordrhein-Westfalen%2FHeinsberg-Kreis%2FWegberg%2F-%2F35%2C00-%2FEURO--60000%2C00%3FenteredFrom%3Done_step_search%26exposeId%3D110462813&navigationBarType=RESULT_LIST&searchId=397b654c-e188-3d0a-956b-860bad0467ab&searchType=district#/

 

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Das ist ordentlich. Für solche Geschichten ist es umso wichtiger ordentlichen Überschuss zu haben und unter Martkwert zu kaufen, falls einen sowas mal ereilt.

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